本文提要：要实现党中央提出的构建和谐社会,首先必须打造小区的和谐。因为,一栋大楼、一个小区、一个企事业单位,都是社会的细胞,如果没有他们的和谐,就不可能有社会的和谐。
构建和谐社会(区)物业管理企业责无旁贷
20**年,党中央提出了构建和谐社会,那么作为物业管理企业,理应把构建和谐小区作为一项大事来抓。大家都知道,物业管理是一个服务行业,服务的对象囊括了方方面面的企事业单位、政府办公大楼、城市居民住宅小区等。要实现党中央提出的构建和谐社会,首先必须打造小区的和谐。因为,一栋大楼、一个小区、一个企事业单位,都是社会的细胞,如果没有他们的和谐,就不可能有社会的和谐。因此,笔者认为,要实现党中央提出的构建和谐社会(区),物业管理企业责无旁贷。
构建和谐小区,首先应做好以下几个方面的工作:
一是要严格按照《物业管理条例》等法律法规,为业主提供优质的服务,让他们感到花钱买服务、买管理值得。
二是要严格按照《物业服务收费管理办法》,绝不能巧立名目多收费、乱收费,甚至重复收费,否则业主就会反感,拒绝缴费。
三是要在做好日常服务的前提下,多开展一些业主喜欢的文体活动,这样既丰富了业主的生活,也便于业主与业主之间、业主与物业管理企业之间的交流沟通,以此增进彼此的感情,为构建和谐小区打下基础。
笔者认为,要做到这些并不难,问题是愿不愿意做。作为一个有社会责任感的物业管理企业,必须这样做才能构建小区的和谐。下面笔者举两个例子加以说明:
例一,某小区的物业管理公司在对某小区3年多的物业服务中,严格按照相关法律法规办事,从不多收费、乱收费和重复收费,因此,www.pmceo.com自接管该小区3年多来,物业管理公司与业主关系融洽,感情深厚,小区一片和谐。
例二,某住宅小区的物业管理公司由于法律观念淡漠,总是减少合同约定的服务项目,管理不到位,甚至对有关法规明确规定的“不能擅自改变住宅用途”公然违反,对小区内开设美容美发店、按摩院也不闻不问,致使大多数业主拒缴物业管理费。
综上所述,不难得出这样的结论:物业管理企业依法服务管理,是构建和谐小区的基础,反之小区就无法和谐。
构建小区和谐 物业管理企业以诚动人
物业管理公司在对小区的服务管理中,时间一长,彼此都互相了解了,物业管理公司到底提供了什么服务,业主心中都有一杆秤。从笔者所了解到的情况看,凡是和谐小区,物业管理公司提供的服务都是优质的,用真诚感动业主,从而在彼此间建立起一种信任,把对方的事当作自己的事,把对方的困难当作自己的困难,你有事扶我一把,我有难你我扶你一把。如果物业管理公司与业主达到了如此和谐的程度,在付出的同时,一样也会获得业主的回报:
一是在每月收费之时,业主会主动上门缴纳,绝不会无故拖欠,有的业主甚至为了尽量减少收费麻烦,一次缴半年或一年,这样的小区收费率很高,多达90%以上。
二是业主对物业管理公司有了好感,会利用各种场合当义务宣传员,四处说你服务周到,管理得好,说你是他们的“好管家”,无形中树立了企业良好的社会形象,甚至主动介绍业务。
三是物业管理企业遇到困难,业主会伸出温暖之手,让你从中体会到,物业管理公司与业主真的是一家人。
例如,某小区物业管理公司,以优质的服务管理得到了业主的认可,赢得了业主的心。几乎在每年除夕,业主都会给留守值班的保安送去一碗热热腾腾的汤圆。汤圆虽然值不了几个钱,但却表达了物业管理公司与业主平时建立起来的那一份真诚的感情。
