浅谈如何编写物业管理投标书的经验与看法

　　随着《物业管理条例》等一系列关于物业管理的法规规定的颁布实施，物业管理逐步走向规范化，参与招投标成为物业管理企业进入市场获取项目的必经途径，按照行业发展方向必将成为唯一的途径。物业管理投标书是物业管理企业对物业管理项目招标方招标文件的回应，是对投标准备工作的总结，是投标企业的投标意图、报价策略与目标的集中体现，其编制质量的优劣将直接影响投标竞争的成败。因此，投标企业除了应以合理报价、先进技术和优质服务为其竞标成功打好基础外，还应注意如何包装自己的投标文件，如何在标书的编制、装订、密封等方面给评委留下良好的印象，以争取关键性评分。

　　由于进行招投标的物业项目的不同性质和不同要求，其投标书的内容要求也应相应呈现差异，投标企业在实践中可根据具体情况自行发挥。以下就投标书的编写和注意事项浅谈一点我们的经验和看法：

　　一、物业管理投标书的组成

　　物业管理投标书，即投标人须知中规定投标者必须提交的全部文件，一般主要包括：

　　1.投标致函

　　投标致函实际上就是投标者的正式报价信，其主要内容有：

　　(1)表明投标者完全愿意按招标文件中的规定承担物业管理服务任务，并写明自己的总报价金额;

　　(2)表明投标者接受该物业整个合同委托管理期限;

　　(3)表明本投标如被接受，投标者愿意按招标文件规定金额提供履约保证金;

　　(4)说明投标报价的有效期;

　　(5)表明本投标书连同招标者的书面接受通知均具有法律约束力;

　　(6)表明对招标者接受其他投标的理解。

　　2.附件

　　附件的数量及内容按照招标文件的规定确定。但应注意，各种商务文件、技术文件等均应依据招标文件要求备全，缺少任何必须文件的投标将被排除在中标人之外。这些文件主要包括：

　　(1)公司简介。概要介绍投标公司的资质条件、以往业绩等情况。

　　(2)公司法人地位及法定代表人证明。包括资格证明文件(营业执照、税务登记证、企业代码以及行业主管部门颁发的资质等级证书、授权书、代理协议书等)、资信证明文件(担保函、已履行的合同及商户意见书、中介机构出具的财务状况书等)。

　　(3)公司对合同意向的承诺。包括对承包方式、价款计算方式、服务款项收取方式、材料设备供应方式等情况的说明。

　　(4)物业管理专案小组的配备。简要介绍主要负责人的职务、以往业绩等。

　　(5)物业管理组织实施策划等。说明对该物业管理运作中的人员安排、工作规划、财务管理等内容。

　　二、物业管理投标书的主要内容

　　物业管理投标书除了按规定格式要求回答招标文件中的问题外，最主要的内容是介绍物业管理要点和物业管理服务内容、服务形式和费用。

　　1.介绍本物业管理公司的概况和经历

　　除了介绍本公司的概况外，主要介绍本公司以前管理过或正在管理物业的名称、地址、类型、数量，要指出类似此次招标物业的管理经验和成果，并介绍主要负责人的专业、物业管理经历和经验。

　　2.分析投标物业的管理要点

　　主要指出此次投标物业的特点和日后管理上的特点、难点，可列举说明，还要分析招标人对此类物业及管理上的期望、要求等。

　　以下列举部分不同性质物业管理中的重点、难点的分析供参考：

　　(1)住宅小区

　　对于住宅小区而言，舒适便捷是业主最起码的要求，高档次的优质服务则是其更高的享受追求，因此其物业管理应当突出的是：

　　①环境管理。要求物业管理能维护规划建设的严肃性，定期进行检查维修，禁止乱凿洞、乱开门窗等对房屋规划外观和建筑结构的破坏性行为，禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为，保证业主的居住安全。

　　②卫生绿化管理。定时对小区公共场所进行清扫保洁，及时清运垃圾，并对卫生用具进行清洁消毒;加强小区绿化养护，派专人管理绿化带、花草树木，禁止人为破坏行为。

　　③治安管理。成立负责小区安全的专门部门，负责小区内的治安巡逻与防范，确保住户财产安全。

　　④共用设施设备管理。即市政道路、下水管道、窨井与消防等公共设施的管理、维修、保养等工作。

　　⑤便利服务。为特殊住户提供各种专业有偿服务和特需服务。

　　(2)高层住宅

　　高层住宅相对于普通住宅小区而言，其特点是建筑规模大、机电设备多、住户集中，居住人员的素质也相应较高。因此，这类物业管理的重点应放在：

　　①机电设备管理。这是大楼的核心部分，如变配电、电梯、供水、消防、通信系统等，一旦哪一部分发生问题，必将严重影响住户生活和工作。因此物业管理部门必须备有一支技术熟练的专业人员，做好管理人员的培训，健全各项管理制度，保证能及时排除故障。

