[摘要]本文结合国外物业设备设施管理的发展趋势分析了目前国内物业设备设施管理的现状,认为科学、规范的物业设备设施管理是一项具有科学的成本控制理论和手段,能不断为用户提供高服务品质的工作,并从管理经济学角度对如何搞好物业设备设施管理,提高物业环境品质进行了介绍和讨论。
[关键词]物业管理 物业设施 品质管理
一、物业设备设施管理的现状和发展趋势
一般意义上的物业设备与设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气,传统的物业设备管理侧重于现场管理,主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备进行维护保养,把各种设备能够正常运行作为工作目标,着眼于有故障的设备,具有“维持”的特点、但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进,信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑,使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统,各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施营运过程中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大,“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。但至今还有相当一部分物管人员认为,大楼或小区建成后,招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来就会造成许多问题:诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化(典型如空气品质)等等。据报道,武汉5座180米以上的大型建筑,虽大都设置有BA系统,但系统运行情况差异很大。运行正常且在物业设备管理中起到重要作用的仅占20%,运行不正常但尚可使用的只有45%,另有35%左右是在大楼使用多年后,仍不能开通运行或运行一段时间后即发生故障无人修复。
导致国内物业设备设施管理工作滞后的原因,首先是建设方、设计方、施工方和物业管理方在工作上脱节;建设方在建设阶段较少考虑今后运营时的节约和便利,而过多地考虑了如何节省一次性投资,如何节省自己的时间和精力。且在安装设备的过程中,较少考虑各项设备集成后的协调和匹配,而在建筑物设备的施工、调试与验收过程中,设计人员又很少参与具体工作。物管部门通常在建设后期或建成后接手,工程前期介入的工作几乎不做或做得很少,设备工程师的招聘还常常处于行政、清洁、保安人员之后,很少有一个预先的系统的工程跟进和熟悉过程。工程竣工后系统运行尚不稳定,竣工资料亦不完整,但却匆匆赶着验收、评奖,特别是采用了一些智能设备的物业,往往为了眼前需要把智能化吹得天花乱坠,却不管是否真的在营运过程中起到应有作用。
其次,是部分物管企业服务的观念还没树立起来,在工程交付使用后,相当数量的转制企业和房地产商下属的物管公司中的人员,没有受过专业培训,颠倒与 业主的关系,动辄给业主发布通知、指令,要用户这样、那样,只关心收钱、不高兴办事,客户稍有意见就对人家上纲上线。
第三的一个认识误区,就是认为只要设备设施无故障、开得动就行了,这就是物业设备设施管理的全部工作内容,这个认识在不少物管公司具有普遍性,这就导致许多大楼空调过冷过热、电梯时开时停、管
篇2：物业知识教材：供电设备设施维修管理
物业知训教材：供电设备设施维修管理
供电设备设施的维修有两方面的含义，一方面是搞好供电设备的维护，使设备设施在最佳运行状态下工作;另一方面是当供电设备设施出现故障时，及时修复尽快恢复供电，减少停电给生活和工作带来的不便。
供电设备设施维修管理，由工程部供电设备管理员结合辖区内的供电设备设施情况，制定出物业公司的《机电设备管理工作条例》、设备设施维修计划，组织人员施工和施工后的验收等，通过一系列管理活动，争取以最少的消耗获得最大的维修效果，最大限度的满足用户要求。
一、供电设备设施的养护管理
供电设备的养护目的是，消除事故隐患，防止供电设备设施出现较大故障，以减少不必要的经济损失。供电设备设施的养护由值班电工负责实施。按照《机电设备管理工作条例》中的规定，定时对设备设施进行养护。
1.低压配电柜的养护
