绿城物业考察情况工作汇报
为了全面完成年初制定的工作目标，进一步做好规范工作，以及将“科海阳光服务”落到实处。科海物业公司曹卫东、瞿鑫芳、周乐勤、金燕等四位同志于20xx年8月22日对国内知名物业公司绿城物业进行了考察，现将考察的情况整理如下，供董事会参考。
20xx年8月22日上午，在绿城物业咨询部项目经理路遥的陪同下，我们分别考察了绿城最先在杭州开发的楼盘(1995年)——杭州丹桂花园和杭州桂花城。从直观上也让我们真正领略了绿城掌门人宋卫平的精品意识和具有高度的前瞻性。陪同我们的路遥也跟我们介绍说：“当初杭州老百姓对房屋的颜色、立面否定过。但时间证明，这些颜色和立面的设计是永久性的，不容易淘汰的。而当初宋卫平在“杭州桂花城”一期项目全面售馨好评如潮时，做了一惊人之举，追加20xx万元推翻原先景观设计重新再来。以及在桂花城全面顺利交付之后,关起门来针对规划设计、工程、销售、物业管理等各个专业存在的细节缺憾编成了一本《桂花城批判》，成功的实现自我超越。也因此而树立了绿城在老百姓心目中的品牌形象”。
当年轻的路遥经理(据了解他到绿城工作也就三年)跟我们讲起这些事时，他感觉很自豪，我们认为这跟他们公司的培训灌输是分不开的。果然，当问起他们的培训体会时，他跟我们介绍，一般绿城的管理层和保安员都要到绿城杭州总部培训，保安是先培训再分到各地，管理层是先召进来到基层锻炼1-2个月，然后统一到总部参加每年的分期培训，为的是有一个统一的形象，统一的管理思路，培养优良的职业操守和较强的执行力。我们也同时参观了各小区的服务中心和会所，服务中心的桌子虽然旧了，但是桌上没有一件多余的物品，据说，只允许放一只杯子，文件夹整整齐齐，环境很干净。这让我们感觉到了差距，而这些要想做到，其实也不难，关键是领导者、监督者的意识问题。而会所，据说都是先由物业公司统一规划，然后分项目承包出去，只有这样，才确保会所经营不亏，之前自己经营也亏过。整个上午的参观，我们也提出了一些工作中经常遇到的实际问题进行交流。当问及小区装防盗窗的问题时，路遥说：“公司也会对基层下死命令，规定时间拆不掉领导主动辞职。所以领导会想尽一切办法跟业主拉近关系，死打烂缠，实在不行自己掏钱把它买下来也要完成任务。小区业主养狗，小区保安员会一直跟在屁股后面清扫狗粪便，从而感动了业主让业主主动改正缺点”。
下午，浙江绿城物业咨询有限公司杨掌法总经理在百忙之中抽出时间与我们进行了交流。据杨总介绍，绿城物业现已成为了接管面积全国第一，行业排名业内三甲，年收入3.5亿，无形资产评估6.35亿元人民币，已全面完成上市准备，估计会成为行业内第一家上市物业企业。
在交流的过程中，杨总有几个观点和建议很值得我们参考和反思：
一、物业没有资产，但物业有资源。其实业主也需要一个口子的服务，当你们基础服务做好得到业主认可后。哪怕你卖奔驰，业主也可以接受，只要手续合法，价格比外面稍便宜。
二、人性化管理不等于人情化管理，人性化管理在讲究原则的情况下，从人的需求出发，换位思考，以人为本的管理。而人情化的管理就会没有原则，时间长了就会形成帮派。
三、企业管理要强化执行力，企业决策出台前可以讨论，出台后只有强制。企业里大多数人只要执行，千万不要怀疑你的老板，如果你有能力就自己当老板，否则你就打工，而打工首先就是服从。决策以后行不行不是执行层考虑的事，是决策层、董事会考虑的事。企业分工不同，各人所处的层面不一样，基层如果总是考虑决策层的事，企业肯定做不好。
