南京公共租赁住房调查报告
南京公共租赁房的调查分析与建议
调查背景及目的
公共租赁房一次首次出现于20**年3月5日*总理所做的政府工作报告中，其中提出要积极发展公共租赁住房，在20**年3月11日住房与城乡建设部新闻发布会上，住建部副部长齐骥指出，公共租赁房归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。
20**年底，南京市区非农业户籍人口510.59万人，人口密度超过1215人每平方公里，列上海、广州、北京之后的全国第四位。外来务工人员占22%左右，大学生占10%左右。这些特征使南京市解决中低收入群体的住房问题成了一项亟待解决的重大民生问题。
公共租赁住房是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。新职工的阶段性住房支付能力不足，外来务工人员居住条件也急需改善，公共租赁住房是解决夹心层群体住房困难的一个产品，是满足城市中等偏下收入家庭基本需求的重要举措其对城市留住人才，提高竞争力有较大作用。
本文以南京市公租房的实地调查为依据，分析公租房设计和具体实施手段中存在问题，并从制度规范、融资、租金水平、选址、配套设施建设等方面提出建议。
一、南京市公共租赁住房建设概况
在20**年8月11日，江苏出台《关于大力发展公共租赁住房指导意见》明确江苏省公共租赁住房的保障对象是家庭人均收入在当地城市人均可支配收入80%左右，具体条件由城市人民政府确定;新就业人员是指大中专学历、工作不满5年并在城市有稳定职业的人员;外来务工人员是指在城市有稳定职业，并在就业地居住一定年限的非就业地户籍的人员，于同年，8月19日开展公共租赁住房设计竞赛，9月10日南京首个大规模公共租赁住房小区设计方案出炉。历经3年多的建设，于20**年9月开始逐步将南京岱山、上坊、花岗、丁家庄四大保障房片区即将交付老百姓手中，四大片区保障房项目总用地面积约6平方公里，总建筑面积约966万平方米，其中保障房地块总建筑面积835万m2。建成后可提供各类保障性住房8.28万套。南京市是我国住房保障工作做得较好的城市之一，其住房保障工作规划合理、目标明确、规章条理清晰，信息公开，工作开展顺利。20**年新开工5040套，基本建成9510套。
二、实地调研
2.1调研方法
采取了访谈法和发放调查问卷两种形式，调研小组将进行三次访谈，对象为公共租赁住房小区的物业管理人员，和小区的两户，来访谈家庭基本情况、住宅基本评价、户型改造意见和规划布局。
2.2实地调研对象
本次调研对象为：江宁民心公寓位于江宁区九龙湖板块，占地61亩，建筑面积13万平方米，包括6幢高层住宅1800套以及配套服务用房。小区共有5种套型，面积从41平方米到61平方米不等。作房间内部装修一新，基本生活设施一应俱全，真正实现了拎包入住。小区周围的配套设施齐全;交通非常便利。民心公寓公共租赁住房租金标准为11元/平方米/月。
2.3统计分析方法
本文运用了静态比较分析方法和分组分析方法，其中着重于运用分组分析方法，无论是采用了两种调研方法及对象;还是在设计调查问卷是用年龄、身份、收入、区域将调研对象的分组。
三、调查分析
3.1市民对公共租赁住房的基本认识
绝大部分人知道公共租赁住房的存在，人们对公共租赁住房知晓率很高。
3.2公共租赁住房改善民众的居住条件。
数据显示：
在公共租赁住房能给民众居住条件带来的众多变化中，最为突出的要数它低于住房市场租金的价格比例高达88%，这说明人们选择住房的首要考虑因素是价格条件;其他公共租赁住房能给民众带来变化的比例都超过50%。
3.3申请公共租赁住房的条件限制很多，不容易达到申请要求。
数据显示：
在众多的限制条件中，排在首位的限制条件是轮候家庭太多，比例为72%，这是主要限制条件，物以稀为贵;其次是申请条件太苛刻，其限制条件多，具有南京市市区常住户口满5年;家庭人均年收入低于上一年度城镇居民人均可支配收入80%的家庭;人均住房建筑面积在15平方米以下。不容易申请，这是我国基本国情和经济条件决定的，需要做的只是宣传好。让真正需要的人积极申请。