　　②保卫治安管理。须设专门保安部门，24小时值班守卫，建立来访人员登记制度，公共场所安装闭路电视监视系统，保证大楼每个角落都能处在保安人员控制中。

　　③卫生清洁管理。坚持早上清扫楼梯、走廊通道、电梯间等，收倒各楼层垃圾，清洗卫生用具，保持大楼清洁卫生。

　　④设施设备保养维护。主要是对公用设施、公共场所进行定期检查、维修。

　　(3)写字楼

　　写字楼作为办公场所，要求环境应保持宁静、清洁、安全，其物业管理重点应放在：

　　①安全保卫工作。保证防盗及安全设施运作良好，坚持出入登记制度，24小时值班守卫。

　　②电梯、中央空调、水电设施维护。保证工作时间上述设备正常工作，不允许出错。

　　③清洁卫生服务。这同高层住宅相类似，但要求更高，应当天天擦洗门窗，清扫走廊，做到无杂物、无灰尘。

　　(4)商业物业管理

　　在商业物业管理中，公司形象、居民购物方便程度是考虑的首要因素，其管理重点在于：

　　①安全保卫与公共安全防范工作。通常大型商业中心客流量较大，容易发生安全问题，故应保证24小时专人值班巡逻，以及便衣保安人员场内巡逻，并需制定详细可行的公共安全防范与应急工作预案。

　　②消防工作。管理维护消防设施，制定严格的消防管理制度和应急工作预案。

　　③清洁卫生工作。有专职人员负责场内巡回保洁、垃圾清扫，随时保持商场环境卫生。

　　④空调或供热设备管理。设立专职操作及维护人员，保证设备正常运转。

　　以上是针对各类型物业列举其物业管理中普遍的重点和难点，但在具体编写投标书时，投标企业应针对物业具体性质与业主在招标文件中的具体要求等情况，就最突出的问题作详细分析。

　　3.介绍本公司将提供的管理服务内容及功能

　　(1)开发设计建设期间的管理顾问服务内容

　　这是在前期物业管理项目的投标中特需阐述的服务内容之一。投标书中有必要简要介绍物业管理公司前期介入所应考虑的问题及其意义，以下就一些常见问题进行详细叙述以供参考：

　　①对投标物业的设计图纸提供专业意见。投标企业应从物业建成后管理的角度出发，考虑设计图纸是否具有操作的可行性，是否方便用户，有时甚至可以就物业的发展趋势提出一些有利于日后运用先进技术管理的设计预留建议。

