从建管不分走向建管分离的历史视角讨论
提要：让我们带着对建管不分的历史感恩，用法律创新构筑一个建管不分无法生存的物管新天地。
引言：我是主张建管分离的。表这个态很重要，便于人们把我归类到建管分离的赞成派，这样我就能底气较足地同大家交流我关于建管不分的三个基本观点：第一，建管不分曾经帮助社会接受物业管理这个新生事物，历史功绩不容否定；第二，建管不分的根本问题，是阻碍建立起物管项目获得和管理费形成的市场机制，而不是物业公司在利益冲突中偏袒开发商；第三，坐而论道不能改变建管不分，只有创立针对性的法律规范才能有效推动建管分离。
1、讨论建管不分问题，要有历史感、逻辑感，要讲道理，而不能进行脸谱式丑化，否则人再多、嗓门再大，也只是瞎起哄，没有说服力。事实上，正是由于多年来，人们对建管不分问题的认识和评判，一直停留在简单化、表面化，才使得这一问题始终能够高居物业管理行业热点问题的排行榜，却没有取得一丁丁点实质的改进。难道我们大家没有责任？
2、把建管不分的责任简单归咎于开发商，既不能解决问题——过去的这几年充分证明了这一点，至少我这样认为——同时也不公正。建管不分，不是一群开发商在阴暗的角落里，怀着邪恶的动机，制造出来危害老百姓的病毒，而是在行业成长初期，在物业管理非市场化环境下的被动之作。“物业管理非市场化环境”这个提法，是把握建管不分问题的钥匙。
3、物管同行很多人都知道，81年3月10日成立的深圳市物业管理有限公司，是中国大陆第一家物业公司。大家想想看，如果深房集团不去成立这家物业公司，谁去帮它做东湖丽苑小区的物业管理？历史表明：中国大陆第一家物业公司，一出生就是建管不分的。
第一家物业公司是建管不分的，第二家、第三家也是。第一家物业公司直到98年才开始外接项目，谁能等得及？就这样，一家又一家建管不分的物业公司相继出生，一直生到今天的二万多家，占到了全国物业公司总数的70%-80%。
4、建管不分的物业公司，是历史的英雄，是一群抓来了老鼠的猫。正是由于它们的出现和努力，中国人才认识和初步接受了现代物管服务。忠于历史的人都不会否认：没有建管不分的物业公司，就没有中国物管行业的今天。面对行业的创造者，难道不值得我们每一位物管从业人员向他们致敬？
5、建管不分还有额外的荣耀。正因为开发商与物业公司是一家人，利益上的帐好算，要人给人，要钱给钱。这样的支持和扶助，帮助物业公司渡过了行业最初的资源贫乏期，帮助形成新型的服务理念、规范的管理服务体系和优秀的人才团队。所以，今天各类物管企业排行榜上，开发商下属物业公司名列前茅并不令人惊奇。其中许多优秀企业已成为物管同行的学习标杆，单深圳的就有万科、万厦、中海、中航、招商、金地、华侨城等。
6、历史并不是建管不分物业公司的独角戏——独立物业公司出现了。我很敬佩第一家独立物业公司的创始人，很了不起，既有远见又有魄力更有勇气，在无意识中打出了一发中国物管行业主流转向的信号弹。榜样的力量是无穷的，于是建管不分物业公司与独立物业公司的数量都在与日俱增，相互的竞争也在与日俱增。在这场决定物管行业未来格局的竞争中，建管不分物业公司赢得了80%以上的物管项目，却输掉了存在的历史合理性。