再如,今年重庆遭遇了65年以来最为严重的一次旱灾,40多天没下过雨,气温高达40余度,尽管如此,许多物业管理人员仍然坚守在自己的岗位上。尤其是清洁工、保安人员,他们不怕高温天热,冒着中暑的危险,为了小区的洁净和安全,履行着自己的职责。
正是在今年高温之时,重庆某小区物业管理清洁工和保安,用他们尽职尽责的精神和真情服务,谱写了一曲既平凡又伟大的物业之歌,深深地感动了广大业主。一业主在小区网上发出了给坚守在岗位上的清洁工和保安员捐款的倡议,立即得到了广大业主的积极响应,纷纷解囊,场面十分感人。
又如,某小区保安在值班时,发现一个可疑的人想混进小区,得到了保安的成功制止。该人恼羞成怒,拔出随身携带的匕首行凶。面对穷凶极恶的歹徒,保安没有畏惧,而是挺身而出进行搏斗,在搏斗中身体负伤,住进了医院,消息在小区传开,广大业主深受感动,自发为他捐款,同时派业主代表到医院看望慰问。业主认为,要不是该保安高度负责,一旦歹徒进入小区,受伤的决不是保安,而是小区中某家某户的某个业主。
一个和谐的小区,有了这么好的物业管理公司,业主能让他们离开吗?结论必将是否定的。有了这么好的业主,物业管理公司能舍得他们吗?结论也必然是否定的。物业管理公司对小区的服务不是可有可无,而是不可缺少的,就像一家人一样。达到如此程度,小区的和谐定会为社会的和谐起到十分重要的作用。
参考文献:
1.高峰,《现代物业运营全书》,20**年
2.张云强,《论物业管理品牌的打造》,2000年
篇2：小区和谐从改进业委会工作理念开始
小区和谐从改进业委会工作理念开始
业委会成立后，我们认真学习《物权法》《物业管理条例》等有关法律、法规，并搜集大量佛山其它小区的相关素材，分析研究小区在物业管理中存在的问题和探讨业委会工作的思路。
一、“一手托两家”工作理念
个别业主因种种原因拒缴物业费，用这种方式发泄对物业服务公司工作的不满，在这中间部分业委会成员素质低、有私心、乱作为也是小区乱的原因之一。针对上述种种现状，我们在业委会第一次全体会议上提出“一手托两家”的工作理念，既对业主的合法权益坚决维护，也对物业服务公司的合法权益加以维护，建立和谐美好家园。业委会开始履行对小区的日常管理工作，因上届业委会负责人工作不透明，工作方式方法有欠缺，小区已无法召集起业主坐在一起开会，怎么办？
我们新一届业委会提出向小区广大业主用邀请信的方式召开业主座谈会，态度诚恳地请业主参加，传达愿为业主服务的信息。业主座谈会有50人参加，我们向业主讲业委会的工作理念，对业主和物业服务公司的合法权益我们都全力支持，争取维护，最终目的是把小区建设的更好。
业委会内部执行集体领导，任何决议必须经多数委员同意，有事大家商议，允许保留自己的意见，但通过的决议必须执行，做到政务公开、财务公开、办事透明，接受全体业主的监督。业主对我们的表态感到振奋，特别是对业委会也要维护物业服务公司的合法权益的提法有疑虑，我们认为业主有疑虑好，我们应用实际行动打消业主疑虑，我们努力工作，用事实让业主接受我们的工作理念。
二、全力维护业主合法权益
根据业主座谈会上大家提出属于业委会的问题，我们认真分析、研究，积极解决。大伙齐心协力在广大业主的热情帮助下，在短时间内解决了六件广大业主看得见的实事。我们在小区公示栏、小区网站上公布自己的家庭地址、电话号码、个人信息，欢迎业主有事找我们。由于我们态度诚恳、干实事，业主对我们的工作给予了认可。我们认为只要实实在在的为业主办事，大家得到了实惠、方便，看到了希望，就争得了人心，业主就会有话对我们讲，把我们当作自己人。只要多沟通、多联系、多协调、多干实事，业主就会支持我们。业主看到我们工作繁忙，起早贪黑，主动提出希望我们注意休息，对小区存在的各种问题不要着急。
