前期物管该管则管
物管三步曲
成都市相关政策要求开发商在与购房者签订购房合同时,应同时签订前期物业管理服务协议。但“前期物管”究竟管什么?购房者却知之甚少,恐怕连一些发展商都不太清楚,为此记者采访另了几家再,欧姆感物管公司。据介绍,前期舞管将从规划和设计图纸审查开始。
1、施工阶段的管理顾问服务工作
这项服务在小区交付使用前提供给发展商参考,其主要功能为:
针对性地提出小区现存的会影响未来的管理问题,使发展商能有时间考虑增减设施,以减省日后管理设施修改或增加的费用,并可避免影响实际关咯;在业主入住前可拟定管理费及其它费用的基准和分摊原则,使日后管理运作能畅通。
2、工程方面
A、针对设计、建筑材料、公用设备及设施作出建议,使物业的各项设备功能符合国际管理水平。
B、评估影响物业管理运作及收费的因素。根据整体设计,选用材料,设施设备等,拟定物业管理收费标准。
C、评估小区规划设计及建设。从管理角度提出一切对日后物业管理有正面及直接影响的建议,如停车场出入口的位置、公共设备及电梯的设置位置等。从日后管理的角度,分析物业建造的选料及安装方法等,减少遗漏工程,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;站在使用者的角度对有关工程设备的选择提供意见;建议成品保护方案,减少因施工对材料可能造成的损害;物业公司工程人员提前熟悉楼宇中的各种设备和线路,保证楼宇的安全启用,正常运行;拟定物业的竣工验收后交付使用的程序,使小区业主能有序接收房屋,减少不必要争执。
D、评估各机电房的规划位置,建议小区内的配电房、水泵房、煤气调压站、污水处理站、水池等的适当位置,使日后管理能更为畅顺,节省资源,并拟出管理维修保养计划。
E、水电供应容量问题,在规划设计中,不仅要考虑地区人口的日常器具生活用水及用电,同时须考虑整个小区的公共照明用电、清洁、绿化用水的容量问题,避免管理费预算透支。
F、消防设备的设置。在建筑设计中,消防设备的配套须严格按国家有关规范要求,并应重视各种消防死角,建议在各消防死角预留位置并设置入口配合消防车行动。
3.物业管理方面
A、制定业主公约条约及管理守则,管理将作为公约条款的一部分。制定业主手册及装修流程守则给各业主,使业主提前对管理运作有充分了解。
B、配套设施的安排。以小区销售对象作为目标,在规划中考虑有关的生活配套设施,以便合理布置日后管理。
C、员工培训计划
物业管理是一项由人力作主导的服务行业,因此必须对担当第一线的管理人员,如销售、管理、保安、工程及会计人员等接受专业特定训练,训练除灌输现代化物业管理知识外,也应包括其它项目如领导才能或公共关系等课程。培训计划将为理论与实物并行,并配合适当的演习,是工作人员能熟习及实际体会突发事故的应变措施及程序。
篇2：涉外项目前期物管工作心得
涉外项目前期物管工作心得
在房地产快速发展的今天，物业管理竞争已进入品牌逐力时代。物管品牌成为业主购房时考量的重要因素。品牌企业在竞争中的优势得到了充分的体现，很多新开发的楼盘被品牌企业跨市或省接管(下称涉外)。涉外物管，尤其是涉外前期物业管理面临着新的机遇和挑战。下面，笔者结合自己在中山市三乡镇“绿茵庭”高尚住宅前期物业管理的实践中所获得的体会与同行们分享。
一、相关手续的办理
1. 必须依据《物业管理合同》在当地的工商行政部门注册办理营业执照，随后办理税务登记、开设银行帐户以及到当地物管行政管理部门进行相关资质咨询并按要求办理有关手续等。
2.认真了解并掌握当地物业管理方面的相关政策法规，融入当地的行业管理。
二、人员编制确定与招聘
首先，根据小区物业整体状况和相应的等级管理标准，为确保服务质量设定最低的人员编制底线，做到人员精干高效，服务保障有力，管理监管到位，使服务成本从一开始就得到严格控制。其次在管理服务人员的招聘中，在严格标准的前提下，能在当地招聘的尽可能在当地招聘，以便为以后的管理服务工作减少阻力创造条件，营造与当地政府及相关部门的和谐关系。
三、物管品牌的创立
物业管理企业的重要管理目标是建立物业管理品牌。要打好品牌，培训是关键。
首先制定整套培训计划，将知识、能力、态度三位一体地进行综合培训。引导员工认知个人发展前途与品牌目标息息相关，充分发掘员工个人的潜能，使他们能开创性工作。
其次，必须制定严格规范的各项职责、服务考核标准、奖罚制度以及配装必要的技防装置等，做到量化清晰，考核有据、客观实际、措施得力、品牌确立。
四、前期物业管理介入的作用
前期物业管理能为接管后规范管理奠定坚实的基础。