7、关于建管不分的弊病最常见的提法是：物业公司在开发商和业主发生利益冲突时，偏袒开发商，或者物业公司代开发商受过而权利义务关系不清等。这类观点不是没有事实根据，但抨击的着力点比较狭隘，不致命。因为我们可以对此提二个问题：第一，是不是建管不分物业公司都在偏袒开发商？答案显然是否定的，起码优秀的大牌物业公司不会做得那么低级。那么，第二，如果一家开发商下属物业公司能以公正立场处理开发商与业主的矛盾冲突，它是不是就可以持续存在下去呢？答案难免尴尬。因为在这里，建管不分在今天是否还应该存在的体制结构问题，被减弱为变形为当开发商与业主发生矛盾冲突时物业公司的立场能否做到公正的微观操作问题，难怪对现实毫无作用。
8、从实质上分析，建管不分的弊病不在对业主态度是否公正公平。在这方面，建管不分的大牌物业公司今天做得比独立物业公司还好。建管不分的弊病不在微观服务层面，而在体制层面：建管不分越来越严重地阻碍着物管行业的市场化健康发育。
9、首先，建管不分阻碍了物管项目获得程序的市场化，导致不正当竞争。建管不分不仅是指开发商和物业公司有血缘关系，如是常见的父子兵、少一些的兄弟兵或者有股权关系的亲戚，而且是说开发商把项目交给自己物业公司来管理。有人可能会说，开发商选用自己的物业公司，也是经过了招投标程序的，符合公平公开公正的原则。这样的人，不是装傻就是真傻。地球人都知道，那些招投标程序，不过是一部结局已经确定的舞台剧：通过给有决定权的人或机构某些寻租利益，开发商轻易就给自己物业公司换来了一张合法近亲结婚证。
想象一下：全国80%以上的物管项目、二万多家开发商的项目，都绕开市场竞争给了自己的物业公司。这个画面是否让致力于推动物管行业市场化改革的政府官员沮丧，令一心大展宏图的独立物业公司绝望？市场竞争是业主利益最根本的保障，项目获得的市场竞争机制的缺失，意味着业主只能被动地听任开发商根据自己的利益来摆布：遇到开发商注重长期利益、珍惜品牌声誉时，业主就比较幸运；反之则是倒霉。
10、不仅如此，建管不分还阻碍物管服务价格的市场化形成，阻碍管理费走向正常水平。众所周知，我国的物业管理费，特别是住宅类物业的管理费长期偏低，其原因除了业主物管服务消费观念不成熟外，建管不分体制下开发商为促销而对物业公司进行补贴的做法负有重大责任。
开发商为了卖楼，需要物管服务出效果，需要迎合业主不愿掏钱买物管服务的心态，于是就给物业公司补贴，或者增加预算资金或者压低管理费。开发商补贴对项目的业主来说短期是好事，但对整个行业来说却是大坏事，严重误导了物管消费观念本来就不成熟的业主：管理费可以很低，同时物管服务还可以很好。
开发商补贴虚构出来的物管服务性价比，误导不同项目的业主盲目攀比，牵制了管理费的正常调升，结果导致管理费在价格体系中的比价越来越低。人均GDP在涨，房价在涨，物管员工工资在涨，物管物资设备价格在涨，外包服务费用在涨，今天物管员工食堂猪肉和蔬菜价格也在涨，唯独管理费没
有涨。于是，物业公司可动用资源减少，服务品质和利润下降，专业化提升无力，整个行业营养不良。对此，建管不分体制下的补贴做法难以推卸责任。11、造化弄人，时过境迁，建管不分对物管行业的进步和市场化发育而言，已经从历史的推进者蜕变为阻碍者。要迎来中国物管行业的第二春和真正的市场化专业化大提速，就不能满足于在论坛上批判建管不分的快感，而必须带着对建管不分的历史感恩，用法律创新构筑一个建管不分无法生存的物管新天地。作为探讨在此谨提出物管行业新法律框架的几种方案：
方案一：通过立法，禁止开发商直接和间接持有任何物业公司股份；现有股份须在一定时间比如三年内分步卖掉；原下属物业公司则可继续管理现有项目，也可参与开发商新项目的物管业务竞争，但须更换不同的企业名称。这个方案对开发商冲击大，但对业主影响小。
