北欧三国物业管理之行的收获

　　20**年3月9日至3月24日，应芬兰JB建筑有限公司的邀请，世界银行“中国住房维修管理体制研究”项目课题组的部分同志，在建设部副总经济师、房地产业司司长，世界银行研究项目协调委员会中方主任谢家瑾女士的带领下，访问了芬兰、爱沙尼亚、立陶宛三国，就三国的住房维修管理体系、老旧房屋改造、住房社会保障等方面进行了考察。

　　考察过程中，芬兰的物业管理经理培训、住房公司的组织形式，爱沙尼亚的住宅合作社协会、老旧住房的改造与管理形式，立陶宛的住房改造与节能等等，给考察团留下了深刻的印象。经过10余天的会议座谈、实地考察，考察团的同志认为这次北欧之行收获颇丰，北欧三国在住房建设和管理方面的很多做法，对我们具有借鉴意义。

　　芬兰的物业管理的培训体系比较严格和健全。芬兰的物业管理培训分成4个层次和阶段。在每一个阶段的课程不一样，考试的难度也不一样，由低层次向高层次，课程难度增加，考试的难度也增加。物业管理从业人员在一般情况下应从低级阶段学期，完成全部的课程学习与考试，共要完成200个单元的学习，大约要花4年左右的时间。

　　学习课程的设置，体现出较强的综合性，反映出物业管理的职业需要。例如，在第4层次的学习中，学员要学习的课程包括工程维修、公共关系、经营管理、财务会计等等方面的课程。在学习结束时，学员们还需要结合具体的管理项目，撰写论文。严格的物业管理从业人员的培训与考试，保证了物业管理的质量。

　　设立法定房屋所有人的组织机构是北欧三国房屋管理的基本形式。住房公司是芬兰主要的住房建设和管理组织形式。芬兰的开发商每出售一套住房，尽管在实物形式上出售的是住房，但是在产权形式上却是出售住房项目公司的股份。购房人在买房时，在实物形式上拥有住房的使用权，但是在产权形式上是拥有住房项目公司相应的股份。在开发商将住宅楼单元全部卖出后，住房公司的股东就全部是购房人了。业主在转让其住宅时，也是通过转让公司股份的形式实现的。住房的管理就由公司的股东或董事会决定。一个住房项目公司的大小，决定于住房项目的大小。

　　在我们参观的项目中，既有一栋楼的住房公司，也有数栋楼组成的住房公司。所以，住房公司就是一种房屋所有权人的权益共同体，其英文“HOUSING COMPANY”中的COMPANY， 不应译成公司，而应译成合伙人或类似的意思。在爱沙尼亚、立陶宛，其住房管理的法定业主组织形式分别称为住宅合作社、多住户社团。无论是住房公司，还是住宅合作社、多住户社团，以及我国的业主大会、业主委员会，在本质上是一样的，都是反映业主权益，业主行使管理决策权的组织形式。

　　在参观过程中，我们发现北欧三国的业主管理组织的规模均比较小。无论是住房公司，还是住宅合作社、多住户社团，大的管两三栋住宅楼，小的就是管一栋楼。爱沙尼亚的总人口是137万，有住宅合作社6364个，合作住宅约30万套。我们考察的一家住宅合作社协会共有830个会员，平均每个会员单位有合作住宅40套。因为管理的楼房规模小，所以业主的管理、决策过程就比较简单。在爱沙尼亚我们参观的一个住宅合作社，就是一栋楼的合作社。合作社聘请了一位管理人员负责全面的管理事务，有关的专业维修工作、保洁保安工作均有管理员负责安排。楼房周围的环境，由政府负责管理。

　　重视旧房改造与管理，保持古城建筑风貌。爱沙尼亚的塔林、立陶宛的维而纽斯均是有着悠久历史的城市。在前苏联时期，由于房屋的维修管理得不到重视，这两个城市的古老城区非常破败。脱离前苏联后，老城区的维修管理受到了高度的重视。这两个城市的老城区改造，主要的形式是在保持原有建筑风貌的基础上，对建筑进行结构加固、内部装修，达到让传统建筑适应现代化生活需要的目的。现在这两个老城区的大部分都得到了改造利用，成为欧洲旅游的重点地区。

　　将节能与旧房改造结合起来，是爱沙尼亚、立陶宛旧房改造工作的一大特色。爱沙尼亚、立陶宛均属于北欧波罗的海国家，冬天比较寒冷，建筑物的保温节能是政府的工作重点之一。在旧房改造过程中，节能工作被放在重要的位置。很多老旧住房的改造，主要是改造供暖系统和保温系统。节能的费用采取国家、个人共同负担的政策。国家向接受节能改造的住户提供贷款以及贷款的利息补贴，缓解居民的负担。

篇2：物业公司地区分公司参观感想

　　物业公司地区分公司参观感想

　　3月25日有幸随同公司领导及各部门经理共同参观了我们的兄弟公司---zz物业北京地区公司，在业务上进行交流，虽然时间较为短暂，但北京地区公司的成熟管理模式给我留下了深刻的印象。下面我从以下两点来谈谈参观及交流后的感想：

