规划及建筑设计建议
第一部分
项目定位及设计提示建议
第二部分
项目调研及户型配置建议
项目品牌形象定位
项目具有绝版地段的区位优势，享有“合肥地王”美誉，周边市政配套齐全、生活资源完善，尽享都市繁华与便利。我们针对地块独一无二的价值优势这一突出点，加之对周边住宅的综合分析，提出项目总体形象定位思路：
属性定位：
CBD首席府邸
SOHO商务公寓
USP(核心营销理念)定位：
财富中心
知本领袖
项目建筑风格应以遵循上述形象定位的思路为原则，完全展现项目——
现代的、时尚的、健康的、优雅的、个性化的、极富品味的独特魅力
项目功能定位
集商、住于一体的综合性大厦。
项目之两座塔楼的功能定位思路：A座设计为纯住宅，
B座设计为SOHO商务楼和酒店式公寓。
考虑到项目特殊的地段区位与研判合肥目前已开发与在售物业的市场形势，按照分区设计的原则，策划代理公司提出项目的物业功能定位建议如下：
★裙楼商业部分——以引进大型超市、主题商场作为主要用途。
定位为集购物、休闲、娱乐为一体的商业广场;裙楼顶层可考虑引进大型证券公司营业部。
★塔楼部分——建议根据物业产品功用形式的不同分两个区域
※商务区域：
主要以大开间SOHO式商居物业与小间隔酒店式商务
公寓两类产品为主，适合于中小型公司(金融、证券、风险投资、资讯、IT高科技等)办公或自用居住目的，并吸引部分用于出租获利的投资置业者购买;
※高档豪宅区域：以满足城市富裕阶层、事业成功人士居家自用为目的的高档次、高品位物业为主，尽量体现都市CBD中心物业的尊贵性与身份象征。
同时，根据合肥当地的住宅消费水平与市场售价情况，在建筑智能化、生态化配套设计方面应充分考虑现代高新科技成果的综合运用与合理超前.
设计理念建议：
1.项目的总体形象应具有鲜明个性特色，特别是作为合肥都市中心的地标性建筑，项目不仅代表了实力雄厚的古井集团在房地产开发上的扛鼎之作，更代表了21世纪经济腾飞的新合肥的新面貌，应能充分体现出现代高层、高档商用、居家建筑的尊贵感与时代感。
百花大厦建成后将是合肥的第一品牌物业。
2.在住宅的“三度空间”(适用空间、意境空间、结构空间)中，营造具有独特品位的个性空间。
3.提供健康、自然、安全、舒适的商务与居家环境。
4.建立当代新的理想生活、工作模式。
5.具有居住、休闲、游憩、学习、工作等综合性完整功能。
6.充分运用现代人居科技文明成果，在智能化、信息化及生态环境方面具有未来前瞻性。
7.具有户型、功用选择的多样性、整体感及认同感。
8.建筑立面及造型充满朝气、活力、趣味、美感与想象力。
9.结合徽商文化的精髓——“通商四海、诚信为本”，酝酿独具特色的文化氛围与生活品味。
注：住宅的“三度空间”：
适用空间：符合于功能要求的空间
意境空间：符合于审美要求的空间
结构空间：按照材料性能和力学的规律性而围合起来的空间
设计要点建议：
考虑城市空间的延伸与项目作为城市有机体组成部分的和谐与互补
协调好项目定位与周边环境的功能关系
处理好建筑单体、裙体与建筑邻近周边特定环境互动的空间关系
【特别提示一】
提高建筑的均好性分布。平均卖点，朝向、位置等自然条件差的地方，通过人造景观或人文景观改善;创造卖点，利用设计手段将低价区部分尽量拉高。
【特别提示二】
充分考虑建筑密度、人口密度与公共、私密空间组织的关系协调。特别注意都市中心的交通、噪音、空气、光化学污染等不利因素的处理。避免商住混杂，确保整体环境营造下的高品质、高品位。
【特别提示三】
可考虑塔楼顶层设计空中会所，与架空层住户泛会所相配套，完善建筑公共设施，提高物业档次。
外立面设计建议
风格：现代简约主义风格。线条明朗、简洁。造型俊雅、色彩统一。
颜色：三段式即裙楼、塔楼主体、顶层采用不同色系搭配。
统一式即整个建筑采用同一色系的颜色。
色彩可选择：湖青、湖蓝、湖绿、象牙白等。
平面规划设计建议：
A座住宅采用三梯六户的平面布局，B座写字楼采用大开间布局。
