浅述物业管理法制化
随着我国社会主义市场经济的发展，社会分工的细化，物业管理逐步成为一个新兴行业。物业管理是现代化城市管理和房地产开发经营的重要组成部份，国际上十分流行并获得了蓬勃发展，借鉴国外经验，我国的专业化物业管理模式也逐渐形成，但是，物业管理行业在我国还是一个年轻的新生行业，绝大部份的物业管理企业成立的时间都不算太长，缺少管理经验，在经营、管理、服务都遇到了很多问题，面对这一所新兴行业的特点，为提高管理水平，物业管理活动中法制化的建设显得越来越重要。
物业管理法制化是市场经济发展需要。
物业管理公司属于国家产业结构分类中的第三产业，是房地产综合开发过程的最后一个环节，直接关系到业主和物业使用人的切身利益，如果没有良好的物业管理，开发商建造的房屋品质再好也可能出现销售问题，业主买的崭新的房屋不久就可能会破旧不堪，人们的生活和工作也会日趋恶化。因此物业管理的有无和好坏，是直接关系到住宅与房地产业能否实现社会再生产良性循环的大问题。
长期以来，我国没有一部完整的，系统的物业管理法律规范，使得物业管理工作缺乏依据，尽管部分省、市已出台了有关物业管理方面的法规，如广东、上海、北京等地都发布了省（市）物业管理条例或办法，但由于全国缺乏统一的法律、法规作为依据，从事物业管理公司的管理行为千差万别，楼宇买卖纠份中，因“物业管理”引发的案件日渐上升，这就与业主和使用人的生活、工作息息相关，就必须制定统一的法律、法规，明确房地产公司、物业管理公司、业主和物业使用人的维护，业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众生活和工作环境。物业所有权人、使用权人、物业管理企业的合法权益得到合法保障，有利于社会主义民主进一步发展，有利于城市投资环境和人民生活环境的显著改善，物业管理法规依据民法基本原则，平等地保护物业活动当事人各方的合法权益，同时贯彻财产所有者主权原则，法定和保障业主团体和物业使用权人对物业管理的民主权利，促进了社会主义民主在社会管理，经济管理事务中的发展，也增强了人民特别是城市居民依法办事，信守合同的法律观念，物业管理关系产生依据是物业服务合同，前期物业合同是由建设单位与物业公司签订，业主委员会成立后选聘新的物业公司，与业主签订后，前期物业合同自然终止。
二、物业管理法制化也是市场竞争机制的需要。
国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。
物业管理是市场经济的产物，而市场经济的主要特征就是通过公开、公平、公正的竞争，达到买卖双方等价交换的目的。因此竞争是物业管理得以生存和发展的活力所在。然而，纵观我国目前的物业管理，在许多地方尚未形成完善的市场机制，物业管理公司对物业管理经营权的获得并没有通过市场竞争而轻易获取，普遍存在着谁开发谁管理的情况。从目前的物业管理实践来看，能够提供物业管理服务的企业的组建形式大至有以下几种：一是由房地产开发企业派生出来的子公司占现有这类公司的大多数，如遵义市近200余家物业公司有此类公司占98%，作为我们遵义市红汇物业公司不在此内，要在市场上有一席之地是很不容易。二是由房地产管理部门所属的房管所（站）转变而来；三是大中型企事业单位组建的后勤服务中心；四是社会上自发成立的；五是由街道人事处组建的。这些企业或附属政府管理部门，或附属开发商大都带有一定的垄断性。这不仅使其管理难以达到专业化、社会化、规范化的要求，如果长期下去还会因行业本身缺乏活力而衰竭不振，因此，打破这种由主管部门或开发单位指定“终身制”物业管理者的模式，是物业管理市场发展到一定阶段的必然产物。
物业管理呼唤竞争，这里的竞争主要是指物业管理市场上的竞争。在物业管理市场上，众多的物业管理公司都希望能够被聘用。正是由于这种竞争的存在，业主可以较为自由地对物业管理公司进行选择，它可以聘用，也可以不聘用某一物业管理公司。对于已经受聘的物业管理公司来说，竞争也同样存在。聘用和改聘对物业管理公司的激励约束作用是通过其声誉发生的。一般而言，业主在决定是否聘用某家物业管理公司时，主要就是考察它过去的业绩，即其声誉。因此，竞争的压力越大，物业管理公司对其声誉也就越重视，从面，聘用和改聘作为激励其约束手段的作用就越大。当然，物业管理公司对声誉的重视，还取决于另一个因素，即声誉的“质量”或者说，声誉所反映的实际情况的准确程度。在经济信息流通率高的地方，声誉和现实情况就越接近，从而声誉也就越受重视。正是因为市场竞争机制对于解决代理关系下形成的动力问题和短期行为问题是一种行之有效的手段，所以，物业管理的市场化对物业管理的健康发展有着非常重要的意义。这就是物业管理市场化的真正动因所在。