四、行动胜于一切，观念胜于一切。观念首先要跟的上，然后一但做出决定，就大胆地去做，认真去做，做的过程中会碰到问题，那就想办法解决它，而不是讨论做不做的问题。绿城物业先前做房屋置换，也碰到了问题，造成了亏本，并且那时高薪请的是相当专业的职业经理人。但后来进行了调整，现在找到了问题的原因并加以解决，现在房屋置换已成了绿城物业的又一利益增长点。
给科海物业公司的建议：
一、小的时候要学会跟跑。绿城也曾经这样做过，跟戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等国际品牌物业公司战略合作过。现在物业服务产品要换代，要引进管家式的服务。董事长宋卫平就说过，国外管家式服务流派不下二三十个，他们已经有悠久的历史，绿城物业没有必要再去研究。所以经过考察比较，这次他们化了100万元与英国管家协会签了协议，决定引进消化他们的管理模式，科海物业可以先锁定跟跑者。
二、科海物业要先设定一个三年的发展规划，这样就不容易偏离方向。
三、延伸产业项目要选择投入小、见效快的项目，因为科海物业现在的资金实力可能并不强，并且很多项目可以考虑合作挂靠。
当谈到房屋置换这个话题时，杨总说道：“其实我们物业做很有优势的，50个楼盘，相当于50个门店，又没有成本，并且物业去做就变成一种服务，我们可以主动获取信息，而不需要被动获取信息”。谈到具体操作，他们的做法是由小区物业服务中心获取房屋置换信息，并达成口头协议，由置换公司专业人员统一办理租售协议，并且他们置换公司的专业人员每人都会分片管理着几个小区业务，分成是按1:1:1，即专业人员一份，小区经办人一份，小区服务中心一份。如果有置换公司操作完成，那么小区经办人那份就没有了，并且这部分效益会跟小区负责人奖金挂起钩来。在整个交流过程中，杨总对物业行业的发展总是充满信心。他说：“尽管表面上我们没有房产公司赚钱，但从投入产出的比例计算，物业不会输给任何一个行业的，不要怀疑自己的行业，物业绝对有前景的”。
通过组织这次对绿城物业的考察，我们每一个人都坚定了对物业行业的信心。尽管只有一天的时间，但我们学到了不少，关键是意识上得到了提高。感受到绿城对质量的不断坚持——世界上两种情况下坚持最可贵，一是春风得意时，二是一败涂地时(摘自绿城内部刊物)。而绿城做到了，所以方有今日的辉煌。这次学习和考察，会带来更多的思考!所以我们会根据这次考察的情况，回来后，结合公司的实际情况做出相应调整，以适应当前发展的需要，并且我们认为今后这样的考察还是很有必要的。
篇2：到管家物业公司学习考察情况汇报
到E管家物业公司学习考察情况汇报
重庆E管家物业管理有限公司成立于20**年5月，公司办公地址位于重庆市南岸区海峡路绿岸今朝小区，注册资本300万元人民币，系建筑部资质等级标准二级企业，物业服务楼盘16个，130万平方米，重庆市物业管理协会理事会员单位，重庆市南岸区物业管理协会理事单位。7月20日至23日，物管中心、能源中心派出6位物业服务人员前往学习考察，收获颇丰，现汇报如下。
7月20日上午，重庆E管家物业管理有限公司张董事长向我们介绍了公司概况并且表示热烈欢迎。7月20日至23日，我们分别到所属盘龙小区、康田小区和园丁小区学习考察。学习考察的内容主要有：企业文化、机构设置、物业保安、环卫工作、物业维修、物业前期介入、客户服务等等。
E管家文化架构
服务方针：E管家 管好家 创优秀 靠大家
服务宗旨：顾客满意
服务力量：顾客是朋友
尊重人：顾客、长辈、老师、上司、同事、员工