环境设计建议：
注重观赏性与实用性。重绿化、轻水景。重休闲、忌严谨。以徽派园林风格为主。
环境设计主要体现在豪宅物业与商务公寓住户大堂入口、电梯间、架空层花园泛会所以及顶层空中会所，以徽派园林造景手法结合现代时尚休闲生活主题，营造健康、活泼、向上的居家生活与商务工作环境氛围，处处充满文化气息与生活品味，倡导一种全新的以国际人居文明为标准的生活方式与居住模式。
环境设计是提升物业附加值、打造楼盘品牌形象的重要手段，对于刺激目标客户群体的购买欲有着不可忽视的作用。
【特别提示一】
建议采用最能体现“徽商传统、儒商气质”的园艺环境小品如：轩、阁、榭、廊、舫、台等，统领贯穿整个环境设计风格。
【特别提示二】
在住户大堂、电梯间等设计富有生活趣味与人文气息的装饰小品。展示与宣扬“以认为本、关怀人性”的全新生活主张。
【特别提示三】
架空层泛会所作为住户私家的休憩、娱乐场所，环境组织应特别注重儿童、主妇与老人的亲情共享与邻里交流，尤其是要在闹市中心商业裙楼的开敞环境，营造一个闹中取静、意境悠然的休闲场所。
【特别提示四】
顶层空中会所的设计应能代表业主尊贵显赫、品味优雅的身份形象，功能空间安排与设施配套要同时兼顾商务交流和健康休闲活动的互补。
3、目标客户群
华侨城，顾名思义，是归国华侨的理想栖居地，但也不乏商界名流、政界显赫、影视文体明星，因为华侨城作为举世闻名的旅游城，拥有五大著名的主题公园，是真正的艺术品，是人们钟爱的“绿色家园”，它不仅具备适合人类居住的经济指标，譬如良好的空气质量，50%的高绿化率等等，而且具备较高的品牌知名度，故而在消费者心目中、尤其是换房人士、有车一族心目中处于极高的地位。可以说这里才是成功人士居家的理想之所。
二、户型定位：
通过上述调查结果与分析研究我们得知：华侨城片区近期开发的物业以高尚大户型为主，但这是不是说国际市长大厦也跟风做“大户型”呢?回答是否定的，理由是：
1、华侨城片区近期开发的物业规模均较大，社区配套十分齐全，如世纪村占地8.77万平米，总数约2000户，一期412户，已售75%，二期工程也已破土动工，三期也在规划当中，象这样的楼盘还不少，这说明未来两年内周边同类产品市场供应量相对较大，如果国际市长大厦住宅部分也做同等大的户型，在市场竞争中必然处于劣势，因为其占地仅5000平米，属于单体建筑，项目经济指标决定其自身配套很难做全，可是内部环境与社区配套又是自98年以来倍受消费者关注的焦点，因此单体项目很难与分期开发的大盘分庭抗礼。
2、国际市长大厦的物业命名虽具有权威性、稀缺性，但其给人们的第一印象，必然是写字楼或者是商务公寓，很难想象这里是住家的，在入市宣传推广阶段消费者很容易产生错觉，避开媒体误导产生的风险是适当做一些中小户型，而且可以自由组合，还要设计一定商务空间，留给那些不循蹈于朝九晚六的自由职业者。
3、根据市场经验数据，香港人对中小户型的高层项目情有独钟，而华侨城物业外销比例占30%左右，随地铁、西部跨海大桥的开工，外销比例将与日剧增。
4、国际市长大厦是内地城市以及国际友好城市与深圳对话的一个窗口，在这里可以引进来，也可以走出去。这种功能定位寓示着本项目目标客户群有相当一批是商务精英，他们或往返于深港、或往返于深圳与内地城市、或往返于深圳与国际友好城市等等，这都意味着这些人士不可能在深圳长期定居，作为度假式居住的栖居地，户型上不可能很大，应为这会造成不必要的浪费。
5、作为一个品牌物业，国际市长大厦也会吸引一批拥趸者前来投资，因为深圳有这么一批看好就出手的“炒家”，华侨城、深南大道标志性物业的高投资回报率，不能不让这些附庸风雅的投资者倾心，而他们看好的就是一房、两房;此外这种偏小户型作为成功者的一个私人空间，比如会客的招待所也是十分惬意的。
6、做一定比例的小户型，由于降低价格门槛，在入市阶段更易吸聚人气，做热市场，对宣传推广十分有利，而且可以根据市场变化自由组合，极具灵活性。
