摘要:目前国内房地产企业中,尤其是一些大型的房地产开发企业,拥有自己的物业管理企业的不在少数,部分此类物业管理企业已步入了集团化经营模式,而这些房地产企业在为自己的建设项目选择前期物业管理企业时,也都将属下的物业管理企业作为首选。那么,这种选择对房地产企业、物业管理企业和业主来说究竟“利”有那些,“弊”在何处呢?
房地产企业下属的物业管理企业与其他物业管理企业相比,有一个先天的优势,那就是这些企业往往是伴随着所属房地产企业的首个项目的建设完成而同期诞生的,他们无需为了争取项目而激烈竞争。这种与生俱来的血缘关系,使他们在成立和入驻各项目初期,能够获得所属房地产企业包括项目来源、资金和资料等多方位的支持。
从目前的物业管理市场情况看,房地产企业为了保证回报,在项目交付初期,特别在分期开发的项目交付初期,往往会加大对旗下的物业管理企业在管理服务方面的投入,从而保证了物业管理企业的正常运作和管理服务质量的稳定,客观地说,这种投入也使业主自入住伊始就享受到了优质的服务。而物业管理企业与房地产企业的一体化,也在一定程度上保障了业主的利益,特别是在房地产企业开发完毕撤场后,仍在客观上保留了业主与房地产企业间的沟通渠道。
而随着房地产企业建设项目、建设面积、物业类型的不断增加,房地产企业的发展不仅为属下的物业管理企业提供了收入来源,在客观上也为属下的物业管理企业创造了一个“向规模要效益”的转变契机,许多房地产企业旗下的物业管理企业得以在短期内迅速发展壮大,甚至成为了行业的“领头羊”。“利”在于此,“弊”又有哪些呢?
一、受“血缘”关系影响,易在发展商与业主之间“受夹板气”
房地产企业选择属下的物业管理企业在品牌建设与与维护方面,固然可通过每个项目的管理服务来塑造项目品牌,最终达成以项目品牌和物业管理品牌支持地产母品牌的完善、延续和提升,形成对地产母品牌的有力支撑。在这种良性互动的表层下也存在一荣俱荣,一损俱损的可能。在国内有关物业管理法规尚不完善,业主维权并不完全理智的今天,物业管理企业承受了许多不应承受的负担,许多企业已不堪重负,在这种情形下,一旦房地产企业仅仅只从销售、回报等方面考虑自己的利益,或者因市场等各种原因对项目的销售造成影响时,往往会以牺牲物业管理企业的利益为代价,特别是有些房地产企业,在业主对售后服务或施工质量等提出意见或发泄不满时,不是积极面对,尽力解决,而是将属下的物业管理企业当成了“挡风墙”,而物业管理企业囿于对地产母品牌的维护责任,无法以市场行为来规避,只能硬扛。长此以往,不仅项目的市场美誉度下降,物业管理企业和房地产企业“同穿一条裤子”的印象也会在业主心中逐渐形成并强化,使业主对物业管理企业和房地产企业失去信任,并最终导致物业管理企业和房地产企业的品牌受损。
另一方面,在获得房地产企业对前期管理投入时,做为房地产企业下属的物业管理企业固然有一定的有利条件,但也正是因为两者间的血缘关系,多数业主对房地产企业属下的物业管理企业往往抱着一种怀疑心态,可以说是先天的信任感缺乏,当业主与房地产企业发生矛盾时,业主对物业管理企业是否能站在公正、公平的立场上去协调、处理仍有疑虑。特别是在业主维权意识高涨,而维权方式又往往过激的状况下,这种疑虑对物业管理企业的正常工作会带来较大的困扰。
二、容易受发展商的控制,身不由己
应该说,有相当一部分房地产企业在组建自己的物业管理企业时,是出于对房地产企业品牌维护的需要,所以在物业管理企业的后期运作中,明确了物业管理企业与房地产企业各自的责、权、利,并在实际的管理经营过程中逐步加以完善,从而促进了物业管理企业的发展。但也有一部分房地产企业,没能清楚地认识到物业管理服务与房地产售后服务的不同,或是虽然认识到了,但在实际的操作过程中仍将物业管理企业看做是自身的售后服务部门,将物业管理服务与房地产的售后服务混为一谈,把原属于售后服务范畴的工作强压给了物业管理企业,无形中加大了物业管理企业的运作成本,使物业管理企业原本的市场化行为部分蜕变成了房地产
篇2：外包政府机关物业管理模式利弊
外包政府机关物业管理模式利弊
政府办公楼宇的后勤社会化，于专业化物业服务企业和政府机关本身都提出了新的挑战，这是社会发展的必然。
中国政府机关楼的物业服务，前后大体经历了三种模式。第一种模式是传统地设立后勤编制，对办公用房进行谁建设谁使用、谁使用谁管理的分散模式，物业服务工作纳入政府机关事务的行政管理之中，这是建国后数十年来计划经济体制下的产物。第二种模式是在gg开放后，在人们更新效益观念的冲击下，部分政府机关对后勤编制实施改革，引入企业化管理，制定责任目标和检验标准，使后勤服务工作向规范化、标准化迈进。
