教职工小区维修管理规程

　　1、目的

　　规范小区内公共区域及租户/业主室内工程安装/维修程序，确保高效率、高质量地完成维修工作。

　　2、适用范围

　　适用于物业管理公司辖区内的维修工作。

　　3、职责

　　3.1、维修部主管负责检查维修工作的实施情况及每月维修及时率的统计。

　　3.2、服务中心负责各自服务中心维修工作的组织实施。

　　3.3、维修部维修工具体负责业主报修的维修工作。

　　4、程序要点

　　4.1、维修工进行维修的基本要求

　　4.1.1、自觉维护公司及租户/业主的权益，不做损害公司名誉的事;不能不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地汇报给班长，请求支援解决。

　　4.1.2、维修公共设施时，如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌，必要时应设置安全围栏并派专人看守。

　　4.2、租户/业主室内报修程序

　　4.2.1、维修工接到租户/业主室内维修通知后，应在15分钟内准备好工程所需的材料、辅助材料、工具箱及清洁用品(塑料袋、干净抹布等)，按与租户/业主约定的时间赶到(特殊情况除外)。进租户/业主室内应持《维修单》按门铃(敲门)。

　　4.2.2、维修员来到租户/业主单位门口，先敲门(3次)，见到租户/业主时要先问好，简洁地说明事由，征得租户/业主同意后方可进入室内进行工程维修。

　　4.2.3、维修员进行维修前，维修人员向租户/业主出示收费标准、并在征得租户/业主同意后开始维修;如租户/业主不同意维修的则应提醒租户/业主考虑，同意后再行报修，并及时返回维修部向维修部主管说明情况，与维修部主管一同在《综合维修单》上注明原因并签名确认后交还服务中心备案。

　　4.2.4、维修员进行维修时，要把有碍操作的物品小心移开，并把一些可能受影响的物品遮盖、包扎好(用塑料布废报纸等)。尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嬉笑取闹。维修后尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动应征得租户/业主的同意方可进行。如果不能满足租户/业主的要求，则应向租户/业主解释清楚并表示歉意，尽量取得租户/业主的谅解。

　　4.2.5、维修完毕，维修员应及时清扫工作场地：要将所有维修垃圾装入塑胶袋带走，并将所维修部件和周围环境抹干净。请用户试用，验收后请用户在“综合维修单”上签名，在需要收费的情况下交付“第三联”给用户并按规定收缴维修费用。如果租户/业主对此次维修收费有异议，应向租户/业主做出解释。若使用业主提供材料应得到业主确认。

　　4.2.6、维修员离开租户/业主时，应礼貌地向租户/业主道别、谢谢租户/业主的支持、配合与谅解。

　　4.2.7、维修人员要及时在《综合维修单》上做好维修记录，记录内容包括：维修内容、所用主要材料、施工工时等，然后签上维修人员姓名以备日后查询。将签好的“维修单”第二联交给主管存档，“第一联”客户部。

　　电气　综合维修　否　　能 否

　　4.3、公共区域报修程序

　　4.3.1、服务中心各部门日常工作中将发现公共设施、设备受损，统一报至客户部，由客户部报至维修部，由工程主管按报修内容(电气类、综合类)指派所属班组任务。

　　4.3.2、维修部各班组班长根据报修内容，负责派工，落实人员进行修理工作。

　　4.3.3、修理人员在修理工作完毕后，必须汇报班长，并由班长进行检验。维修人员须将设备的损坏情况、修理情况及更换零配件的情况须记入《派工单》。各班组须将主要工作内容记入《维修部值班记录》。

　　4.3.4、如果报修需要由多工种或分班次共同完成，可由班长(主管)按照工作顺序派工，并协调、落实班次工作量，直至完成。

　　4.3.5、维修部主管须每天查阅《维修部值班记录》

　　4.4、各服务中心如果实施免费维修的，在单据上注明免费，其它项目仍要按上述程序填写。

　　5、记录

　　《维修记录》

　　《派工单》

　　《维修部值班记录》

篇2：给排水设施设备维修保养作业规程

　　给排水设施设备维修保养作业规程

　　一、目的

　　规范给排水设备设施保养工作，确保给排水设备设施各项性能完好。

　　二、适用范围适用于物业辖区内给排水设备设施（含消防供水机组）的维修保养。

　　三、职责

　　1、管理处主任负责审核《给排水设备设施维修保养年度计划》并检查该计划的执行情况。

　　2、工程部主管负责组织制定《给排水设备设施保养年度计划》并组织监督该计划的实施。

　　3、水泵房组长/机电维修员具体负责实施给排水设备的维修保养。

　　4、事务部负责向有关用户通知停水的情况。

　　四、程序要点

　　1、《给排水设备设施维修保养年度计划》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管组织水泵房组长/机电维修员一起研究制定《给排水设备设施维修保养年度计划》并上报公司审批。

