物业管理方案制定的一般程序

　　1制定物业管理方案的基本要求

　　(1)响应性。物业管理方案的内容、格式、投标报价必须响应并符合招标文件(包括答疑文件)中对物业管理服务需求的规定，不能有缺项或漏项。

　　(2)针对性。方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制定;整体方案必须是在调研、评估的基础上制订;方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。

　　(3)可行性。方案中对招标文件要求作出的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的，包括各项服务承诺、工作目标及计划、具体项目的实施方案等。

　　(4)合理科学性。制定物业管理服务费用价格必须合理，具体实施内容应该在满足招标方(或业主)需求的基础上制定设计科学、运行经济的方案。

　　2物业管理方案制定的一般程序

　　物业管理企业在确定参与招标活动后，应组织相关人员在对招标物业项目基本情况进行分析和对物业管理模式进行确定的基础上，制定切实可行的物业管理方案。制定物业管理方案的一般程序为：

　　(1)组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制定。

　　(2)对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。

　　(3)根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。

　　(4)确定组织架构和人员配置。

　　(5)根据物业资料及设施设备技术参数、组织架构及人员配备、市场信息、管理经验等情况详细测算物业管理成本。

　　(6)根据招标文件规定的物业管理需求内容制定详细的操作方案。

　　(7)测算物业管理服务费用(合同总价和单价)。

　　(8)对拟定的物业管理方案进行审核、校对、调整。

　　(9)排版、印制、装帧。

篇2：物业知识培训：物业管理制度制定

　　物业知识培训：物业管理制度制定

　　(一)学习要求

　　掌握物业管理制度体系的内容以及制定物业管理制度的程序和方法；了解业主公约的法律依据、特点和主要内容，掌握业主公约订立原则和程序，并能正确界定管区内违反(公约)的行为，熟悉房屋装修程序。