3.4大部分认为公共租赁住房最大的受益者是并不需要的群体，其次才是那些真正需要公共租赁住房的人群。
数据显示：
大众认为公共租赁住房最大的受益者是不需要人群，比例是78%，这在所有的受益者中比例最大，其次才是那些真正需要公共租赁住房的人群，这在一定程度上讽刺了社会黑暗的现实，人们对社会不公的不满。
3.5人们对公共租赁住房的选择主要取决于其配套设施的建设和它是否交通方便。
数据显示：
配套设施，地理位置，套型结构是人们选择的主要考虑因素，比例都过了60%，其中因为各个公共租赁住房的性价比差不多，所以租金水平不是主要因素，其中配套设施高达78%。我国可以考虑将现有土地储存变成这种公共租赁住房储存，到一定时期也可卖出，而这些租房住户有了一定能力也可买进，那就需要它在选址和配套设施的满足上基本上和商品房一致。
3.6大部分表示会选择公共租赁住房居住。
数据显示：
有81%的人表示会选择公共租赁住房租住，只有19%表示不会选择公共租赁住房租住，按我国城镇化发展速率，30%的城镇人口都需要一定的住房保障，申请公共租赁住房不易达到的因素之一，申请的人多，房源少，供求矛盾怎家了人们申请的困难。所以政府还是要积极筹集资金和房源，并建立公开透明的平台和轮候制度。
3.7公租房的面积和户型
有13%的人期望30平米以下，30到40平米的有27%，40到50平米有37最多有23人期望50平米以上。
有44%的人选择2室2厅，42%选择2室一厅，8%选择单套间，选择1室1厅有5%，选择3室1厅的仅为1%。
数据分析：
在建设公租房时30到50平米，户型选择上2室2厅和2室1厅是最优选择，但是在条件许可的情况下，可以少量建设在面积上少于30平米，多于50平米;户型上的1室一厅和单套间，因为
多样化，才能尽可能满足需求和提高效用。
3.8公租房的租金水平和交通
有78%的人认为可以接受到市区公共交通车程在40分钟以内，只有22%的人可以接受40分钟以上的车程。
有40%的人认为租金为同类房屋的50%-60%，41%的认为租金为同类房屋的60%-70%，10%的人认为50%以下，只有9%的认为应是70%以上。
数据分析：
对于租金水平，大多数政府估计只能承担到50%-70%，至于租金建议，后文有详细阐述;交通时间就提出了选址问题，既然要建公租房这一社会公益性项目，就要以人为本，选较好地段。
3.7民心公寓的整体满意度
总体满意度是对住宅基本的评价，其为建筑类包括室内装修的改善意向、规划布局和物业管理不同选项的统计。
数据显示：
总体看民心公寓的满意度为45%，在不满意的项目中，物业和规划设计占的比例较高，民心公寓最不满意的排序为周围餐饮和娱乐设施太少，楼板和门窗缝隔音效果差，阳台面积不够，最满意的排序为交通方便，朝向和采光均较好。无疑，物业管理模式是保障房后期应考虑的首要问题。
四、关于公租房的建议
4.1加强公共租赁住房建设规划，总体的分布，用地规模，配建比例，配套设施，总之要建立起规范的体系。
4.2加大公共租赁住房的投放力度，打破户籍限度，使之没有城乡差别性住房的主体力量，
4.3采取多方法的融资，因公共租赁住房其福利性的特点，决定其与一般商品房价值取向性的不同，尤其体现在公共租赁住房开发建设过程中融资渠道的单一化，特别是当前依赖于财政拨款社会保障等纯政策性资金的投入，使得融资过程呆滞化、僵硬化。国际上，现在有REITs、BOT、PFI、PPP、PIPP模式，房地产证券化、住房保障税、委托，联合租赁模式、项目融资等，我国应财政拨款建立公共租赁住房专项资金，从住房公积金中提取适当比例转化成住房风险基金，建立公益基金，引入房地产信托业务，市场化融资，建立资金循环系统。
4.4从群众需求出发来规划选址和配套，建立可持续性的混合社区，高度重视公共租赁住房的基础配套建设，真正方便居民。可以与中高档商品房混建，配套商业、文化、医疗设备，避免产生城市“贫民窟”。形成持续性的贫民文化循环。
