馨园使用、管理、维修公约(附件)
二O二 年一月
**馨园房地产开发有限公司
目录
一、定义
二、一般规定
三、产权人权利义务
四、发展商的权利义务
五、物业管理企业的权利义务
六、关于房屋使用、管理、维修
七、物业管理费用
八、物业全部或部分受损不能正常使用时的安排
九、承诺书
根据中华人民共和国和**市有关的房地产法律、法规，结合“馨园”(以下简称“物业”)的实际情况，为维护物业各产权人和用户的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，确保物业的管理能够达到高标准，特制定《**馨园使用、管理、维修公约》(以下简称“公约”)。
公约对发展商、物业管理企业及产权人包括其受让人、继承人、承租人或占用人均有约束力。
一、定 义
公约中除文义有所指示需另作解释外，下列用语所指意义如下：
1.管理份额-指发展商为使各产权人分摊及交纳管理费用而分配给各单元的份额。
2.共用部位共用设施设备维修基金-指管理公司根据公约收取而用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的非日常保养维修基金。
3.管理规则-指公约及用户守则内之一切条款或规则及发展商或物业管理企业按公约授权制定之各项与物业管理有关之规章制度。
4.单元-指产权人在物业拥有房屋所有权的单元。
5.业权份额-指各单元产权人的房屋于该物业内所占之份额。
6.土地出让合同-指**市房屋土地管理局有偿出让物业所占地块、土地使用权的土地使用权出让合同。
7.管理合约-指发展商或管理委员会为管理物业而与物业管理企业签定的《物业管理合约》，其内容不能与本公约违背。发展商、管理委员会、物业管理企业、产权人、使用人等均须遵守。
8.绿化区域-指根据政府有关法令所要求或由发展商所设计规划在该土地上实施绿化的地区， 属公共设施之一。
9.会所-会所产权属发展商所有， 供单元的所有人享用。有关会所使用守则、使用资格及收费标准将由管理公司另行拟定。
10.交付使用通知书-指物业能交付使用时发展商给各产权人的通知书。
二、 一般规定
1.本公约所规定之任何发给物业各产权人的通知，以送至有关产权人的单元或所知产权人的最后通讯地址为准;如通过邮局以挂号信投送的，则以邮局挂号收据为准;所有不以其单元为通讯地址之产权人应将其选择之通讯地址事先通知物业管理企业。
2.物业任何单元产权人直接或间接允许单元的使用者对于本公约任何条款的不遵守、违反或不履行的行为均被视为该单元的产权人的不遵守、违反或不履行本公约的行为，该单元的产权人对上述人士的行为、非行为及疏忽所导致的任何人身、物件或财产的损失负全责。
三、 产权人权利义务
(一)产权人的权利
1.在不影响物业建筑结构、外貌以及房屋配套设施的使用功能下，并获得物业管理企业书面同意及符合政府规定的情况下，对其名下单元进行内部装修工程。
2.可根据本公约条款监督物业管理企业及管理人员的工作。惟产权人无权直接处理任何管理人员，任何投诉可向物业管理企业作书面提出，由物业管理企业采取其认为合适的必要的行动。
(二)产权人的义务
1.产权人须依照公约的规定，负责依时缴交其名下应分担的管理费、押金等;产权人须按规定缴交共用部位共用设施设备维修基金。此基金用于物业的主要结构、外墙、公共地方及公共设施等的非日常维修保养。
2.产权人须依时缴交其名下单元须付的税项、水、电、燃气等及有关公共设施费用。
3.各产权人应如期每月首五日或以前将其单元应缴之当月管理费用及其它相关费用付给物业管理企业。
4.产权人须遵守物业管理法规、政策和本公约规定及物业物业管理企业所订立的《业户手册》、《装修守则》等其他规章制度，接受物业管理企业管理。
五、 发展商的权利义务