　　②对投标物业的设施提供专业意见。投标公司应从使用者角度考虑设施的配置能否满足住户的普遍需要。

　　③对投标物业的建筑施工提供专业意见并进行监督。包括参与开发商重大回签会议，向业主提供设备保养、维护等方面的建议。

　　④提出本投标物业的特别管理建议。主要就先前所分析到的管理难点有针对性地提出施工方面的建议，以利于日后管理。

　　(2)物业竣工验收或接管前的准备工作内容

　　①制订员工培训计划。详细说明员工培训的课程内容，以及经培训后员工所应具备的素质。

　　②制订业主临时公约、装修管理制度和住户手册等物业公众管理文件。

　　③列出财务预算方案。指出日常运作费用支出，确定日后收费基础。

　　(3)住户入住及装修期间的管理服务内容

　　①住户入住办理移交手续的管理服务。说明物业管理公司在住户入住时应向住户解释的事项，及其应当承办的工作。

　　②住户装修工程及物料运送的管理服务。规定用户装修时应注意的问题及应提交的文件。

　　③迁入与安全管理服务。说明物业管理公司应当采取哪些措施，规定业主应遵守的规章制度。

　　(4)管理运作服务内容

　　①物业管理人力安排。编制物业管理组织运作图，说明各部门人员职责及其相互关系。

　　②保安服务。包括为聘任与培训员工、设立与实施保安制度等而应采取的措施。

　　③清洁服务。包括拟定清洁标准，清洁工作的措施，监督清洁工作，以及保证清洁标准的其他措施。

　　④维修保养服务。编制维修计划，安排工程技术人员监督保养工作的实施。

　　⑤财务管理服务。包括制定预算案，代收管理费、处理收支账目、管理账户等。

　　⑥绿化园艺管理服务。包括配置园艺工，布置盆栽，节日的装饰工作等。

　　⑦租赁管理服务。这是针对承租用户的管理工作，包括收取租金，提供租约，监督租户遵守规章等工作。

　　⑧与住户联系及管理报告。主要包括通知、拜访用户，了解情况，并定期向业主大会报告管理情况等工作。

　　⑨其他管理服务内容。补充说明由于招标物业的特殊功用或业主特殊要求而需要的其他特定服务。

　　(5)说明将提供的服务形式、费用和期限

　　①前期介入服务期限：通常自合同签定之日起至正式移交接管之日止为前期介入服务阶段。

　　②正常管理服务期限：通常自接受委托开始至业主委员选聘新的物业管理公司、签定新的物业管理合同并开始履行时止，对于物业管理服务合同的具体期限《物业管理条例》中并无明确，但很多地方法规都有细致规定，一般规定合同期限不长于三年，如《荆州市物业管理企业规范服务实施办法》第七条。

　　三、物业管理投标书编写注意事项

　　1.物业管理投标书的基本要素

　　物业管理投标书作为评标的基本依据，必须具备统一的编写基础，以便于评标工作的顺利进行。因此，投标企业必须对投标书的基本要素有所了解。

　　(1)计量单位

　　计量单位是投标书中必不可少的衡量标准之一。因此，统一计量单位是避免在定标和履约中出现混乱所必须的。投标书中必须使用国家统一规定的行业标准计量单位，不允许混合使用不同的度量制。

　　(2)货币

　　国内物业管理投标书规定使用的货币应为“人民币”。

　　(3)标准规范

　　编制投标书应使用国家统一颁布的行业标准与规范，如果某些业主由于特定需要要求提供特殊服务，也应按照国家正式批准的统一的服务行业标准规范，严格准确地行事。

　　(4)表述方式

　　投标书的文字与图纸是投标者借以表达其意图的语言，它必须要能准确表达投标企业的投标方案，因此，简洁、明确、文法通畅、条理清楚是投标书文字必须满足的基本要求。编制投标书时，切忌拐弯抹角、废话连篇、用词模棱两可，应尽量做到言简意赅，措辞准确达意，最大限度地减少招标单位的误解和可能出现的争议。

　　图纸、表格较之于文字在表达上更为直接，简单明了，但这同样要求其编写做到前后一致、风格统一、符合招标文件的要求。最好能以索引查阅方式将图纸表格装订成册，并和标书中的文字表述保持一致。

　　(5)理论技巧

　　投标书的编写不仅应做到投标目标明确、方案可行，编写人员还应熟练掌握与投标书内容相关的法律、技术和财务知识，并以服务为出发点，综合运用心理学、运筹学、统计学等方面的理论和技巧。

　　(6)资料真实性

　　投标文件应对招标文件的要求作出实质响应，其内容应符合招标文件的所有条款、条件和规定，且无重大偏离与保留。投标人应按招标文件的要求提供投标文件，并保证所提供全部资料的真实性，以使其投标文件对应招标文件的要求。否则，其投标将被拒绝。

　　2.物业管理投标书编写中应注意的问题

　　(1)确保填写无遗漏，无空缺。投标文件中的每一空白都需填写，如有空缺，则被认为放弃意见;重要数据未填写，可能被作为废标处理。因此投标公司在填写时务必小心谨慎。

　　(2)不得任意修改填写内容。投标方所递交的全部文件均应由投标方法人代表或委托代理人签字;若填写中有错误而不得不修改，则应由投标方负责人在修改处签字并加盖公司章。

　　(3)填写方式规范。投标书最好用打字方式填写，或者用墨水笔工整填写;除投标方对错处作必要修改外，投标文件中不允许出现加行、涂抹或改写痕迹。

　　(4)不得改变标书格式。若投标公司认为原有标书格式不能表达投标意图，可另附补充说明，但不得任意修改原标书格式。

　　(5)计算数字必须准确无误。投标公司必须对单价、合计数、分步合计、总标价及其大写数字进行仔细核对。

　　(6)报价合理。投标人应对招标项目提出合理的报价。高于市场的报价难以被接受，低于成本报价将被作为废标，或者即使中标也无利可图。因唱标一般只唱正本投标文件中的“投标报价”，所以投标人应严格按照招标文件的要求填写“投标报价表”等。