4.5公共租赁住房租金设置，公共租赁住房租金水平，因由当地政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力，但实践中，以市场价为基准，在香港，定价标准就建立了市民收入联动机制，即市民家庭年收入与公共租赁住房年租金有一定倍数。
4.6建立科学的准入门槛和退出机制，并加强监管。
五、结语
公共租赁住房规划建设是当前我国城市化发展面临的一大问题，我国保障性住房建设长期滞后，新加坡已满足了80%的人口居住问题，香港30%的贫困家庭也实现了有住房，20**年，正式发布了关于加快发展公共租赁房的指导意见，使城市“夹心层”有房子住，所以借鉴别国的经验，公共租赁住房的建设不是观望房价，而是一个长久的发展战略。
六、参考文献
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【2】王君
对建立我国住房社会保障体系的思考太原山西大学20**
【3】陶承洁吴立伟
对当前公共租赁住房规划建设问题的思考现代城市研究20**(9)
【4】张建武小琛李行言
青岛市公共租赁住房和廉租房建设的调研分析和建议
住宅科技20**，,32(4)
【5】沈洁谢嗣胜
公共租赁住房融资模式研究20**1经济问题探索05212107杨晓丹
篇2：探索国内公租房投融资新模式
探索国内公租房投融资新模式
杜辉/《中国房地产》/20**年第12期
当前，公共租赁房建设构成国家保障性住房体系建设的主要途径。国家预计在“十二五”期间筹建3600万套保障性住房，其中公共租赁房建设成为重头戏。然而，目前各地在公租房建设管理方面，还处于“摸着石头过河”的实验阶段，其中，投资主体单一、融资渠道有限，成为最为困扰的难题之一。20**年2月6日，财政部网站发布《关于切实做好20**年保障性安居工程财政资金安排等相关工作的通知》（以下简称《通知》）中提到，从财政预算专项支持、政府可支配的其他收入、贷款和发债、社会投资及政府继续提供廉价土地和税费优惠等方面来为保障房建设提供支持，并支持成立负责保障房建设、运营、管理的专门企业。但是，这些方式还要许多难题需要破解。
一、以土地出让金滚动为依托的重庆公租房融资模式值得讨论
重庆公租房投融资模式可以表述为：以公租房建设拉动经济增长，以经济增长提升土地价格，以土地出让金收益带动信贷投资，进而再推动新一轮公租房融资。因为，作为地方政府希望在最大化的土地收益和最大化的保障房建设开工率之间建立一个平衡。
据报道，重庆市计划从20**年起3年内建造4000万平方米公租房。该项目总投资约1200亿元，其中约300亿元建设资金通过中央专项资金、市财政年度预算资金、土地出让收益和对高端商品房征收房产税等方式募集，约700亿元建设资金则通过向金融机构、公积金贷款和发行债券募集。由于公租房用地以划拨方式供应，减免土地出让金，加上免征城镇土地使用税、土地增值税，免征城市建设配套费等行政事业性收费和政府性基金，可直接减少一半资金投入。
按照重庆市政府的测算，大概300多亿元由政府投入，主要有几个来源：一是土地全部划拨，土地成本作为国有资产注入；二是把每年土地出让总收益的5%用于公租房建设，约有10多亿元；三是中央下拨的专项资金和市里每年安排的财政预算资金；四是通过社会融资渠道筹集。20**年7月12日，为支持重庆保障房建设，全国社保基金通过交银信托，并由国家开发银行担保，向重庆市城投公租房公司发放三年期45亿元信托贷款，该笔贷款也是全国社保基金迄今为止单笔放款最多的一个保障房项目。此外，在20**年至20**年的5年间，国家开发银行还将为重庆市两江新区的基础设施建设项目牵头组织600亿元资金。
重庆模式固然有独特价值，但是否可以被普遍复制，值得讨论。
