阿尔卡迪亚小区业主大会议事规则

　　(20**年6月22日首次业主大会会议通过，根据20**年5月18 日首届业主大会第三次会议《关于修订<阿尔卡迪亚小区业主大会议事规则>的决定》第一次修订)

　　(根据20**年5月18日第二届业主大会第一次会议《关于修订<阿尔卡迪亚小区业主大会议事规则>的决定》第二次修订)

　　第一章总则

　　第一条为保障物业管理区域内业主大会的规范设立、运作，维护业主的共同利益和合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《南京市住宅物业管理条例》、《南京市住宅区业主自治活动导则》等法律、法规、规章制定本议事规则。

　　第二条本业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成。

　　业主大会名称：南京市阿尔卡迪亚小区业主大会

　　本业主大会设立南京市阿尔卡迪亚小区业主委员会作为执行机构。

　　本业主大会设立业主代表大会制，业主代表大会和业主大会(全体)统称为业主大会，但赋予各自职责和权限。业主代表大会履行业主大会《议事规则》规定的职责，业主代表大会与业主大会(全体)的决定对全体业主具有约束力。

　　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　本业主大会设立监事会。

　　本业主大会于20**年6月22日首次业主大会会议召开之日成立。

　　第三条本业主大会代表并维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。

　　第四条业主大会会议的召开应当遵循以下基本原则：

　　(一)遵守法律和相关物业管理规定;

　　(二)坚持权利与义务相一致;

　　(三)坚持公开、公正、公平。

　　第五条业主大会、业主委员会接受区物业行政主管部门、街道办事处、社区居民委员会协助、指导和监督。

　　第六条业主代表大会在成立之前或不能正常召开会议时，业主大会(全体)代行业主代表大会职责。

　　第二章业主

　　第七条业主

　　本议事规则所称业主，是指在本物业管理区域内，合法拥有一套或多套住宅(商铺)的自然人、法人或其他组织。

　　第八条业主的认定

　　(一)产权登记薄上记载的人应当认定为业主;

　　(二)依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人应当认定为业主;

　　(三)基于与建设单位或者原房屋产权人之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人可以认定为业主;

　　(四)专有部分权属存在争议的，待生效法律文书作出后，再进行认定。

　　第九条业主的权利

　　(一)表决权，即参加业主大会，对业主大会讨论的议题和事项享有投票表决权;

　　(二)参与制订权，即对业主大会会议表决前的议题草案提出书面修正建议，参与订立本物业管理区域管理规约和议事规则及其它重要制度的权利;

　　(三)选举权与被选举权，享有选举或者被选举成为业主代表、业主委员会委员、监事会委员的权利;

　　(四)请求权，包括但不限于：①联名请求召集业主大会临时会议、②联名请求召开业主委员会会议、③请求正当管理共同事务、④请求收取或者分配共有部位、共有设施设备经营应得利益、⑤请求停止违*同利益的行为等;

　　(五)知情权，根据管理规约和议事规则的约定，查询与小区共同管理事项有关的资料;

　　(六)监督权，即监督业主委员会、监事会的日常工作，并提出建议;

　　(七)法律、法规、《议事规则》等规定的其他权利。

　　业主无故拒付物业服务费，不缴存专项维修资金、不交纳汽车停放费，实施其他损害业主共同利益的行为的，业主大会、业主委员会可对其共同管理权的行使予以限制，包括选举权和被选举权。

　　第十条业主的义务

　　(一)配合登记、修定业主清册义务：业主出售或者出租房屋时，应当将管理规约、议事规则等转交新业主或告知承租人;新业主在办理产权交易手续之日起三十日内，应当将房号、姓名、联系方式等告知业主委员会;业主手机、固话号码、联系地址等发生变更时，应当在十五日内告知业主委员会;

　　(二)执行业主大会和业主委员会所作决定和决议的义务;

　　(三)法律、法规、《管理规约》、《议事规则》等规定的其他义务。

　　第三章业主小组与业主代表

　　第十一条业主小组

　　业主大会以幢(栋)为单位各设立一个业主小组，AB、BF、GF商业街各设一个业主小组，业主小组作为小区内基本议事单位，业主小组由小组内全体业主组成。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定，业主小组作出的决定应符合业主大会议事规则和管理规约的规定，并在作出决定后七日内告知业主委员会。

　　第十二条以下事项由业主小组内的全体业主共同决定：

　　(一)推选本小组业主代表;

　　(二)决定本业主小组内的共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造事项;

　　(三)决定本小组物业专项维修资金的使用和续筹;

　　(四)决定本小组范围内共用部分计量分摊等其他有关共有和共同管理的重大事项。

　　决定前款第(二)项、第(三)项规定的事项，应当经专有部分占本业主小组建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占本业主小组建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

　　第十三条业主代表履行下列职责：

　　(一)代表本业主小组出席业主代表大会会议;

　　(二)组织开展本《议事规则》第十二条规定的业主小组议事权限所确定的活动，并将结果告知业主委员会;

