如何建立正确的物业管理人员服务观
--西美尔说，有两种个人主义，“量的个人主义”和“质的个人主义”，前者意味着在社会之中每个人的自由都受到其他人的制约，后者则是既定的、先验的自在自为，人除了接受自己内心的呼唤之外无人可以加以约束。这句话既适用于业主，同样适用于我们物业管理者。
“服务”在《现代汉语》词典中的解释是：为集体(或别人)的利益或为某种事业而工作。而这一词典对“服务行业”的权威解释是：为人服务、使人生活上得到方便的行业，如旅馆业、理发业等。
物业管理工作是一种服务工作，物业管理行业是服务行业，我相信这是没有疑问的;但是作为一个服务行业的从业者，我们究竟应当如何“服务”，则不仅仅是见解不同，甚至很多人会感到愤怒和惶惑，这意味着在“服务”的认知和实践当中，我们自己，还有我们与客户之间存在着明显的冲突和偏差，所以，了解我们行业的实际状况，进而建立正确的服务观念，的确到了刻不容缓的地步。
本文通篇只是说教，它们摘自20**年以来的本人物业管理培训讲稿。
服务的对象是社区
一直以来，追求“顾客满意”的我们始终为一个问题所困扰。这就是：谁是我们的顾客，我们如何挑选我们的顾客?我们向每一户业主收取管理费，当他们不肯缴费时，我们是否可以不向他们提供服务?事实上，从我们管理费的构成上看，占决定性的内容是我们的人工成本，而保安员、保洁员、维修员是给业主个人进行服务的吗?其实不是，无论对方缴费与否，配合与否，工作还得继续。这种义务与权利关系的断裂来自于我们对“业主是顾客”这一命题的误读。所以物业管理的误区不在于“享受服务必须缴费”，而在于“我们必须为业主个人提供服务”，这是错的!
从本质上说，物业管理人其实是为社区中虚无飘渺的“公众”进行服务，当业主只有一个个体时，这个道德悖论就得出了解答，不必过多地考虑其他人的意见，这是政府机关、企业后勤的物业管理比小区、大厦物业管理“相对容易”的重要原因，即使如此，物业管理服务者(以下简称“服务者”)也需要在机关与访客、企业领导与基层的利益关系之间进行调剂，以合法的方式履行他的服务义务。当然，我们开展工作的终端又是一个个个人，它包含：雇主、员工和单个业主，这是广义范畴的服务对象--现代的管理要求相关人在服务过程中都达到最高程度的满意度，而并不意味着某一方面的满意必须无条件满足。正因如此，冲突的环境要求服务者较业主和其它的相关人有着更高的道德标准，而不是正好相反。故而可以确言：物业管理的对象就是包含各个层级和角色的生态型社区。
服务的基石是约定
在雇主、员工和业主的三角关系之下，服务者服务于“社区”的情况与职业经理人服务于“企业”的要求极端类似，这使服务者承担着宽泛的社会责任，大到人命关天，小到一个烟头，在日常工作中，服务者都必须挖掘出广泛的服务内涵来促进相关者的利益发展与平衡，所以，服务者所承担的工作并不在于是单一的相关者定义，而是源自于多重“定义服务者之间的对话”。这里应当中客户、员工、雇主的实际情况及需求的业务功能来加以考虑，而不是简单地追求“顾客满意”或者“响应”。故而，物业管理的一切职责与责任实际上来自于《物业管理合同》或《业主公约》所界定出来的范围。通过约定，我们可以将“服务者”规定为三类：
后勤公司：业主、雇主和员工的一体化，服务者是某机关或企业的设施管理部门进行控制。
服务公司：业主、雇主、员工之间存在非制度性冲突，仅仅是简单的利益让渡，比如说清洁员让渡清洁的权利给顾客，保安员让渡安全的权利给顾客，概称之为服务公司。服务公司将趋向于专业化，如家政公司、保安公司等等。
管理公司：业主、雇主、员工之间存在复杂的制度性冲突，各类利益博弈时刻发生着，为避免雇主与客户之间、客户与客户之间、客户与员工之间出现明显和潜在的利益侵犯，故而必须在合同和服务实践中精心定义所提供的各类服务的内容、意义和限制条件，通过这样的对别人的行为加以约定的活动，完成自己的工作，称之为管理公司。
所以，服务者的服务范围，来自于你的承诺;相关的法律法规、对职业的定义和定性，也可称为一种强制性承诺。
服务的载体是设施
这样，再延伸一步看，物业管理的实际工作和目的取向是什么呢?我们发现保安的工作就是保护公共设施不受到人为的侵犯的损坏，减少环境的噪音，清洁的工作就是使它保持洁净和良好的外貌，而维修和设备的工作就是使设施保持良好的使用功能，而这些工作的过程中对使用人和相关人施加了一系列的否定性用词：“不得”、“禁止”、“请勿”......。所以我们常说：我们物业管理人是通过对人的管理完成对物业管理，通过对物的服务完成对人的服务。
作为一种专业化的服务行业，物业管理的重点特征就是其服务功能、范围均由“设施”本身的复杂性和规模性所决定，南方没有取暖设施，服务者供暖、扫雪方面的要求也就无从谈起;而出入口的多少、安保技防系统的配置，也决定了具体的保安服务形式和内容。高层住宅的普及为今天的物业管理全行业提出了机会与挑战，一些社区电梯、空调、消防方面所积压的问题已经形成燃眉之急，传统的物业管理甚至不能满足物业自身的要求，更遑论业主们的要求?