其一，土地储备有限，不可持续。由于卖地收入严重依赖于存量土地储备，重庆的公租房融资模式复制不太容易。主要原因在于重庆市已经具有了大量土地储备，加之其实施了独特的政策。目前，其他一线城市主要面对的是保障性住房土地供给的不足，这种状况短期很难改变。当然，重庆市区内可出让的优质商业地块也已经无多。重庆市在20**年度国土房管工作会议上提出“智慧加勇气”，为城市增加建设用地。重庆的农村村落合并估计可以腾出10万亩土地，而农民拆除旧房腾出的宅基地、房前屋后的院坝等，可进行地票交易，从而整合为国有。卖出的地票指标可以用于增加城市建设用地，各类商业性房地产、写字楼及其他商业用地原则上通过“地票”交易解决。
其二，重庆的地票收益资金未必可以普遍仿造。重庆将地票收益获取的纯收益，80%补偿给农户，重庆的地票交易可以产生150亿元左右资金。不过，由于国家严格控制区县以及地市州用城乡建设用地增减挂钩，也不允许其他省区市像重庆一样进行此类地票交易，因此其他城市未必能够获得此项土地交易政策。
其三，依靠政府支撑的国有开发企业开发公租房同样面临着银行贷款的难处。重庆市城投公租房建设有限公司是专门为建设公租房而在20**年5月成立的隶属于重庆市城投公司的国有独资子公司。这家注册资金10亿元的新公司不仅将承建西永康居西城、蔡家两江名居和茶园城南家园公租房项目建设，并且将承担未来市政府指派的公租房项目建设。不过，就是这家企业，曾在去年和今年两次向某国有银行申请公租房贷款时遇冷，总行对其贷款申请也一直未批。
其四，承建公租房的国有企业依然需要其他盈利项目作支撑。重庆市已经启动的公租房项目主要由重庆地产集团和城投公租房建设公司负责建设，并由重庆建工集团、中冶建工有限公司和渝开发承建。承建集团还要考虑哪些该由政府掏钱，以及小区内租售店铺的归属问题。
二、公租房财政贴息要解决的几个难题
目前，一些城市的公租房建设主要依靠银行贷款，济南市即是如此。据了解，济南市“十二五”期间将建10万套公租房，其中政府所属的4个投融资平台就承担了8.5万套的建设任务，每家的公租房总投入在30亿元以上。除去30%的资本金，共需通过市场融资筹措10多亿元建设资金。70%的建设资金如何解决？目前，公租房的建设资金来源不外乎银行贷一块、土地熟化收一块、企业发行债券等筹集一块，其中主要还是靠银行贷款。
财政部的《通知》中提到，各级财政部门可以通过投资补助、贷款贴息等方式，支持现有企业进行公共租赁住房等保障性住房建设、运营和管理。各地对商业银行发放的公共租赁住房建设贷款可以按规定予以贴息，贴息幅度可按2个百分点左右掌握，贴息期限以贷款期限确定，原则上不超过15年，具体贴息政策由市、县人民政府确定。
财政贴息是政府财政扶植重点项目的通常做法，利用财政贴息支持公租房建设当然是一种利用社会资金办公益事业的好办法，但是有几点需要解决；
第一，财政贴息资金的来源。在原有财政收入不变的情况下，这种贴息无疑会增加财政负担，尤其是政府在零地价建设公租房的情况下，贴息又成为一项新的持续性支出。
第二，财政贴息需要银行的支持和认可。银行对公租房积极性不高，主要是对还款来源有担忧。公租房的还款来源只有租金收入，而且租金收入很低、项目期限也很长，商业银行的资本金投入进去之后很难快速回笼。
第三，在国家银根紧缩的情况下，对公租房信贷的优惠政策难以落实。20**年9月，国务院办公厅发布的《关于保障房建设和管理的指导意见》中称，公共租赁住房建设贷款利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年。事实上，在银根收紧的20**年，一些参与保障房建设的中小银行很难给予利息的优惠。
为此，利用好财政贴息的信贷政策，一是要合理调整地方财政收支的政策和结构，做好公租房贴息的财政支出计划；二要统筹解决好公租房管理运营的收租和收益问题，确保银行贷款的本息；三是为地方融资平台和中小银行参与公租房信贷提供特别的优惠。
三、探索公租房贷款担保或保险机制
国内保障房建设还未形成健全的投融资机制，现金流和还本付息方式也还在摸索阶段，这些问题不论是在间接融资还是直接融资中都是存在的。
为此，可以考虑学习发达国家的成熟经验，研究建立一个支持保障性住房消费的信贷担保体系。早在1934年