　　(二)学习重点

　　1、物业管理制度体系的内容

　　物业管理制度可分为两大类：一类是物业管理企业内部管理制度；另一类是物业管理企业的外部制度。

　　(l)物业管理企业内部制度

　　内部制度是物业管理公司为提高管理服务质量和工作效率，根据经营方针和工作特点制订的一系列工作程序、职责范围、岗位责任制和考核条例等。

　　①物业管理公司员工管理条例

　　员工管理条例是物业管理公司最基本的内部管理制度，主要包括劳动用工制度、员工行为规范、员工福利制度、企业奖惩制度。

　　②物业管理企业各部门的职责范围

　　包括公司办公室的职责范围、财务部门的职责范围、管理部内助职责范围、服务部门的职责范围。

　　③物业管理企业员工岗位责任制

　　包括经理室人员岗位责任制、公司办公室人员岗位责任制、管理处人员岗位责任制。

　　(2)物业管理企业外部制度

　　外部制度是指用于界定物业管理参与者权利与义务，规范实施物业管理过程中各方的行为，协调各方主体间关系的制度，主要制度有：

　　①物业接管验收规定

　　②楼宇入住规定

　　包括人住通知书、收楼须知、入住手续书、入住合约。

　　③物业管理公约

　　是将业主以及管理者的权利与义务以法律文件的形式加以确定，对全体业主或使用人以及物业管理者均有约束力，主要包括以下内容：

　　1)明确业主的权利、义务和责任

　　2)明确物业开发商应享有的权利

　　3)明确物业管理者的权利与义务

　　4)明确对物业公共部位以及公用设施的管理

　　5)对物业全部损坏或部分损坏无法正常使用的规定

　　6)管理费用的规定

　　7)法律责任

　　8)其他事项

　　④住户手册

　　是一种交住户保存的文件，主要包括以下内容：

　　l)居住区概况；

　　2)居住区的管理；

　　3)业主或住户须知；

　　4) 购日灯管理与维修；

　　5)物业管理条例；

　　6)综合服务；

　　7)其他应注意的事项。

　　⑤住宅区房屋及有关设施接代管制度

　　1)对房屋及有关设施接代管范围、接管标准、接代管程序的规定。

　　2)对房屋代管权责的规定。

　　⑥房屋管理服务制度

　　1)房屋维修养护管理规定。

　　2)房屋装修管理规定。

　　⑦住宅区管理制度

　　主要包括住宅小区治安保卫管理、楼宇管理、机动车管理、环境卫生管理、消防管理、绿化管理、禁止违章用地及违章建筑的管理及农贸市场管理等规定。

　　⑧业主公约

　　⑨业主委员会章程

　　l)成立业主委员会的宗旨、目的；

　　2)业主委员会的权利、义务；

　　3)成立业主委员会的程序；

　　4)劝业主委员会会议及业主大会；

　　5)业主委员会的任务；

　　6)有关补充说明。

　　2、制订物业管理制度的程序和方法

　　⑴程序

　　第一步：研究所管物业的实际情况。

　　第二步：研究业主及物业使用人的全面情况。

　　第三步：正确评价本企业状况。

　　第四步：学习理解国家及当地政府的有关法律、法规、制度，借鉴外企业经验。

　　第五步：整理出本管区应制订的内外规章制度条目及制订制度的基本思路。

　　第六步：分头草拟制度。

　　第七步：征求各方意见，反复讨论修改。

　　第八步：定稿。

　　第九步：通过正式程序批准执行。

　　(2)方法

　　①经理意见法：在征求公司内外意见的基础上，以物业公司经理的意见为制订规章制度的基本思路和规章制度的主要内容。

　　②业主委员会制订法：适用于制订(业主公约)、(业主委员会章程》等。

　　③内部制订法：适用于制订部门岗位职责和各部门管理范围内相关制度。

　　④学习借鉴法：主要是学习借鉴国内外对相似物业进行管理的规章制度。

　　⑤综合征定法：综合运用以上四种制订规章制度的方法。

　　3、业主公约的法律依据、特点和主要内容

　　(l)法律依据

　　业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用摊护及其管理等方面的行为。其法律依据主要是：

　　①《民法通则》第83条规定。

　　②建设部19*第5号令《城市异产毗连房屋暂行规定》第五条和第六条规定。

　　(2)特点

　　①公约的主体是全体业主。

　　②公约的客体是物业使用、维修和其他管理等方面的行为， 是基于物权而派生的客观行为。

　　③公约的内容是有关物业使用、维护与管理等方面的权利。义务的规定，其中既有法律规范的内容，也有社会公共道德的内容。

　　④公约经业主签约或业主大会审议通过而生效，对物业管理区域范围内的全体业主和非业主使用人都具有约束力。

　　⑤公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。

　　(3)业主公约的主要内容

　　业主公约一般由政府行政主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本物业区域的实际情况进行修改补充，经业主签约或业主(代表)大会通过后上报行政主管部门备案。

　　4、业主公约的订立

　　(1)订立的原则

　　包括合法性原则、整体性原则和民主性原则。

　　(2)订立的程序

　　首次制订业主公约一般按以下程序进行：

　　第一步：物业管理公司组织有关人员学习研究国家和当地政府的有关法律、法规，尤其是研究建设部制订的业主公约“示范文本。”

　　第二步：结合所管项目的实际情况，依照建设部“示范文本”的基本内容，制订出所管项目的业主公约(草案)。

　　第三步：用召业主大会将业主公约(草案)提交大会讨论。修改。

　　第四步：业主大会通过修改后的业主公约。

　　第五步：业主签字，业主公约生效

　　业主公约如需修改，一般由业主委员会提出修改意见及修改草案，将修改草案提交业主大会计论通过后执行。

　　5、纠正违反业主公约的行为

　　⑴界定所应处理的违反《公约》的行为

　　在物业管理中，用来约束主体行为的公约有两种：一是《业主公约》；二是《物业管理公约》。前者的主体是全体业主，后者的主体是业主、非业主使用人和物业管理经营者。因此，违反《公约》的行为一般说来有以下三种：