在上述五种物业管理服务的供给主体中，只有第四种比较接近于现实的市场主体。也就是说，它基本上是一种企业化、社会化的物业管理机构。其余四种，基本上没有向社会化转变，绝大部分的管理服务是为自己提供的，组建目的并不是为了通过提供管理服务来获取盈利。此外，由于管理服务的提供基本上是内向型的，因此这也就不可能采取企业化的经营方式，有些物业管理机构甚至是在各方面准备不足的情况下，仓促上阵，难免“穿新鞋、走老路”。从物业管理的发展历程考察，物业管理逐步走向市场化、专业化、规范化是其必然的发展趋势，
那种隶属于开发商或由房管所派生出来的物业管理企业会因先天下不足而愈来愈不适应社会的发展和业主的需要，因此，提高物业管理水平，培育和建立物业管理的有形市场，从而使物业管理形成良好的市场竞争，走市场化的道路，还亟待培育市场竞争主体。（1）促使物业管理企业能够正视竞争，通过招标投标方式，接受业主委员会的聘请。双方在完全平等的原则下，通过双向选择签订合同，明确各自的权利义务。（2）确立价格机制的权威，规范物业管理行为。价格是市场的灵魂，没有权威的价格机制，就不可能有公正竞争行为，也就不可能有规范的管理行为。当然，确立价格机制的权威，并不是要政府部门去制定一个强制执行的价格水平，而是指由市场定价。政府主管部门只需根据市场定价的原则进行监督和指导。三、物业管理法制化，才能实现公开招投标办法提供保证。
前期物业服务的物业管企业的选聘方式。通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。必须实行“建管分离”就是房地产开发与物业管理相分离。所谓的房地产开发与物业管理相分离，事实上就是要打破谁开发、谁管理的自建自管局面，使得物业管理行业真正走向市场。我国有相当一部分房地产开发企业往往有“肥水不流外人田”的思想，本企业开发建设的房地产项目都希望由自己的物业管理分支机构与自己有关联的物业管理企业实施管理（形同父子关系）。特别是在前期物业管理阶段，由于是建设单位来选聘物业管理企业，因此相当一部分房地产企业直接选聘与自己有关联的物业管理企业。这种自建自管的选聘方法，事实上就消灭了物业管理企业之产的竞争。由此往往导致物业管理企业在日后的物业服务中，所提供的服务质量不尽人意，业主对此颇有意见。为了进一步提升物业管理行业的市场化程度，促进物业管理企业提高服务质量，改进内部管理，使广大业主真正获得满意的服务，提倡房地产开发与物业管理相分离的原则。这一原则的具体贯彻方式就是通过招投标的形式，引入竞争机制来选聘物业管理企业，实现优胜劣汰，具体而言，物业开发建设单位以物业管理权为标的，招请若干个物业管理公司报价竞争，再由开发建设单位从中选择优胜的物业管理公司并与之签订物业服务合同。
在物业管理中引入招标投标，实际上就把物业管理行业直接推入市场之中，是物业管理行业中引入竞争机制的具体体现。物业管理的招标不仅为物业开发建设单位提供了选聘高素质物业管理公司的空间，同时也为物业管理公司提供了公平竞争的机会。因此，物业管理招标投标的优胜劣汰法则，有利于全面提高物业管理服务的质量，有利于改进物业管理企业的管理与服务，有利于整个物业管理行业的健康发展。
物业开发建设单位在招标时应当综合考虑标者的技术实力、经济实力、管理经验、物业管理资质等级、以往的物业管理业绩、服务质量、管理费用、信誉等因素。在众多的投标者，开发建设单位应按照上述标准，选择中标者，再与中标者签订物业服务合同。
物业管理招标投标必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，依据《中华人民共和国招标投标法》的规定，物业管理招标投标活动必须严格遵守《前期物业管理招标投标管理暂行办法》和相关的物业管理法律、法规和政策的规定。根据物业条例的规定，物业管理企业实行资质管理制度，因此招投标中必须注意审查投标人是否具有相应的资质。将来如何具体创造公平、公开、公正的市场环境，还有待不断的探索。
综合上述，物业管理必须走法制化的道路，才能为建立良好的物业管理秩序提供有利的法律保障。维护房屋所有人的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，规范物业管理行为，将具有十分重要的意义。
篇2：物业知识教材：小区物业管理法制建设与维护
物业知识教材：小区物业管理法制建设与维护
一、小区物业法制管理的意义与作用
(一)小区物业法制管理的内涵、意义
小区物业法制管理，即是指在物业管理中，依据国家或地方有关法律、法规和规则，对 物业及其物业管理进行法制宣传、教育、管理与服务的总称。
众所周知，小区开发与小区物业管理本来就是一对孪生兄弟，小区物业管理是小区开发 建设的延续，在制订和完善有关房地产开发的法规时，也应同时制订和完善物业管理的法律、法规。物业管理涉及面广，存在多方面的权利和义务关系，因此法律关系相应也要十分明 确。应该意识到，如果没有相应健全的法律、法规体系作为物业管理的保障，物业及其物业管理工作就难以维系。