，美国就颁布了《国民住房法》，确立了一个由政府主导的抵押贷款保险制度，由联邦住房管理局（FHA）承担主要的贷款担保职能。与商业性的抵押贷款保险不同，由FHA等政府机构提供的贷款保险设有信贷上限，其目的是通过政府担保来减少中低收入家庭在首次置业时的首付压力。在我国建立公共住房管理局之后，可以赋予该局作为住房保障的政策性信贷担保机构的职能；同时，还可以在各省市的国土建设部门对口设立相应的住房信贷担保机构，接受国家公共住房管理局和地方政府的双重领导。遵循“政府主导，多方参与”的办法，减轻政府投资的压力。地方政府可引导金融机构优先支持保障性住房建设。通过银行贷款、发行理财产品等方式，创新采用土地使用权抵押、在建工程抵押等组合型担保方式。鼓励金融机构发放公共租赁房长期贷款，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金。另外，可通过土地优惠、税收减免等政策，引导社会资金投入保障性住房建设，并呼吁社会各界伸出慈善之手，捐赠保障性住房建设资金。
20**年9月3日，中国保险监督管理委员会允许保险公司在房地产最多投资其资产的10%。倘以20**年7月底4.57万亿元的保险总资产计算，则约有4500亿元资金可流入房地产行业。所以，保险业也有可能成为保障性住房的重要资金来源之一。
就实践中来看，一般性动员民营投资参加公租房建设，可能性很低。北京市20**年投建的许多公租房项目都是由开发商持有。由于公租房利润回报周期太长，由此造成上亿元的资金占用，对公司财务造成一定压力，使得开发商在遇到配建公租房项目的商品房用地时，都显得十分慎重。近年来，由于拆迁费用、原材料和人力成本的大幅上涨，开发售价偏低的保障房利润非常微弱，在政府主导的公租房项目建设中亦面临压力。事实上，北京市场较早涉足保障房建设的远洋、住总、首开等大型企业至今都还没探索出盈利模式。民营企业投资参与此前已有先例，同样因为投资回收期过长等因素，使得民间投资参与积极性不高。
四、利用房产债券为公租房融资的可能性
《通知》中还提到通过发行债券的方式获取公租房建设资金。发行房地产债券最常见的是房地产政府债券，间或有房地产金融债券、房地产企业债券。
其中，房地产政府债券是政府为发展房地产业而向社会发行的债券，包括中央政府、地方政府和政府机构面向社会发行的债券。房地产金融债券是指由银行或其他非银行金融机构发行的债券。房地产企业债券即公司债券，是我国房地产债券中最常见的一种，指房地产企业为筹集长期资金而发行的债券。我国房地产企业债券主要有住房建设债券、土地开发债券、房地产投资债券、危房改造债券、小区开发债券、住房有奖债券等。
《广东省住房保障制度改革创新方案（讨论稿）》提出，要规范发展企业债券融资，将设立公租房投融资公司，作为统筹公租房融资、建设和运营管理的平台。融资公司可发行企业债券或中期票据，专项用于公租房建设。承担公租房建设项目的其他企业，可在政府核定的公租房建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。20**年，重庆市就设计通过发行债券的方式来筹集公租房资金，发行主体是重庆国有投资集团，规模为60亿元，普通市民也可认购。
无论何种债券，都有一个共性的问题，公租房的租金能否偿还债息？若公租房不能出售，拿什么归还债券本金？重庆市认为，公租房每年有租金收入和商业设施等收入，公租房债券将是优秀的债券，不仅不会出现坏账，还能够回报投资者一定的利息。
五、发行房地产信托基金为公租房融资的必要条件
《广东省住房保障制度改革创新方案（讨论稿）》提出，组织开展金融创新试点。在公租房建设任务重、资金需求量大的城市，积极支持开展政府出资与社会筹资相结合的公租房股权信托基金融资试点，探索运用房地产投资信托基金加快推进公租房建设。20**年7月，全国社保基金理事会以信托产品形式为重庆市提供45亿元贷款，专项用于公租房建设。该笔贷款也是全国社保基金迄今为止单笔放款最多的一个保障房项目。