低压配电柜的养护，每半年一次。养护的顺序是:先做好养护前的准备，然后分段进行配电柜的保养。
(1)养护前的准备
低压配电柜养护前一天，应通知用户拟停电的起止时间。将养护所需使用工具和安全工具准备好，办理好工作票手续。由电工组的组长负责指挥，要求全体人员思想一致，分工合作，高效率完成养护工作。
(2)配电柜的分段养护
当配电柜较多时，一般采用双列方式排列。两列之间由柜顶的母线隔离开关相连。为缩减停电范围，对配电柜进行分段养护。先停掉一段母线上的全部负荷，打开母线隔离开关。检查确认无电后，挂上接地线和标示牌即可开始养护。
①检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹，紧固连接螺栓确保连接紧密。母线接头处有脏物时应清除，螺母有锈蚀现象应更换。
②检查配电柜中各种开关，取下灭弧罩，看触头是否有损坏。紧固进出线的螺栓，清洁柜内尘土，试验操动机构的分合闸情况。
③检查电流互感器和各种仪表的接线，并逐个接好。
④检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。
在检查中发现的问题，视其情况进行处理。该段母线上的配电柜检查完毕后，用同样的办法检查另一段。全部养护工作完成后恢复供电，并填写《配电柜保养记录》。
2.变压器的养护
变压器的养护每半年一次，一般安排在每年的4月份和10月份，由值班电工进行外部清洁保养。在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油封垫圈是否完好。拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好，若损伤则予以更换。测定变压器的绝缘电阻，当发现绝缘电阻低于上次的30%~50%时，应安排修理。
二、供电设备设施的维修的管理
供电设备和设施的修理是指对供电设备中出现的故障进行的修复。较大的维修项目如变压器的内部故障和试验、高压断路器的调整和试验等，一般采用外委维修的方式。供电设备管理员，根据维修保养计划，委托供电公司对辖区内的变压器和高压断路器进行检修和试验。此项工作的程序是：供电设备管理员填写《外委维修申请表》，经物业管理公司同意后与供电公司签署维修协议。
维修时由配电室值班电工负责监督，并将结果记录在《变压器维修记录》和《配电设施维修记录》内。大修后的试验结果由供电公司填写试验报告，交供电设备管理员并进行财务结算。若在供电设备运行中，由于雷击或其他原因出现严重的故障时，首先由值班电工填写《事故报告》经过主管部门审批后再按上述程序处理。
较小的维修项目如路灯照明线路、楼宇内的配电箱及电力计量箱等公共设施故障时，用户直接找配电室的值班电工修理解决即可。若照明灯、电度表是户内个人的物品，用户找配电室的值班电工修理并办理交费手续。值班电工修理后填写维修登记表，并由用户签字。值班电工应及时向财务部门结账、报账。
篇3：物业管理师物业管理实务试题汇编之房屋及设备设施管理(附答案解析)
物业管理师物业管理实务试题汇编之房屋及设备设施管理(附答案解析)
物业管理师物业管理实务试题汇编之第七章房屋及设备设施管理
一、单项选择题(备选项中只有1个符合题意)
1．以下不属于按建筑结构类型和材料分类的是()。
A、砖木结构
B、混合结构
C、钢筋混凝土结构
D、墙承重结构
【答案】D
【解析】本题考查的是考生对房屋种类的理解。房屋按建筑结构和类型可分为：砖木结构、混合结构、钢筋混凝土结构和其他结构。选项D“墙承重结构”是按房屋承受力方式进行分类的，有关内容可参见教材第108页“房屋及设施设备的种类和组成部分”的内容。
2．以下不属于房屋及设施设备评价参考的主要指标是()。
A、房屋完好率
B、危房率
c、维修率
D、设施设备完好率
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对房屋及设施设备管理的基本要求的掌握程度。房屋及设施设备评价参考的主要指标包括房屋完好率、危房率和设施设备完好率。有关内容可参见教材第109页“房屋及设施设备管理的基本要求”的内容。
3．以下不属于房屋组成部分的是()。
A、非承重墙
B、门窗
C、电气
D、树木
【答案】D
【解析】本题考查的是考生对房屋组成部分的掌握程度。房屋的基本组成部分包括结构部分(如非承重墙)、装修部分(如门窗)和设施设备部分(如电气)。有关内容可参见教材第108页“房屋及设施设备的种类和组成部分”的内容。