综上所述：我们认为依据地段属性决定产品属性的原则，本项目之户型定位应走中等户型路线，小户型与大户型只是作为项目的补充户型。
三、户型设置原则：
1、户型设计应平和大气，并且分类集中，户型种类以平层为主，复式为辅。
2、大户型套型设计，如跃复合体单位及复式单位，应做到舒适性、实用性、休闲性兼备。
3、无论大、中、小户型单位。其套型设计应方正实用，尽可能避免浪费和黑房子出现。
4、设计应注重产品的国际化品牌、智能化设备、星级化配套。作为21世纪E时代SOHO智能化星级楼宇的套型设计，应兼具居家与办公功能。
5、户型不必繁杂，以自由组合弹性户型为主，且同类户型之间面积相差不宜超过10米。
6、户型设计应考虑各单位平均、合理利用景观资源，避免弃而不用或者没有充分运用。
7、住宅与办公之间的公建面积之功能定位应加以区分与合理应用，增加实用率。
注：因本项目户型设计由专业建筑设计公司担纲，故以上原则仅是点到为止供发展商与建筑设计公司参考。
四、户型设置比例建议：
面积
户型名称
建面
占比
户数
(估算)
备注
55～60m2
一房一厅一卫
8.5%
30
带简单装修、敞开式厨房、智能办公配套，可拆分灵活组合
75～80m2
二房二厅一卫
25%
65
房小厅大、利于办公、智能空间，可拆分灵活组合
90～120m2
三房二厅二卫、带功能房
45%
86
功能房可用作储物间、书房、衣帽间等
180～200m2
三房三厅二卫带功能房
16.5%跃复合体式
18
功能房可用作储物间、书房、衣帽间等
空中别墅
220m2
四房三厅三卫
带功能房
5%复式
5
增加功能房可用作储物间、书房、衣帽间等
说明：
1、以上配置比例以面积为基数，而不是由总套数折算而成。如一房一厅一卫所占的15%为商住楼建筑面积的15%。
2、由上表计算出项目平均户型面积为：115m2
3、得出本楼盘总套数约为：20000÷115=174户(商住建筑面积：20000m2)
户型配比方案
比例
面积(m2)
户型
户型说明
25%
60-80
1房1厅1卫
酒店式商务公寓
商务办公、渡假自用或经营性出租
2房1厅1卫
25%
140-180
SOHO式
居家办公物业
大开间、全落地采光、取景通透设计，预留卫生间厨房管道接口，随意间隔，完全自由的个性化时尚空间
50%
120-180
3房2厅2卫
高档次、高品位
尽显新都市主义人居理念的豪宅物业
4房2厅2卫
180-220
复式
A座豪宅
以三房二厅二卫二阳台为主，以二房二厅一卫二阳台、四房二厅二卫二阳台为辅。
面积：3×2×2;110~130㎡、比例：3×2×2;占总量的60%;
2×2×1;75~90㎡、2×2×1;占总量的15%;
4×2×2;150~180㎡4×2×2;占总量的20%;
其它;占总量的5%。
注明：
1、每户设计落地观景阳台，合理分配繁华都市景观资源;
2、住宅层高3.1米;净高2.95米以上;
1、SOHO居家办公物业户型可考虑复式结构设计，纯居住的豪宅物业安排错层或局部三错层;
2、酒店式商务公寓考虑带装修及全套家私家电。
3、商业区域部分应安排商务中心、酒店客房服务、小型会议等公共设施配套。
4、可考虑设计一部住户私家观光电梯，连通顶层空中会所。
注明：
1、每户设计落地观景阳台，合理分配繁华都市景观资源。
2、住宅层高3.1米;净高2.95米以上。
3、纯居住的豪宅物业安排错层或局部三错层。
4、可考虑设计一部住户私家观光电梯，连通顶层空中会所。
【特别提示一】
“以人为本”，充分考虑商务、居家空间的舒适程度。
【特别提示二】
合理设计空间区隔，这是住宅的心灵美，是最响的销售口号。
【特别提示三】
考虑房屋的可变性和可持续性：可以因市场情况调整房型，可因观念或家庭内部变化重新装修。
【特别提示四】
大胆创新，引领潮流。如主人房可设计成套房，浴室可设一个小桑拿房等。
会所：