特别是20**年1月初，小区业主提出反对在小区旁边建医院，因医院离小区只有一墙之隔，若建成肯定影响业主的日常生活，业委会按程序积极向北京市政府、禅城区政府反映，及时向街道办事处、居委会汇报，主动和业主沟通、协商，听取意见。业委会成员头脑清醒，认真分析形势，正确引导，及时向广大业主提出：理智、克制、合理合法维权。由于广大业主对我们信任，我们也实事求是向广大业主汇报事态进展，消除各种传言，及时召开业主大会，要求禅城区卫生局等政府部门领导和业主直接对话，最终禅城区卫生局根据广大业主的意愿批复该医院重新选址，我们用实际行动维护了广大业主的权益。广大业主团结、配合，未有任何违规现象发生，始终团结在业委会周围。我们的行动得到禅城区卫生局和上级机关的认可。
三、勇于面对各种问题
对小区运行管理中遇到的问题，业委会认为：既有历史遗留问题，也有小区日常管理建设过程中遇到的新问题，例如：前期物业服务公司因种种原因向业委会提出恢复20**年前物业费原价的申请，业委会提出是否同意恢复物业费原价决定权在业主，并开展征求业主意见的工作。业委会发现因部分业主对物业服务公司的工作不满意，小区存在问题较多，恢复物业费原价的时机不成熟，我们在分析同意恢复物业费原价的判断上有偏差，针对这些发生的新问题，我们及时开会，提出暂缓恢复物业费原价的工作，并向物业服务公司诚恳阐述暂缓执行的理由。
业委会和物业服务公司在日常共同管理建设小区的过程中发生矛盾是正常的，问题是产生矛盾问题后如何解决、处理、才是关键。我们认为首先要正确对待产生的矛盾和问题，其次勇于面对，只要双方都能替对方着想，想问题办事情出于公心，心平气和的商量，就没有解决不了的矛盾，就有解决问题的办法。20**年初小区整顿停车秩序工作，物业服务公司出于小区机动车无序增长，小区停车场已满，要不治理就会影响小区正常生活秩序，准备用市场经济手段给予解决，业委会也同意该解决方案。但在整顿中业委会发现效果不好，引发业主不满，而且也不好操作。我们及时向物业服务公司提出，要求纠正此项工作中发生的问题，物业服务公司不同意，认为我们的整顿应该让业主认可方可成功，反之将无法执行。我们用事实说明此整顿办法缺陷多，特别指出业主和物业服务公司的矛盾会增多，不利于小区的日常管理。物业服务公司认真听取了业委会的意见，最终问题也得以圆满解决。
四、维护物业服务公司的合法权益
业委会敢于提出维护物业服务公司合法权益为自己工作的理念，在自己的各种文件中明确表述，并能贯彻于日常工作中，用实际行动维护物业服务公司的合法权益。我们小区有一位年轻业主，因未在规定时间缴纳停车费，物业服务公司多次催缴也不交。物业服务公司将其车位转租给别人，该业主以车位问题为由不交物业费，并找到业委会反映，我们明确告诉他：不缴纳物业费是错误的，也不是解决问题的办法。你在小区内接受了物业服务，就应该缴费，有问题谈问题，解决问题，两者不可混为一起。表面上你对物业服务公司的利益造成损害，实际上你是伤害了全体业主的合法权益。同时也向物业服务公司提出处理问题不当，希望能再次帮这位年轻业主找个车位，因处理得当，这位业主也满意，表示不再拖欠物业费，并及时补交齐。
