房屋维修管理
房屋维修管理是指物业管理部门(物业管理企业)依法履行行政的管理职能，对所管的房屋进行组织查验，评定完损等级，拟定维修计划，确定修缮项目，落实修理任务，检查修缮工程质量的活动。房屋修缮管理是物业管理企业的最重要工作之一。首先要加强对全体员工教育，树立为业主(住户)服务 意识z培养 登门百家 、住户需要、服务上门的好作风。房屋修缮管理要遵循 加强修缮和经常养护，保证住用安全，恢复或保持房屋和设备的功能，延长使用年限 的工作方针。要定期对所管房屋进行检查、监督、修缮。
修缮方案
针对房屋的损坏部位、损坏程度及原因，提出具体修缮内容和技术措施。
修缮方案的确定，应遵循下列基本原则：在工程查勘鉴定的基础上进行，同时考虑毗邻房屋状况及施工现场条件，应修则修，能保留的尽量保留;修缮的标准、做法及用料与原房的质量、式样及使用年限相适应，一般不低于原房质量标准;做到与抗震设防、白蚁防治、预防火灾、抗洪防风、防范雷击相结合;对简陋或居住条件差的房屋，在确保居住安全及财力、物力可能的条件下适当改善居住条件;充分听取用户的正确意见，使方案更趋合理可行。
修缮方案的主要内容包括:房屋损坏状况及工程查勘鉴定结果;应修缮的部位、数量及设计图纸或方案说明;施工组织设计及安全技术措施;工程预算及经济分析等。
修缮工程施工方案
施工单位对一般修缮工程在施工前进行的有关组织、进度、现场管理等方面的计划。其主要内容有:工程概况;主要施工方法及保证工程质量、生产安全、工料节约、冬雨季施工等方面的技术措施:单位工程进度计划;主要材料、劳动力、施工机具需要量和进场计划;施工平面图及各项技术经济指标。
修缮工程任务单
向生产班组下达的应完成的工程项目及数量，包括工程的地点、性质、施工单位、工程项目、数量、用工、用料计划及对工程的安全、技术、工期、质量要求。一个单位工程的工程任务单，可以一次下达，也可以按照工程部位分期下达，还可以按照不同工程分别下达。如在施工过程中，工程项目、数量有变化，应再下达更改或补充内容的任务单。
修缮工程技术交底
上级工程管理部门向施工队组或有关职能部门，对工程的施工技术、施工方法、质量要求、各项技术措施及要求，以及施工中安全生产等应注意的事项和所做的明确说明和交待。安全技术交底有书面交底及口头交底两种形式，一般采用两者相结合的方法进行。
文明施工
是考核施工现场管理水平的内容之一。要求施工现场布局合理、道路通畅、场容清洁、料具堆放整齐、安全消防设备齐全，并挂有工程名称牌、施工单位名称牌、现场负责人姓名牌及现场平面布置图、工程进度计划表等，以便安全而有秩序地进行施工，尽量减少对四周的干扰。
修缮工程施工现场管理
对修缮工程施工场地的布置使用及各项安排进行的计划、组织和控制活动。施工现场管理以施工组织设计、一般工程施工方案或小型工程施工说明为依据指派专人，自始至终负责到底的经常性工作。其主要内容是:修缮或利用各项临时设施，组织安排施工衔接及料具进出场，节约用地;按计划拆除旧建筑，排除障碍物及清运渣土;在拆除旧建筑时，处理好毗邻建筑物和构筑物的关系，做好施工防护标志，注意生产与住用安全。
房屋修缮方针
指导房屋修缮工作发展的方向、目标和原则。各个地区物业管理企业，应针对现管房屋的状况，城市发展规划，修缮资金能力，制定每个阶段修缮方针的具体内容，使之突出重点，有现实指导意义。
目前各物业管理企业确定房屋修缮方针的基本内容有:加强维修养护房屋及设备确保使用安全和保持正常使用功能，为广大用户提供更好的服务。
房屋修缮原则
指导房屋修缮工作及确定工程做法的准则。目前物业管理企业的修缮原则是:充分利用，经济合理，牢固实用。在制定修缮计划时，要以加强维修为重点，避免房屋加速损耗，过早破坏;在确定修缮工程方案时，要充分利用原房中可以利用的部分，能修贝。修，避免不必要的大拆大改;在修缮施工中，节约用料，提高工效，确保工程质量，以最少的消耗取得最大的经济效益。飞实践中，有的房屋维修工作者还提出 好房好修、坏房简修、抢危补漏、按年轮修 和 有计划地拆改建，适当改善居住条件 的修理原则。总之，修缮原则必须从实际出发，符合我国国情，与当前的国民经济水平相适应。
房屋修缮周期
根据房屋普查完好率鉴定记录和历年维修记录的统计分析，了解房屋各项目损坏的规律，从而确定房损维修的期眼。民屋维修周期分为一般项目的维修周期和全项目或多项目损坏最佳综合性大修周期。一般项目的损坏维修周期有:
(1)瓦屋面及外墙粉刷损坏决定于屋脊、凡水和外粉刷砂浆的强度和耐水性。目前一般使用水泥浆，可保持在15年左右。
(2)平屋面的损坏决定于防水层的材料和施工质量以及水泥浆的强度，按目前沥青油毡的防水层，可保持5~8年。
(3)瓦屋面和平屋面的计划养护或中修可以3年一次。
(4)外门窗计划检修及油漆保养周期，可以5至6年一次。
(5)外墙粉刷计划检修周期，可以5年左右一次。
(6)水电设备计划检修周期，可以6至8年一次。
(7)室内一般项目的计划养护、检修周期，可以6至8年一次。各类结构房屋的维修周期:砖木结构房屋12至15年;砖混结构房屋15至20年;钢筋混凝土结构房屋20至25年。
房屋修缮范围
按照租赁法或租赁合同规定，租赁双方应担负的房屋修缮责任。目前房屋修善以保证居住安全和房屋正常使用为主。物业管理企业与用户之间，一般以房屋破损原因划分修缮责任。即房屋自然损坏或因自然灾害造成的损坏，其修缮由物业管理企业负责;因用户使用不当、私自拆改、超负荷过失引起的损坏，由用户赔修;用户提出的特殊修缮要求，经物业管理企业同意后，除有协议规定外，其费用由用户自理;市政污水管道及处理装置，进户水表、电表之外的管道或线路，煤气管道及灶具，人防设施等的修缮，由各专业管理部门负责。
房屋修缮计划
在一段时间内，对房屋修缮工作预先拟定的任务、步骤、投资、标准和办法、范围及要求。房屋修缮工作一般制定年度、季度、月度计划、根提需要、有时亦有旬、周、日计划，对特殊的房屋修缮，可按单位工程编排修缮计划。在编制房屋修缮计划时应注意，根据房屋完损情况，分别轻、重、缓、急，优先安排重点急需修缮项目，保证维修资金和材料的供用。要注意与城市规划、道路交通，水、电及电讯工程计划相结合。