介入前期管理，物管企业可能在设计之后、建设之中充分地熟悉楼宇的结构、管线的走向、消防管道的位置、排污排水管理的分布，以及包括楼面、主体梁、柱、板、顶棚、地面、门窗、插座、线盒、配电房及报警器等等内容，为日后管理服务工作打下良好的基础。
五、物业的接管验收
我们从物业人的角度出发，要站在产权人立场上严把质量关，对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面以及电、气、水、附属工程和其它项目部位，进行质量和使用功能的验收，发现质量问题应及时与开发商协调，予以及时处理，减少后顾之忧。
六、配套设施的完善
业主收楼后，会发现工程质量一些地瑕疵和规划设计上不尽人意的地方，物业公司应尽力协调各方进行补救。如:增设自行车棚;更换问题开关;增设分段水路控制阀门、安全防护设施;完善停车场配套设施等等。以上问题如能得到及时合理解决，既体现了开发商的高度责任心，也彰显了物业公司专业、亲和素质，更能赢得业主们的充分信赖和合作。
七、加强与业主的沟通交流
新入住的业主们从四面八方聚集到一个新的生活环境下，肯定有少量有着期望值过高的消费心理，他们遇到某些不理想或碰到一些烦恼事，会做出“不讲理的事情”来，外地来的物业公司不予信任，甚至做出一些欺外的行为。对这种局面，涉外物业公司必须自我调整心态，主动创造和谐沟通的氛围，主动引导舆论导向，在业主没有完全认可接受的困难情况下，应积极主动地去多做一些宣传示好工作，如积极配合开发商促销多搞些与业主联谊活动等，加强沟通，将物管服务理念渐进地深入业主;对极个别的业主在工作上的不配合要恩威并施，刚柔互济;在树立物管品牌的同时，让业主们真正享受到品牌物业的服务。
笔者认为，涉外物管，真诚守信、人性化管理是根本，品牌服务是核心，建立与业主互信的氛围是保证，经济效益和社会效益相兼顾是目的。
篇3：物管顾问前期介入服务纲要
第二部分 前期咨询服务
在接受委聘后,我司将组织各职能专业人士赴现场及周边相关项目了解有价值的信息,就开发商提供的规划设计图纸以及招商计划情况,从物业管理之角度提供专业意见。
一、 评估项目规划设计中不足之处对物业管理的影响。
二、 项目整体设施布局及建筑设施平面方案、功能设置参考建议。
1、 机电设备及布局,评估各类机房规划位置,设备合理摆放和充分利用等建议。
2、 公用配套设施布局,设备位置摆放、功能要求等。
3、 辅助支持用房布局,公共卫生间、卫生箱、车辆招停点等位置、布点的配备及设置。
4、 服务中心、物业工具用房、物业服务人员宿舍等位置、面积、功能的设置。
5、 商家配套的灯箱广告分布,项目夜景灯的设置,商业区域公共灯光的控制设置等。
6、 独立店面空调室外机摆放,百货公司、大卖场集中空调系统的设置以及餐饮抽油烟机的设置建议。
三、 平面及垂直交通物业建议
1、 各类出入口、安全出口疏散引导,紧急事件集合疏散之相关建议。
2、 电梯层站、功能分区引导建议。
3、 项目内外部交通直辖市和疏导建议。
4、 内置步行街休闲小品设置建议。
5、 商业区载各层平面功能分布图设置建议。
四、 各类物业设备选型、位置布点、功能区分等参考建议。
1、 供配电设备设施容量、类型等设置建议。
2、 集中空调系统设施容量、类型、运行控制等设置建议。
3、 二次供水、给排水、中心以及污水处理设备设施容量、类型及功能设置的建议。
4、 电梯、扶梯品牌、功能、安全我及机房要求的建议。
5、 银行柜员机、商家外设寄存柜的设置位置建议。
五、 节能方案优化设计建议。
1、 不同功能区域的能源分类、分区建议。
2、 同一区域不同功能能源分类、设置计量表的建议。
3、 计量器具的安装、和能源消耗智能监测点的公布建议。
4、 能源配置和能量预留控制设计的建议。
六、 弱电系统设置的建议。
1、 闭路监控系统的设置、选型、布点的建议。
2、 楼宇可视对讲系统的设置、选型、布点的建议。
3、 读卡器选型、布点设置的建议。
4、 楼宇自动控制系统配置功能及取点的建议。
5、 电子巡更系统的设置、布点建议。
七、 提供设备采购条款有关物业管理的建议。
1、 设备材料的选用。
2、 设备维修保养的保修期的起止时间。
3、 备件手册的供应条款。
4、 设备操作培训运行手册的条款。
八、 绿化卫生规划参考建议。
1、 环境适应与协调匹配。
2、 垃圾处理站点及各类垃圾收集容器的布点。
3、 绿化苗木品种的选用、布置建议。
4、 绿化、保洁用水用电建议。
九、消防安全设施设置建议。