　　(7)包装整洁美观。投标文件应保证字迹清楚、文本整洁，纸张统一，装帧美观大方。在标书的封装过程中也要注意密封得当，一般需要在密封包缝骑缝加盖公司章，并在包装正面覆印有投标项目名称、投标书字样和投标人全称的标签。

　　(8)报价方式规范。凡是以电报、电话、传真等形式进行的投标，招标方概不接受。

　　(9)严守秘密，公平竞争。投标人应严格执行各项规定，不得行贿、徇私舞弊;不得泄漏自己的标价或串通其他投标人哄抬标价;不得隐瞒事实真相;不得做出损害他人利益的行为。否则，该投标人将被取消投标或承包资格，甚至受到经济和法律的制裁。

　　投标书的编写实际上也是企业的实力的体现，在竞标活动中具有重要作用，企业应该给予充分重视，调动人力物力和企业资源，做好标书编写工作，为获取投标竞争的成功打好基础。以上内容根据部分资料总结整理而成，仅供参考。

　　利嘉物业管理公司

篇2：物业管理投标书编写注意事项

　　物业管理投标书编写注意事项

　　(一)物业管理投标书的基本要素

　　物业管理投标书作为评标的基本依据，必须具备统一的编写基础，以便于评标工作的顺利进行。因此，投标公司必须对投标书的基本要素有所了解。

　　1．计量单位

　　计量单位是投标书中必不可少的衡量标准之一。因此，统一计量单位是避免在定标和履约中出现混乱的有力手段。投标书中必须使用国家统一规定的行业标准计量单位，不允许混合使用不同的度量制。

　　2．货币

　　国内物业管理投标书规定使用的货币应为“人民币”，而国际投标中所使用货币则应按招标文件的规定执行。

　　3．标准规范

　　编制投标书应使用国家统一颁布的行业标准与规范，如果某些业主由于特定需要要求提供特殊服务，也应按照国家正式批准的统一的服务行业标准规范，严格准确地行事。

　　若采用国外的服务标准与规范，应将所使用的标准规范译成中文，并在投标书中说明。

　　4．表述方式

　　投标书的文字与图纸是投标者借以表达其意图的语言，它必须要能准确表达投标公司的投标方案，因此，简洁、明确、文法通畅、条理清楚是投标书文字必须满足的基本要求。编制投标书时，切忌拐弯抹角、废话连篇、用词模棱两可，应尽量做到言简意赅，措辞准确达意，最大限度地减少招标单位的误解和可能现的争议。

　　图纸、表格较之于文字在表达上更为直接，简单明了，但这同样要求其编做到前后一致、风格统一、符合招标文件的要求。最好能以索引查阅方式将图表格装订成册，并和标书中的文字表述保持一致。

　　5．理论技巧

　　投标书的编写不仅应做到投标目标明确、方案可行，编写人员还应熟练掌与投标书内容相关的法律、技术和财务知识，并以服务为出发点，综合运用心学、运筹学、统计学等方面的理论和技巧。

　　6．资料真实性

　　投标文件应对招标文件的要求做出实质响应，其内容应符合招标文件的所条款、条件和规定，且无重大偏离与保留。投标人应按招标文件的要求提供投文件，并保证所提供全部资料的真实性，以使其投标文件对应招标文件的要求否则，其投标将被拒绝。

　　(二)物业管理投标书编写中应注意的问题

　　1．确保填写无遗漏，无空缺。投标文件中的每一空白都需填写，如有空缺，则被认为放弃意见；重要数据未填写，可能被作为废标处理。因此投标公司在填写时务必小心谨慎。

　　2．不得任意修改填写内容。投标方所递交的全部文件均应由投标方法人代表或委托代理人签字：若填写中有错误而不得不修改，则应由投标方负责人在修改处签字。

　　3．填写方式规范。投标书最好用打字方式填写，或者用墨水笔工整填写；除投标方对错处作必要修改外，投标文件中不允许出现加行、涂抹或改写痕迹。

　　4．不得改变标书格式。若投标公司认为原有标书格式不能表达投标意图，可另附补充说明，但不得任意修改原标书格式。

　　5．计算数字必须准确无误。投标公司必须对单价、合计数、分步合计、总标价及其大写数字进行仔细核对。．

　　6．报价合理。投标人应对招标项目提出合理的报价。高于市场的报价难以被接受，低于成本报价将被作为废标，或者即使中标也无利可图。因唱标一般只唱正本标文件中的“开标一览表”，所以投标人应严格按照招标文件的要求填写