房屋修缮标准
指物业管理企业在确定房屋修缮项目及工程过程中应遵守技术要求的准则。城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮范围和标准》规定中，把房屋按不同的结构、装修、设备条件分成两大等级，并根据两个不同等级的要求制定相应的修缮标准。一等房屋修缮标准较高，二等房屋标准较低。在确定房屋的主体、装修、楼地面、抹灰、油漆、粉饰、水、电、卫、暖设备、金属构件及其他等级分项工程的做法时，应按不的房屋提出不同的修缮要求。物业管理企业应根据资金筹措情况以及本企业管辖的房屋实际情况制定实施细则。对修缮施工的工程质量，必须按城乡建设环境保护部批准试行的《房屋修缮工程质量检验评定标准》中的规定执行。
房屋修缮投资标准
根据物业管理企业所管房屋面积或修缮工程项目投入修缮资金的控制额。其表达方式有:
(1)按照所管房屋的建筑面积平均每平方米需投入的大修、中修、零修的修缮资金;
(2)按照工程项目，每平方米翻建、挑顶、综合维修等按概、预算控制的修缮资金。
修缮工程预算造价
是对房屋进行修缮所发生价值的货币表现;它是由在房屋修缮时所消耗的社会必要劳动量来决定的。修缮工程预算费可以划分为直接费、施工管理费、独立费三部分。直接费是指直接耗用在修缮工程上的各种费用的总和。它由人工费、材料费和其他直接费组成。施工管理费是指施工单位组织施工和企业管理所需支付的管理费用。独立费是指修缮施工中所发生的不包括在直接费和施工管理费范围内的须单独计算的费用，以及施工单位应摊人和提取的费用。
修缮工程施工定额
指在正常的施工条件下，房屋修缮工程完成合格的单位工程项目所需要的人工、材料、机具设备及资金消耗的标准。它包括劳动定额、材料消耗定额及机器设备利用定额。施工定额是编制施工作业计划，进行工料分析和施工队、组下达任务及队、组进行经济核算的依据。
房屋修缮预算定额
是为完成单位工程劳动工时，机械台班、材料消耗数量的标准，是确定修缮费用的主要依据。预算定额应代表大多数企业能够达到或超过的平均先进水平。
房屋修缮预、决算
是以某一修缮工程为对象，依据该地区的单位估价表逐一计算，加上规定收取的间接费、独立费等而得出的全部工程费用。其中，预算是编制修缮计划，比较修缮方案是否经济合理、工程拨款和施工单位进行经济核算的依据;决算是最终确定工程费用，核定固定资产、考核投资效果的依据。
工程预算的编制
应根据已经审查批准的修缮施工图或修缮方案进行，其编制要点包括以下几点:
(l)熟悉施工图纸、修缮内容，全面了解房屋的结构和特征;
(2)深入现场，认真查勘施工条件，拟定实施方案;
(3)工程量是编制工程预算的原始数据，必须正确计算，并按照定额中的有关规定及工程量计算规则，按分部、分项计算，做到不重算、不漏算;
(4)正确套用定额或单位估价表，做到工程名称、内容、计量单位与定额相符;
(5)严格执行主管部门批准颁布的有关收费标准和规定，按施工的性质、等级计取施工管理费和其他费;
(6)做好各单项工程的工料分析，把各项工程按照定额规定所应消耗的劳动力、材料(含成品、半成品)、机械台班等分别计算，并进行汇总。
工程决算的编制
单位工程竣工后，按照编制工程预算的方法，以实际完成的工程量逐项进行调整计算。编制工程决算应注意以下几点:
(1)管房单位与施工单位应按照有关规定，本着实事求是的精神，汇总施工过程中的原始资料，深入现场进行核定，互相配合办理好竣工决算;
(2)编制竣工决算时，应以下列资料为依据:工程竣工验收单和竣工报告，工程合同;经批准的工程预算z双方协定的临时定额;预算外费用及工程变更的鉴证;材料设备及其他费用的调整依据及有关定额费用调整的补充规定;隐蔽工程验收记录。
工程费用
由直接费、施工管理费、独立费和法定利润四部分组成。
直接费
直接用于房屋修缮工程的有关费用，包括人工费、材料费、施工机械费和其他直接费四个部分。
人工费
指直接从事施工的工人(包括现场水平垂直运输等辅助工人)和辅助生产工人(制作构件等工人)的基本工资、附加工资和工资性津贴。
材料费
指为完成房屋修缮工程所耗用的材料、构件、配件和半成品的价值以及周转性材料(如脚手架、模板、临时支撑)的摊销费。它是工程直接费用的主要组成部分。
施工机械台班费
费用以8小时为一 台班 计算。每一台班所必须超用的人工构件和应分摊的费用即为一个机械台班的单价，其费用由以下两部分构成：
(1)不因施工地点和条件不同而发生变化的不变费用，主要包括折旧费，大修折旧费，经常修理费，替换设备、工具及附加费，润滑及擦拭材料费，安装拆卸及辅助设施费，机械场外运输费和机械保养费八项。
(2)在施工运输时常因施工地点和条件的变化而变化的可变费用，包括机上操作工人的人工费用，动力燃料费(电力、固体或液体燃料费)，养路费(按当时的规定标准计算)。
其他直接费
指预算定额以外为满足施工需要所发生的水电以及旧房拆除、旧料回收、废土外运、冬雨季施工等费用，以及由于修缮工程场地狭小所发生的材料二次搬运费。
房屋修缮定额管理
房屋修缮定额管理是房屋修缮的主要生产管理环节。运用定额，正确地编制工程预、决算，是房屋修缮管理中合理确定工程造价、控制修缮费用、提高投资效益的必要条件，也是房产经营管理单位和修缮施工单位进行经济核算的依据。
生产工日
计算工人劳动量的时间单位，即工人在轮班内直接生产工程产品的工日。
非生产工日
工人在轮班内，不直接用于生产工程产品的工日。
直接生产工
在房屋修缮中从事直接生产工程产品的人员。如瓦工、木工、油漆工、机械吊装工等。
辅助生产工
在房屋修缮中从事间接生产工程产品的人员。如构件预制、材料加工、机具修造以及运输、水电、技术革新等人员。
间接生产工
为生产工程产品而服务的后勤人员。如炊事、警卫、烧茶炉、传达通讯等人员。
修缮工程劳动管理