　　(2)制定《给排水设备设施维修保养年度计划》的原则：

　　①给排水设备设施使用的频度；

　　②给排水设备设施运行状况（故障隐患）；

　　③合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）；

　　(3)《给排水设备设施维修保养年度计划》应包括如下内容：

　　①维修保养项目及内容；

　　②备品、备件计划；

　　③具体实施维修保养的时间；

　　④预计费用。

　　2、水泵房机电维修员对给排水设备设施进行维修保养时，应按《给排水设备设施维修保养年度计划》进行。

　　3、广场内主供水管（DN100以上加压管）爆裂、主供水管上闸阀拆换、以及控制柜内变压器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房机电维修员负责。

　　4、水泵机组维修保养。水泵房机电维修员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。

　　(1)电动机维修保养：

　　①用500V摇表检测电动机线圈绝缘电阻是否在0.5MΩ以上，否则应烘干处理或修复；②检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承；

　　③检查电动机风叶有无碰壳现象，如有则应修整处理；

　　④清洁电动机外壳；

　　⑤检查电动机是否脱漆严重，如脱漆严重则应彻底铲除脱落层油漆后重新油漆。(2)水泵维修保养：

　　①检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如有异常磨擦声响，则应更换同型号规格轴承；

　　②转动水泵轴，如果有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格水泵叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴；

　　③检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根；

　　④清洁水泵外表；

　　⑤如水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷上油漆。

　　(3)检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换。

　　(4)检查水泵机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。

　　5、控制柜维修保养。水泵房机电维修员每年的5月、11月应对广场内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。

　　(1)用压缩空气、干净干抹布清洁柜内所有元器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污物。

　　(2)检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。

　　(3)检查柜内所有线头的号码管是否清晰，是否有脱落现象，如是则应整改。

　　(4)交流接触器维修保养：

　　①清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；

　　②清除触头表面及四周的污物（但不要修锉触头），烧蚀严惩不能正常工作的触头应更换；

　　③清洁铁芯上的油污及脏物；

　　④检查复位调簧情况；

　　⑤拧紧所有紧固件。

　　(5)自耦减压启动器维修保养：

　　①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于0.5MΩ，否则应进行干燥处理；

　　②外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应在除锈处理后，拧紧接地线。

　　(6)热继电器维修保养：

　　①检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换；

　　②检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。

　　(7)自动空气开关维修保养：

　　①用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于100MΩ，否则应烘干处理；

　　②清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换；

　　③自动空气开关在闭合或断开过程中，其可动部分与灭弧室的零头应无卡住现象；④检查触头表面是否有小的金属颗粒，如有则应将其清除，但不能修锉，只能轻轻擦拭

　　。(8)中间继是器、信号继电器修保养：对中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查两者的动作是否可靠，输出信号是否正确，如有问题则应更换同型号的中间继电器、信号继电器。