4．房屋的结构部分不包括哪一项()。
A、基础
B、承重构件
C、屋面
D、暖通
【答案】D
【解析】本题考查的是考生对房屋组成部分的掌握程度。房屋的结构部分包括基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等。选项D“暖通”属于设施设备部分。有关内容可参见教材第108页
“房屋及设施设备的种类和组成部分”的内容。
5．不属于房屋及设施设备预防性维修方式的是()。
A、计划性预防维修
B、紧急抢修
C、状态监测下的预防维修
D、改善性的预防维修
【答案】B
【解析】本题考查的是考生对维修养护方式和类别的掌握程度。预防性维修包括计划性预防维修、状态监测下的预防维修、改善性的预防维修3种方式。选项B“紧急抢修”属于事后维修方式。有关内容可参见教材第1 12～1 13页“房屋及设施设备维修养护计划的制订”的内容。
6．不属于订立外包管理合同应注意的事项的是()。
A、建立针对承包方的检查监控制度
B、保证签约主体与实施主体一致
C、明确在出现情况时的责任方
D、明确服务的技术指标
【答案】A
【解析】本题考查的是考生对外包合同的签署和控制的掌握程度。选项A“建立针对承包方的检查监控制度”是外包管理合同实施应注意消防设施维修保养人员的职责，以下说法不正确的是()。
A、维修保养人员应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任
B、维修保养人员进入现场后，在7个工作日内提供所保养设备的现状报告
c、对维修保养的消防设施运行情况，每月不少于2次到现场做一般性检查
D、实行24小时值班制度，对消防设施出现的故障及时修复，保证其正常运行
【答案】B
【解析】本题考查的是考生对维修保养人员工作职责的掌握程度。选项B“维修保养人员进入现场后，在7个工作日内提供所保养设备的现状报告”应为“维修保养人员进人现场后，在5个工作日内提供所保养设备的现状报告”。有关内容可参见教材第119页“维修保养人员职责”的内容。
8．以下各项不属于排水系统的是()。
A、污水系统
B、雨水系统
C、中水系统
D、工业废水系统
【答案】c
【解析】本题考查的是考生对给排水系统的掌握程度。排水系统分为污水系统、雨水系统和工业废水系统。选项C“中水系统”属于给水系统。有关内容可参见教材第127页“给排水系统”的内容。
9．给排水系统管理的注意事项中，不正确的是()。
A、应保证消防用水的基本储备
B、雨水、污水合流排放
c、餐厅和食堂的厨房排水要建隔油池
D、北方地区应注意冬季管道防冻
【答案】B
【解析】本题考查的是考生对给排水系统注意事项的掌握程度。选项B“雨水、污水合流排放”应为“要坚持雨水和污水分流排放”。有关内容可参见教材第128页“给排水系统中的注意事项”的内容。
10．以下说法中不正确的是()。
A、完好房是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好的房屋
B、危险房是指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承重能力的房屋
C、严重损坏房是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，需进行大修或翻修、改建的房屋
D、设施设备完好率是指完好设施设备数量占全部设施设备数量的百分比
【答案】A
【解析】本题考查的是考生对完好房、危险房、设施设备完好率等概念的掌握程度。选项A“完好房是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好的房屋”是对“基本完好房”
的解释。有关内容可参见教材第109～1 10页“房屋及设施设备管理的基本要求”的内容。
二、多项选择题(备选项中有2个或2个以上符合题意)
1．房屋及设施设备的维修保养包括，对房屋和设施设备进行的()。
A、维护
B、清洁及润滑
c、故障维修
D、状况普查
E、定期检查
【答案】A B c E
【解析】本题考查的是考生对维修保养内容的掌握程度。房屋及设施设备的维修保养包括：对房屋和设施设备进行的定期检查、维护、清洁及润滑；损耗或故障时的维修；必要情况下的专业测试；无法修理或无修理价值时的更新以及材料、结构和设计方面的改善等，不包括“状况普查”。有关内容可参见教材第111页。
2．按房屋层次和高度可分为()。
A、平层建筑
B、低层建筑
C、多层建筑
D、高层建筑
E、超高层建筑