对有关房屋修缮工程中，使用劳动力方面的计划与组织工作。其内容包括:建立健全劳动管理机构和制度;劳动分工与协作，定员与定额;劳动力的分配与使用，补充与退休;劳动过程中的轮班、工作交接及其组织;工资奖励，职工生活福利，劳动保护，劳动竞赛，劳动纪律及职工文化技术教育、培训和考核等。它的作用是合理安排劳动力，充分利用劳动时间使劳动者更好地与生产资料相结合，保证安全生产，调动职工生产积极性，提高劳动生产率和经济效益，进一步促进生产的发展。
修缮工程统计报表
用数字概括地、系统地反映某个时期房屋修缮工程完成情况及结果的表格。修缮工程统计报表的主要内容是房屋修缮工作量、工程量及各项经济技术指标的统计汇总。报表形式一般为月报、季报、年报，必要时可增加旬报、周报、日报。任何正式统计报表均应由有关部门批准，按时准确地填报。依照统计报表反映的数字，可掌握本时期任务完成情况，为决策下步工作计划提供资料。统计报表应有连续性，要妥善保存。
房屋修缮计划管理
指物业管理企业对有关房屋修缮工作的内容、步骤和投资方面的安排、组织和控制的活动。它的主要内容包括:建立健全计划管理机构和工作制度;明确各级管理人员的职责;保证修缮工作在预先拟定的内容步骤和投资标准内进行;严格控制投资标准，合理安排人力、物力和财力，并在执行计划中给予调节和综合平衡等。计划管理的作用是保证房屋修缮的方针、原则和标准的实施，全面完成修缮任务及其各项经济技术指标。
修缮施工管理
指修缮施工单位从承接房屋修缮工程施工任务到竣工验收过程进行计划、组织、施工、调度、技术交底和材料、构件检试等方面的活动。它的内容主要有:建立健全施工管理机构和制度;明确各级管理人员的职责;贯彻修缮方针、修缮原则;严格掌握房屋修缮的范围和标准;按照国家和上级颁发的规范、规程、技术标准、操作规程和设计图纸的要求精心施工;合理安排劳动组织;加强施工现场管理;开展以提高工程质量为中心的创优质工程活动等。它的作用是保证房屋修缮工程优质、高产、低消耗、安全生产和文明施工、提高社会效益和经济效益。根据城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮工程施工管理规定》的规定，修缮施工单位在承接任务后，按照最佳经济流程的要求，自行编制并实施工程施工综合进度计划。在编制工程施工综合进度计划时，对经营管理单位提出的有特殊时限要求的工程，应优先安排施工。在工程开工前，应熟悉修缮设计或修缮方案，并参与经营管理单位组织的技术交底和图纸评审，并将在审查中提出的问题、解决的措施等，做好会议记录或纪要。应分别设立质量及安全监督、检查机构、分别配备质量及安全检查人员。工程完工后，要根据《房屋修缮工程质量检验评定标准》评定质量等级，进行竣工交验，不合格的不准交工。
房屋修缮技术管理
指物业管理企业和维修施工单位，对破损房屋进行查勘鉴定、修建等技术方面的计划、组织和控制的活动。它的内容包括:建立健全技术管理机构和制度，明确责任制;实施国家有关技术政策和上级颁发的技术标准、技术规范及各项技术管理制度;解决设计、施工、房屋鉴定、操作方法、工程质量等技术问题以及技术革新、技术改造、技术培训和建立房屋技术档案等。它的作用是使房屋修建技术先进、经验合理。城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮技术管理规定》、《房屋完损等级评定标准》、《房屋修缮范围和标准》、《房屋修缮工程施工管理规定》、《危险房屋鉴定标准》是房屋修建技术管理工作的主要法律依据。
房屋修缮质量管理
指物业管理企业及房屋修缮施工单位，为保证和提高房 屋修缮质量，对修缮工程进行监督、检查和验收的活动。其主要内容有:建立健全质量管理与监督系统;确保维修工程质量管理方法和验收标准的实施消除产生不合格工程项目的隐患;开展以预防为主的质量检查、监督活动;确保修缮工程质量，处理质量事故，其目的是用最经济的办法，提高房屋修缮工程质量，其方法是全体人员参加管理与革新生产技术结合起来。城乡建设环境保护部颁发的《房屋修缮技术管理规定》、《房屋修缮工程施工管理规定》、《房屋修缮工程质量检验评定标准》是房屋修缮质量管理的主要法律依据。
房屋维修工程质量合格率
指房屋维修工程质量达到合格品标准的单位，工程占全部已竣工单位工程的百分比。其计算方法有两种:
(1)房屋维修工程质量合格率=
(2)房屋维修工程质量合格率=
房屋维修工程质量优质率
工程质量达到优质品标准的单位工程，占全部竣工验收单位工程的百分比。同 工程质量合格品率 一样，计量单位有两种。其计算公式为:
(1)工程质量优质品率=
(2)工程质量优质品率=
小修服务及时率
某个时期内，在规定的时间里修理完毕的小修工程件数，占规定时间里应修小修工程全部件数的百分比。它是考核小修服务水平的指标之一。其计算公式为:
小修及时率=
修缮工程机具设备管理
对有关房屋修缮机具设备的计划、选择、评价、使用、保养、维修、检查、改造和更新工作的总称。其主要内容包括:建立健全机具设备管理机构和工作制度;机具设备的验收、保管、调拨、报废等日常管理工作;合理选择使用设备，经常监督维修保养，提高设备利用率;进行设备的更新、改造等工作。它的作用是，使机具设备经常处于完好状态，充分发挥其效能，提高修结利用率，以提高企业经济效益。
年度房屋修缮计划的编制
年度房屋修缮计划是全年修缮工作的方向和目标。正确制定年度修缮计划，是搞好全年房屋维修养护，提高管理水平，取得经济效益和社会效益，完成全年修缮任务首要的一步。
季度房屋修缮计划的编制
根据年度计划，按照均衡生产的原则，并结合季节特点，编制季度计划。季度计划要保证年度计划的完成。
月度房屋修缮计划的编制
在充分保证季度计划完成的前提下，根据季度项目计划中各项工程准备情况及房屋完损情况，按轻、重、缓、急原则编制月度计划。月度计划主要是编制具体工程项目计划，由于房产部门修缮工程的特殊性，月度计划可做调整，但必须保证季度计划的完成。
房屋技术档案管理
为使房屋技术档案资料完整、准确、使用方便、更好地发挥作用而进行的资料收集、整理、更补、使用、保存等工作。房屋技术档案应有专人管理，随着房屋状况变化而不断地更改、补充，使其能准确地反映房屋的技术面貌。