方案二：通过立法，禁止开发商直接或间接持有股份的物业公司管理开发商的项目。开发商可拥有自己的物业公司，但在开发商现有项目物管合同到期后要退出不再续约，同时也不能承接开发商的新项目。这个方案打消了开发商自己组建物业公司的主要动机，但对开发商对业主冲击都很大。
方案三：通过立法，规定由独立的第三方来负责前期物业管理服务的招标，而开发商下属物业公司也有同等权利参与投标。这个方案形式上避开了开发商的操控，但现实中独立第三方很难在利益诱惑下保持独立。如果采纳该方案，则第三方最好是专职进行物管招标代理的商业机构，而如由政府或其某种形式的下属机构负责招标，则逃脱不了垄断-腐败的宿命。
方案四：通过立法，规定在卖楼的过程中由业主投票决定物业公司和管理费。从开盘售楼之日起，由已购房业主在公证下进行签字投票，到入伙之日前二个月结束。这个方案立足于民主程序，其结果的好坏则取决于业主的观念、判断能力与信息量。具体过程虽然复杂但仍可运转：同一物业类型的服务品质-管理费以投票平均值为准；同一项目多个物业类型的管理费比价由法规确定，并由各物业类型投票管理费依法规作相向同比例调整；物业公司的投票按得票相对多者确定，如被物业公司拒绝就顺延至下一得票多者，依次类推直到某公司接受为止。
结束语：建管分离是物管行业面临的巨大挑战和令人激动的发展机遇，呼唤着开发商、物业公司、业主和政府之间的良性互动沟通并展示携手共创中国物业管理新纪元的勇气、智慧、责任感和紧迫感。
《中国物业管理》20**年7月号，刊出标题为“以立法的形式推进建管分离”
篇2：从建管不分走向建管分离历史视角讨论
从建管不分走向建管分离的历史视角讨论
提要：让我们带着对建管不分的历史感恩，用法律创新构筑一个建管不分无法生存的物管新天地。
引言：我是主张建管分离的。表这个态很重要，便于人们把我归类到建管分离的赞成派，这样我就能底气较足地同大家交流我关于建管不分的三个基本观点：第一，建管不分曾经帮助社会接受物业管理这个新生事物，历史功绩不容否定；第二，建管不分的根本问题，是阻碍建立起物管项目获得和管理费形成的市场机制，而不是物业公司在利益冲突中偏袒开发商；第三，坐而论道不能改变建管不分，只有创立针对性的法律规范才能有效推动建管分离。
1、讨论建管不分问题，要有历史感、逻辑感，要讲道理，而不能进行脸谱式丑化，否则人再多、嗓门再大，也只是瞎起哄，没有说服力。事实上，正是由于多年来，人们对建管不分问题的认识和评判，一直停留在简单化、表面化，才使得这一问题始终能够高居物业管理行业热点问题的排行榜，却没有取得一丁丁点实质的改进。难道我们大家没有责任？
2、把建管不分的责任简单归咎于开发商，既不能解决问题——过去的这几年充分证明了这一点，至少我这样认为——同时也不公正。建管不分，不是一群开发商在阴暗的角落里，怀着邪恶的动机，制造出来危害老百姓的病毒，而是在行业成长初期，在物业管理非市场化环境下的被动之作。“物业管理非市场化环境”这个提法，是把握建管不分问题的钥匙。
3、物管同行很多人都知道，81年3月10日成立的深圳市物业管理有限公司，是中国大陆第一家物业公司。大家想想看，如果深房集团不去成立这家物业公司，谁去帮它做东湖丽苑小区的物业管理？历史表明：中国大陆第一家物业公司，一出生就是建管不分的。
第一家物业公司是建管不分的，第二家、第三家也是。第一家物业公司直到98年才开始外接项目，谁能等得及？就这样，一家又一家建管不分的物业公司相继出生，一直生到今天的二万多家，占到了全国物业公司总数的70%-80%。