目前，我国大部分城市还没有结合各自地区实际情况，认真制订出具有法律约束力的有 关物业管理的法规、制度，所以物业管理相关各方面的法律地位尚未得到明确。由此导致了在进行行业规范和调整中缺乏行之有效的法律手段，使得澄清行政管理和物业管理的关系、 理顺多头管理等问题，在不少地方得不到解决。从而，形成了物业管理工作具体实施上的难度和阻力。因此，小区物业法制管理的意义就在于:
1.建立健全有关物业及其物业管理法规，可以使小区物业在规范化管理中作到有法可依
物业管理的发展需要一个既有竞争，又有秩序的市场环境，而市场的正常运行又取决于 法制的完善和市场规则的制定。如果没有统一的立法以规范市场行为与物业管理，在物业管理与业主或房屋使用人的利益发生诸如收取费等矛盾时，就会出现无法以法律手段维护各自 的权利与义务。
所以，建立健全物业管理法规来明确物业管理中主体与客体的权利和义务，对规范市场 行为具有重要的现实意义。
2.建立健全物业管理法规，才能确立政府对其管理的权威
随着早期开发的物业相继投入使用，物业管理中的问题也逐渐暴露出来。住宅小区中的 楼宇管理，绿化、环卫、治安、水电设施等方方面面都存在着严重管理问题。政府有关部门为解决这些问题，虽已出台一些临时的、原则上的规定，但是从实际情况来讲，许多原则规 定既不具有操作性，也缺乏约束力度，政府部门的监督管理也难以形成权威。这就需要相应建立一套完整、科学、严密、可操作的法律、法规体系，以增强政府对其管理的权威。
3.建立健全物业管理法规，可以保证业主的基本权益
一般来讲，住宅小区物业管理内的各个业主对其房屋产权拥有不容争辩的决定权，他们 是房屋的所有人，有对房屋的使用权和处置权。但是，我国目前的现状却是由开发商决定物业管理的委托，物业管理则往往脱离开政府有关部门的监督，单方面制定物业及其物业管理 费用等标准。这就难以保证业主的基本权益，从业主自身的利益出发，迫切要求物业管理制度法制化，依法办事。
综上所述，加强住宅小区物业法制管理，依法推动和保障物业及其物业管理的健康发展 。以便更好的服务于广大住宅用户并有效地提高政府法制管理的执法力度，调整好物业管理与广大业主或住户的关系，正是我们强调小区物业法制管理的意义所在。
(二)小区物业法制管理的作用
加强小区物业法制管理，通过国家或地方立法可为物业执法提供法制保障。实践证明， 对物业立法与执法在小区物业的法制管理中，可以发挥如下作用:
1.可以起到依法治市的作用
从某种意义上说，市场经济即是法制经济。在小区物业及其物业管理中，建立健全法制 管理就可以监督与约束开发商对物业房屋实施保修的承诺，可以监督与约束小区物业与业主、小区物业与住户等之间的法律行为，即依法办事，违法必究是市场经济法制建设的客观要 求。只有强调法的威力，使法律成为约束人们行为准则，小区物业的法制管理就可以起到依法治市的作用。
2.可以起到协调各方关系的作用
加强法制管理，一方面可以使人们在介入小区物业管理时，可以作到有法可依，有章可 循;另一方面可以树立工商、税务、治安、卫生防疫等政府部门的执法权威，使各方面在处理相关的市场行为时，可以起到配合、协调一致的社会监督及其相互关系的作用。
3.可以起到保护房屋所有者权益的作用
制定好小区物业法规，加强法制管理，是解决物业管理中诸多事件，乃至国家稳定繁荣 ，促进社会主义物质文明与精神文明建设所必需的前提条件。因此，只有制定和建立健全法规、制度，才能从法律上保护房屋所有者与租用者的合法权益，起到依法保护所有者权益的 作用。
4.可以起到促进物业管理深化改革的作用
小区物业及其物业管理是国民经济管理的重要组成部分。深化小区物业经济管理改革是 加强小区物业法制建设与管理的需要。因此，只有加强小区物业的法制管理，运用经济手段和法制手段，推动物业管理改革的不断深化，起到促进物业管理不断深化改革的作用。
5.可以起到物业纠纷依法解决的作用
小区物业及其物业管理，是民事纠纷的多发性领域，从司法部门受理的民事案件看，物 业纠纷仅次于婚姻纠纷被列入第二位。可见，加强物业法制建设与管理，建立健全相关的物业法规，就会减少纠纷，有利于司法与小区物业管理对民事纠纷的处理。使物业法律宣传、 教育增强了力度。因此，从加强法制管理中我们不难看出，它可以起到依法解决民事纠纷的作用。
二、小区物业法制管理的范围与职责
物业管理是建立在契约基础之上的民事商务行为，因此，须由法律、法规来调整人们在 物业管理行为过程中形成的权利义务关系，其法律关系的主体包括物业管理者，物业所有者或使用者以及政府业务主管部门和相关单位、个人等。作为物业管理的法规，不仅应当解决 物业管理运作中直接面临的各种障碍，而且应当和其他相关法律相协调、相统一、相互补充和衔接，形成一个较为严密的法规体系，以使各种问题从根本上、各个环节上，全面、彻底 的解决。