项目之会所应本着提高物业档次、塑造极品生活的原则设计。
基本设计应包括：业主俱乐部、室内衡温泳池、多功能活动中心等。
配套设施
设计理念：“打造合肥地王
建构精致生活”
【特别提示一】
车库
人车分流;
地下停车位与地面机动车位的设计要充足，并合理安排商业裙楼的人流、物流交通组织，特别是临时停车位的设计要超前。
私家保健诊所等医疗服务设施
设业主健康档案，24小时私人医疗保健咨询服务
【特别提示二】
垃圾收集箱可因区域不同设计成不同样式，建议采用环保材料。
配套设备建议
住户电话，Internet千兆光纤网络接驳预留;
小区有线电视系统，卫星电视接收系统;
小区直饮水系统;
住户家用热水供应设备;
分户集中式空调;
闭路电视安全监控系统，住户可视对讲门铃，联动三防报警系统;
智能化物业管理网络系统。
篇2：香蜜湖信华花园会所功能设计建议
香蜜湖 [信华花园] 会所功能建议
为配合香蜜湖 [信华花园] 的规划方案设计，谨提供以下会所功能要求供贵司参考。会所功能可分为室内及室外部分，而项目规模庞大，可考虑设双会所(主要指室内部分)，一个临近别墅及小高层区，集中设置最高档豪华的会所设施，以突显其显赫地位;另一个则为屋苑住户较易亲近的会所。具体如下：
I.别墅区会所室内功能
。 豪华、风格及情调独特的接待大堂(但面积无须太大)
。 香氛美容按摩中心(Health Spa)
。 桑拿、水疗及穴位推拿中心
。 保健顾问中心
。 多功能影响视厅(配备高级音响系统)
。 电子商务中心
。 雪茄室
。 红酒库
II.。 高层会所室内功能
。 豪华气派中空大堂
。 室内恒温特色泳池及水力按摩池
。 桑拿室
。 健身中心
。 舞蹈室
。 桌球室
。 乒乓球室
。 壁球室
。 小型室内多功能体育馆(可灵活变成篮球球场、羽毛球场及排球场)
。 儿童游戏及阅览室
。 阅览室结合棋牌室及茗茶室功能
。 多功能宴会厅
。 中餐厅(无味精健康食府，可对外经营)
。 特色西餐厅及咖啡酒廊(可对外经营)
III.。户外会所设施
。 网球场(最少两个)
。 高尔夫练习场/果岭推杆场
。 园林式冲泳泳池/儿童嬉水池
。 健身缓跑径/脚底按摩径
。 攀岩区
。 湖畔钓鱼台
。 湖畔模型船玩放区
。 小型亲子(温室)农庄(可设于近小学区域)
。 儿童游戏区
。 老人活动区/太极区
篇3：商业地产前期策划建筑设计建议
商业地产前期策划关于建筑设计的建议
随着商业地产开发的不断成熟和理性，越来越多的开发商已经从当初以住宅开发模式做商业地产开发的套路中转变过来，甚至对后期经营管理的重视程度已经超过销售。而在前期策划工作中相当重要的一个环节就是对建筑方案设计的支持，包括整体规划、物业形态、建筑风格、商业建筑要求、人流动线等。
本文从后期经营、招商的角度出发，研究不同商业经营模式对前期商业建筑设计、配套设施的要求。以期在项目初始的策划阶段能够对建筑设计和布局规划提出建设性的意见，减少后期的改动与损失。
一、规划设计创造高质量的商业空间
1、商业项目设计总体原则
商业物业较为常见的有以下四种空间形式：
（1）室内大开间。无街道，商铺间没有完全隔绝；（如百货、大卖场）
（2）露天步行街。上空无顶棚，空间开敞的步行街；（如吴江路步行街、梅川路步行街等）
（3）回廊式步行街。步行街的两侧或一侧为回廊，步行街局部遮盖；（如西郊百联购物中心）
（4）室内步行街。步行街在室内，完全遮盖。（如港汇广场、正大广场）
由于步行街是一种线状的建筑空间，能更利于消费者的购物、休闲、交流、娱乐，更能感受到繁荣的商业氛围，也利于商场的经营管理，因此，步行街购物中心是最受欢迎的空间形式。
商业项目在追求宽敞舒适的空间的同时，对得房率K（实际使用面积/销售面积）也要控制，不能过小。室外步行街的得房率K能达到80——90%，而室内购物中心的得房率要小得多，因中庭、过道（街道）、休闲区等公共部位面积都属于公摊面积，一般在得房率在55%——65%之间。