4、建管不分的物业公司，是历史的英雄，是一群抓来了老鼠的猫。正是由于它们的出现和努力，中国人才认识和初步接受了现代物管服务。忠于历史的人都不会否认：没有建管不分的物业公司，就没有中国物管行业的今天。面对行业的创造者，难道不值得我们每一位物管从业人员向他们致敬？
5、建管不分还有额外的荣耀。正因为开发商与物业公司是一家人，利益上的帐好算，要人给人，要钱给钱。这样的支持和扶助，帮助物业公司渡过了行业最初的资源贫乏期，帮助形成新型的服务理念、规范的管理服务体系和优秀的人才团队。所以，今天各类物管企业排行榜上，开发商下属物业公司名列前茅并不令人惊奇。其中许多优秀企业已成为物管同行的学习标杆，单深圳的就有万科、万厦、中海、中航、招商、金地、华侨城等。
6、历史并不是建管不分物业公司的独角戏——独立物业公司出现了。我很敬佩第一家独立物业公司的创始人，很了不起，既有远见又有魄力更有勇气，在无意识中打出了一发中国物管行业主流转向的信号弹。榜样的力量是无穷的，于是建管不分物业公司与独立物业公司的数量都在与日俱增，相互的竞争也在与日俱增。在这场决定物管行业未来格局的竞争中，建管不分物业公司赢得了80%以上的物管项目，却输掉了存在的历史合理性。
7、关于建管不分的弊病最常见的提法是：物业公司在开发商和业主发生利益冲突时，偏袒开发商，或者物业公司代开发商受过而权利义务关系不清等。这类观点不是没有事实根据，但抨击的着力点比较狭隘，不致命。因为我们可以对此提二个问题：第一，是不是建管不分物业公司都在偏袒开发商？答案显然是否定的，起码优秀的大牌物业公司不会做得那么低级。那么，第二，如果一家开发商下属物业公司能以公正立场处理开发商与业主的矛盾冲突，它是不是就可以持续存在下去呢？答案难免尴尬。因为在这里，建管不分在今天是否还应该存在的体制结构问题，被减弱为变形为当开发商与业主发生矛盾冲突时物业公司的立场能否做到公正的微观操作问题，难怪对现实毫无作用。
8、从实质上分析，建管不分的弊病不在对业主态度是否公正公平。在这方面，建管不分的大牌物业公司今天做得比独立物业公司还好。建管不分的弊病不在微观服务层面，而在体制层面：建管不分越来越严重地阻碍着物管行业的市场化健康发育。
9、首先，建管不分阻碍了物管项目获得程序的市场化，导致不正当竞争。建管不分不仅是指开发商和物业公司有血缘关系，如是常见的父子兵、少一些的兄弟兵或者有股权关系的亲戚，而且是说开发商把项目交给自己物业公司来管理。有人可能会说，开发商选用自己的物业公司，也是经过了招投标程序的，符合公平公开公正的原则。这样的人，不是装傻就是真傻。地球人都知道，那些招投标程序，不过是一部结局已经确定的舞台剧：通过给有决定权的人或机构某些寻租利益，开发商轻易就给自己物业公司换来了一张合法近亲结婚证。
想象一下：全国80%以上的物管项目、二万多家开发商的项目，都绕开市场竞争给了自己的物业公司。这个画面是否让致力于推动物管行业市场化改革的政府官员沮丧，令一心大展宏图的独立物业公司绝望？市场竞争是业主利益最根本的保障，项目获得的市场竞争机制的缺失，意味着业主只能被动地听任开发商根据自己的利益来摆布：遇到开发商注重长期利益、珍惜品牌声誉时，业主就比较幸运；反之则是倒霉。