【答案】B c D
【解析】本题考查的是考生对房屋种类划分的掌握程度。按房屋的层次和高度可分为低层建筑、多层建筑和高层建筑。故本题选B、C、D，有关内容可参见教材第108页。
3．房屋的基本组成部分，结构部分包括()。
A、基础
B、承重构件
C、屋面
D、暖通
E、楼地面
【答案】A B c E
【解析】本题考查的是考生对房屋基本组成部分的掌握程度。房屋的结构部分包括基础、承重构件、非承重墙、屋面、楼地面等，选项D“暖通”属于设施设备部分。故本题选A、B、c、E，有关内容可参见教材第108页。
4．房屋的基本组成部分，设施设备部分包括()。
A、水卫
B、电气
C、消防系统
D、门窗
E、非承重墙
【答案】A B c
【解析】本题考查的是考生对房屋基本组成部分的掌握程度。房屋的设施设备部分包括水卫、电气、暖通、特殊设备(如消防、避雷、电梯)等项目，选项D“门窗”属于装修部分，选项E“非
承重墙”属于结构部分。故本题选A、B、c，有关内容可参见教材第108页。
5．房屋及设施设备维修养护计划的实施中，应注意控制的因素有()。
A、质量的控制
B、进度的控制
C、成本的控制
D、人员的控制
E、紧急事件的控制
【答案】A B c
【解析】本题考查的是考生对房屋及设施设备维修养护计划实施的掌握程度。房屋的维修养护计划实施应注意控制三个因素：质量的控制、进度的控制、成本的控制。故本题选A、B、C，有关内容可参见教材第116-117页。
6．设施设备的状态管理包括的内容有()。
A、设备的检查
B、设备的状态监测
C、定期预防性试验
D、设备故障诊断技术
E节能管理
【答案】A B c D
【解析】本题考查的是考生对设施设备状态管理的掌握程度。设施设备的状态管理包括四个方面：设备的检查、设备的状态监测、定期预防性试验、设备故障诊断技术。故本题选A、B、C、D，有关内容可参见教材第122页。
7．订立外包管理合同应注意的事项有()。
A、在签订合同时要注意保证签约主体与实施主体一致
B、合同中应明确因设施设备故障、事故造成的人员、财产等损失，明确在出现情况时的责任方，以免在出现问题时产生纠纷
C、应在合同中明确服务的技术指标标准，并尽量采取量化形式，便于检验
D、委托方应尽量保留受托方在服务过程中的有关质量记录文件，既便于监督服务过程，也便于掌握设施设备状况
E、建立针对承包方的检查控制制度并落实专人负责实施
【答案】A B c D
【解析】本题考查的是考生对外包管理合同签署和外包控制的掌握程度。选项E“建立针对承包方的检查控制制度并落实专人负责实施”是外包管理合同“实施”应注意的问题。故本题选A、B、C、D，有关内容可参见教材第125～126页。
8．关于消防设施设备维修保养人员的职责，以下说法正确的是()。
A、维修保养人员应由有消防设施调试维修保养资格和经验的工程技术人员担任
B、维修保养人员进入现场后，在7个工作日内提供所保养设备的现状报告
c、对维修保养的消防设施运行情况，每月不少于一次到现场做一般性检查
D、实行24小时值班制度，对消防设施出现的故障及时修复，保证其正常运行
E、按照计划对建筑消防设施进行定期检查、维修和保养
【答案】A D E
【解析】本题考查的是考生对维修保养人员职责的掌握程度。选项B“维修保养人员进入现场后，在7个工作日内提供所保养设备的现状报告”应为“在5个工作日内”；选项c“对维修保养的消防设施运行情况，每月不少于一次到现场做一般性检查”应为“每月不少于两次”。故本题选A、D、E，有关内容可参见教材第119-120页。
9．关于供配电系统的种类说法正确的是()。
A、按供电方式的不同分为高压供电和低压供电
B、按供电回路数目的情况分为单回路供电和多回路供电
c、按备用电源情况分为无自备电源供电和有自备电源供电
D、按供电性质分为长期供电和临时供电
E、按供电类型方式分为交流电和直流电
【答案】A B c D
【解析】本题考查的是考生对供配电系统的掌握程度。选项E“按供电类型方式分为交流电和直流电”中“直流电”说法是错误的。故本题选ABCD，有关内容可参见教材第126页。
10．属于共用设施设备运行管理主要内容的是()。
A、制订合理的运行计划
B、外包的选择
C、节能管理
D、配备合格的运行管理人员
E、建立健全必要的规章制度
【答案】A c D E
【解析】本题考查的是考生对共用设施设备的运行管理和外包控制的掌握程度。共用设施设备的运行管理包括：制订合理的运行计划、配备合格的运行管理人员、提供良好的工作环境、建立健全必要的规章制度、设施设备的状态管理和节能管理，选项B“外包的选择”属于房屋及共用设施设备维护管理项目的外包控制中的内容。故本题选A、c、D、E，有关内容可参见教材第121～124页。