内部布局规划方案是在总体上考虑了商业业态的总体平衡，使通过所有承租户的人流通行量达到最大，达到购物中心的整体人气平衡，避免产生绝对的死角死铺。在规划设计上常用手法有：
（1）以主力店引导人流。
一般大型购物中心都会引进主力店来吸引人流，并对人流起到引导作用。通常会将主力店安排在整个人流动线体系的终端，即尽量靠里，尽可能的延长购物中心的人流通过路线；例如很多大卖场会设置在相对比较靠里的位置，人流进入大卖场必须要经过较长的一条通道，通道两边通常布置专卖店。或者将大卖场设置在二楼，让消费者必须要从二楼经过。
（2）以局部的造景、中庭聚集人流；
景观、中庭是现代商业中心的必要元素。不论你是哪种形式的商业，景观和中庭都是必不可少的，它已经不仅仅是购物环境、消费档次的符号。
景观和中庭在商业建筑中起到的是疏散和聚集人流的双重作用。一方面景观和中庭吸引聚集人流集中、停留；另一方面，通过通透、宽敞的视觉可见性，消费者非常容易寻觅到自己的消费目的地，迅速有针对性地引导人流。
（3）以餐饮休闲娱乐区引导人流；
餐饮业态已被验证为是最能够吸引人流、聚集人气的商业业态。不管是综合性商场、休闲步行街还是社区底商，餐饮都应该作为主力业态而占有相当大的比例。尤其是在一些流动人流较少的住宅区，普通零售、百货服装等对人流依赖较大的业态难以生存，而餐饮、休闲、娱乐等服务型业态却能够很好的吸引人流。
餐饮业态有带动人气的作用
（4）出入口数量和位置的设置调节人流量均衡；
出入口是吸引人流的关键所在，但并非入口越多就是越好。过多的出入口也会导致人流的流失以及商业动线的混乱。通常商业项目的出入口会有主入口和次入口之分，主入口1~2个，次入口2~3个，视项目的具体面积而定。
出入口的位置通常是设置在通行方便，人流量较大，曝光率较高的明显位置，如街角。
商业街、商场的出入口设置比较
购物中心的室外、外立面和室内的处理，要处理讲究建筑的个性风格，同时要追求商业气氛和娱乐性。比较常用的是店招和标示两种方式。
（1）屋顶和外立面的合理处理店名招牌广告位，既满足经营期购物气氛的营造，又能取得可观的广告位出租收入。
（2）建筑细节中溶入标志和图示，也能完美的将建筑美和商业味融合。
5、商业项目的无障碍设计
商场应为残疾人、老人、孕妇、儿童等弱势群体提供良好的平等的购物环境，在建筑设计体现“以人为本”的思想。比如自动步道的运用、平进平出出入口、自动门、有高差处设坡道、残疾人专用电梯、专用厕所、专用停车位等。
6、商业项目的景观设计
丰富的绿化能营造舒适休闲的购物空间和温馨气氛，给购物者购物赏景的感觉。如同其他设计一样，景观绿化设计在项目开始时就要拿出方案来，比如对种植花树的荷载的考虑、与空调出入口的关系、现场植被的围护问题、浇灌系统的设计、避免强光光源的影响等等因素。
7、公共部位的灯光照明设计
商业灯光照明对创造舒适的购物环境极其重要。如突出商品立体感和质感的重点照明；注重情调表现，用在餐饮、娱乐、休闲等服务区域的装饰照明等等。良好亮度的商业灯光照明还能明显改善空间感。在室内空间感较小的购物中心尤其要采用良好的灯光照明，使室内空间显得宽敞。要达到良好的购物中心室内灯光效果，在设计时要处理好照明的色温、照度、显色性与室内装修的质感、色彩的关系，使灯光和装饰相映生辉。
二、平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战。
在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等；也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已经超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，是商业地产项目设计中最大的挑战。