房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trust，简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。实际上，发行房地产债券和发行房地产信托基金的设想早已有之。如果要采取这种方式，必须解决几个基本问题。
其一，必须出台规范性的房地产信托基金法规。明确规定该基金设立的形式、募集对象、基金份额、投资范围、分红方式、赎回和上市交易、管理部门等基本问题。
其二，必须以房地产市场平稳和买卖、承租市场的有序为前提，尤其是要确保房地产市场的平稳运行，避免发生美国次债危机。
其三，前提是公租房租金收缴有效，其收益（包括公租房的租金收益和商业设施收益）足以满足基金分红的最低要求。
其四，为保障投资于公租房的信托基金有所收益，应当允许该基金可以投资部分公租房下属的公建商业地产和物业，以便获得盈利。从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在，或是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定。
六、通过机关企事业单位自建公租房化解资金难题的是与非
20**年10月27日，十一届全国人大常委会第二十三次会议对国务院关于城镇保障性住房建设和管理工作情况的报告进行专题询问。住建部副部长提出：鼓励企业建公租房解决住房问题，来调动社会的积极性和企业的积极性，增加保障性住房的供应，在一定程度上也减少政府在大规模保障性住房建设投入当中的压力。动员社会力量建设公租房，有助于化解资金压力，却很有可能演化为新的不公平。
如果必须通过此种办法化解资金压力，应该规定几个基本的原则：
第一，应该明确规定，企业自建公共租赁住房是解决无房住的问题，供应对象必须符合当地住房保障对象的标准，出租条件不变。不是解决改善问题，不能成为内部变相“福利分房”。例如，宁波市规定对租住本企业自建公租房的员工，是否符合公租房保障条件，事先必须先交区保障办审核；企业内部分配方案以及日后管理办法，也需要报区住房保障办批准后才能实施。
第二，企业自建公共租赁住房，优先本单位职工，但部分也要面向社会出租。宁波市，企业自用存量土地建造的公租房中，15%的房源是要交给政府作为社会统筹配租的。
第三，企业自建公租房也要执行城市统一租金标准。在宁波，如果企业要减轻本企业员工负担，可
以另行补贴。第四，单位自建公租房，标准不得超过当地标准，不得变成改善性住房。
第五，公租房不得变成商品房流向市场。根据宁波规定，企业自建公租房的土地，性质多为工业、，办公用地，且政策规定房子建成后土地性质不能改变。企业自建的公租房，产权属于企业整体所有，不能分割，不能当商品房出租，不得出售或以租代售。这类公租房的产权属于企业整体所有，只有企业一本产权证，不能分割出售，没有住宅产权证。
参考文献：
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篇3：中山市公租房物业服务收费管理办法(试行2017)
中山市发展和改革局 中山市住房和城乡建设局 关于印发《中山市公租房物业服务收费管理办法(试行)》的通知
文号： 中发改价控〔20**〕475号
中山市发展和改革局 中山市住房和城乡建设局
火炬区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、区办事处，市各有关单位：
为进一步规范我市物业服务收费行为，保护消费者和经营者的合法权益,市发展改革局、市住房城乡建设局制定了我市公租房物业服务收费管理办法(试行)。经市政府同意，现将《中山市公租房物业服务收费管理办法(试行)》印发给你们，请贯彻执行。
中山市发展和改革局中山市住房和城乡建设局
20**年8月24日
中山市公租房物业服务收费管理办法(试行)
