减少物业“水损害”，避免资金成本流失
--物业业主及管理人可通过减少水性损害降低相应的管理、维保成本
(美国《公寓管理》杂志20**年9月号)
作者：杰克·科里(JackCorry)
你所在的物业和相关业务是否名列于20**年100次水损害事件中?你是否因管道渗漏破损而成为了平均日用水量达80-100加仑的诸多家庭之一?如果答案是肯定的，那你已然遭受到了“水损害”带来的直接经济损失和负面影响。当然，人们都以为相关的保险保金可以涵盖甚至超过实际损失和再生产、再居住成本，然而，“灾后再生产、居住准备工作”带来的不只是单一的成本投入，还将可能使商业物业陷入持续时长未知的商业运营低谷，并为个人带来“消耗过多个人时间，难以有效工作”的负面影响。
预防是关键--无论是作为物业管理人员还是业主，都不想在出差或休假后发现自己管理、居住的建筑单元变成“汪洋大海”。最为常见的水损害原因即是某些水管管道连接处的软管、铁管因老化发生意外破裂。由于水压一直维持在恒定水平，一旦软管发生渗漏，即会在很短时间内扩大破裂创面导致严重的水渗漏事故。物管人员应对公共区域的水管进行每月或最低每季度的例行检查，通过及时更换老化水管对可能发生的漏水事故进行预防。另外，在容易发生水损害的地方，应尽量避免使用木质和铁质家具、设施，以降低水损害的附带损伤。
让“水损害”专家来进行操作--我们通常会使用拖把等工具除去表面水，然后以通风形式来达到干燥房间或其他场所的目的。但是由于气候以及沾水表面材质形状的不同等因素，不恰当的烘干、干燥方法将带来诸如霉菌滋生，设施老化等严重问题。所以，在商业物业一般运营以及一般物业遭遇重大“水损害”事故后，应求助“水损害”专家，根据不同淹水材料和具体环境因素执行特定的预防、解决方案，最大程度地降低“水损害”为整体物业带来的问题和远期关联成本。
篇2：建设工程质量缺陷损害赔偿责任主体责任范围
近几年来,由于各方面的原因,建设工程质量问题变得越来越突出。连续发生的一些房屋、构筑物倒塌事故,造成了大量的人员伤亡,国家和人民的财产也受到了巨大的损失。于是,建设工程质量缺陷所造成的损害赔偿问题也越来越受到社会各界以及法学界的关注。加深对这一问题的研究,必将对保护广大人民的生命、财产安全,保护国家的利益不受侵犯,以及丰富我国民法中的侵权责任理论,产生积极的意义。
一、建设工程质量缺陷损害赔偿的法律依据
早在1986年4月12日通过的《中华人民共和国民法通则》第126条规定:“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的所有人或者管理人应当承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外”。根据这条规定,建筑物或者其他设施倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,承担责任的主体是建筑物或者其他设施的所有人或者管理人,而且实行的是过错推定责任原则。很显然,当时的规定并没有考虑到,建筑物或者其他设施发生倒塌、脱落、坠落是由于工程质量问题造成的情况下,除建筑物或者其他设施的所有人或者管理人之外的勘察、设计、施工、监理单位等质量责任主体对这类侵权行为应承担的民事责任,以及这些责任主体如何能够证明自己无过错的免责问题。同时,这条规定还忽视了另一种情形:如果由于质量问题,建筑物或者其他设施倒塌、脱落、坠落造成所有人或者管理人自身受到损害的,如何处理?由于这一时期的法律、法规未能全面的规定工程质量相关问题的处理方法,使得司法实践中此类侵权行为的受损害者只能诉建筑物或者其他设施的所有人或者管理人。至于与造成损害有关的勘察、设计、施工、监理等单位,则被视为仅与建筑物或者其他设施的所有人或管理人有关的另一法律关系的当事人。这样的规定,对于保护受损害者的合法权益及确定侵权责任人都是不利的。
1993年2月22日通过的《中华人民共和国产品质量法》(以下简称《产品质量法》)第2条第3款明确规定:“建筑工程不适用本法规定。但是,建设工程使用的建筑材料、建筑构配件和设备,属于前款规定的产品范围的,适用本法规定”。这一规定表明由于建设工程质量缺陷给他人造成损害的,除非造成损害的原因是建筑材料、建筑构配件和设备存在质量瑕疵,否则受损害人不能依据《产品质量法》提起民事赔偿诉讼。
1998年3月1日,《中华人民共和国建筑法》(以下简称《建筑法》)开始施行。该法作为我国工程建设和建筑业的一部大法,将确保工程质量作为一个重点内容加以严格规定。这部法律通过承包方资质管理、建筑施工许可、招标投标、禁止肢解发包和转包工程、建筑工程监理、工程质量监督管理、竣工验收、保修等制度,使工程质量有了切实的保障。同时,为了使由于工程质量不合格受到损害的受害人能够获得赔偿,《建筑法》在法律责任一章中明确规定了几种损害赔偿的情况。可以说,《建筑法》的颁布实施,完善了我国关于建设工程质量不合格的损害赔偿制度,为受害人提出损害赔偿要求提供了明确的法律依据。