修缮工程监理
较大翻修工程，特殊、大型、复杂的大修工程等可以采用工程监理。修缮工程监理是对房产经营管理单位，在修缮施工管理中的技术活动进行监督管理，是对房屋修缮工程的施工方案、工程量、材料质量、工程进度和工程造价等进行的全面监督，要求符合国家有关技术规范、规程、标准和工程合同的规定。
修缮工程监理内容
修缮工程监理内容通常如下:
(1)在工程查勘的基础上，对修缮工程提出具体意见，进行方案的比较和技术经济分析，评选和审定修缮设计或修缮方案。
(2)负责对修缮工程预算进行审查核定。
(3)凡有条件实行招标的修缮工程，均应进行招标，并对投标单位进行资质审查。
(4)工程开工前，经营管理单位必须对修缮施工单位进行书面技术交底，以便在施工中进行监理。
(5)审查施工计划方案，及时了解工程进度，监督施工按计划执行。
(6)对修缮施工单位现场使用建筑材料的品种、规格和质量进行检验或抽样试验，并进行监督使用。
(7)对现场使用的成品、半成品、预制构件和外构件的规格、质量进行验收。
(8)负责对混凝土工程，混凝土预制构件和砌筑砂浆试块的监制，并对两块试压报告进行审查。
(9)审查工程技术变更，会同设计单位或修缮技术部门办理工程变更手续。
(10)根据《房屋修缮工程质量检验与评定标准》，对隐蔽工程、分部工程进行验收鉴定。
(11)检查、监督工程质量，并对工程进行最终审查、鉴定和签证。
(12)督促施工单位对工程合同、现场施工记录、质量事故处理情况、竣工图等文件和技术资料的整理和建档，以供日后备查。
承重结构的修缮
是指对房屋的基础、梁、柱、承重墙以及楼房盖的基层等主要受力部位进行的修缮。
非承重结构的修缮
指对房屋的门窗、墙皮、非承重墙、地面、顶棚、上下水道及附属设施等部位进行的修缮。
篇2：物业知识教材：房屋设备维修管理
物业知训教材：房屋设备维修管理
一、房屋设备的保养与维修
为了保证设备的正常运作，必须对各种房屋设备进行保养与维修。
1.设备保养
房屋设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性检查、养护、维修等工作。通常采用三级保养制(即日常维护保养、一级保养和二级保养)。
(1)日常维护保养。是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作。主要包括定期检查、清洁保养；发现小故障及时排除，及时做好维护工作并进行必要记录等。
(2)一级保养。是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作。主要包括对设备的某些局部进行解体清洗，按照设备磨损规律进行定期保养。
(3)二级保养。是指设备维修人员对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备达到完好状态。
2.设备维修
房屋设备的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。房屋设备维修根据设备破损程度可分为：
(1)零星维修工程。是指对设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行局部修理。
(2)中修工程。中修工程是指对设备进行正常的和定期全面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。更换率为10%~30%左右。
(3)大修工程。是指对房屋设备定期进行全面检修，对设备要进行全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能，更换率一般不超过30%。
(4)设备更新和技术改造。设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后，技术性能落后，效率低、耗能大或污染日益严重，需要更新设备，提高和改善技术性能。
(5)故障维修。通常是房屋设备在使用过程中发生突发性故障而停止，检修人员采取紧急修理措施，排除故障，使设备恢复功能。
(6)设备维修日常工作。
3.房屋设备维修的特点
(1)设备投资大导致设备维修成本高。相对于房屋建筑本身而言，房屋设备的维修一次性投资大、成本高，因为房屋设备使用年限较短。一方面房屋设备因使用而发生有形损耗，致使其使用年限缩短，另一方面，由于技术进步，出现了性能更好、使用更舒适方便的新型房屋设备发生的无形损耗，导致其使用年限缩短，这种无形的和有形的损耗，都会引起房屋设备的维修更新间隔期的缩短，从而使维修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒适方便的设备一次性投资较大，因此，维修更新这种设备的成本就较高。
(2)维修技术要求高。由于房屋设备是在房屋建筑物内部，其灵敏程度和精确程度的要求都较高，而维修工作的好坏会直接影响设备在运行中的技术性能的正常发挥，因此，房屋设备维修技术的要求相当高。在设备维修管理中，必须要配备专业技术人员。在设备维修前，专业技术人员要认真阅读有关设备的技术档案和技术资料，建立房屋设备维修责任制。
(3)随机性与计划性相结合、集中维修与分散维修相结合。房屋设备因平时使用不当或其他突发事故等原因，往往是突然发生故障，这就使房屋设备的维修有很强的随机性，事先很难确定故障究竟何时以何种程度发生。但房屋设备又都有一定的使用寿命和大修更新周期，因此，设备的维修又有很强的计划性，可以制定房屋设备维修更新计划，有计划地制定维修保养次序、期限和日期。此外，房屋设备日常的维护保养、零星维修和突发性抢修却是分散进行的，而大修更新又往往是集中地按计划进行的，因此，房屋设备的维修又具有集中维修与分散维修相结合的特点。
二、各类管理人员的岗位职责与管理制度
1.管理人员的岗位职责
(1)工程部经理。工程部经理是对机电设备进行管理、操作、保养、维修，保证设备正常进行的总负责人。其职责是：