(一)住宅小区法制管理范围
如前所述，物业法制管理，从狭义上讲亦称立法管理。小区物业立法管理的范围应包括 房屋的建设、物业所有权、物业市场、物业修缮、物业管理等方面的立法及其法律关系和法律责任。事实上它应是属于房地产业立法范围的组成部分。
1.房屋的建设
长期以来我国各种房地产物业(尤其在住宅方面)的建设规模和速度，与城市发展的情况和城市人口增长速度严重不协调，造成住宅建设不足，住宅管理混乱。住宅市场培育不起来 ，导致住宅建设资金短缺、材料质量缺乏控制，从而使房地产业住宅在国民经济中应起的作用远远没有发挥出来，与住宅相关的市场整体水平在低水平上徘徊。因此，房地产及物业立 法，应把住宅建设作为一项重要内容，明确规定逐步提高住房标准，逐步改变现行住房分配制度。并相应将住房问题列入到国民经济和社会发展计划中，并对住宅建设的设计、施工、 规划及用地、拆迁、环境要求、配套基础设施、材料供应以及工程验收、接管等各个环节，均应属立法的范围。
2.住宅物业所有权
在我国，土地是属于国家或集体所有的，房地产物业所有权是指物业建筑物本身的所有 权及其相关土地的使用权，物业所有者对相关土地只有使用权，不得进行非法转让，也严禁买卖或变相买卖。
明确物业的所有权，是维护物业领域秩序的关键。住宅物业所有权不明，往往是引起物 业管理纠纷的结症所在。所以物业所有权是物业法制管理的基础。物业法规必须对物业所有权的内容、所有权的形式、所有权的获得、变更和丧失的登记、审核的方法，以及物业的共 有关系，物业代管等方面做出明确的立法。
各种所有权都应受到法律的保护。归国家、集体所有的房屋及其相关范围的利益不得受 到侵占或变相侵占，个人所有的不得非法查封、没收和挤占。
3.物业市场
目前我国住宅物业市场的发展是远远不够的，我们必须开拓和完善诸如住宅物业买卖市 场、租赁市场、相关的金融市场以及物业中介服务市场。应该允许物业的多种所有制形式和多种所有权形式，以及物业多种经营方式的并存。为了与此相适应，还要完善住宅物业的金 融体系和中介体系，建立一个综合型、配套性的完备的物业市场。为此，需要加强对物业经济发展的规划和计划，加强物业的立法、司法、行政干预的力度，加强社会的法制建设。
4.物业维修
对小区住宅的建设管理上，必须采取新建与维修并举的方针。不能只抓建设，不管维修 。事实上，住宅物业的维护、维修是对我国住宅建设、和规划发展的重要补充。由于住宅同样是有年限要求的，通过日常维修可以延长其使用寿命，也就提高了住宅的经济效益。从另 一方面看，对一些实际情况如果投入相同的人力、财力、物力，可以经济地提供更多的房屋。因此，物业的修缮应该是物业立法的一个重要内容。物业法规必须明确规定，物业修缮的 职责、维修的要求。物业维修制度的建立，物业维修资金的来源，物业维修材料的标准及供应，维修队伍的素质和合理的组合等等。
5.小区物业管理
小区物业管理的目的在于求得各方面、各环节的最佳效益。广义的讲如小区建设管理、 住宅经济市场管理和住宅维修管理等的社会效益、经济效益和环境效益。为达到管理的这一目的，必须运用管理的经济手段、法律手段和行政手段。相关法规的制订就是代表了法律手 段的具体运用的开始，通过对物业管理的立法和司法，可使物业经济的行政的管理手段规范化和科学化，可以运用物业法规去调整物业管理中的多种关系。
(二)住宅小区法制管理的职责
建国以来，我国住宅建设和住宅物业管理方面的法律、法规是不健全的，存在的问题相 当复杂，管理方面的漏洞、缺陷相当严重，远远落后于实际的需要。因此在住宅物业上需要立法，依法来加强管理，由单一的行政权力管理向社会的经济管理、法律管理过渡。用法律 来统一行动，做到“有法可依，有法必依，执法必严，违法必究”。只有这样才能逐步建立正常的住宅管理秩序和相应的经济秩序。小区物业进行法制管理的重要职责，就是通过立法 ，使物业立法起到如下作用:
1.保护物业所有人和使用人的合法权益
制定好物业法规，解决物业事务中的诸多问题，是使国家稳定繁荣，促进社会主义物质 文明和精神文明建设的必要条件，也只有制定了健全的物业法规，才能从法律上保证公民的仅利，保护物业所有人和使用人的合法权益，杜绝侵占业主或住户所有权或使用权的现象发 生。
2.促进物业的建设和维修
我国整体物业供给水平是紧张的，造成的原因，除了房屋建设跟不上需要外，另一方面 是旧的房屋严重失修，淘汰率增加。如果把现有的物业维修好，延长使用年限，不仅可以保证业主的利益，而且还会缓和城市土地房屋的紧张状况。建立相应物业法规的任务，就是把 维修物业的措施制度化、固定化，以促进物业的修缮工作，增加和保证物业的质和量，尽量弥补物业供给的不足。
3.促进房地产物业经济的改革