　　一、企业文化建设宣传牌

　　我在参观中发现每个办公室里都悬挂着企业文化建设的宣传牌，这不仅是一个团队的宣传口号，更标志着团队的努力方向。

　　在此给我印象最深的就是郭总对这个企业宣传口号的解释：北京地区公司的每名新员工在一入职就要接受这个企业文化的培训，从企业文化的四个字，到团队建设五不，到管理人员四抓，到管理竞赛的五个字，比、学、赶、帮、超。无不体现着一个企业的精神面貌及它所追求的氛围。此外，在交谈中我还了解到，他们不仅仅是只用企业文化的培训来引导每名新入职及在岗的员工，更讲究“以情留人”。企业的规章制度可以约束员工，但是在实施各项制度的过程，北京地区公司充分的实行了“人性化”管理，让每一名员工都能感觉到公司这个大家庭的温暖，因为他们体会到薪水低于同行业水平可能留不住人，有人会跳槽，但一个良好的工作氛围，温暖的大家庭却可以留住人才，增加员工的向心力。

　　二、人事培训方面

　　作为从事人事培训工作的我当然更注重北京地区公司的人事培训工作，通过人事主管李菲的介绍，我初步了解了他们的招聘、培训、晋升及考核方面的情况。保险、公积金等系列工作都是有序的进行着，而天津zz目前此类工作正是起步阶段，并且人事方面在工作中遇到了公司制度与劳动法相抵触的地方，在这方面，我觉得更要谨慎考虑，既要站在公司的角度去出发去考虑公司的发展，但也要站在员工的角度去为员工谋福利，使员工的合法权益不受侵害。

　　每一项工作在实施过程中，都是从探寻到实施到改进到成熟，因此我想，北京地区公司的成熟管理经验有它的必然性，因为他们毕竟比我们起步早、成立早，而且所处地理位置不同，因此天津地区公司需要根据自己按着际情况来计划我们的工作，把北京地区公司的先进经验学习过来应用到我们的实践中的同时根据需要适当调整，加强培训计划的实施力度，分档次进行培训，并加强培训后的考核力度，对各管理中心实行培训后的抽检工作。此外在新员工入职时可仿效北京的经验，加强新员工对企业文化的认知度，因为每一名新员工入职就象一张白纸一样，对他们工作上进行一个指引是人事培训工作的重点，同时对在职员工进行在岗培训，让新员工与老员工一起共同进步。

　　任何事情在起步阶段都是艰难的，但是只要有一个开始，而且努力做下去，我想一切困难都可以克服，成功是必然趋势。这也是本次参观及座谈后的最大感触，如果有机会也很想有机会去北京地区公司学习一下，恳请公司领导给予这个机会，以使工作做得更好。

　　zz物业天津地区公司

　　行政人事部

　　二00六年四月二日

篇3：万科物业参观感想：保洁员是物业的美容师

　　万科物业参观感想：保洁员是物业的美容师

　　走进浑南万科城给人的印象总是那样清洁、干净，无论是马路、楼道还是草坪，永远使人如沐春风、神清气爽，保洁员以其辛勤的劳动给园区创造了舒适的生活环境。每天清晨他们准时开始一天规则化、经济化的工作，即使刮风下雨也从未间断，一把笤帚、一把拖布、一块抹布是他们全部的办公用品。他们用笤帚清扫每一个角落，用抹布擦拭每一块玻璃和瓷砖，用手从草坪捡起一片片落叶和纸霄，甚至用拖布擦净马路上的痰迹。每一张签到表从不早签和晚签，更不会弄虚作假，没有清扫就签名。

　　他们只是平凡的保洁员，拿着不多的薪水，干着一般人不愿意干的工作，有时还要遭受冷眼，还要忍受别人的耻笑刁难，但他们却用勤劳和热情日复一日，年复一年的美化、装点万科的物业。

　　保洁员是自豪的，他们千百次的把简单的事情做好、做到位，千百次的把荣誉的事情做精、做细。他们用勤劳的双手创造了亮丽、洁净的浑南万科城园区。

　　保洁员是可爱的，他们没有过多的语言，没有过多的表现，当你走过他们身边时，“您好”会自然而然的从他们的口里说出，微笑时刻挂在他们黝黑的面夹，他们朴实的笑容诠释了万科物业的精神、物业人的辛劳及物业人梦想的实现。

　　通过浑南万科城，我深深认识到，之所以万科物业能走在全国物业服务系统的前列，是跟保洁员的辛勤劳动密不可分的。做为物业管理公司一定要建立建全保洁人员岗位职责、保洁管理制度和确定奖罚办法，并实施标准化操作规程，时刻加强检查、监督同时做好园区的卫生宣传工作，使广大业主都能够积极配合，共同搞好园区的环境卫生工作。