①在公司经理的领导下，贯彻执行有关设备和能源管理方面的工作方针、政策、规章和制度；
②负责设备的使用、维护、保养、更换的整个过程中的管理工作，使设备始终处于良好工作状态；
③组织拟定设备管理、操作、维修等规章制度和技术标准，并监督执行；
④组织、收集、编制各种设备的技术资料，做好设备的技术管理工作；
⑤组织编制各种设备的保养、检修计划，并进行预算，在公司经理批准后，组织人员实施；
⑥组织人力、物力，及时完成住户提出的报修申请；
⑦组织全体工程部员工进行政治学习，树立“业主至上，服务第一”的思想，进行技术业务学习，提高解决技术难题的能力。
(2)各专业技术负责人(工程师或技术员)。各专业技术负责人在部门经理领导下，负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。具体职责为：
①负责编制所管设备的年、季、月检修计划及相应的材料、工具准备的预算计划，经工程部经理审批后负责组织计划的落实实施，并负责技术把关和检查；
②负责检查所有分管设备的使用、维护和保养的情况，并解决有关技术问题，以保证设备经常处于良好的工作状态；
③负责制定所管理设备的运行方案，督导操作工严格遵守岗位责任制，严格执行操作规程，以保证设备的正常运行；
④负责所管理设备的更新、改造计划，以完善原设计和施工遗留的缺陷，使各项机电设备投入正常运转，从而达到“安全、可靠、经济、合理”的目标；
⑤组织调查、分析设备事故原因，提出处理意见及整改措施，以防止同类事故再次发生；
⑥具体负责培训所管辖机电设备的检修工、操作工的技术水平、工作能力；
⑦积极完成上级领导布置的其他任务。
(3)领班：
①负责本班所管辖设备的运作、维护养护工作，严格做到“三干净”：设备干净、机房干净、工作场所干净；“四不漏”：不漏电、不漏水、不漏油、不漏气：“五良好”：使用性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。
②以身作则，带领并督促全班员工遵守岗位责任制、操作规程和公司制定的各项规章制度，及时完成上级下达的各项任务。
③负责本班的政治、业务学习，不断提高自身素质，负责本班的日常工作安排。
④严格考核全体员工的出勤情况，不允许擅离职守做私活。
⑤负责制定本班设备的检修计划和备件计划，报主管部门审核后组织实施。
(4)维修人员：
①按时上班，不得迟到早退，因故请假，需经上级部门批准；
②认真执行公司制定的各种设备维护规程；
③认真完成设备的日常巡检工作，发现问题及时处理；
④定期对机电设备进行保养维护；
⑤认真完成公司安排的设备大检修任务；
⑥正确、详细填写工作记录、维修记录，建立设备档案；
⑦爱惜各种设备、工具和材料，对日用维修消耗品要登记签认，严禁浪费；
⑧加强业务学习，认真钻研设备维护技术，并树立高度的责任心，端正工作态度。
(5)保管员：
①负责统计材料、工具和其他备件的库存情况，根据库存数量及其他使用部门提出的采购申请，填写采购申请表，报送经理审批；
②负责材料、工具和其他设备备件的入库验收工作，保证产品品种、规格、数量、质量符合有关规定要求；
③负责库房的保管工作，保证产品的安全和质量；
④负责材料、工具和其他设备备件的出库工作；
⑤负责统计库房材料的工作，按时报送财务部门；
⑥负责完成上级交办的其他任务。
2.管理制度
(1)接管验收制度。设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程。搞好设备验收工作，对以后的管理和使用有着重要的意义。设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。
房屋设备的第一次验收为初验，对发现的问题应商定解决意见并确定复验时间，对经复验仍不合格的应限定解决期限。对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签订协议保修或赔款补偿。这类协议必须是设备能用、不致出现重大问题时方可签订。验收后的验收单与协议等文件应保存好。
(2)预防性计划维修保养制度。计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。主要包括：
①确定维修及保养工作的类别和内容，具体包括：日常及周保养内容；月维修保养内容；季度、半年、年度维修保养内容；大修理内容。
②设备维修、保养的要求。
③开展预防计划维修保养工作的实施与监督。各设备维修部门每年应根据设备维修保养工作的内容和要求，研制预防性维修保养计划，并分期分项下达给维修人员、使用人员实施，并进行监督和检查。
④大修理计划根据公司设备管理和维修合一的体制，应采取大修集中、维修分散的组织形式。
进行计划维修保养的次序和期限是根据设备的作用、特点、规格与使用条件决定的。实行计划性维修保养制度可以使房屋设备保持正常的工作能力，防止设备在使用过程中发生不应有的磨损、老化、腐蚀等现象，充分发挥设备潜力和使用效益，正确掌握设备状况，提高设备运行效率；实行预防性维修保养制度，可以延长设备的修理间隔期，降低修理成本，提高维修质量；实行预防性维修保养制度，还可以保证房屋设备的安全运行，也是延长设备使用寿命、树立物业管理企业良好形象的保证。
(3)值班制度。建立值班制度并严格执行，可以及时发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常操作运行，其具体内容如下：
①值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必须有符合条件的人替岗，并交待离岗时间及去向。
②根据操作规程及岗位责任制的要求，密切注意所管设备的运行情况并按规定做好有关记录。
③如发生设备故障，而当班人一时不能处理，应按报告制度及时报告给有关人员。
④调度值班人员接到请修通知后，应及时通知有关班组，安排人员前往维修。
⑤所有值班岗位都必须安排人员值班，且要到岗到位。如需调班，必须报主管人员同意。就餐时间，实行轮换就餐制，并通知同班人员配合。