学习：知识、技能、待人接物、行为准则
思想: 理想、见解、创新
追求：超越、卓越、成功
善良：与人为善、助人为乐、远离邪恶
报恩：父母、恩人、社会
机构设置
董事长：负责领导董事会、办公室、财务、工会、宣传及对外联络工作。
总经理：负责日常业务工作，领导16个物业小区项目部和一个电梯维修子公司全面业务工作。
副总经理(女、管人事)：未设下属职员，兼管E花园物管工作，集中处理各个项目部人事工作，负责领导管理总公司劳务用工。
副总经理(管维修)：未设下属职员，没有办公室，走到哪里在哪里办公，下属是各个小区物管处维修班。负责领导16个物业小区和一个电梯维修子公司的设备管理及维修工作。
总公司办公室：董事长、总经理(经常在基层处理问题)、会计、文员共4人。
保安工作
设门岗、车岗、巡逻岗。
门岗：代为收发报刊邮件，来人来访登记。对外来人员一律实行凭有效身份证件登记后进出。认真填写《来访登记表》。
车岗：车辆进出库场，必须认真履行规定手续并做好记录，并领取登记牌(出入卡)后，方可放入(公、检、法、军、警等执行公务的车辆除外)。禁止大型客、货车或载有易燃、易爆、有毒、有害物品的车辆进场。业主车辆刷卡进出。每班不定时的巡查车况，发现问题，做好记录，及时处理。每班对车库(场)内防盗、防火设施检查一次。
巡逻岗：巡逻保安员负责小区治安日常巡逻，维护责任区域内的治安秩序，协助当值班长处理紧急情况。巡逻保安实行24小时值班制度，每班每4小时至少对整个区域巡视一遍。接班后，巡逻保安员应按管理处规定的巡逻路线巡逻，并在规定地点签到，并填写《巡逻签到记录表》。巡逻内容：楼道、消防通道是否畅通，应急灯、疏散指示灯开关是否完好，防火门、电井门是否锁闭，有无损坏。消防设备、设施和其它公共设施是否完好。车场(库)：车辆有无漏油，人www.pmceo.com为损坏及异常现象。相关设备、设施是否完好。天面、楼宇外墙、楼层门窗等是否完好。公共场所秩序是否良好，发现可疑人员应上前盘问，检查证件，必要时检查其所带物品。属三无人员应驱出管理辖区;属摆卖、推销人员，应劝其离开管辖区。对发现的问题记录于《巡逻记录表》，能解决的问题当即处理，不能解决的应及时通知当值班长。当值班长不能解决的问题应报告物管处经理处理。保安员巡逻应知巡逻处理问题要礼貌使用文明语言，不得鲁莽行事，超出职权范围的事项，应及时向班长报告处理。有上级检查时，必须先敬礼，在回答上级询问时，要保持立正姿势，并主动向上级汇报值勤情况。按要求做好巡逻记录，并及时将有关情况反映给相关部门及人员。巡视时见到客户要主动打招呼问好，有礼貌地回答客户查询，实行文明服务。接到治安、火警或其它突发事件报警，应及时赶到现场，了解情况，作出正确处理。
保安工作夜间检查制度：大楼盘的保安经理(小楼盘保安班长)每月半夜查岗8次，物管处经理每月半夜查岗2次(女经理除外)，总公司总经理每月半夜查岗1-2次(但是经常查岗)。
环卫工作 由各个小区物管处分别管理核算，计量与存包相结合。
物业维修 近百台电梯维护由其子公司-电梯管理公司负责维修。设水电气弱电及土木维修工。大的小区几人分片维修，小的小区一个维修工。对业主室内维修仅限于有偿维修小的项目，室内外较大项目请开发商或者动用大修基金维修，www.pmceo.com水电气管道线路设施有损坏报请水电气行业部门维修。
物业前期介入