　　(9)信号灯、指示仪表维修保养：

　　①检查各信号灯是否正常，如有不亮则应更换相同规格的小灯泡；

　　②检查各批示仪表指示是否正确，如有偏差侧应作适当调整，调整后偏差仍较大的则应更换同规格同型号的仪表。

　　(10)远传压力表维修保养：

　　①检查表内是否有积水，如有则应干燥处理；

　　②检查信号线接头处是否腐蚀，如腐蚀较严重则应重新焊接；

　　③偏差很大或信号线腐烂的远传压力表应拆换。

　　6、闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养

　　(1)闸阀维修保养：

　　①检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫；

　　②检查压横油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻油；

　　③对闸阀阀杆加黄油润滑；

　　④对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。

　　(2)止回阀维修保养：

　　①检查止回阀密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

　　②检查止回阀弹簧弹力是否足够，如太软则应更换同规格弹簧；

　　③检查止回阀油漆是否脱落，如脱落严重则应处理后重新油漆。

　　(3)浮球阀维修保养：

　　①检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化则应更换；

　　②检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直；

　　③检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。

　　(4)液位控制器维修保养：

　　①检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换；

　　②清除压力室内污物，疏通控制水道；

　　③检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧；

　　④紧固所有螺母。

　　7、潜水泵或排污泵维修保养

　　(1)用500V摇表检测潜水泵或排污泵绝缘电阻是否在0.25MΩ以上，否则应拆开潜水泵或排污泵，对线圈进行烘干处理。

　　(2)检查密封圈是否已老化，如已老化则应更换。

　　(3)检查轴承磨损情况，如转动时有明显的异常声响或有阻滞现象，则应更换同型号同规格的轴承。

　　(4)清洁潜水泵、排污泵外壳，如锈蚀严重则应在表面处理后重新没漆一遍。

　　(5)检查潜水泵、排污泵上所连接的软管是否牢固，如松弛则应紧固。拧紧潜水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明装给排水管维修保养（每年10月进行一次）

　　(1)检查支持托架是否牢固，否则应加强。

　　(2)检查流向标示是否鲜明醒目，否则应整改。

　　(3)检查保护漆是否完好，如脱漆较严重则应重新油漆一遍。

　　(4)检查各连接处是否有漏水现象，如漏水则应处理（更换胶垫）。

　　9、每次给排水设备设施的维修保养时间计划不允许超过8小时，如必须超过8小时，则应由机电处主管填写《申请延时维修保养表》经管理处主任批准后方可延时。

　　10、对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设备设施故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出《事故报告》并上报公司。

　　11、水泵房机电维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由水泵房组长整理成册后交机交处存档，保存期为长期。

　　12、停水管理。给排水设备设施因维修保养等原因需要停水时，应由机电处主管填写《停申请表》，经物业经理批准后通知公共事务部，由事务部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户作出解释。

　　五、记录

　　六、相关支持文件

篇3：变压器维修保养规程

　　变压器维修保养规程

　　1．0目的

　　加强变压器的维护保养，确保变压器性能良好，为中心提供可靠的电力供应；

　　2．0适用范围

　　适用于z客户服务中心

　　3．0管理职责

　　3.1工作责任人:工程主管；

　　3.2值班人员负责变压器的日常巡查工作；

　　3.3变压器的年度保养由工程部自行实施，高压测试委托具备相关资质的专业公司实施；

　　4．0定义

　　无

　　5．0规程

　　5.1每年对变压器进行一次停电保养，具体实施时间应经部门主管批准并报领导审批，并提前通知相关部门、业主及租户；

　　5.2在进行变压器检查保养工作时，应先断开变压器低压侧负荷开关，主开关，然后断开高压侧出线断路器，合上接地开关对变压器充分放电，然后锁住高压出线柜，并悬挂“有人工作，禁止合闸”标牌，锁住高压室遮栏门，禁止任何人进入高压室操作；

　　5.3保养工作必须有两人进行，一人操作，一人监护，穿绝缘鞋、戴绝缘手套，使用绝缘工具；首先对变压器验电，确认无电后挂上临时接地线；

　　5.4变压器外壳、垫片、瓷套应无破损和放电的痕迹，电缆及母线无变形、变色现象；

　　5.5紧固引线端子，销子、接地的螺丝，进出母线螺丝，如有松动的应拆下螺丝，用细平锉轻锉接触面，用手感觉无任何凸凹不平的感觉后，用干净的布条擦去灰尘及金属细粉，抹上导电膏，装上新的弹簧垫圈，紧固螺丝；

　　5.6用吹风机吹去变压器周围及配件的灰尘，然后用干净的布擦拭，拆除临时接地线，再进行变压器绝缘电阻的测量工作，测量时由两人进行，测量前后均须放电，测量完应先断开摇表连接线后才能停止摇柄的摇动；

　　5.7工作结束后，清理现场物品（使用的工具、螺丝，其它附件等），清理完毕后，再次对室内以及变压器本体进行检查，最后锁好遮栏门；

　　5.8确认所有人员及工具等都离开变压器室后，进行三次冲击合闸，无异常则投入运行；

　　5.9变压器每三年应进行一次高压测试，掌握绕组的绝缘情况，以免运行中发生意外；

　　6．0附则

　　保养工作必须程序操作，保持有两人进行，穿绝缘鞋、戴绝缘手套，使用绝缘工具；

　　7．0支持性文件