⑥值班人员应安排统一的班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，因故不能值班者，必须提前征得班长同意，按规定办理请假手续。班长应落实好代班人员，保证岗位上有人工作。
(4)交接班制度。搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施，其主要内容是：
交接班双方人员必须提前10min做好交接班准备工作，正点进行交班。交接班的准备工作有：查看运行记录，介绍运行状况和方式，设备检修、变更等情况，清点仪表、工具，检查设备状况等。
出现下列情况不得交班：
①在事故处理未完成或重大设备启动或停机时；
②交接班准备工作未完成时；
③接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人时。
交接班清楚后，双方要在值班登记本上签字。
(5)报告制度。建立报告制度可以让物业公司经理、技术负责人和班组长及时了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决。其具体内容有：
①下列情况报告班组长：
a.主要设备非正常操作的开停、调整及其他异常情况；
b.设备出现故障或停机检修；
c.零部件更换及修理；
d.运行人员暂时离岗。
②下列情况报告技术负责人：
a.重要设备非正常操作的启停、调整及其他异常情况；
b.采用新的运行方式；
c.重点设备发生故障或停机检修；
d.重点零部件更换修理、加工和改造；
e.员工加班、调班、补休、请假；
f.与上级或外协单位联系。
③下列情况报告经理：
a.重点设备发生故障或停机修理；
b.影响大厦运行的设备出现故障并需要立即检修和施工；
c.系统运行方式的重大改变；
d.系统及主要设备的技术改造；
e.系统或设备的整改工程及外委施工；
f.技术骨干、班组长以上人员岗位调整及班组组织结构调整；
g.员工一天以上的请假，班组长以上的员工补休、换班。
(6)工具领用保管制度：
①个人领用工具品种根据工种发放，由员工申请部门经理批准，到仓库办理领用手续，工具由个人负责使用、保管。
②班组领用的公共工具品种，由各领班申请，部门经理批准后到仓库领用，领用后由领班保管，班组交接班时，按交接班制度交接公用工具。
③工具发生丢失、损毁，由保管者说明原因，向部门经理报告。由于人为因素所造成的由责任人按工具价值赔偿。
④工具因使用时间过长而发生磨损或毁坏，经部门经理批准可办理报废，保管人重新办理领用手续。
除了上述设备管理制度外，还有工程设备请修制度，设备技术档案资料保存管理制度，房屋设备更新、改造、调拨、增添、报废规划及审批制度，承租保管设备的责任制度和房屋设备清点盘点制度等一系列房屋设备管理制度体系，从而有效地实现专业化、制度化的房屋设备管理。
(7)设备操作维修安全规定：
①所有机电操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，既要保证设备的安全运行，又要保证工作人员安全。
②新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核，熟悉所辖楼宇的设备情况后，才能上岗工作。
③设备房应该配置安全操作用品，例如配电房配置绝缘手套，并要认真保管。
④工作人员进入设备房内严禁吸烟。
⑤非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。
⑥对于设备正常运行参数定时检查记录，如参数异常，必须及时处理。
⑦电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。
⑧熟悉掌握触电急救方法及步骤。
3.培养一支“一专多能”的高素质维修管理队伍
物业管理公司如何适应物业管理的科学化，设备维修管理人员的素质是最重要的因素。因此对设备维修管理人员要有明确的要求，应努力把他们培养成“精干”的“一专多能”的技术能手。
(1)技术人员要加强物业管理方面的知识学习，保证各种建筑设备正常运行。
住宅小区(大厦)人员相对集中，各种设施多，这就增加了设备管理的难度。为了更好地做好管理工作，设备管理人员和其他管理人员必须刻苦学习物业管理知识，熟知住宅小区(大厦)的物业情况和各项管理规定，在实际工作中加强管理意识，做到“勤察、多思、善断”，对任何不规范使用设备的行为做到有效制止、纠正，发现设备不正常时，立即通知有关部门停机检修，迅速查明原因。
(2)技术人员要“一专多能”，适应机电管理的需要。
住宅小区(大厦)内配套的机电设备很多，通常是24h运行，因此机电人员随时要处理机电设备出现的故障。这些设施技术程度高、专业性强，需要不同的专业技术人员来承担。在实际工作中，机电人员数量受到定编的限制，需要处理的事情又无定性，所以出现有时机电人员事情干不完，有时却没有多少工作做，造成工作量极不平衡。为了克服这一现象，必须实行“一专多能”的用人制度，所谓“一专多能”，就是机电维修人员以一项专业技术为主，培养多种技术职能，在工作中能“提得起、放得下”，胜任多种工作，使整个机电队伍达到精干高效。值得注意的是，在采用“一专多能”的工作方式时，不可盲目强求，切忌无证上岗，造成不安全事故发生和其他损失。
(3)加强巡视检查工作，保证机电设备完好运行。
住宅小区(大厦)内的机电设备分布零散，在机电人员编制有限的情况下，采用巡视检查的方法来掌握其运行情况，是切实可行的。采用这种工作方法时，首先应将设备及区域进行划分并分配到人，落实巡查内容。每周工程部主任组织管理人员、技术骨干巡视检查一次，以督促、检查落实情况，保证机电设备的完好率。
篇3：物业知识教材：房屋维修施工管理
物业知训教材：房屋维修施工管理
一、房屋维修施工项目管理概述