第一条为规范公租房物业服务收费行为，保障业主、承租户和物业服务企业的合法权益，根据《广东省物业管理条例》、省物价局、省住房和城乡建设厅《物业服务收费管理办法》等法规规范性文件的精神，结合我市实际，制定本办法。
第二条本办法适用于由政府统一建设的公租房住宅小区物业服务收费行为。
普通住宅小区内的公租房物业服务收费，纳入该小区的统一管理。
第三条本办法所称公租房物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向承租户或业主所收取的费用。
第四条公租房物业服务收费应当遵循公开、合理以及保本微利的原则。
第五条市发展和改革局会同市住房和城乡建设局负责全市公租房物业服务收费的监督管理工作。
各镇区价格、住房保障主管部门在市发展和改革局、市住房和城乡建设局的指导下开展物业服务收费监督管理工作。
第六条公租房物业服务收费采取包干制形式。
包干制是指业主或承租户向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
物业服务企业不得收取公共水电费的分摊。
第七条物业服务成本或物业服务支出构成包括以下部分：
(一)管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(二)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、保养费用以及所产生的水电费用。
未移交给供水企业管理维护的二次供水设施，其营运、维护和管理产生的费用计入物业服务成本。
(三)物业管理区域绿化养护费用;
(四)物业管理区域清洁卫生费用;
(五)物业管理区域秩序维护费用;
(六)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
(七)办公费用;
(八)管理费分摊;
(九)物业服务企业固定资产折旧;
(十)经业主同意的其它费用。
第八条物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，不计入物业服务成本，由业主承担。
第十九条利用物业服务公共区域内经营产生的收益分配和公共部位、公共设施设备的维修，由业主与物业服务企业通过合同约定。
第十条公租房物业服务费实行政府指导价管理和招投标制度。由业主按《中山市住宅物业服务费政府指导价标准》中不超过四级收费标准的基础上公开招标确定，并与中标企业签订物业服务合同，合同中应明确合同期限、服务内容、服务标准、收费标准等事项。鼓励中标企业提供超越相应收费等级未涵盖的服务。
中标企业签订合同一个月内报价格主管部门备案。
第十一条公租房物业服务费按建筑面积计收。
第十二条 公租房的承租户应当按照约定按月足额交纳物业服务费。
第十三条 实行小区出入证管理的公租房小区，业主应当为每套住房租户免费配置不少于3张出入证(含IC卡等)，如车位需单独配置的，每车位应配置不少于1张出入证(含IC卡)。承租户申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本收取工本费。
第十四条公租房住宅小区车辆停放保管服务收费实行市场调节价，具体收费标准由物业服务企业按照业主的委托与承租户通过合同约定。
第十五条物业服务企业提供其他有偿服务的，其收费按保本微利的原则由双方协商确定。
第十六条物业服务收费应按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等进行公示。
第十七条 物业服务企业应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。公租房住宅小区物业服务成本和收支应独立核算、单独建帐。
第十八条 本办法由市发展和改革局、市住房和城乡建设局负责解释。
第十九条 本办法自20**年11月1日起施行，有效期3年。原《关于中山市公租房租金和物业服务收费标准的通知》(中价[20**]65号)中第二点公租房物业服务收费的相关规定同时废止。