物业公司经过开发商招投标，中标后，与开发商签订物业管理服务协议，实施物业前期介入。拟定前期物业服务理念，制定规划和洁卫生、保安、维修等管理制度，划清区域，计算面积，搞好财务预算，选派得力管理人员、保安、清洁工和维修人员进场。狠抓员工素质教育。
进入现场后，与开发商、施工方密切联系，发现工程、消防设施有关质量问题，向开发商工程部反映，开发商工程部再向施工方提出改进意见。情况熟悉了，物管部门可以直接向施工方提出瑕疵及改进建议。
一、解决物业建筑质量疑难问题，参加物业验收;
二、了解物业设施设备，便于使用操作管理;
三、完善物业服务设施服务人员机构建设。
四、实施由前期物业介入到成熟物业管理服务的技术性交接和转换。
业主向开发商拿到接房通知和钺匙后，交物管处装修保证金50元，装修完工入住半年，楼下的住户确认不漏水，无异常，经过物管处验收合格，退还保证金。
建筑质量问题，保值期内由施工方负责，保值期外由业主负责，保值期外公用部分维修，经半数以上业主同意可以由大修基金解决。
客户服务
总公司在其较大楼盘-盘龙花园设有客户服务部，盘龙花园建面39万平方米，2988户。在该小区客户服务部经理领导下管理客户关系和物业收费。
一、客户关系。分AB两区，30栋建筑，有两个工作人员，充分听取详细了解客户意见，、投诉，小区各大小问题反映到客户服务部，由客户服务部分解下去，
二、物业收费。有3个收费员，每人收费900户左右，代收水电气费用。
篇3：魅力城物业考察调研汇报
魅力城物业考察调研汇报
通过成都物业知名人士引见，有幸认识年仅38岁的W*物业管理有限公司ZL副总经理。由于他父母是位于DY的四川建筑学院教师，18年前也从该校毕业踏上13年的物管行业职业生涯。在成都知名物业置信公司从工程部主管做起，到中信公司项目经理，到现在W*公司两年的副总经理经历。3月14日下午爽约到他所在公司旗下的W*魅力城一组团考察学习，也是他们公司总部办公室所在地。
位于DY市天山北路611号的W*房地产开发集团有限公司，在天山北路道路灯上的广告使我还没有到达就进入"W*魅力世界"，小区门前园林景观让我眼前一亮。亭台小溪、绿树花草搭配合理、路径环境小品颇为精美，游泳池小巧富有童趣，有种温馨别致之感。小区公园面积大概6000米2。门前宣传栏上包括总经理在内的所有物业管理人员名单和照片全部公示。进入小区大门左边三层大厅堂是W*房地产开发集团有限公司的客户接待中心，步入厅堂美观大气！通过端庄气质的女士指引来到魅力城一组团客户服务中心。服务大厅不大，但是前台桌椅、文件摆放整齐。三名接待员的名单和照片在醒目位置公示。在步入副总经理室途中走廊旁边悬挂有W*的职业道德规范、八荣八耻、保密管理制度等。进入副总办已经是下午6点半了，看见一位西装革履象绅士般的ZL在吩咐下属工作。办公室内也粘贴的有"今天不努力工作，明天就努力找工作"的警示标语。
通过ZL介绍，W*物业一共有10个项目，包括两个一周后分别在DY和GH开盘的项目。8个在DY的项目设置两个管理处，另外在GH设置一个管理处。魅力城一组团住宅小区一共有18栋498户，一梯两户多层建造。所有楼盘物业按照一级服务等级标准执行，跟龙湖思路差不多，要做就做最强最好！物管费收缴率是所有物业公司的业绩晴雨表，也是各物业企业高层最重视的事情。经他介绍魅力城一组团去年仅有两户没有缴纳物管费，收缴率达到惊人的99.6%。原因是一业主由于报案家里被盗，经查实与物业公司无关。二是由于业主未入住，且人在外地无法有效联系。让人嫉妒的成绩依靠深抠服务细节，不断努力引导业主与不文明行为绝缘。