在商业运营与建筑设计之间有时会产生一些不可调和的矛盾。仅从商业设施的运营与使用出发而确定的功能流程和空间布局，会影响到建筑结构及造型的技术合理性，甚至会产生关系到建筑物能否成立的问题。因此，在商业项目设计中，一方面要追求技术的进步、重视对新型结构形式以及技术设备的研究和探索，以适应更新的商业业态的使用要求；另一方面在进行业态规划和商业空间布局的同时，应充分考虑技术实现的可能性。
三、人流系统规划设计
人流系统是一个商业项目能否经营成功的基础条件，失败的人流规划就会造成动线混乱、人流行走不畅、商业死角（死铺）等现象，直接影响商业经营业绩。
商业建筑的外部人流系统规划
商业建筑的外部环境虽然不参与直接经营，也不直接产生经济效益，但其对吸引人流及聚集人流具
有重要的意义。1）人流规划符合易达性
畅旺的人流、车流是商业经营之根本。外部交通的易达性和人流组织的结合是商业项目成功的关键。因此，商业项目必须具有非常好的易达性。
位于公交换乘站点、地铁出入口附近的商业项目，通常能获得大量、持续人流；过宽的主干道或者有护栏阻隔的道路两边，不利于人流的穿越和引导。
通常可以根据不同情况进行如下设计：
*将商业主入口设置在路口或靠近车站的位置
*在商场地下一层设置通道与地铁车站相通
*设置过街人行天桥
*设置规范、准确的引导标识系统
2）停车体系
现代商业对停车要求越来越高，除要确保停车位数量的基本条件外，车流的组织以及停车后的人流动线也越来越受到重视。人车分流已经成为规划设计中最基本的一个满足条件，越来越多的新建商业都会考虑专门的出租车上下客区。
对于大型商场而言，停车场地的设计及合理安排关系到消费者的便捷性，并很大程度上影响到消费者的购物决定。从方便大多数消费者的角度出发，宜在商场外部周围布置大量的地面停车场位，但在实际操作中，地面停车通常需要占用大量空间，而被地下室停车位所取代，这就需要从地下停车库到商场内部的动线必须便捷、直达；另外，还需协调好商场的货物运输、卸货区及出租车停靠点的停车用地，并进行有效的人车分流体系，以免对消费者产生相互干扰的影响。
大型商业设施通常较为多见的是将车库设置在地下一层或二层。以家乐福（碧云）为例，其车库设置在地下一层，与家乐福卖场同一楼层，不用走电梯就直接通向超市内部。方便了消费者购物，也增加了商家的商业机会。
3）广场
许多大型的商业项目都有设置广场，广场可作为停车场或顾客暂时休息的场所，也可为消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台，能够起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室内商业空间的有益延伸，如可在广场周边布置餐饮、休闲项目或室外运动娱乐设施，也可将其作为户外展示及大型营销活动的空间。
大型商业的广场，分为室内和室外两种情况：
室内广场中庭；是大型商场购物中心必不可少的建筑元素。
室外广场的大小则视地块规划要求而定，通常会设置在主入口或项目红线。以溧阳项目为例，政府要求其建筑红线距离人行道要退界60米，建设市民广场。
一般广场的用途主要有：
*设置地面停车场
*设置绿化、道路景观
*设置消费者休憩空间
4）外立面设计
形象鲜明、设计突出的商业项目通常能够给人以深刻印象，满足顾客的视觉享受，吸引它们前往，同时也是本项目区别于其它项目的显著标致之一。
从外立面设计的角度来看，符合产品、目标客户定位是关键。通常一般的社区型大型购物中心的外立面不应设计的太过高档或另类，而是以暖色调、简约风格等较有亲和力的设计更为贴切普通大众的审美观点和消费心理。
四、商业建筑的内部人流系统规划
室内的人流系统的规划必须要满足以下几方面因素：物理因素、建筑设计因素、业态分布规律及顾客生理、心理因素。
（一）物理因素
即人流系统要符合商业建筑本身结构，如满足商业项目楼层垂直系统设计、立柱间距、中庭、大堂设计、应急出口设计等基础上规划设计。此类要求最好能够在前期设计阶段就明确下来，特别是大型商业项目，其主力店的建筑规划要求应当尽早明确，以免在后期建设过程中造成不必要的浪费。
