写字楼物业管理重点

写字楼开发要有计划
我们现在看一些楼盘，从物业管理角度来说，应该看得更远一些。因为物业管理是长期的，特别是日后给客户提供各种服务，必须要满足一些设备上的功能。现在我们可以看到很多楼做得很花哨，有很多不必要的装饰物，很多楼是奇形怪状，有的楼顶是斜面的，追求建筑上艺术美。但问题是我们往往在追求这些美的过程往往牺牲日后维修、保养这些最主要的关键的环节。

物业管理公司的电梯问题

省城写字楼的电梯问题非常突出。往往有这么几个情况，一个是电梯数量太少，很多开发企业开发商还没有认识到电梯的数量对楼本身的价值起着很关键的作用，电梯数量的合理对这个楼本身的价值来说起着很关键的作用。因为现在生活节奏非常快，工作节奏非常快，客户没有耐心在电梯间里等电梯。还有一个，有一些项目没有考虑放置货梯，因为任何大厦都有一些东西搬进搬出，比如办公设备、家具等，如果客货混用，势必给大厦带来很多管理问题。我们不仅要考虑电梯，还要考虑电梯的区域。现在有些开发商不重视这个问题，货梯实际上跟客梯在一个区域里面，这会给以后的管理带来一系列问题。

写字楼的软环境也很重要
随着人民生活水平日益提高，写字楼的软环境也很重要（停车位和地段）。写字楼停车位在楼盘中越来越突出。从写字楼角度来说，我们一方面考虑停车位，同时要考虑交通等问题，写字楼说它最重要的是地段。写字楼什么最重要，你要把国贸中心放在位置不好的地段，肯定他的地段价值就不像现在这么高。同样建筑，同样人管理，它会大打折扣，我们很多楼做的是不错的，但是价格上不去，为什么？因为他的地段不对。所以我们在考虑地段的时候，我们讲的低端要考虑其他影响因素，比如我周围的交通等等。

写字楼功能性问题
写字楼的功能性是选择能为这个大厦提供必要的办公、商务服务的机构设施，包括一些快递公司餐厅，健身康乐设施、会议室、商务中心、小型超市等等，同时在楼内配套有一些开发商没有注意到的，例如通风口、照明系统、消防系统、楼的中央空调系统。可能把垃圾间、茶水间忽视掉，所以设计时要考虑。

相关链接：
什么是物业管理？物业管理是物业管理企业接受房屋产权人或业主委员会的委托，依照物业管理合同或协议，对已投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地进行管理。同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，它按照社会化、专业化原则进行管理。

二、选聘物业管理企业的方法
选聘物业管理企业应引进市场经济条件下的竞争机制，以公开招标方法为主，以议标方法为辅。实行公开招投标方式选聘物业管理企业，一般程序如下：

1．成立招标评审组。在政府房地产主管部门监督指导下，小组成员聘请有关部门人员和物业管理专家组成。
2．向社会发布招标公告。通过新闻媒体向社会公开发布招标公告。
3．编制招标书。招标书主要内容有：A．拟招标的物业基本概况。包括占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施、场地情况等；B．物业管理内容；C．对招标的有关说明如物业管理委托期限、物业移交日期，向物业管理企业提供的条件。
4．对投标单位进行资质审查。从中选择确定符合条件的物业管理企业参加投标。
5．投标申请书的报送、开标、定标。参加投标的单位，应在规定的报送招标工作成立招标评审组，投标书截止日期前将投标申请书密封后送达符合条件的物业管理企业。采用审查和评审各投标单位的标书，确定中标单位。
6．签订物业管理委托合同。中标单位中标后与委托方正式签订物业管理委托合同，开始实施对该物业的管理。

三、监管物业管理公司的方法
1．

篇2：物业知识教材：写字楼物业管理内容

　　物业知识教材：写字楼物业管理内容

　　写字楼物业的特性和使用要求，决定了写字楼日常管理的工作内容与工作重点主要在以 下几个方面:

　　一、营销推广

　　由于写字楼宇收益性物业(商业物业)的特性，决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容。当今的写字楼宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。写字 楼的整体形象设计塑造、宣传推介，办公空间的分割布局与提升改造，市场分析调研，与买租客户的联络、谈判、签约，客户投诉与要求的受理与处理，客户与经营管理者、客户与客 户间关系的协调，以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。