10、不仅如此，建管不分还阻碍物管服务价格的市场化形成，阻碍管理费走向正常水平。众所周知，我国的物业管理费，特别是住宅类物业的管理费长期偏低，其原因除了业主物管服务消费观念不成熟外，建管不分体制下开发商为促销而对物业公司进行补贴的做法负有重大责任。
开发商为了卖楼，需要物管服务出效果，需要迎合业主不愿掏钱买物管服务的心态，于是就给物业公司补贴，或者增加预算资金或者压低管理费。开发商补贴对项目的业主来说短期是好事，但对整个行业来说却是大坏事，严重误导了物管消费观念本来就不成熟的业主：管理费可以很低，同时物管服务还可以很好。
开发商补贴虚构出来的物管服务性价比，误导不同项目的业主盲目攀比，牵制了管理费的正常调升，结果导致管理费在价格体系中的比价越来越低。人均GDP在涨，房价在涨，物管员工工资在涨，物管物资设备价格在涨，外包服务费用在涨，今天物管员工食堂猪肉和蔬菜价格也在涨，唯独管理费没
有涨。于是，物业公司可动用资源减少，服务品质和利润下降，专业化提升无力，整个行业营养不良。对此，建管不分体制下的补贴做法难以推卸责任。11、造化弄人，时过境迁，建管不分对物管行业的进步和市场化发育而言，已经从历史的推进者蜕变为阻碍者。要迎来中国物管行业的第二春和真正的市场化专业化大提速，就不能满足于在论坛上批判建管不分的快感，而必须带着对建管不分的历史感恩，用法律创新构筑一个建管不分无法生存的物管新天地。作为探讨在此谨提出物管行业新法律框架的几种方案：
方案一：通过立法，禁止开发商直接和间接持有任何物业公司股份；现有股份须在一定时间比如三年内分步卖掉；原下属物业公司则可继续管理现有项目，也可参与开发商新项目的物管业务竞争，但须更换不同的企业名称。这个方案对开发商冲击大，但对业主影响小。
方案二：通过立法，禁止开发商直接或间接持有股份的物业公司管理开发商的项目。开发商可拥有自己的物业公司，但在开发商现有项目物管合同到期后要退出不再续约，同时也不能承接开发商的新项目。这个方案打消了开发商自己组建物业公司的主要动机，但对开发商对业主冲击都很大。
方案三：通过立法，规定由独立的第三方来负责前期物业管理服务的招标，而开发商下属物业公司也有同等权利参与投标。这个方案形式上避开了开发商的操控，但现实中独立第三方很难在利益诱惑下保持独立。如果采纳该方案，则第三方最好是专职进行物管招标代理的商业机构，而如由政府或其某种形式的下属机构负责招标，则逃脱不了垄断-腐败的宿命。
方案四：通过立法，规定在卖楼的过程中由业主投票决定物业公司和管理费。从开盘售楼之日起，由已购房业主在公证下进行签字投票，到入伙之日前二个月结束。这个方案立足于民主程序，其结果的好坏则取决于业主的观念、判断能力与信息量。具体过程虽然复杂但仍可运转：同一物业类型的服务品质-管理费以投票平均值为准；同一项目多个物业类型的管理费比价由法规确定，并由各物业类型投票管理费依法规作相向同比例调整；物业公司的投票按得票相对多者确定，如被物业公司拒绝就顺延至下一得票多者，依次类推直到某公司接受为止。
结束语：建管分离是物管行业面临的巨大挑战和令人激动的发展机遇，呼唤着开发商、物业公司、业主和政府之间的良性互动沟通并展示携手共创中国物业管理新纪元的勇气、智慧、责任感和紧迫感。
《中国物业管理》20**年7月号，刊出标题为“以立法的形式推进建管分离”
篇3：小区停水停电紧急预案
小区停水停电紧急预案
01预案目的
本预案旨在确保在物业停水停电的紧急情况下，能够迅速、有效地进行应对，最大程度地减少损失，保障业主和住户的正常生活秩序。
02