1 1．属于采用管理手段节能降耗的节能管理方式有()。
A、加强宣传和培训，树立节能意识
B、建立能源消耗的计划和考核制度
c、对设备或工艺进行改造
D、尽量安排设备能够连续、满载开动使用
E、合理设定运行参数(如空调温控点)
【答案】A B D E
【解析】本题考查的是考生对节能管理的掌握程度。选项c“对设备或工艺进行改造”属于“采用技术改造节能”的内容而不是“采用管理手段节能降耗”中的内容。故本题选A、B、D、E，有关内容可参见教材第123～124页。
三、案例题
1．某业主4年前在某小区购买了一套商品房，但一直没有居住。一天，该业主接到物业管理公司房屋漏水的通知，经查看，是所购商品房卫生间的水表接头处破裂，并造成楼下两层住户的部分财物因浸泡受损，两户业主均提出赔偿要求。
该业主认为，自己并未人住所购商品房，水管破裂不是自己人不造成的，而是水表接头处老化断裂所致，自己不应对漏水负全责。
物业公司认为，业主购买房屋后，房屋漏水造成的损失理应由业主承担。
请问楼上业主长期未入住，其房屋中管道老化破裂，给楼下业主造成的损失应该由谁来承担?在紧急情况下，物业管理公司可否进入本案楼上业主家进行必需的维修，因此给楼上业主造成的损失应该由谁承担?
【答案】(1)首先，根据建设部下发的《商品房实行住宅质量保证书》的规定：房地产开发企业对管道渗漏保修期不低于1年。该案例中，业主购房已满4年，则开发商不承担责任。
本案中的水表接头处老化断裂问题发生在业主房屋内，虽然不是业主人为造成的，但由于房屋所有~,II,_JEN有，从物业公司提供服务的公共性质考虑，物业公司既没有权力私自打开房间进行检查，在没有备案的情况下，也不可能有能力了解每位业主的房屋使用情况。因此，水管老化破裂造成的损失应由该业主个人承担。
但根据实际情况，也并不排除物业公司承担责任的可能性：若在本案例中，物业公司在接到楼下业主反映的情况后，没有及时采取措施，如未联系楼上业主，而采取消极的不作为，致使楼下业主的损失扩大，则物业公司存在过错，可能也会就扩大的损失承担责任。
(2)物业公司在无法联系到业主，而楼下业主的损失又在不断扩大的情形下，(属于紧急避险)可以先行进入楼上业主家进行检查维修，如因此给楼上业主造成如门窗破损等损失，赔偿责任应由收益人承担(此案的收益人是楼下业主)。
紧急避险是指：为了防止公共利益、本人或者他人的合法权益免受正在遭受的紧急危险，不得已采取的损害另一较小利益的行为。我们认为物业公司可以未经楼上业主许可，进入楼上业主家中进行检查并排除故障。但应符合下列条件：①楼下业主损失不断扩大。②业主无法及时赶到或无法联系到业主。③进入楼上业主家是唯一可行的维修方法。④楼下业主因不及时维修遭受的损失比物业公司进入楼上业主家给楼上业主造成的如门窗破损的损失更大。
此外，为了避免在紧急情况下，物业公司因缺乏明确的依据而无法果断采取行动避免损失，也为了避免在采取紧急措施后，在责任确定上与业主之间产生纠纷，我们建议物业公司与业主最好在
《物业管理服务合同》中，对在小区管理中可能出现的采取紧急避险行为情形，如：紧急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的损失等进行明确约定。
2．王先生住在某物业公司管理的小区内。一天，王先生7岁的女儿在小区内的石桌旁玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落，将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。事
后，王先生找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业公司则认为这完全是王先生监护不当造成的，与物业公司的管理没有关系。因此，王先生将物业公司告上法庭。
石桌桌面重达90公斤，石桌面和石桌柱之间仅靠桌面中心一个直径13厘米、深1厘米的凹槽连接，安装时只用了树脂和水泥粘合。
庭审中，物业公司认为，在小区安装石桌、石凳是供居民休闲所用，而非用来攀爬。王先生女儿是在攀爬石桌时被砸伤的，是她自己的过错造成的，而王先生作为父亲也没有尽到监护责任。因此，物业公司不承担任何赔偿责任。请问王先生的女儿受伤，物业公司是否要承担赔偿责任?王先生是否也应该承担部分责任?