魅力城二组团的收缴率99.4%，其他项目的收缴率都在98%以上。困扰很多物业公司物管费收取困难的几点问题，W*公司都全部封杀！比如住改商所有楼盘没有一户！另如机动车停放，没有车位的不管是谁一律不准进入小区！原来也有不道德业主把道闸撞断的现象，还是要执行制度！再如质保期内房屋维修问题，得到W*房地开发商大力支持，维修问题及时认真妥善解决不留后遗症！治安方面：介绍到小区原来发生一起业主电瓶车配件被盗，价值90元，当值保安愿意用自己的100元钱无偿给业主。保安真心地拿给业主，业主说算了，你挣钱也不容易。我当时竖起大拇指，你有这样的手下应该感到很自豪！保住W*物业的声誉不受到一点伤害，从细微事情看出强大的一面。工作人员都要努力认真的工作，不光是他们，自己和总经理也一样，不然就要走人，绝对的优胜劣汰！上级给他们今年物业收缴率目标是全部达到99%以上，魅力城一、二组团要求只准1户不缴纳物管费或者满分！
进入小区，看见路面平整干净，绿化养护很好，树木花草搭配合理。走了一转没有发现一点垃圾！烟头和痰污渍也没有。我说经常穿西装捡东汽馨苑的白色垃圾，他说W*总经理和他也一样看见垃圾都主动去捡，用行动引导业主改变了原来个别业主不文明的行为。垃圾桶旁边有个别袋装垃圾，但是业主把垃圾袋锁得很紧，以便清运时不留污渍破坏环境。我问他有业主把袋装垃圾放在自家门口的现象吗？他说原来有过，劝导后就没有了。考察中只有一个单元门口放有一辆自行车，当时我看了ZL的无奈眼神，他也摇了头，说偶尔有这种现象。单元门上也有值班工作人员的姓名和照片。我仰视房屋窗口没有看见防护栏，我问他延伸出外墙面的护栏有吗？直接说绝对禁止没有的！嵌草砖上的车位，每个车位用木制圈梁隔断，隔断上有茂盛充满生机的青色藤修饰。
谈到经营管理方面，W*集团公司领导制定房屋、后期物业服务品质要求最高，房屋定价中上水准。物业每个项目各部门不设主管，只设领班，客服中心不设主管。客服人员工作的要求是其他物业公司主管能力（不含组织管理方面），秩序维护部班长能力要求跟其他物业公司护卫主管一样，主要是对工作负责。绿化保洁没有外包，节约成本考虑。员工工资待遇执行"一年14薪"，月薪在DY物业行业中算很高的。为了体现公司的高度凝聚力，展示董事长高规格的个人魅力，每年把物业的领军人物及先进工作者带去国外旅游等，把优秀员工流失问题降低到最小！听他说明，除了保安流失比较多，客服每年最多流失一两名员工，因为他们觉得作为物业专业人员在DYW*工作不会丢脸。快出大门的时
候，门岗衣装整洁，站立笔直主动向ZL行军礼！说到W*物业在DY人心中口碑最好、知名度最高，怎么还是二级资质的物业管理企业？他说是业态还不达标，多层、高层、独立式住宅小区（别墅）管理面积和注册资金500万以上达标，物业管理专业人员的中级职称人数也够，管理专业人员都有职业资格证书 。就差一项管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数："办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米"。
平时联系你都很忙，他说我基本没有星期天。工作比在成都时候强度加大两三倍，但是不觉得累，也是从工作中寻找乐趣的人跟我的想法一样。
一个小时的考察及交流，感悟做好物业工作只能在痛苦中求乐，有句老话"打江山容易，守江山难"怎么样使我们的物业工作长期良好稳定的发展，让我们的工作流畅，让我们的业主满意。我还要不停地找寻最佳答案。。。。。。