　　“开标一览表”、“投标价格表”等。

　　7.包装整洁美观。投标文件应保证字迹清楚、文本整洁，纸张统一，装帧美观大方。

　　8．报价方式规范。凡是以电报、电话、传真等形式进行的投标，招标方概不接受。

　　9．对招标书响应若有偏离，应做出说明，并附偏离度表。

　　10．严守秘密，公平竞争。投标人应严格执行各项规定，不得行贿、徇私舞弊；不得泄漏自己的标价或串通其他投标人哄抬标价；不得隐瞒事实真相；不得做出损害他人利益的行为。否则，该投标人将被取消投标或承包资格，甚至受到经济和法律的制裁。

篇3：项目物业管理投标书的编写内容

　　投标书在内容上必须严格根据招标单位发出的《编制标书的项目和要求》来编制。由于招标物业的具体情况不同，招标单位的要求不同，因此投标书内的项目和要求也各不相同。通常物业管理投标书项目主要有以下11项：

　　一、 管理方式

　　投标单位主要是依据招标的物业现状以及自身的专业经验和优势，选择最适合的招标物业的管理方式。比如选择独资管理方式，还是股份制的管理方式，仰或是有限责任公司的管理形式等等，对目标物业的管理与现在的物业管理企业正在管理的物业之间采取形式的联系等等。

　　二、管理组织架构

　　所谓管理组织架构就是介绍目标物业的组织机构，根据目前我国物业管理发展情况来看，物业管理组织机构有三个特征：

　　1、 管理体制

　　管理体制主要有三类：

　　(1) 总经理负责制;

　　(2) 董事会下的三总师负责制;

　　(3) 董事会下的总经理负责制。

　　2、 管理方法

　　目前国内的管理方法有两种：

　　(1) 垂直领导方式(直线式管理模式)。优点是政令淌通，管理到位，管理层直接对成本，对管理质量负责。缺点是人力资源分散，横向协调配合困难。

　　(2) 矩阵式领导方式。这种方式的优点是充分利用人力资源，调动个方面的积极性，可采用现代化管理手段进行管理。缺点是管理结构稳定性较差，人员经常变动，容易形成多头领导。这种方法适用于多品种而且形成规模的物业管理。

　　3、 机构的设置

　　根据管理物业的多少，以及业主的需求来确定管理组织结构。目前我国物业管理体制下的物业管理的管理机构有以下几种：

　　(1) 三部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部。

　　(2) 四部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部、经营服务部。

　　(3) 六部一室。即机构具体设置为：办公室、财务部、管理部、工程部、房产部、社区文化部、公关部。

　　除了机构明确以外，对参加管理服务人员的素质构成要进行策划、培训。比如目标物业管理的管理经理、副经理，他们的文化层次，年龄结构，工作经验，都应明确规定下来。然后对从事目标物业管理服务的人员结构也要明确，对他们的文化素质，工作能力，基本条件都要提出要求，甚至要制定好接受目标物也管理以后的人才培训计划。

　　三、管理费用的收支预算方案

　　经费是物业管理运转的基础和保证，所以对目标物业必须要进行经营测算。测算应本着“实事求是”、“取之于民、用之于民”、“用户至上、服务第一”、“根据物业功能、分层次收费”等原则进行。

　　1、 收入测算

　　物业管理费用主要来源于物业管理服务收取的各类费用。因此，该收的费用都要收齐，不能漏收。通常收费的项目有：

　　(1) 目标物业的管理费用。按照政府物价部门核准的标准进行测算。

　　(2) 物业管理企业根据所给的营业用房而开展“三产”经营获得的收入。

　　(3) 维修基金每年可取的利息金额。

　　(4) 其他方面的服务收入。

　　2、 支出预算

　　围绕着目标物业开展管理服务所支出的成本核算。通常有：

　　(1) 人员工资、福利、津贴、奖金，以及其他各类保险支出。

　　(2) 各类服务成本的开支。例如，能源有水，电，气，汽油等的消耗;各种设备的添置;各类服务所需要的的消耗品。

　　(3) 物业管理企业正常的办公管理服务所需要的各项开支。

　　(4) 其他有关各项的开支等。

　　通常根据招标文件的要求，要进行3年预算。

　　四、管理操作

　　这部分要求细化，他体现出物业管理企业的管理水平、管理质量，以及规范化的管理的标准，从这些制度中可以看出物业管理企业的实力、能力，所以各物业管理企业都对此很重视。其通常分为两大类：

　　1、 根据目标的物业情况，认真制定相应的规章制度。