小区20**年变更过一次物业服务公司，前物业服务公司各项工作缺陷较多，部分业主不满意，小区有30多万物业费、水费未收上来，对于这一难题怎么办？根据《物业管理条例》和佛山市有关规定，业委会有权催缴物业费，业委会向物业服务公司提出将多次催缴仍不缴纳物业费的业主名单转给业委会，我们客观的分析各种欠费原因，采用电话催缴、上门详谈、办公室接洽，对事不对人，对业主受到的损害要求物业服务公司适当补偿，对物业服务公司的合理要求给予支持。用不到一个月的时间解决了一半的欠费问题，对恶意拖欠经多次催缴仍不缴费的业主，我们同意物业服务公司动用司法程序予以解决。业委会用自己的实际行动对物业服务公司的合法权益给予支持、维护，我们的工作也得到广大业主的理解、肯定。
目前小区存在的问题还很多，对于这些问题回避是没有出路的，只有勇敢的面对、迎接挑战，我们将全力维护小区业主的合法权益，维护物业服务公司的合法利益这一工作理念贯彻始终，才能带领广大业主把小区建设的更加和谐。业委会只有积极为小区业主服务，监督物业服务公司工作，说真话、办实事，才能得到小区业主的认可，我们相信有耕耘就会有收获。
篇3：完善小区物业管理 构建和谐社区
完善小区物业管理 构建和谐社区
几年来，由于工作上的原因，主持和参与协调了几个小区有关业委会与物业公司之间、业委会与居委会之间、业主与业委会之间、相邻物业的两个小区业主之间的一些比较棘手的矛盾。如:某小区为成立业主大会、业主委员会，因程序是否合法而引发的纠纷；某小区与相邻小区业主间为了不同时期开发房产遗留的通道门而引发的群体纠纷；某小区因开发商违规贷款被法办后遗留下297户业主无产证引发的群体矛盾；某小区物业公司长期未公布公益性收入账目引发的业主与物业公司之间、业主与业委会之间、业委会与物业公司之间、业主与居委会之间的群体矛盾；某小区了为实施等级收费而引发的业委会与物业公司、居委会、业主与业委会之间的矛盾......
综合上述矛盾，笔者归纳了一下，大部分业主希望小区能得到良好的服务希望小区有安宁的环境，希望物业公司、业委会、居委会能各尽职能，把小区管理好；部分业主很盲目、个别业主很冲动、极个别业主有私利。业主们为了自己的利益，希望的是高质量的服务和低价的付出，希望少动或者不动用维修基金，又要求物业公司把小区的一切相关物业事务全部做好、到位。更有许多业主片面地认为我付了物业管理费，就已包含了一切。
诸如:维修设备营运等费用理应也包含进去了。其实根本不是那么一回事，物业管理费仅仅是物业公司用于物业管理区域的日常管理，包括巡视、检查、物业维修、更新费用等的各项账务管理、档案资料的保管和其他有关物业管理服务的费用。也就是我们通常所讲的属于软件管理和管理人员的工资及相关的税费。除此之外，业主们尚需承担保洁费、保安费、绿化养护费、维修费、设备营运费(包括泵房电费、街坊路灯电费、楼道灯电费)等等与使用相关物业的维修保养费用。个别业主认为:“你物业公司稍有半点毛病，我就拒付物业管理费”，个别业主甚至拖欠了8-9年的物业管理费，还振振有词地讲:“法律有规定的，物业公司追索我物业管理费的追诉权时效只有两年，所以物业公司与我打官司的话，我如输了官司，最多只需付两年的物业管理，业主和物业公司是主人和仆人的关系，佣人没做好，主人就不给钱。”的错误论断。
笔者认为:
一、物业公司的人员工作上略有毛病可以提出意见、批语或告知主管领导；或请业委会、居委会协调要求其整改，把工作做好。拒交物业管理费不是上策，会给物业管理上带来恶性循环，反馈到业主这里，吃亏的还是全体业主。所以，不交物业管理费实质上是侵害了其他正常缴费业主的权利。