为了与《建筑法》相配套,2000年1月10日国务院通过了《建设工程质量管理条件》(以下简称《条例》)。《条例》以参与建筑活动各方主体为主线,分别规定了建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位的质量责任和义务,确立了建设工程质量保修制度、工程质量监督管理制度等内容,对违法行为的种类和相应处罚作了原则规定,同时,完善了责任追究制度,加大了处罚力度。该《条例》的颁布实施,明确了建设工程的质量责任主体,明确了责任主体的质量责任和义务,明确了责任主体对受损害者的赔偿责任,更进一步完善了我国关于建设工程质量不合格的损害赔偿制度。
二、建设工程质量缺陷的损害赔偿责任的性质及归责原则
建设工程质量责任从建设单位与勘察、设计、施工、监理等单位之间的关系来看,是一种合同责任。如果由于质量不合格给建设单位造成损害,则发生侵权责任和违约责任的竞合。《中华人民共和国合同法》第122条规定: “因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”。所以,建设单位可以从保护自身利益的角度出发,对由于不同责任而产生的不同请求权作出选择:如果由于工程质量缺陷仅造成建设单位的财产损失,如修理、重建等,应按合同纠纷处理;如果由于工程质量缺陷造成建设单位的人员伤亡及其精神损害的,应按侵权责任处理。至于因工程质量缺陷给建设单位以外的其他主体造成损害的责任则是一种特殊的侵权责任,而不是一种违反合同的责任。它不以加害人与受害人之间存在合同关系为前提,而是基于建设工程质量不合格造成他人损害这一事实而产生的,是对法律的直接违反而产生的法律责任。
单从侵权责任考虑,建设工程质量责任与一般的侵权责任是不同的。这主要表现在归责原则的适用方面。一般侵权责任适用过错责任原则,而作为特殊侵权责任的建设工程质量责任,则大多适用严格责任的归责原则,受害人无须证明加害人有无过错,而只需证明建筑产品的缺陷和受到的损害,以及有缺陷的建筑产品之使用与损害之间有因果关系,加害人即承担赔偿责任。但加害人能够证明损害是由于受害人的过失、第三人的过失以及自然原因造成的,可以免除责任。
三、建设工程质量缺陷的损害赔偿责任主体
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sp;《建筑法》第80条规定:“在建筑物的合理使用寿命内,因建筑工程质量不合格受到损害的,有权向责任者要求赔偿”。关于“责任者”的范围,该条并没有明确。《条例》第3条对此作了明确规定:“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责”。可见,建设工程质量缺陷的损害赔偿责任主体包括了上述五个单位。因这些主体的原因产生的建筑质量问题,造成他人人身、财产损失的,这些单位应当承担相应的赔偿责任。受损害人可以向上述主体中对建筑物缺陷负有责任者要求赔偿,也可以向各方共同提出赔偿要求,在查明原因的基础上由真正责任者承担赔偿责任。由于我国《城市房地产开发经营管理条件》第16条规定:“房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定,承担相应的责任”,因此,因建设工程质量缺陷而受到损害的除建设单位以外的受害人,可以直接向建设单位要求损害赔偿。建设单位向受害人承担责任后,在分清责任的基础上,再由勘察、设计、施工、监理等单位对其蒙受的损失进行赔偿的问题,按相应的法律、法规或者合同的约定处理。(一)建设单位的赔偿责任
根据《条例》的规定,建设单位承担赔偿责任的情形有:
1 未组织竣工验收,擅自交付使用,造成损失的;
2 验收不合格,擅自交付使用,造成损失的;
3 对不合格的建设工程按照合格工程验收,造成损失的;
4 涉及建筑主体或者承重结构变动的装修工程,没有设计方案擅自施工,造成损失的。
(二)勘察、设计单位的赔偿责任
根据《建筑法》和《条例》的规定,勘察、设计单位承担赔偿责任的情形有:
1 勘察单位未按照工程建设强制性标准进行勘察,造成工程质量事故,并造成损失的;
2 建筑设计单位不按照建筑工程质量、安全标准进行设计,造成工程质量事故,并造成损失的;
3 设计单位未根据勘察成果文件进行工程设计,造成工程质量事故,并造成损失的;
4 设计单位指定建筑材料、建筑构配件的生产厂、供应商,造成工程质量事故,并造成损失的。
(三)施工单位的赔偿责任