房屋维修工程施工项目管理工作，是以维修施工生产活动为中心，贯穿于维修施工的全过程。房屋是不动产，是固定不变的实体，其式样多、结构类型复杂，维修工程有特定的用户与使用要求，故管理变异性大、困难多。为了高效、优质、低成本地完成维修项目的施工任务，提高维修工程施工的经济效益，物业管理公司必须做好维修施工项目的管理工作。
1.维修施工项目管理概念
房屋维修施工项目管理，就是对完成维修建筑产品的施工全过程所进行的组织和管理。房屋维修施工过程是指从接受维修施工任务到工程交工验收的全部过程。这个过程包括:签订房屋维修工程合同、施工组织与准备、施工调度与管理、质量管理与施工安全以及竣工交验等。
房屋维修施工项目管理是针对房屋维修工程施工所进行的一系列组织与管理工作的总称。由于房屋维修施工项目的特点，决定了房屋维修施工项目管理是一项综合的、复杂的施工生产管理活动。一方面，它是直接从事房屋维修施工活动的维修施工企业生产管理中的重要组成部分;另一方面，它也是物业管理公司房屋维修管理的重要内容。
根据管理的主体不同，房屋维修施工项目管理可分为甲方的项目管理和乙方的项目管理。这两种管理除了管理主体所处的地位不同外，其管理方法和内容基本一致。
2.维修施工项目管理的主要任务
维修施工项目管理的主要任务是贯彻维修工程的施工程序，合理安排人力、物力、财力，不断更新维修技术，在保证质量及工期的前提下，提高劳动生产率，降低维修工程施工成本，增加盈利;在维修施工中，运用科学管理的方法与职能，对维修工程计划、生产、技术、物资、劳力和财务进行业务管理，对维修工程质量、工程成本和进度进行合理、有效的控制。
3.维修施工项目管理的基本内客
房屋维修施工项目管理贯穿于整个施工阶段，在施工全过程的不同阶段，施工管理工作的重点和具体内容是不相同的。施工管理的实质应是对施工生产进行合理的计划、组织、协调、控制和指挥。在施工中，人力组织得是否合理，物力是否得到了充分利用，财力用得是否得当，机械设备和劳动力搭配得是否合适，施工方案是否先进可靠等，都直接影响房屋维修的成效。所有这些，需要在施工过程中经过科学的安排、精密的计算和合理的组织管理，这些课题就构成了施工项目管理的全部内容。房屋维修施工项目管理的内容一般包括:
(1)落实维修任务，签订承包合同。
(2)在工程开工前，解决住户临时迁移，做到水、电、道路通畅，并安排大宗材料堆放，设备安置进场，确定施工方案等各项准备工作。
(3)组织均衡流水立体交叉施工，并对施工过程进行质量控制和全面协调工作。
(4)加强对维修现场的平面管理，合理利用空间，促进文明施工，创文明施工现场。
(5)做好参与项目施工的各方的协调工作并开展合同管理工作。
从以上内容看，房屋维修施工项目管理还包含企业的其他专业管理，如计划、技术、质量、材料、机械、成本等管理内容。施工项目管理是综合性的管理，它正是要运用这些专业管理方法对维修工程实施全过程的管理。
二、房屋维修施工准备工作
1.房屋维修施工准备工作的任务
施工准备系指维修工程开工前，甲、乙双方在组织、技术、经济、劳力和物资等方面，为保证工程顺利开工而事先必须做好的一项综合性的组织工作。维修工程应根据工程量的大小及工程的难易程度等具体情况分别编制施工组织设计(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工说明(小型工程)。
施工准备工作，是房屋维修工程组织施工和管理的重要内容。在工程开工前，必须有合理的施工准备期。施工准备工作的基本任务是掌握房屋维修工程的特点、进度要求，摸清施工的客观条件;从技术、物资、人力和组织等方面为房屋维修工程施工创造一切必要的条件。认真细致地做好施工准备工作，对充分发挥人的积极因素，合理组织人力、物力，加快施工进度，提高房屋维修工程质量，节约资金和原材料等，都起着十分重要的作用。
实践证明，凡是重视施工准备工作，开工前和施工中都能认真地、细致地为施工生产创造一切必要的条件，则该项维修工程就能够顺利完成;反之，忽视准备工作，仓促上马，虽然有着加快工程进度的良好愿望，但是往往事与愿违，工程进行中缺东少西，延误时间，浪费力量，有的甚至被迫停工，最后不得不反过头来，补做各项准备工作，这样必然推迟工程进度，造成不应有的损失。
2.维修施工准备工作主要内容
维修施工组织准备工作的内容很多，其主要内容有以下几个方面:
(1)对维修工程应摸清施工现场情况，包括电缆、电机以及煤气、供暖、给排水等地下管网及其走向，并平整好现场;
(2)维修工程设计图纸齐全;
(3)编制施工组织设计或施工方案获得批准;
(4)材料、成品和半成品等构件，能陆续进入现场，确保连续施工;
(5)领取建筑施工执照;
(6)安置好需搬迁的住(用)户，切断或接通水、电源;
(7)落实资金和劳动力计划。
3.维修工程施工组织设计
施工组织设计是全面安排施工的技术经济文件，是指导施工的主要依据之一。正确编制和全面贯彻施工组织设计，是保证顺利施工的首要条件，也是维修工程必不可少的组织措施。
(1)施工组织设计的主要任务。施工组织设计任务主要包括以下几个方面:
①规定最合理的施工程序，保证以最短的工期完成维修工程，并按期投入使用;
②采用技术上先进、经济上合理的施工方法和技术组织措施;
③选定最有效的施工机具和劳动组织;
④周密计算和安排人力、物力，保证均衡施工;
⑤制定正确的工程进度计划，找出施工过程中的关键问题;
⑥对施工现场的平面和空间进行合理布置与管理等。
(2)施工组织设计内容。根据维修工程的不同规模和技术要求的差异，分别编制施工组织设计、一般工程施工方案或小型工程施工说明。施工组织设计或施工方案(施工说明)的内容一般包括以下几个方面:
①工程概况。包括工程地点、面积、投资、维修工程内容、工期、主要工种工程量、材料设备及用户搬迁时间等。
②单位工程进度计划。
③施工任务的组织分工和安排，总包、分包的分工范围，物业管理公司、维修施工单位和设计单位的三方协作关系。
④劳动力组织及需要量计划。
⑤主要材料、预制品、施工机具需要量及旧料代用计划。
⑥生产、生活临时设施计划。
⑦施工用水、用电、燃料的供应办法。