经济是基础，法律是上层建筑。法律是经济的反映，同时又反作用经济，为经济服务。 当前我国正在深化改革，有关法律的制订应当促进改革，保障改革顺利进行。房地产经济是国民经济的重要组成部分，应该在深入调查研究，总结新经验的基础上，及时把国家关于物 业的方针和政策规范化、法律化。
4.促进物业管理持续稳定发展
为了使改革健康的推进，经济稳定地发展，必须更多地运用经济和法律的手段，强化管 理，做到管而不乱，活而不乱。在物业管理方面也应该这样，以物业立法，促进物业改革和物业经济的发展。
三、小区物业管理中内部法规的建立
强化物业管理，必须围绕房屋管理为主体建立完善的管理法规、制度、办法、标准，做 到依法治理，依章管理。要对住户及管理服务工作人员进行经常性的宣传教育，使其自觉遵守法规。要做到管理制度化、经常化，避免管理工作上的随意性和盲目性。为此，立法重要 ，但管好用好立法更重要。小区物业内部法规的建立是多方面的，就其具有法规性质的规章制度建立与管理而言，应包括的内容有:
(一)办理入住手续、签订入住合约
双方在办理手续、签定合约时，应掌握好如下的原则内容:
1.售楼或出租房屋时，售楼合同或租赁合同书都应清楚地标明“本物业内实行统一管理，为购楼者提供有偿服务”。日后楼房交付使用时，业主应服从物业内部各项管理制度，按 章交纳各种费用。如不执行管理制度则视为违约行为，违约一方要负由此产生的一切经济损失或法律责任。
在出售房屋前把“房屋交付使用后要服从管理，按章缴纳各种费用”作为向购买房屋提 出的交易条件是合理的，也是必要的。而购房者在选择购房时也可充分、自愿地考虑是否接受。这样的合同条款符合“自愿、公平、等价有偿、诚实信用”的原则。
2.入住前必须向物业公司办理入住手续
物业公司是向业主提供常规服务项目的服务管理机构，由于双方在决定出售房屋和购买 房屋时所签订的购楼合同以确认了接受管理的条件和提供服务的责任，因此，在向购、租者交楼时必须办理入住手续。如果购楼者拒签入住合约，售楼一方有权不向购买者交出房屋， 直到经协商让购房者愿意办理并办好入住手续时才交楼。如确认协商不成的，应按原价退回房款，收回房屋。
应坚持谁入住，谁签订入住合约手续的原则，不得接受委托书而由他人代办的手续。因 为接受条件和日后履约的应是实际居住者。
一般物业公司要与业主签定的书面合约主要有:①入住合约;②居住公约;③物业管理 规定等。
(二)协调关系、严格管理
物业公司应取得当地政府有关职能部门的支持和配合。如若取得公安派出所的支持，可 规定凡新入住的居民，一律凭物业公司开具的证明才给予办理户籍迁入登记，这一措施对个别不接受管理的住户可起到监督、制约的作用。
房管部门的支持也很重要，购房者在向房地产管理机构申办产权证时，若规定没有物业 公司开局的证明不接受产权登记，便可促使业主自觉接受小区管理的各项规定。
规划管理部门若要求业主凡申报装修的，一律要经物业公司先行提出原则性意见才接受 申报，这样有利于整个物业的规划管理，保证房屋的基本建筑要求。其他还有诸如学校、幼儿园、托儿所、街道办事机构、工商管理机构等的支持和配合，对于物业管理都是十分重要 的。
上述有关协调关系的内容，均应在内部建章立制中作出明确的阐述。
(三)物业内部法规的建立应以国家大法为基础
中华人民共和国宪法第二十四条规定，“国家通过普及理想教育、道德教育、文化教育 、纪律和法制教育，通过在城乡不同范围的群众中制定和执行各种守则、公约，加强社会主义精神文明建设”。物业管理法规的制定，应根据国家法律、法规的要求，结合《中华人民 共和国城市规划法》和有关《细则》以及物业实际情况，对于普遍性和人们容易违例的行为，以相互约定的形式制定公众行为准则，对签约双方都具有同等约束力。如在条文中，就楼 宇外貌及内部布局，规定了所有楼宇的建设均应在基建项目实施前，经市(县)规划局审定批 准，未征得管理处同意、城市规划管理部门批准之前，任何单位或住户不得改变楼宇外貌或 内部布局(含花园、平台层)，不得改变原设计的使用功能。未经批准、强行施工属违法行为。管理处将视情节有权采取说服、教育、罚款等措施进行制止，甚至追究违法户的法律责任 。如此规定，才能使内部法规达到如下目的。
1.告诉业主(或住户)，他所购买或居住的房屋是经政府备案的建筑，不能随意改动或损坏，要维护规划法的严肃性。
2.控制乱搭、乱改，防止损坏物业外貌的行为发生。
3.保证楼宇结构不受人为的破坏，保障业主和他人的生命财产安全。
4.防止业主任意改变楼宇使用功能。
(四)重视人才培养，提高管理素质
提高物业管理中管理层与操作层的人素质，是小区物业及其物业管理常抓不懈，任重路 远的任务。在内部法规建设中应把各层次人才结构的培养、培训，作为内部建章立制的重要法规内容。只有把培养初、中、高级不同知识结构的培养人才计划，列入具有内部法规性质 的制度规定中去，才能明确职责权限，划定职责范围，作到各负其职，才能使全体员工较有成效的完成和实施如下工作:
1.以身作则，廉洁奉公，尽职尽责地处理好分管工作或维修任务。
2.坚持对分工负责，又要相互配合，模范地遵守国家法律、法规和小区物业内部各项管理制度。
3.管理好包括计划生育在内的全方位服务工作，在发现和处理违章违约等行为的过程中，要善于运用法规、制度，以理服人的作好法制宣传、教育工作。
4.坚持上门访问，听取业主与住户对管理服务工作的意见、要求。及时处理业主和住户对管理服务工作的投诉。
5.代表业主和住户就小区内的公共事务进行协商与洽谈。
6.定期或不定期组织业主和住户进行相互间的交流、联欢活动，为他们之间的沟通和联络提供帮助。
7.完成上级布置的其他工作。
(五)物业的民主管理
小区物业的民主管理是物业管理建立法规、制度的重要组成部分。它包括两个方面的制 度内容:
1.成立物业管理委员会
物业管理委员会，是在物业所属地区政府有关部门领导下，由物业及其物业管理牵头， 由社区街道办事处、公安派出所、城市监察队、业主代表、住户代表等人员组成的委员会。按有关法规及内部规定，进行建立章程、制定各项制度，实施民主管理。通过讨论物业管理 方面的重大问题发挥桥梁作用;物业管委会受全体业主委托，对物业管理起监督作用;协调业主之间、业主与物业公司间的关系;维护业主和住户的合法权益。
2.物业管理委员会的职权和范围
物业管理委员会是业主与住户参与物业民主管理的组织形式。其主要职权有:
(1)讨论和决定物业管理服务工作中的重大问题;
(2)检查、督促小区内各办事机构、专业服务机构工作情况;
(3)检查、考核物业各项法规、协议、制度、规定等的贯彻执行情况;
(4)检查管理服务费用收取与使用情况;
(5)针对物业管理与服务的工作情况，提出有关议案，交物业管理机构实施;
(6)向业主和住户宣传物业管理制度，协助物业办事机构纠正违章、违纪行为，教育业主或住户自觉维护公共集体利益，支持物业管理工作;
(7)监督物业管理人员工作，提出奖励或处罚建议;
(8)对物业管委会成员提出增补和罢免意见。
四、小区物业管理中的纠纷与仲裁
物业及物业管理中的纠纷，是指关于土地、房屋的权利和义务的争议。民事权利主体享 有的财产所有权，具有占有、使用、收益、处分四种权利。通常情况下，当所有人的权利与所有权的事实状态相吻合的时候，对所有权不存在纠纷;只有所有权人的权利与所有权的事 实不相吻合时，即在占有、使用、收益和处分的权利，受到侵害或发生争议的情况下，才发生纠纷。
物业及物业管理纠纷案件，是财产权益纠纷案件中的一个重要方面。据资料介绍，各级 法院房地产及物业纠纷收案数是全国民事财产纠纷中的一个突出的问题。仅住宅房产租赁纠纷就占物业纠纷的一半以上。
(一)房地产及物业纠纷的类型
发生房地产及物业纠纷的原因、类型较多，通常情况下纠纷的主要类型和表现形式有:
1.土地使用权纠纷，指租赁土地而引起的纠纷，因借用土地引起的纠纷，擅自占用土地纠纷，使用耕地引起的纠纷，侵犯公共用地引起的纠纷以及土地使用权有偿转让中发生的纠 纷及宅基地纠纷等。
2.退租搬迁纠纷。不少业主以收回房屋自用、修缮危房、出卖或另租为由，强行让承租人退租，有些人在单位分得住宅后，仍继续占用原协议房。
3.房租暴涨、强行收回纠纷。有的业主以收回房屋使用权相要挟，大幅度提高房租，强迫使用人退出房屋而引起纠纷。
4.高租强住纠纷。在房屋租赁期间发生第三者出高租强行入住，房产主则乘机抬高房租。
5.房屋转租、转让引起的纠纷。
6.拖欠房租，损害业主权益引起的纠纷。
7.因离婚问题、遗产问题引起的房产纠纷。夫妻离婚后或被继承人死亡后，离婚当事人或继承人对房产的使用、分割等问题发生争执，互不相让。
8.其它物业纠纷。包括业主不按期向国家交纳有关费税，房屋建、管、用不善以及妨碍城市建设、市容、防火、交通、绿化等，即由妨碍社会公益而引发的纠纷。它们往往和未尽 社会义务相关。
以上八类物业纠纷是相互关联、相互渗透的，而且可能发展成为刑事犯罪和违反治安管 理处罚条例的行为。事实上的房地产及物业纠纷的种类更多、法律关系更复杂。过去，人民法院审理房地产及物业纠纷是起了一定的作用。随着房地产业及物业法制建设的健全，行政 或司法程序受理房地产及物业案件的职责、范围将会要求更加明确。依法处理物业纠纷案件，保护业主或使用人的合法权益，促进社会的安定团结，不仅是必要的，也是可能的。
(二)房地产及物业纠纷仲裁的必要性
房地产及物业管理纠纷产生后，当事人可根据房地产及物业法规的有关条款，以事实为 依据，自行解决;当协商解决不成时，任何一方都可向国家有关管理部门申请调解或仲裁。
所谓“仲裁”，即是指依据事实，对当事人双方纠纷的性质，进行说服、教育，采取必 要的法律程序给予调解或裁判。仲裁包括行政仲裁和司法仲裁。