根据《建筑法》、《条例》的规定,施工单位承担赔偿责任的情形有:
1 施工企业转让、出借资质证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义承揽工程,对因该项承揽工程不符合规定的质量标准造成的损失,施工企业与使用本企业名义的单位或者个人承担连带赔偿责任;
2 承包单位将承包的工程转包的,或者违反建筑法规定进行分包,对因转包工程或者违法分包的工程不符合规定的质量标准造成的损失,与接受转包或者分包的单位承担连带赔偿责任;
3 施工企业在施工中偷工减料、使用不合格的建筑材料、建筑构配件和设备,或者有其他不按照工程设计图纸或者施工技术标准施工的行为,造成建筑工程质量不符合规定的质量标准的,负责返工、修理,并赔偿因此造成的损失;
4 施工企业违反建筑法规定,不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失,承担赔偿责任;
5 施工企业未对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验,或者未对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料取样检测,造成损失的,依法承担赔偿责任。
(四)工程监理单位的赔偿责任
根据《建筑法》、《条例》的规定,工程监理单位承担赔偿责任的情形有:
1 工程监理单位与建设单位或者建筑施工企业串通,弄虚作假、降低工程质量,造成损失的,承担连带赔偿责任;
2 将不合格的建设工程、建筑材料、建筑构配件和设备按照合格签字,造成损失的,承担连带赔偿责任。
另外,根据《建筑法》第79条规定,负责颁发建筑工程施工许可证的部门及其工作人员对不符合施工条件的建筑工程颁发施工许可证的,负责工程质量监督检查或者竣工验收的部门及其工作人员对不合格的建筑工程出具质量合格文件或者按合格工程验收的,造成的损失,由该部门承担相应的赔偿责任。
最后,需说明的一点是,对于建筑材料、建筑构配件和设备生产厂商的质量责任追究,适用《中华人民共和国产品质量法》的规定和我国相应的法规、规章的规定。《建筑法》、《条例》对此没有具体规定,并不说明其无需负质量责任。
四、建设工程质量缺陷的损害赔偿责任范围
(一)损害范围
因质量不合格所造成的损害是指,因建筑工程质量不合格而导致的
(二)赔偿范围
对于财产损失,由侵害人按损失金额赔偿,可以金钱赔偿,也可以恢复原状。
对于人身伤害损失,由侵害人赔偿医疗费、因误工减少的收入、残废者生活补助费等费用。
造成受害人死亡的,还应支付丧葬费、抚恤费、死者生前抚养的人的必要的生活费等费用。
总之,由于建设工程涉及面广,使用期限长,直接涉及国家财产和公民的人身、财产安全问题,对其质量不合格造成损害的情形,必须规定严格的质量责任,以切实保护受害人的合法权益。
篇3：案例:多个物件脱落共同造成他人损害，由直接侵权人承担责任
高空抛物坠物典型案例:
林某君诉王某庆等财产损害赔偿纠纷案
--多个物件脱落共同造成他人损害，由直接侵权人承担责任
基本案情
林某君、王某庆、孙某分别系深圳市南山区某社区七期21栋109号房、1009号房、909号房的业主，风华物业中心系该小区的物业管理公司。20**年9月21日，王某庆房屋坠落的两颗螺丝砸碎孙某房屋外沿的钢化玻璃后，连同玻璃碎片坠落到林某君房屋阳台的安全棚上，致使安全棚损坏。林某君遂诉至法院，要求王某庆、孙某和风华物业中心共同赔偿其安全棚损害费5600元及相关损失。
裁判结果
深圳市南山区人民法院审理认为，林某君为其诉求提供了照片、报警回执、收据、微信聊天记录截图等证据，已尽到基本举证责任。王某庆未到庭应诉，亦未对林某君的主张及证据提出异议。结合法院依法向公安机关调取的《出警录音录像》、现场照片，现场照片显示涉案安全棚被坠落的螺丝及玻璃碎片砸坏、王某庆房屋阳台上散落的螺丝与坠落的螺丝外观相同等，已达到高度盖然性的证明标准，故认定王某庆系侵权人，应承担赔偿责任。鉴于孙某房屋外沿的钢化玻璃显而易见是由坠落的螺丝砸碎，且林某君未能提交充分证据证明孙某、风华物业中心对涉案安全棚的损坏存在过错，故林某君要求孙某、风华物业中心承担赔偿责任的依据不足，不予支持。20**年6月25日，判决王某庆赔偿林某君安全棚损失共计5600元。该判决已生效。
典型意义
多个物件脱落、坠落共同造成他人损害，损害结果能够确定是由于具体侵权人的行为直接造成的，应适用一般侵权责任规则，由直接侵权人承担责任，其他坠落物的所有人或管理人没有明显过错的，不承担责任。本案中，人民法院通过举证责任分配规则推动当事人积极查找证据，同时加大依职权调查取证力度，充分运用日常生活经验法则，最大限度查找确定直接侵权人，有效维护了被侵权人的合法权益。