（二）建筑设计因素
1、人流动线设计以直线为主，根据经验，在人流视野范围内的商铺，具有高租金的价值。但在直线的人流动线中，可以规划几个类似于小中庭的前凸或后凹形式，以提升局部商铺的租金。
小中庭通常设置在较为靠里的位置，用于对人流的疏散引导。此外，小中庭也有利于增大一些商铺的开间和可视性，增加内部商铺的价值。
2、为了有效拉动次级通道商铺的人流量，可将收银台、卫生间、楼层休息区等部分功能分布在次级通道上，以拉升次级通道的人流量，同时也可降低将其设立在主要通道旁占用黄金铺面的损失。
3、如果商场面积过大，必须存在若干主次通道，那么除了保证若干通道间的畅通及联系外，还应该在商铺前后都设立出入口，既方便顾客快捷的往返前后通道，又能缓解人流的拥堵，提升人流平均到达率。
为了最大限度的保证人流畅通，有时会将两条通道之间的商铺设计为前后通铺，消费者可以很方便的游走于两条通道之间，加速人流行走。但是这样的设计也会存在一些问题，例如：
商铺的面积增大（原本可以划分为两间商铺）
4、人流通道尽量采用围绕中庭的双环回型结构，这种结构可以增加商场的通透感，最大化的增加顾客视线内的商铺数量，提高顾客的商铺到达率。
适当的连廊设计会起到很好的人流引导作用，连廊可以比作为室内的天桥，在不同的区域之间起到桥梁作用。而且连廊也是很好的纵览这个商场格局的位置，从而有效提高人流行走的效率。
5、在楼层之间设立的台阶式手扶电梯上下部分应分开设计或设计成剪刀式，以增加人流上下楼时光顾店铺的数量。
此种电梯和楼梯的设置在百货商场里较为常见，这样可以让消费者多绕半圈中庭，起到延长行走路线的作用。
五、业态
1、合理分布主力店位置，如果将其设在入口附近，将损失后边的人流到达率，但如果将主力店放置在商场的中后端，在人流的影响下会极大的拉动前边商铺的价值。在多层建筑结构的商场，最理想的人流拉动策略是，将主力店设在高层。
2、按照消费者的购物目的进行业态分布，对于经营诱导性商品、季节性商品、时尚类商品的业态类型，适宜分布在较低的楼层，通过商品的展示达到吸引消费者购买的目的，而对于经营目的性较强的业态类型适宜分布在较高楼层，一般而言，办公用品、家用电器、娱乐、大型餐饮等适宜分布在较高楼层上
3、按照商品属性进行业态分布，一般而言购买频率、占用空间较小的日常生活用品一般分布在较低楼层处，而不常购买、占用空间较大的耐用商品适宜分布在较高楼层，如家居用品、家用电器、大型书店等就是典型。
4、进行业态分区设置，把经营相同类型商品的商家统一设置，既能发挥业态的聚集效应，又能方便消费者选购不同档次、不同式样的产品，从而达到“1+1>2”的效果。
六、顾客生理、心理因素（缓解顾客购物疲乏感和不适感）
1、每层楼的人流过道数量，一般1主2辅便可。简单易梳理的人流动线，可以使消费者更加轻松的行进，而不会产生晕头转向，不知身在何处的感觉，
从而丧失了再次光顾的情绪。2、商铺采用玻璃墙体，以增加商场的通透感，使顾客不产生压抑感和不适，可以在一定程度上增加人流光顾店铺的数量。
3、在中庭小广场设立休息区域，对不同的顾客进行分流，同样，顾客短暂的休息可以提升人流的店铺光顾数量。
4、应该在人流通道头尾端等地方给予显著的区域和功能标识，方便顾客辨认，避免了消费者认为商场像迷宫难逛，而产生下次不会再来的想法。
总之，通过对商业建筑室内、室外人流系统的规划，能够较好的避免商铺人流死角，并且最大限度地吸引人流，使商铺价值达到最大化。
总结
以上从后期招商、经营的角度考虑了规划设计对商业地产的成功有哪些关键因素、商业建筑的人流系统规划、时至今日最好的商业地产开发模式发生了哪些变化。主要对商业规划设计关键点；人流系统规划设计进行了着重的研究分析，注重在细节方面的要求，经营中问题的改进，招商实践中难点的建议。