⑧施工现场总平面图，包括:标明应清理的现场障碍物、给定定位坐标、地下管网情况、水电源的接设、消防设备位置、现场材料的存放位置和道路设置。
⑨保证工程质量及安全生产的技术组织措施。
⑩各项技术经济指标等。
三、施工阶段管理工作
1.施工调度工作
由于维修工程施工的可变因素多，以及计划工作不可能十分准确，在维修施工中总会出现不协调和新的不平衡。施工调度就是以工程施工进度计划为依据，在整个施工过程中不断求得劳动力、材料、机械与施工任务和进度要求之间的平衡，并解决好工种与专业之间衔接的综合性协调工作。
施工调度工作，是及时平衡、解决矛盾、保证正常施工的手段。其主要任务为:
(1)经常检查、督促施工计划和工程合同的执行情况，进行人力、物力的平衡调度，促进施工生产活动的进行。
(2)组织好材料运输，确保施工连续性，监督检查工程质量、安全生产、劳动防护等情况，发现问题，找出原因、提出措施、限期改正。根据天气预报，做好雨季施工工作。
2.施工现场管理
(1)施工现场经常性管理。施工现场管理是以施工组织设计、一般工程施工方案或小型工程施工说明为依据，在施工现场进行的各种管理活动。现场管理要指派专人负责，并贯穿到整个工程的始终。
维修工程施工现场管理工作的主要内容有:
①修建或利用各项临时设施，安排好施工衔接及料具进退场，节约施工用地;
②按计划拆除旧建筑，排除障碍物，清运渣土等;
③注意生产与住(用)户安全，在拆除与翻修时，设立施工防护标志，处理好与毗邻建筑物或构筑物的关系。
(2)施工现场材料管理。维修施工材料现场管理是指一个工程对象、一个施工现场的材料供应管理工作的全过程。现场材料管理是管好、用好材料的基本落脚点，是衡量维修施工企业管理水平和实现文明施工的重要标志。
维修施工现场材料管理的内容主要有:
①根据施工进度和场地大小，有计划地组织建筑材料分期分批进场，以满足工程连续施工的需要;
②按施工材料需用计划，实行材料限额领料与核算制度，并做好现场材料的检查、保管;
③加强现场平面管理，根据施工进度变化及时调整材料堆放位置;
④及时回收旧料、废料，做好修旧利用;
⑤维修工程竣工后，及时清理现场，将剩余材料进行清点，并办好转、退料手续。
(3)施工现场机械设备管理。现场机械设备管理的目的就是要充分发挥机械的效率和机械化施工的优越性，更好地为生产服务。机械设备应贯彻预防为主、维修并重的原则。设备在使用过程中，要尽量避免发生故障，以免影响生产和人身安全。
(4)施工班组管理。施工班组管理的主要任务是积极采用科学的管理方法，学习和采用先进施工工艺和操作技术，优质低耗、均衡快速地完成维修任务。
3.施工安全管理
认真贯彻执行安全生产管理制度，是搞好房屋维修工作的一项重要措施。因此，要加强对安全生产工作的领导，建立健全安全生产管理制度，严格执行安全操作规程，确保安全施工。
安全检查机构或人员必须认真执行安全生产的方针、政策、法令、条例，经常对现场作业进行安全检查，并组织职工学习安全生产操作规程。生产活动中施工人员受到严重伤害的事故有物体打击、高空坠落、机械伤害等。此外，由于施工方法不当，施工质量低劣，发生倒塌也会造成重大事故。为了预防这些事故的发生，施工单位的领导应经常对施工人员进行施工现场安全生产教育，包括进入现场必须戴安全帽;高空、悬空作业，无安全设备的，必须系好安全带;高空作业时，不准往下乱抛材料、工具、垃圾等;各种电动机械设备，必须有有效的接地和安全防护装置才能开动使用;各种机械设备，必须做到定机、定人;凡未经短期训练的人员，严禁使用与玩弄机电设备;吊装区域不得随便入内，起吊时吊臂旋转半径范围内不准有人停留和行走，警戒措施要做好。
四、房屋维修工程验收
竣工交验必须符合房屋竣工交验的条件和质量评定标准，才能通知有关部门进行竣工验收。合格签证后才能交付使用。
1.工程交验的具体条件
(1)符合维修设计或维修方案的全部要求，并全部完成合同中规定的各项工程内容。
(2)做到水通、电通、路通和建筑物周围场地平整，供暖通风恢复正常运转并具备使用功能。
(3)各种施工技术资料准备齐全。
①维修施工单位应根据各地城市建设的档案管理的有关规定，对施工技术资料进行分类整理，装订成册。一部分资料移交房产管理机构，一部分资料自留归档。
②竣工图整理。凡按图施工的工程应以原有施工图作竣工图，工程变更不大的可利用原有施工图修正即可，对于变更较大的工程，必须重新绘制竣工图。竣工图必须加盖竣工图签，经复核无误，施工负责人签字后方能归档。
2.房屋维修工程验收的依据
(1)项目批准文件;
(2)工程合同;
(3)维修设计图纸或维修方案说明;
(4)工程变更通知书;
(5)技术交底记录或纪要;
(6)隐蔽工程验收记录;
(7)材料、构件检验及设备调试等资料。
3.维修工程质量交验标准
(1)维修工程的分项、分部工程必须达到国家建设部颁发的《房屋修缮工程质量检验评定标准》中规定的合格标准和合同规定的质量要求。
(2)维修工程中的主要项目，如钢筋强度、水泥标号、混凝土工程和砌筑砂浆等，均应符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》中规定的全部要求。
(3)观感质量评定得分合格率不低于95%。
4.一般大、中、翻修工程竣工交验标准
(1)必须达到维修方案的全部要求，并完成合同规定的各项维修内容。
(2)维修工程的施工文件和技术资料准备齐全，装订成册。
(3)所修的分部、分项工程必须达到《房屋修缮工程质量检验评定标准》所规定的合格标准。
(4)观感质量评定得分合格率不低于95%。维修单位通过自检达到以上条件和标准后，才能通知房屋管理机构进行竣工交验。
5.工程验收组织
房屋管理机构在接到施工单位验收通知后，应及时组织设计或方案制定人员、甲方代表、房屋管理技术负责人及施工单位进行交工验收。按维修技术管理权限，大、中修项目及重大修建项目由各级房屋管理部门组织验收。因施工质量不合格需返工时，应限期修复，经复验合格办理验收签证，并评定质量等级。
在工程验收时，还应签订回访保修协议，回访保修期限，大、中修工程一般为半年，翻修工程为1年。