　　由于转变投资地点、方向，兼并、破产等各种原因的影响，写字楼客户变动的情况时有 发生，固有的客户对办公空间重新布置、面积增减、改变设备配置与服务等的要求也经常存在。因此，为吸引招进和留住客户，写字楼的营销服务工作是一项十分重要的经常性工作， 否则，便不能保证较高的租售率，影响写字楼物业的收益。

　　这方面应有专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公，进行市场行情 调研，主动寻找目标客户，征求已有客户对物业的使用意见，尽力满足各方面客户的要求，保证物业保持较高的租售率。

　　二、商务中心的服务与管理

　　大型写字楼办公机构集中，商务繁忙，一般会议主要提供各种商务服务项目的商务中心 (与大型酒店、宾馆类似)。

　　1.商务中心的设备配置

　　商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、电传机、打字机 、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等。商务中心设备的配备可根据服务项目的增设而添置。

　　商务中心设备的正常使用和保养，是提供良好服务的保证。商务中心人员在使用过程中 应严格按照正常操作程序进行操作，定期对设备进行必要的保养，设备一旦发生故障，应由专业人员进行维修。

　　2.商务中心的工作要求和工作程序

　　商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服 务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷，必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序。

　　(1)工作要求。对商务中心工作人员要求有:①流利的外语听说读写能力;②熟练的中英文打字能力;③熟练操作各种设备的能力;④熟悉商务信息知识;⑤熟悉秘书工作知识; ⑥具备基本的设备清洁保养知识。

　　(2)工作程序。①服务前:了解客户所需服务项目、服务时间及服务要求;向客户讲明收费情况，开据收费通知单并收一定比例的押金。②服务中:以准确、快捷为原则，按客人 服务要求准时、精确地完成服务。③服务后:完成客人所需服务后，填写《商务中心费用收据单》，引导或陪同客人到财务部结账。《商务中心费用收据单》一式三份，一联交给财务 部，一联交给客人，一联由商务中心存档。

　　商务中心的主要对象是客人，有时写字楼内部人员也因工作需要在商务中心使用设备， 为此制定商务中心签单程序;

　　写字楼内部人员到商务中心使用设备，必须是因工作需要;使用前，必须由该员工所在 部门经理的同意。须在《商务中心设备使用申请单》上填清原因、内容、使用时间及批准人后，在不影响为客人提供服务的前提下使用。使用后须在《费用结算单》上签名。

　　3.商务中心的服务项目

　　写字楼客户业务类型不同，自身办公条件不同，对商务中心的服务范围要求不同。较齐 全的商务中心提供的服务项目包括:

　　(1)翻译服务，包括文件、合同等;

　　(2)秘书服务，包括各类文件处理;

　　(3)办公系统自动化服务;

　　(4)整套办公设备和人员配备服务;

　　(5)临时办公室租用服务;

　　(6)长话、传真、电信服务;

　　(7)商务会谈、会议安排服务;

　　(8)商务咨询、商务信息查询服务;

　　(9)客户外出期间保管、代转传真、信件等;

　　(10)邮件、邮包、快递等邮政服务;

　　(11)电脑、电视、录像、摄像、幻灯、BP机、手机租赁服务等;

　　(12)报刊、杂志订阅服务;

　　(13)客户电信设备代办、代装服务;

　　(14)文件、名片等印制服务;

　　(15)成批发放商业信函服务;

　　(16)报刊剪报服务;

　　(17)秘书培训服务等。

　　三、前 台 服 务

　　小型写字楼的前台仅提供基本的问讯解答、引导服务，大型写字楼的前台服务项目较多 ，主要包括:

　　(1)问讯服务和留言服务，钥匙分发服务;

　　(2)信件报刊收发、分拣、递送服务;

　　(3)个人行李搬运、寄存服务;

　　(4)出租汽车预约服务;

　　(5)提供旅游活动安排服务;

　　(6)航空机票订购、确认;

　　(7)全国及世界各地酒店预定服务;

　　(8)餐饮、文化体育节目票务安排;