我们的本职工作，就是“管好物”，“管人”或者“服务于人”的目的，最终都要回归到物业的完整性、安全性和有效性上来，我们可以提倡“全心全意为业主服务”，但是不要过分注重手段而忘记了原先的目的。
服务的目标是价值增殖
管理公司与服务公司的区别，在于后者是一种消费，而前者是一种资源运作与增殖。服务者与“管家”、“仆人”的区别，就是职业经理人与“经理”、“厂长”的区别所在，尽管商家称“顾客是上帝”，公务员们称自己是人民的“公仆”，服务者却应当慎言“业主是上帝”、“我们是保姆”这样的说法，因为价值提升来不得胡作非为，业主并不永远是对的。恰恰相反，业主的不成熟和故意地破坏，招致了大量的社区资源浪费和员工重复劳动、无效劳动。服务的方式不是顺从而是斗争，遏制问题业主的嚣张气焰、制止和纠正他们的过错是物业管理人不能推卸的天职。
事实上，服务者所承担的责任的确可以同中国的上市公司相提并论，一个个股指代码，其实也就是数以亿计的资产在膨胀或者收缩;而一个个社区物业，则承担着同样的财产管理的责任，推波助澜的房价上涨，的确已使业主房产有了“溢价发行”的含义。上市公司管理不善和信用缺失，能导致瞬间千万元的资产蒸发，--物业管理某一天也将承担同样的夸张效果，如果我们不能斩断伸向社区公益的黑手，那么掠夺和盗窃时刻就在发生，服务者不能尽到职责，服务的目的就会走向反面，沦为助纣为虐。
--建议那样的“服务”还是少一点为佳。
无信用则无服务可言
国人缺乏宗教的传统，却自古以来受到道德诉求的严格约束，“民无信不立”、“言而无信，不知其可也”。服务者没有信用，对雇主而言是鸡鸣狗盗、阳奉阴违，对下级员工而言是赏罚失当、有令不行;对业主而言则是指鹿为马，颠倒黑白。每一个服务者最应当做的，是了解自己的职责，了解自己的契约，了解自己对各个相关人的承诺，如果没有承诺，则需要做出承诺再去实践它，服务者与七品官吏的区别在于：容不得任何的稀里糊涂和尸位素餐，否则就是亏待雇主的信任，浪费员工的劳动和挥霍业主的财产。
何为信用?信用就是指一个主体履行自身承诺的能力与意愿，其中包括了履行承诺的历史记录。业主委员会委员们着强烈的履行承诺的意愿，但他们往往缺乏这样的能力，包括专业能力和资源能力，并且，在物业管理行为中他们不是严格意义上的法人。物业公司们有这样的能力，但是却太不重视我们的机会了，未来将证明一批能够真正承担社区责任的新“服务者”登上历史舞台。
篇2：委托代扣物业管理服务费协议书
委托代扣物业管理服务费协议书
第一联：收费单位留存
甲方(收款人)：
乙方(付款人)：
丙方(委托银行)：
为了方便客户缴交物业管理服务费，乙方同意授权丙方，在以下乙方提供的银行结算账户中扣缴乙方每月的物业管理服务费，具体协议如下：
一、甲乙丙三方共同遵守中华人民银行关于《支付结算办法》的规定，由甲方通过z 市代收代付实时缴费系统每月在缴交物业管理服务费期内向丙方提供乙方应缴交物业管理服务费金额的电子数据，丙方于每月5日前(遇节假日顺延)通过电脑系统自动从乙方提供的银行结算账户中扣划，而无需事先征得乙方同意。
二、乙方同意委托广东南粤银行缴交物业管理服务费。
三、乙方应按《前期物业服务合同》所约定的收费标准向甲方缴交物业管理服务费,保证其委托付款帐户有足够扣付物业服务费的存款余额。如因乙方付款账户冻结或余额不足等原因而导致甲方未能足额收取物业服务费款项，则视为乙方逾期付款违约，甲方有权依照《前期物业服务合同》的约定收取乙方滞纳金。
四、物业管理服务费以人民币结算，通过丙方划扣方式付款。
五、因乙方自身原因需要变更付款账号时，乙方需在每月5日前到甲方客户服务中心办理协议变更手续，同时重新签订新的协议，原协议自动作废。在重新签订协议之前，本协议继续有效。
六、乙方办理本业务时，若为个人客户请携带付款人本人身份证（原件，复印件留存）和本人付款结算账户（活期存折/借记卡）资料，到甲方客户服务中心办理签约手续，不得代办；对公单位账户需加盖单位公章。
七、甲方有义务接受乙方的查询和咨询，代扣过程中如出现疑问，乙方可到甲方客户服务中心进行咨询，或拨打z-ZZZ电话咨询。
八、乙方应如实填写下表内容，其内容构成本协议的组成部分。乙方需保证所填内容的真实、准确和有效性。如因乙方填写内容不正确而造成的乙方不便和经济损失，甲方和丙方对此不负责任。
九、本协议一式三份，甲、乙、丙各执一份，均具同等法律效力。本协议自三方签字盖章后生效。
十、上述条款未尽事宜，由三方共同协商。
请在需要办理的业务类型框内打“√”□开通□变更□取消
住户地址：z 市区幢座房
付款人名称 付款人身份证号
缴费编号 联系电话
开户银行 付款账号
备注
甲方盖章：乙方签名 (或盖章)：丙方盖章：
年 月日
篇3：物业管理知识培训：保安服务知识
物业管理知识培训：保安服务知识
001治安管理主要是:必须通过现行的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备与工具，防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产与身心健康的行为与因素，比如电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等，还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种破坏活动的预防与阻止，确保业主或非业主使用人人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。