　　①业主违反《公约》。

　　②非业主违反《公约》

　　③物业管理公司违反《公约》

　　作为物业管理人员应正确处理的是业主和非业主使用人违反《公约》的行为，具体有：装修时违反《公约》的行为，搬迁时违反《公约》的行为，日常违反《公约》的行为。

　　⑵及时发现违反《公约》的行为

　　物业管理人员应努力做到及时发现各种违约行为，需做到：

　　①加强工作责任心，认真履行岗位责任。

　　②物业管理公司和部门负责人要经常检查、解决员工工作不到位的问题，及时发现并处理使用人违约行为。

　　③提高业主和非业主使用人遵守《公约》的自意识，建立有效的监督机制，认真接待并处理业主和使用人反映的违约行为。

　　⑶正确处理违反《公约》的行为

　　从广义上说，《业主公约》和《约业管理公约》也属于物业管理制度，两者既有共性，也有个性，概括起来，共性表现在目的相同的实质内容相近上而个性则表现在：制订者不同、承诺人与制约人不同、性质不同以及对违反者处理方式不同。

　　对违反《公约》行为的处理只能按照《公约》约定的方式进行，主要有：规劝、制止、批评、警告、按物业管理制度处理、提起民事诉讼。

　　6、房屋装修管理

　　⑴住用户装修申报

　　①业主或使用人如需对房屋进行装修，必须首先向物业管理公司工程部门提出申请。

　　②工程部门对业主或使用人的资格进行确认，并提供装修指南及有关资料。

　　③业主或使用人尽快请设计公司进行装修方案设计，并选择合格的装修单位。④业主或使用人在15天将装修设计图纸交工程部门。

　　⑵物业管理公司审批

　　①接到业主或使用人递交的装修方案一周内，工程设备部门会同安保部门进行审核，考虑是否同意业主或使用人提交的方案，或提出方案的修 改意见。

　　②装修方案最终由物业管理公司批准后方可实施。

　　③方案批准后，与物业管理公司签订协议，并领取装修许可证。

　　⑶装修单位施工

　　与物业管理公司签订《装修施工责任书》，并领取施工许可证必须按方案进行施工，施工期间应严格遵守各项规定严格执行建设部《建筑内部装修设计防火规范》。

　　⑷物业管理公司验收。

　　①由业主或使用人通知工程设备部门并会同其他有关部门对工程进行验收。

　　②隐蔽工程必须在隐蔽前进行

　　验收。

　　③竣工验收合格后，由工程设备部门向业主或使用人出具竣工验收单。

　　④业主或使用人凭竣工验收单到管理部。安保部门办理必要的手续。

篇3：威海市物价局威海市房地产管理局《制定威海市城市住宅小区物业管理服务收费标准通知》

威海市物价局、威海市房地产管理局《关于制定威海市城市住宅小区物业管理服务收费标准的通知》

威价费发〔２００１〕５０号

各市区物价局、房地产管理局，市区各物业管理企业、小区管理委员会：

　　根据威海市物价局、房地产管理局《关于印发〈威海市城市物业管理服务收费暂行办法〉的通知》（威价费发[20**]49号）的有关规定，结合我市实际并参照外地经验，在充分考虑居民承受能力的基础上，经研究，现就威海市城市住宅小区物业管理服务收费标准有关事项通知如下：

　　一、公共性服务内容包括公共设施、设备日常运行、维修及保养；公共卫生保洁（含楼道）、居民生活垃圾的收集；公共楼道照明及单元电子对讲日常运行及养护费用；共用上水、排污、雨水管道等设施的疏通费用；环境绿化；公共秩序。公共性服务内容每减少一项，收费标准相应降低。

　　二、高标准住宅小区物业管理公共性服务费标准为中准价格（详见附件一）。小区管理委员会可根据物业管理服务质量和业主满意程度实行上下浮支，浮动幅度不超过10%。

　　三、普通住宅小区物业管理公共性服务费标准（详见附件二）。

　　四、住宅小区内的办公、营业用房必须交纳公共服务费，但服务收费标准实行市场调节价，由双方以合同的形式协商收取。

　　五、普通住宅小区内的烈属、五保户、特困户或享受最低生活保障的住户按建筑面积每月每平方米不超过0.05元收取。

　　六、房屋共用部位维修资金