　　(三)告知业主委员会本小组业主的有关意见和建议;

　　(四)建立本小组工作档案;

　　(五)业主大会议事规则规定的其他职责。

　　业主代表不得委托代理人参加业主代表大会。业主代表因特殊情况不能到会议现场参加会议的，应提前一日向业主代表大会召集人说明原因。

　　第十四条业主小组会议程序

　　业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持，业主代表是业主小组会议召集人，同一业主小组有若干名业主代表的应推选一名业主代表主持或者共同主持。

　　业主小组会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。会议召集人应提前7日在本业主小组显著位置公示本次业主小组会议的时间、地点、形式、会议程序、会议需要表决的事项等。

　　业主小组采用集体讨论形式召开会议的，应有签到记录。形成决议的，应由投赞成票的业主在决议书或者会议记录上签名。

　　采取书面征求意见形式召开会议的，比照《议事规则》第二十二条相关规定组织会议。业主小组会议应制作完整的档案资料并向业主委员会书面备案。

　　第十五条业主代表人数设置

　　各业主小组可推选一名或若干名业主代表，代表本小组全体业主参加业主代表大会。

　　业主代表数量的设置，应综合考虑本小区内各业主小组的人数、房屋类型、业主参与度等因素，由业主委员会确定。

　　业主代表的工作接受业主委员会的监督。

　　第十六条成为业主代表应当符合下列条件：

　　(一)本人是本业主小组业主，具有完全民事行为能力;

　　(二)遵守国家有关法律、法规;遵守本物业管理区域《管理规约》、《议事规则》及各项制度;

　　(三)模范履行业主义务，未被业主大会或者业主委员会限制选举权、被选举权;

　　(四)具有一定的组织能力，熟悉物业管理相关法律、法规、规章和政策;

　　(五)具有正常履行业主代表职责的身体条件，具备必要的工作时间;

　　(六)具有良好的品行，做事公正，责任心强，热心公益事业;

　　(七)本人及其直系亲属不在为本物业管理区域提供物业服务的企业内任职;

　　(八)不处于管制、缓刑、监外执行、假释、取保候审、监视居住等限制人身自由期间。

　　第十七条业主代表产生办法

　　(一)业主委员会牵头组织业主代表的选举工作，业主代表选举不受时间限制;

　　(二)业主代表候选人由本业主小组的业主自荐或推荐，由业主委员会根据业主自荐、推荐情况确定候选人，在本苑显著位置公示7日，接受业主监督、评议，推荐人不得少于两人;

　　(三)业主对候选人有异议的，可在公示期内向业主委员会书面提出，业主委员会应仔细核实，并自接到书面异议之日起三日内作出书面回复;

　　(四)业主代表产生后应在本小组区域内显著位置及时公示，公示时间最短不得少于7日，并向业主委员会书面备案。

　　业主代表产生必须符合《议事规则》第十二条第二款的规定。业主代表任期与同届业主委员会委员任期一致。

　　业主委员会委员自动成为所属业主小组的业主代表。

　　第十八条业主代表符合下列情形之一的，经业主委员会查实，在其业主小组显著位置公示三日，在公示期间没有提出异议的，其业主代表资格终止。

　　(一)业主代表在任期内辞职或丧失业主身份的;

　　(二)丧失完全民事行为能力的;

　　(三)被业主大会或业主委员会限制其共同管理权的;

　　(四)本人及其直系亲属在本物业管理区域提供物业服务的企业内任职的;

　　(五)处于管制、缓刑、监外执行、假释、取保候审、监视居住等限制人身自由期间的。

　　资格终止的业主代表，应当自资格终止之日起5日内将所保管的档案资料及其他应当移交的财物，移交给本小组其他业主代表或者业主委员会。

　　第四章业主大会(全体)、业主代表大会

　　第十九条业主大会(全体)决议内容包括下列事项：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举、更换、增补业主委员会委员和候补委员，撤销业主委员会的决定;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

　　(五)筹集、管理和使用专项维修资金;

　　(六)改建、重建全体业主共有的建筑物及其附属设施。

　　(七)分立、合并物业管理区域;

　　(八)决定物业公共服务费调整方案;

　　(九)决定申请改变属于全体业主公共场地的使用性质及用途;

　　(十)决定调整公共停车位的分配方案;

　　(十一)其它重大物业管理事项。

　　决定前款第五项的，应当经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意(属于维修资金应急使用项目的除外);决定前款第六项的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　决定前款第七项的，应当经原物业管理区域内以及拟调整后物业管理区域内的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　决定前款其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第二十条业主代表大会职责与权限：

　　(一)审议和批准业主委员会拟订的物业服务合同条款;

　　(二)确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案;

　　(三)审议和批准业主大会、业主委员会和监事会活动经费的设立、筹集及使用;

　　(四)听取和审议业主委员会的工作报告;

　　(五)决定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的经营方式及收益分配方案;