002治安管理的主要内容是:防扰乱秩序、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故。
003治安管理的目的是人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。
004物业公司的治安管理队伍可采用委托保安公司实施安保服务和自建保安队伍实施安保服务。
005保安人员入职的基本条件是身高1.70米以上；20岁至28岁；高中以上文化程度；身体健康；思想品德好(当地县以上公安机关出具的无犯罪前科的证明材料)；符合计划生育规定；具备一定的军训基本功；有深圳户口的成年人担保。退伍军人、党员优先考虑。
006保安人员岗前培训的主要内容包括:公司简介；物业管理法规学习；企业内部的有关管理制度:员工守则，工作纪律等；安全防火教育；ISO9002质量体系有关安保方面文件的学习；普法学习；职业道德教育；军训。
007保安人员在岗培训的主要内容包括:安保操作规程；队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练、交通指挥训练等。
008保安人员单兵队列考核标准是:军人军姿；停止间转法；齐步走与立定；正步走与立定；跑步走与立定；敬礼。
009保安人员擒拿技术动作的基本内容是:基本功:直打、侧打、勾打；弹踢、侧踹、勾踢；综合练习。擒敌拳等。
010保安人员军事体能测试标准是:百米跑14秒以内；俯卧撑50个以上；爬楼20层60秒以内。
011保安守护工作的涵义是指保安人员根据有关特别服务的协议(委托管理合同、业主公约以外的协议)，采取各种有效措施，对指定的人、财物、场所地以及其他对象所进行的看护和守卫活动。从宏观的涵义来看，对一个住宅小区、对一栋或一组大厦以及对一个工业区等物业的保安工作实际上就是保安守护工作，只不过物业管理单位不承担生命及财产的保险责任。
012保安守护工作主要有:保护人身安全；保护财产安全；维护客户单位内部正常的秩序。
013在守护过程中可能遇到的主要问题是:火灾；盗窃；破坏；扰乱秩序；业主或非业主使用人求助。
014巡逻保安服务的主要任务是:维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安秩序；预防、发现、制止各种违法犯罪行为；及时发现各种可疑情况，抓获现行违法犯罪分子；警戒、保护刑事案件、治安事件和治安灾害事故现场；检查发现防范方面的漏洞；平息巡逻中突发事件和意外事故。
015遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是:及时予以制止，并尽量将其抓获；迅速报告公安机关；疏散无辜群众。
016遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是:控制、稳住领头者；疏散围观者；迅速报告有关部门及公安机关，平息事件；协助客户单位处理问题；防止事态扩大。
017遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是:将其劝出守护目标范围，无效时，通知其家属、单位及公安机关实施控制、监护。
018守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是:迅速向公安机关报案；保护好现场；安抚受害者；注意守护目标范围内可疑人员。如抓获犯罪嫌疑人，应迅速移交公安机关，防止其逃跑。遇闯卡车辆，应记下车牌号及车辆特征，必要时报告公安机关。
019发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是:留心观察，注意其行为发展，并及时向有关领导报告，做好控制工作。
020遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是:遇夜间突然停电或守护灯光突然熄灭，特别加强门卫和要害部位的守护，在照明恢复前，严格控制人员进出。
021遇有业主或住户当面或电话向保安人员反映情况时的主要处理方法是:问清反映者姓名、房号、单位，详细记录报告的内容；对当面报告者要记清其相貌、衣着特征；对报告内容及时向有关领导汇报。
022保安巡逻工作的主要方法是:采取定线、不定线相结合的巡逻线路；采取点与线结合的方法。
023保安巡逻工作应注意的事项是:在时空控制上应注重系统管理；经常结合治安方面的情况，及时调整力量和巡逻方法；经常教育巡逻人员增强危险观念，要求每个巡逻人员在巡逻中，要全神贯注，细心观察，不忽视一点可疑迹象，不放过任何应该解决处理的问题，夜间巡逻要更加注意行人、车辆表现出来的可疑点，以?a href=http://www.pmceo.com/wyfg/ahfg/ target=_blank class=infot*xtkey>安徽