　　(9)文娱活动安排及组织服务;

　　(10)外币兑换，代售磁卡，代售餐券;

　　(11)花卉代购、递送服务;

　　(12)洗衣、送衣服务;

　　(13)代购清洁物品服务;

　　(14)提供公司“阿姨”服务;

　　(15)其他各种委托代办服务。

　　有的写字楼的报修点也设在前台，方便客户报修。

　　四、设施设备管理

　　写字楼的设施设备管理主要应做好以下各项工作:

　　1.设备管理

　　(1)建立设备档案。做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。

　　(2)完善工程部架构。

　　(3)建立各部门、各工种的岗位责任制。

　　(4)抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流。

　　写字楼管理中物料采购、供应、领用的一般流程为:

　　A.采购程序:

　　(5)制定设备的保养和维修制度。

　　(6)建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

　　2.维修与保养

　　(1)报修与维修程序。

　　A.两类报修:自检报修、客户报修。

　　B.写字楼管理中公共设备、设施维修及客户室内小型维修的报修及维修程序为:

　　(2)设备的保养。一般可建立三级保养制度:日常保养(又称作例行保养);一级保养;二级保养。

　　(3)设备的维修。

　　对于设备的维修控制，关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。

　　编制维修计划时应注意:①是否按设备分类编制计划。②维修周期是否科学(周期是指两次大修之间的工作时间)。③维修方法是否恰当。

　　一般的维修方法有:①强制维修法。即不管设备技术状况如何，均按计划定期维修。② 定期检修法。即根据设备技术性能和要求，制订维修周期，定期检修。③诊断维修法。即根据使用部门的报告和提供的技术资料，对设备进行检查诊断，确定要维修的项目或部件，然 后进行维修。④全面维修。即当设备出现严重磨损、损坏或故障时，对主体和部件全面修理 (大修)。

　　建立设备维修制度主要是设备检修制度和报修制度。

　　(4)设备的更新改造。这里的关键是要把握好更新改造的时机，制订切实可行的更新改造方案。

　　五、保安与消防管理

　　1.保安管理

　　(1)贯彻保安管理的基本原则是:①宾客至上，服务第一。②预防为主。③谁主管，谁负责。④群防群治，内紧外松。

　　(2)建立保安部的组织机构。

　　(3)制定严密的保安规章制度，明确本部门各类人员的岗位职责。

　　(4)加强治安防范。主要是加强保安措施，配备专门保安人员和保安设备(报警装置、门户密码开启装置、闭路电视监控器等)，加强写字楼内部及外围保安巡逻，加强对停车场的 保安及交通指挥。防止人为破坏治安秩序，杜绝各类可能发生的事故。

　　2.消防工作

　　(1)消防工作的指导思想是:以防为主，宣传先行，防消结合。

　　(2)一般写字楼的消防系统主要有:①干式消防系统:自动报警系统，联动总控制屏，BTM气体灭火系统。②湿式消防系统:自动喷淋系统，消防栓系统(消防泵)。③消防联动 机构:消防送风和排烟风机的功能和联动试验;空气系统鲜风机和排气机的功能和联动试验;消防电梯的功能试验。④火灾报警系统:自动报警系统(包括感温式火灾报警、感烟式火 灾报警、感光式火灾报警)，手动报警系统(包括电铃报警、破碎玻璃报警、紧急电话报警) 。

　　(3)消防工作的展开:①进行消防宣传。宣传的形式有:消防轮训，利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知(防火手册)。宣传的内容有:消防工作的原则，消防法规，消防须知 。②建立三级防火组织，并确立相应的防火责任人:管理公司总经理、部门经理、班组长。 ③把防火责任分解到各业主、租户单元。由各业主、租户担负所属物业范围的防火责任。④ 明确防火责任人的职责，根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度。⑤定期 组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。⑥制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。⑦配备必需、完好的消防设备设施。⑧发动大家， 及时消除火灾苗头和隐患。⑨建立自防、自救组织。包括:建立义务消防队;建立专职消防队;抓好消防训练，每年组织一次写字楼全体人员消防演习。⑩明确火灾紧急疏散程序。做 好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移危险品、抢救贵重财产在后。