二、我国《民法通则》中确实规定了民事纠纷中的债权追索的时效为两年，但在法理上某业主长期不缴物业管理费的行为是一个连续发生至目前的行为，且其行为仍在继续发生，计算当事人的债权债务的时间应当从其终止该行为之日起计算。况且物业公司一般均会在年末公告或书面通知业主缴纳管理费，其行为视为连续催讨行为。在恶性循环的状态下，物业公司往往带着情绪服务，服务则不能全部到位。现在的小区业主们生活条件在提高，停放的车辆日趋增多，物业公司收取的停车费在扣除合理的成本后理应归全体业主所有，并主要用于补充维修资金，用于小区的物业维修。
而物业公司往往将此收益充当维修费和一些应由全体业主承担的绿化养护费、街坊楼道泵房电费等。尤其是前期物业管理阶段，业委会尚未成立，资金使用程序混乱，物业公司往往认为有些费用没有及时向业主收取，而应收的物业管理费也不能足额收取，是亏本经营，理应将公益性收益垫付。业主则认为:我们已交了物业管理费，他们还运用我们的公益性收，我们的利益被侵犯了，要拒付物业管理费，要维权。如此往复去，矛盾越来越大，集体*，小区内大小字报不断，闹得居委会整日不得安宁。小区基本的安宁都没有了，如何还谈“和谐”两字。
物业公司、业委会、居委会都是本小区的管理者。物业公司既是经营者又是本小区物业方面的管理者和服务者，依法、合法的经营管理，定期公布账目。向全体业主说明收费的内容和用途是物业公司的职责，热情周到的服务是物业公司的义务。
业委会是业主大会的执行机构，必须坚持在居委会的指导和监督下开展工作。必须对全体业主负责。对于物业公司的管理服务质量、收费和账目公布情况有权予以监督、督促，协调处理物业公司与业主之间的矛盾、纠纷，要尊重物业管理人员的人格。业委会成员尤其是主任、副主任、执行秘书须加强政策、法规方面的学习培训，应当知晓本小区的家底、概况。如:住宅总面积、绿化总面积、水箱水泵的数量、街坊路灯和楼道灯的数量、种类能耗及相关数据等。明白业主应承担的费用和分摊方法才能有效地与物业公司交涉，友好的相处。业委会成员掌握了解相关法规政策，如:相邻住宅空调安装的距离有何规定?不同时期的住宅小区物业管理用房(业委会用房)如何配置?不同地区的居民住宅房对开设有油烟的饮食业有何规定?遇到此类矛盾就能有调解成功的把握。
另外，业委会成员应针对本小区的情况及可能发生的问题，设置好《业主大会议事规则》草案，供全体业主在业主大会上表决通过。例如:个别小区的部分业主遇到小区中发生的一些问题，喜欢用类似大、小字报的局面形式在小区内张贴，或在居民信箱投宣传品，其内容或是批语，或是建议、或是提出质疑。我们设想一下， 是否可以将此无序的状态引导规范至有序的状态，若在(议事规则)中规定在小区某一处专门设置一个“业主之声栏”规定本小区业主可通过业委会以规范的格式发表在专栏内(不得人身攻击和污辱诽谤他人)，设定批评类的可在栏内存放几天，表扬类的、建议类的、质疑类的、提示类的可在栏内存放几天，对全体业主均有约束力。同时可设定请居委会行使监督权，对违章乱张贴情况一经发现即刻清除。
居委会是小区的“国务院”，主任、书记是“小巷总理”。国务院《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》规定居委会对业主大会、业主委员会负有指导和监督的职能，居委会的工作是政府工作的延伸。那么我们讲，作为指导和监督方又是小区的具体管理者，指导须有方，监督须有力，现有的居委干部学习了解物业方面的法规知识甚少，涉及小区物业方面的数据及分摊方法了解甚微，遇到物业管理方面的矛盾缺乏沟通或难以沟通，缺少有效的方法，所以对发生的物业管理方面的问题掌控、驾驭能力还是比较薄薄弱，确实需要进一步加紧对有关法律法规的学习，才能起到作用、做好工作、得到效果。