房地产及物业的行政仲裁与人民法院的司法仲裁是两种解决房地产及物业纠纷的不同方 式，它们在权限性质、处理程序、法律效力等方面有所不同。但二者又都依据国家现行的法律、法规及相关政策进行处理，所要达到的目的则是相同的。房地产及物业仲裁的必要性就 在于:
1.在现实经济生活中存在着大量的房地产及物业纠纷，完全依靠法院解决这些纠纷仲裁是不可能的。许多纠纷通过房地产及物业行政调解、仲裁可以得到解决。所以，房地产及物 业仲裁是十分必要的一种有效形式。是正确解决纠纷、进行仲裁的一个不可缺少、不可忽视的有效途径。
2.我国传统观念中一般都忌讳法院“打官司”，除非万不得已，单位或个人之间都担心互伤感情，影响以后的协作和人际关系。仲裁制度主要以调解、协商的方式解决纠纷，易于 当事人接受，利于执行。
3.物业管理部门在调解纠纷过程中，仲裁工作人员须反复向当事人阐明使用的法律、政策，从而可以使申诉人和被申诉人经历一个对房地产法规、政策从知之甚少到知之较多、最 后自觉遵守的过程。在这一过程中，也许会使一些当事人在申诉立案后，或因觉察自己理亏，或因对方停止侵害而主动撤诉的情况。
4.调解和仲裁房地产物业纠纷要充分听取当事人双方的陈诉，进行一系列搜集证物，查阅凭据，剔除伪证，查勘现场，技术鉴定等工作，从而为法院受理不服物业管理部门仲裁的 起诉案件奠定坚实的基础。
(三)房地产及物业仲裁原则
为了保证及时、正确地解决物业纠纷，房地产及物业行政主管部门应确立一系列仲裁原 则，籍以形成仲裁工作的新秩序。通常应包括如下原则:
1.先行调解的原则
房地产及物业行政主管部门受理申请仲裁的房地产或物业案件时，应首先进行调解。只 有经过调解达不成协议或者调解书送达到一方或双方后反悔的，仲裁庭才采用仲裁的办法解决。
2.以事实为依据，以法律为准绳的原则
仲裁机关在受理仲裁过程中，应开展深入细致的调查研究，查阅户籍档案和有关资料， 在弄清事实的基础上，依据国家的有关法律和房地产管理法规进行仲裁。
3.当事人在法律面前一律平等的原则
申请仲裁的双方当事人都应是自然人或独立法人，在法律上处于平等的地位。因此，当 事人无论社会地位怎样，隶属关系如何，仲裁机关都应支持当事人在使用法律上一律平等，保护当事人的合法权益与平等的行使权利。
4.不得妨碍当事人行使诉讼权的原则
仲裁发生后，如果当事人一方或双方不接受仲裁裁决，只要一方当事人坚持向司法机关 起诉，任何人不得妨碍其行使这项权利。也就是说，在仲裁机关做出仲裁裁决后，任何一方当事人不服，都有权在规定的期限内向法院提出起诉。
5.一次裁决的原则
仲裁行政部门在其职权范围内处理纠纷案件时，实行一次裁决制度。即国内仲裁制度规 定，当仲裁机关做出仲裁裁决后，若当事人一方不服，不再进行仲裁复议，可直接向法院起诉。实行一次仲裁制度可以使纠纷得到及时解决，可以避免纠纷长期无法解决的弊端。
(四)在房地产及物业仲裁时应注意的几个问题
1.要搞准纠纷的性质
不同性质的纠纷，有不同的特征，因而适用一些不同的法律原则。只有理清相关纠纷问 题的性质，在适用法律时才不会张冠李戴。属于权属纠纷，就适用所有权及使用权的原则;如果属于一般债权纠纷，就适用一般债务的原则;如果属于继承纠纷，就适用继承原则;属 于其他一方未尽社会义务的纠纷，则适用行政、财政、环卫或治安等相关法规的对应原则。
2.要抓住发生纠纷的要害或其产生的主要原因
一起纠纷，往往涉及到多个矛盾，要抓住主要矛盾，抓住要害或主要原因。搞准纠纷的 性质后，还要进一步搞清它主要是围绕什么权利、义务发生的。例如，搞准是产权纠纷后，还要搞清它主要是围绕确认产权发生的，还是主要围绕产权受到妨碍发生的等等。要做到这 一点，就要对纠纷的产生、经过、现状作系统周密的调查研究，不能主观臆断、坐堂问案。
3.要查明事实，分清是非，正确适用法律
解决房地产纠纷的方法，有调解、仲裁和诉讼，不管用何种方法解决，均应查明事实， 分清是非，正确适用法律，及时处理纠纷。即使通过诉讼程序的也还应本着:“先调解，后裁决”的原则进行。借以确认当事人的民事权利、义务关系。
(五)房地产及物业的仲裁程序
1.仲裁的申请。纠纷当事人中的任何一方，均有权按时效规定(即知其权利被侵害之日起的1年以内)向其案件所属的仲裁机关提出申请书，申请仲裁。其中申请书要写明:申请 人姓名、地址或法定代表人的姓名、职务，被起诉人名称、地址或法定代表人姓名、职务，申请的理由、具体要求、掌握的有关证据和证人等。仲裁机关在接到申请书后，如符合仲裁 的法律规定条件，应在7日内受理。对不符合条件的，应在7日内通知申请人，不予受理。
2.仲裁前的准备。仲裁机关受理后，应在5日内将申请书副本送达被仲裁人。被仲裁人应在收到副本后15日内提出答辩书和有关证据。仲裁员应审阅申请书和答辩书，调查事实 ，收集证据，必要时可进行现场勘察及对物证进行技术鉴定。