【答案】
(1)王先生的女儿受伤，物业公司要承担赔偿责任。
根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和管理。故，物业公司对石桌、石凳有管理义务应承担对管理不善造成的损失承担赔偿责任。但是，不是全部赔偿责任，而是部分责任。
(2)由于王先生作为女儿的监护人，没有尽到监护责任，也负有一定责任。
3．甲小区某楼602室由华某承租，502室由王某承租。华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。物业管理公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设置防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水IZl已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角渗人502室，致使王某装潢的地板等物受损。请问物业公司对502室王某的损失负有什么样的责任?602室的装修人华某是否对502室王某室内的损失负有责任?
【答案】(1)根据国务院颁布的《物业管理条例》和建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》的规定，小区物业管理是对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治
安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治。物业管理公司管理不善，未按规范要求对房屋楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通，致使雨水受堵后溢进华某的阳台和王某承租的房屋内，造成王某财产损失，对此，物业管理公司应承担主要责任。
(2)华某未经物业公司同意，擅自将其承租房屋阳台排水管道口封死，使阳台的积水无法从排水管及时排出，加重了王某的财产损害。为此，华某对王某的财产损害也应承担一定的责任。
4．张老太太住在某花园小区的7层。一天晚上，张老太太到天台去收晾晒在外的衣物，当从天台下楼时，楼道里的灯怎么也不亮。张老太太眼前一片漆黑，只好摸索着下楼。结果，不慎从楼梯上摔下，造成两只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫伤并伴有轻微脑震荡。张老太太认为：自己之所以被严重摔伤，完全是因为楼道灯不亮造成的。该小区的物业管理企业应承担自己全部的医药费并应赔偿自己的精神损失。请问该小区的物业管理企业是否对此负有责任?该物业公司是否应对张老太太进行赔偿?
【答案】(1)该小区的物业管理企业对张老太太的摔伤负有责任。
物业管理是根据合同进行管理和服务的。依据我国《物业管理条例》的相关规定，物业管理企业负有保证小区楼道、道路灯处于正常使用状态的法定义务，本案中的物业公司没有及时对小区的楼道灯进行更换，未尽到相应的管理和维护义务，最终导致张老太太身体严重受伤，身心受到伤害，物业公司对此负有责任。
(2)同时，依据《物业管理条例》的相关规定，“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”故，物业公司应对张老太太赔偿医疗费和精神损失费。
5．你是工程部管理人员，负责房屋及设施设备的管理工作，请说明房屋及设施设备管理的主要内容与方法有哪些?
【答案】房屋及设施设备管理的主要内容及方法有：房屋及设施设备的使用管理、维修保养、安全管理、技术档案资料管理、采购和零备件管理、工量具和维修用设备的管理、外包管理、技术支持。
6．你是工程部管理人员，负责房屋及设施设备的维修工作，请说明房屋及设施设备维修工作在组织实施时应注意哪些问题?
【答案】应注意以下问题：
(1)质量的控制：对维修养护质量有影响的要素进行有效控制，并加强对工程质量的验收检查，确保维修养护工作能够达到计划的质量标准。
(2)进度的控制：物业的房屋和设施设备的使用率较高，停机维护一般都会给物业的使用造成不便。对维修养护工作进度进行有效控制，既可以减少维修养护工作对物业使用的影响，也有利于降低成本。
(3)成本的控制：通过对维修送气成本的构成要素进行有效控制，提高维修养护工作的经济性。