1.经政府部门批准，于物业任何公共地方、公共设施及保留地方安装、架设、翻新、保养或拆去烟筒、天线、照明及其它各种固定设施;并在事先给予各产权人书面通知后(紧急情况除外)于合理时间进入物业任何部分，以便进行上述有关工程及按发展商认为适当的条款准许或批准或授权其他人进行上述工程;唯上述工程不可不合理地妨碍其他产权人使用其所属的单元。
2.在受本公约的限制和保障下，发展商有全权转让、抵押、出租、批准别人占用或以其他任何方式处置物业任何部分(已出售的部分及公共部分、公共设施除外)。
3.在管理委员会成立前审核和批准物业年度管理预算或修订的年度管理预算。
六、 物业管理企业的权利义务
(一)一般事项
1.物业管理企业将视为全部产权人之代理人，而非个别代理。每一个产权人将被视为全权及已不可撤销地任命物业管理企业为执行本公约规定的代理人。
2.物业管理企业根据本公约规定而作出(或疏忽作出)的任何有关行为、措施或事项，只要物业管理企业之上述行为或疏忽并不涉及刑事责任或不忠诚或故意疏忽，物业管理企业无须就其上述行为或疏忽向物业产权人或其他任何人士之索偿负责。
(二)物业管理企业的权利及责任
1.物业管理企业有权对物业进行有效的管理和维护，并为此负责，其中包括下列事项。
1.1检查、视察物业，必要时包括所有单元的内部。
1.2每一位产权人或其使用者须严格按照装修规则，完成其单元的装修工程。如果物业管理企业发现该产权人聘用的承包商或其个人违反装修规则，物业管理企业有权拒绝让该等人士进入物业。装修期间，物业管理企业有权进入正在装修的单元，以检查并确定有否违反装修规则。所有直接或间接因装修工程引起的诉讼、索偿、要求及费用完全由该产权人单独负责，与其他产权人及物业管理企业无涉。物业管理企业有权在适当时候对装修规则进行修改，并可在装修工程开始前，以合理的通知，要求装修的产权人依据装修规则缴交装修押金予物业管理企业，并由物业管理企业根据装修规则的条款作有关应用。
1.3 根据物业之日常运作，建立一套完整的管理工作程序，并在实施中不断完善。
1.4根据本公约，制定物业业户手册、装修规则及其他必要的规章制度，并以有效之形式督促产权人和用户遵守。
1.5负责人事管理工作，并指导和监督所招聘之员工完成各项管理工作和保障各项公共设施正常运作。
1.6根据物业实际情况，负责建立健全财务管理制度和编制物业管理预算，建立物业管理收支帐目，定期向产权人公布，接受发展商/或管理委员会查询。收取管理费和其他市政公用设施使用费及追讨欠款，并可收取欠款利息及手续费。
1.7处理所有对于物业管理的投诉及各项维修，并协助调解业主或用户之间因物业管理而引起的纠纷与争执。
1.8负责物业的保安工作，保持物业的正常秩序和尽力使产权人或用户免遭骚扰。
1.9 对各项管理职责定期或于管理委员会合理要求时作出检讨和总结，并对改善物业管理或增加服务项目等事宜向发展商及/或管理委员会递交报告及作出建议。
1.10清除及拆去任何不符合管理规则规定的建筑物或安装物、摆放之货物及杂物，并向应负责的人征收及追索清除费和因此而发生的有关费用。
1.11控制该物业所有车辆(包括机动及脚踏车)停放、行人交通、拖离或扣留所有违反管理规则停泊的车辆，并向该车辆之车主收取拖离及扣留费用，并可收取欠款利息及手续费。
1.12可作为全体产权人的代表处理有关物业之物业管理法律诉讼。有关之诉讼费用由各产权人分担。
1.13防止任何人未经物业管理企业书面同意或未按本公约的规定而占用或使用公共地方及公共服务设施。
1.14采取一切必要措施以遵守政府对于物业的要求。
1.15防止任何人对公共设施进行有害的变更或损坏，并对损坏者进行索偿。
1.16节日期间可装饰物业包括灯光及其它饰物。并有权组织社区内的文娱活动。
1.17聘请、撤换及付酬金予律师、 会计师或其它专业顾问、承建商、工人、代理人、清洁工人或其他工作人员。
1.18采取一切必要措施(包括提出及进行诉讼)制止各产权人违反、不遵守或不履行本公约或用户手册的规定。