3.开庭仲裁。在开庭仲裁前可进行调解，调解失败即开庭仲裁。开庭时，首席仲裁员宣 布仲裁员和书记员的姓名，询问当事人是否有应申请回避的情况;听取当事人的陈述和辩论 ，出示有关证据，对申诉人和被申诉人征询意见;然后，再进行一次调解，调解不成，由仲 裁庭评议后裁决。对裁决的案件，当事人一方或双方有不服裁决的，可在收到仲裁决定书的 15日内，向人民法院起诉。如期满不起诉的，裁决即发生法律效力，双方当事人应按照裁 决自动履行。如一方不履行裁决的，另一方或裁决机关可向人民法院申请履行。
篇3：物业管理步入法制化发展阶段
物业管理步入法制化发展阶段亟待解决的问题
文/李健辉
国务院颁布并已实施一年的《物业管理条例》（以下简称《条例》），是我国第一部物业管理行政法规，为我国物业管理行业指明了发展的方向，同时又提出了许多现阶段亟待研究解决的新课题。
一、构建适合我国国情的物业管理体制。
行业的管理体制取决于国家的经济体制。gg开放后，我国已逐步建立社会主义的市场经济体制，随着住房制度的进一步深化改革，构建适合我国国情的物业管理体制，是《条例》颁布实施后面临的首要课题，也是物业管理行业健康发展的基础和前提。
1、转变政府职能。政府的主要任务是为物业管理活动提供和维护正常运作所需的平等竞争的市场环境，培育和完善发达的物业管理市场制度体系，只有当出现市场缺陷、不正当竞争和危机时才进行直接的干预。
2、构建完善的行业自律机制。首先是要理顺行业协会与政府的关系。早期的行业协会基本由政府派生出来，具有“二政府”或“准政府”的特征。现阶段行业协会必须真正转变角色，从对政府的完全“依赖”转化到“依托”的地位，改变过去行政部门无事不理、无所不包的格局，切实使协会背靠企业、面向政府，成为真正的企业自律组织。在构建完善的行业自律机制过程中，理顺行业协会与物业管理企业的关系是前提，强化行规行约是重点，充分发挥行业协会的职能作用是关键。
3、构建完善的业主自律机制。业主公约显然是业主自治自律最重要的合约性文件，因此，完善业主自律机制的重点，在于规范业主公约的制定、实施、以及违反公约的处理等问题。其一，在前期物业管理阶段，由建设单位负责制定业主临时公约，虽然《条例》明确规定业主临时公约不能损害物业买受人的合法权益，但是，业主临时公约毕竟由建设单位一方制订，是否需要审查？由谁审查？其二，目前我国法律、法规并没有赋予任何机构对违反业主公约的业主或物业使用人予以追究其责任的权利。其三，要解决物业服务合同当事人“不对称”的问题。签约的业主委员会没有独立的法律人格，而具独立的法律人格的业主并不签约。这就产生了合同当事人“不对称”矛盾，若物业管理企业违约，要承担民事责任很容易，而业主违约，却不能认定为业主委员会违约，也不能认定为业主大会违约，只能追究违约的业主个人，实际上物业管理企业面对的是众多的业主个体，这里的权利义务存在着明显的不对等。
二、进一步完善物业管理经营机制。
深入贯彻《条例》，促进物业管理健康发展，必须进一步完善物业管理经营机制，主要是市场准入机制、竞争机制和监督机制。
1、完善市场准入机制。《条例》第32条对从事物业管理活动的企业设置了两道门槛：第一道门槛是要求从事物业管理的企业必须具有独立法人资格，这是市场准入最基本的要求。第二道门槛是对物业管理企业实行资质管理制度，不同资质的物业管理企业，只能在相应的地域范围和相应的物业规模内从事物业管理活动。
优胜劣汰，进退自如是一个行业成熟的重要标志，因此完整的市场准入机制应包括市场准入和市场退出两方面的制度。目前物业管理行业重点是加强市场退出制度的建设。第一，要切实贯彻《条例》第32条的规定，对尚不具备独立法人资格的物业管理组织进行清理，限期完成公司化改组，这对于彻底解决“建管不分”的老大难问题也具有重要的意义；第二，完善业主大会的运作，落实业主大会依法选聘、解聘物业管理企业的权利；第三，继续完善物业管理企业资质的动态管理，每年进行资质年审，每两年进行资质评定，严格按标准审核，资质等级该升则升、该降则降；第四，建立完整的监督机制，充分发挥行政监督、行业监督、社会监督、司法监督、业主监督职能，出现法定降级条件或清退条件的及时降级或清退。
2、完善物业管理市场竞争机制竞争是市场经济的基本特征，竞争的最大优点是可以最大限度地实现社会资源的优化配置。引入市场竞争机制最重要的是完善和落实物业管理招投标，从物业管理市场招投标的现状看，我国的物业管理招投标制度仍需继续深化和完善。首先，目前大多数住宅小区均由开发建设单位下属的物业管理企业管理，成立业主大会及业主委员会的寥寥无几，如何贯彻落实《条例》第24条尚有大量的工作可做；其次，对物业管理招标代理机构要纳入行业管理，并对物业管理招投标的每个环节，如信息公布公正、公平、公开的市场竞争环境，大力整顿物业管理招投标中的“黑箱作业”和其他方物业管理协会，在政府主管部门的指导下，完全有能力承担起物业管理招投标代理的职能，所建立的专家评委库的专家，也能承担起专业技术评定的工作；最后，要