倡导后勤保障能力和市场竞争意识，这是先期导入专业化物业服务的有益尝试，但是面对基本的成本效益冲突、产权与使用权冲突和维修养护上的种种弊端，仍然有其无法解脱的痼疾；在这种情况下，产生了第三种模式，如以莲花物业接管深圳市住宅局机关楼宇及深圳海关所属全部物业、万科物业接管国家建设部大院为代表，这是一种由政府机关全权委托专业化物业服务公司管理政府机关物业的模式，这种模式下，由物业服务企业针对政府机关楼宇及相关物业的实际情况，量体裁衣地准备物业服务实施方案，合理议价，财务公开，为机关办公用房提供维修、保洁、绿化、综合服务的一体化物业服务，通过物业服务企业本身的管理综合服务和文化背景，给机关工作人员提供安全、文明、优美、舒适的办公环境，这是物业服务在新形势下外延拓展的标志，同时也意味着政府自身角色的全新定位。
今天的方法就是明天的问题。在很多情况下，这种“完全”社会化的机关办公楼物业服务模式也遇到了质疑:首先，因为物业服务工作如保安、清洁、维修等事务的外包，党政机关办公用房的安全性、保密性因此不可避免地受到影响，如果缺乏过硬的监控措施，会导致责任纠纷；然后，现代公务员与作为物业服务操作层人员的一线员工距离感太大，给事实上的责任物业服务单位增添了难度，形成了风险；再者，如果在后勤--物业服务外包过程当中存在暗箱操作，也容易产生腐败的温床，一旦质次价高的物业服务介入，将有损于纳税人对政府的信心。
然而，从近年实践的效果看，机关后勤社会化外包物业服务仍然是利大于弊。后勤改革对政府机关而言，利在当前，功在未来。它符合投入最小、收益最大的边际效用原则。现代公共政府的效率要求每一个公务员以其较高收入的薪资向社会公众提供相应甚至更高的回报，但是，以往约占国家机关人员五分之一的后勤编制所产生的人力成本--包括诸如车队、卫生所、机关幼儿园这样的一些组织--相对于他们实际创造的经济、社会效益来说，则显得极不相称，国家相对紧张的事业经费用来养活政府机关的冗员，在今天是于情不符，在将来则是于法不容，所以，无论是陈旧的行政后勤管理模式还是改良的内部委托企业化物业服务模式，都无法规避财政负担过重这一现实问题。如其通过公开招投标或者邀标方式，让实力雄厚、知名度高的专业化物业服务企业介入，依照契约为政府机关楼宇提供高效、优价的物业服务服务，充分关注政府机关楼宇的节能降耗及其设施设备的生命周期规划，以最大限度地满足物业的保值增殖需求，这无疑是一种革命。当前政府机关外包物业服务，已成为现代公共行政改革的一个重要环节，同时也为后勤社会化的发展指明了方向。
通过现代物业服务所体现出的一些基本特征，如清新优雅的环境、方便迅捷的维修和规范服务、健全的信息接收与反馈机制，政府机关工作人员将在实际上享受到高质量的生活与工作环境，从而保持愉悦的心情更好地为公众服务，提高其工作效率；同时，物业服务的外包在某种角度上使国家机关工作人员同老百姓拉近了距离，也将有利于树立该政府部门开放、亲和、高效的公众形象。
而对物业服务企业而言，虽说有句老话“伴君如伴虎”，但是这种“吃螃蟹”的收益回报依然十分可观:首先，政府机关的公信力及其支付能力将保证该物业服务项目优良的现金流，这是提供了一个极好的舞台供物业服务企业尽展所长，持续改进自身的管理水准；其次，“服务于为公众服务的人”，接管政府办公物业将急速提升该企业在特定地区的行业知名度，在当地市场竞争中取得制高点；最后，政府机关物业的接管，将带给该物业服务企业较好的外部政策环境和行政支持，使之得到实质上的新的发展契机。这里作为物业服务企业应当充分研究政府机关物业的特殊性，在严格依照合同约定规范服务的同时，应当学习相关的行政管理知识，保持与甲方单位的良好沟通，充分取得物业使用人的信任与支持，在这一基础上大胆创新、提升服务质量。通过专业化物业服务的全新定位，将由此塑造出风格稳重、特色鲜活的现代政府机关形象。
物业服务属于“劳动密集型”产业，它的发展将有效地缓解社会就业的压力，在政治哲学当中，“功利主义”学派认为政府应当选择使社会上所有人总效用最大化的政策，而“自由主义”学派认为政府的目标应该是使社会上状况最差的人福利最大化。而政府机关外包物业服务，实际上有利于每个人(政府公务员和物业服务工作人员)发挥其地位上的相对优势，通过交易使社会劳动成果总和上升；它同时又是一个“收入再分配”的过程，既节约了国家经费，又满足了最底层劳动者的工作需求，所以从大范围和长远来看，利在于民，功在国家。
总而言之，政府机关楼外包物业服务，对两方(政府和企业)所存在的风险都是潜在的，隐性的，需要认真加以对待，而其好处则是现实的，长远的--且都是经济效益可观，而所得到社会效益又更过之。这种利害关系之下，相信只要今天为之探索和努力的人们勇敢地迈步，最终会由老百姓证明:你们今天的选择是正确的!