　　(六)审议制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(七)改建、重建道路、停车位等;

　　(八)选举监事会委员;

　　(九)听取、审议物业公司工作报告;

　　(十)审议批准业主大会、业主委员会、监事会年度财务预算报告和决算报告;

　　(十一)决议全体业主与物业管理有关的诉讼事宜;

　　(十二)批准物业服务合同无法履行等情形的应急预案;

　　(十三)决定有关物业管理审计事项;

　　(十四)决定外聘专职秘书;

　　(十五)依据政府有关规定，决定汽车停放费收费标准。

　　(十六)决定聘请第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

　　决定前款第(七)项、第(十一)、第(十二)、第(十四)项规定的事项，应当经占登记备案的全体业主代表总人数三分之二以上的业主代表同意。决定前款其他事项，应当经占登记备案的全体业主代表总人数二分之一以上的业主代表同意。

　　业主代表对每一表决事项有且只有一票表决权。

　　第二十一条业主大会可以选择下列形式召开会议，具体会议形式根据会议议题和权限，由业主委员会确定。

　　1、业主代表会议形式(业主代表集体会议讨论);

　　2、向全体业主书面征求意见形式(含实名制投票表决);

　　3、使用物业行政主管部门建立的业主议事电子平台。

　　第二十二条向全体业主书面征求意见形式召开业主大会(全体)会议的程序：

　　(一)会议筹备工作

　　会议召集人应做好开会前的准备工作。公告会议提案和议案，书面征集修改建议，公告期不少于七日。对征集到的书面建议，及时书面反馈采纳或不采纳的理由，完成议题征集和调整。制作征询意见表或表决票、选票，确定唱票人、计票人和监票人等。

　　(二)发布公告

　　会议召集人应在业主大会召开会议前15日将会议的时间、地点、形式、会议程序、会议议题等以书面形式在物业管理区域内显著位置公告，公告时间最短不少于7日。

　　会议召集人应当于会议召开十五日前将会议内容函告街道物管办、社区居民委员会。

　　(三)会议召开。业主委员会负责召开业主大会会议，组织发放咨询意见表或表决票(选票)。召开业主大会时，邀请物管办和社区居民委员会列席指导。

　　(四)送达

　　业主委员会应组织业主代表或其他人员向业主送达表决票、选票和有关业主大会会议资料，以下方式均视为完成送达义务：

　　1、送达至业主在本小区住所，并由业主本人或住所内的其他人员签收回执单;

　　2、按照业主预留至业主委员会的联系地址，发送邮局挂号信;

　　3、按照业主预留至业主委员会的通讯方式(包括业已加入业主委员会官方微信、QQ群)，采取发送手机信息、电子邮件、微信和QQ信息方式;

　　4、使用物业行政主管部门建立的业主议事电子平台的遵照平台规则及相关要求。

　　业主违反《议事规则》第十条第(一)项之规定，业委会按照业主清册登记的联系地址、手机号码发送邮局挂号信或手机短信的，视为完成送达义务，由此导致在投票截止日业委会没有收到该业主同意、反对或弃权意思表示的，业委会依据《议事规则》第二十三条的规定视为弃权。

　　(五)表决票(选票)可以同时采取以下形式：

　　1、纸质表决票(选票);2、手机信息;3、电子邮件;4、微信、QQ信息。

　　纸质表决票应当经业主本人或其授权代表(非业主家庭成员的须提交授权委托书)签字，其他表决方式遵循各系统规则认证。

　　业主在就小区共同管理事项行使表决权时，各种可追溯证据的表决方式，在满足不重复表决的前提下，可以互为补充纳入计票。

　　(六)回收

　　业主大会采取下列方式回收表决票(选票)：

　　1、由业主委员会派业主代表或其他人员上门回收;

　　2、业主送至或邮寄至业主委员会;

　　3、业主委员会通过业主发送的手机信息、电子邮件、微信、QQ信息回收;

　　4、业主大会会议使用物业行政管理部门建立的业主议事电子平台的，遵循平台规则及相关要求。

　　(七)统计、公布结果

　　业主委员会在社区居委会监督下，由唱票人、计票人和监票人共同对表决票进行统计。业委会及时公示表决统计结果和表决清单。表决清单内容包括参加表决的业主房号、表决票权数和具体表决意见。公示期不少于七日。公示期内，业主认为表决清单中公示的表决意见与本人真实意见不符的，可以要求业主委员会补正表决清单。

　　表决清单以各单元为编制单位，在各单元宣传栏公示本单元投票情况，投票结果亦视为送达。

　　前项公示期满后，业主委员会完成表决清单补正和表决结果统计后，公布业主大会会议决议，同时书面告知社区居民委员会。

　　(八)资料归档。业主委员会应做好业主大会书面记录;业主大会会议的议事文件由业主委员会发布或签署，加盖印章后存档。

　　业主认为业主大会会议决议表决票、选票涉嫌伪造、篡改，或不是业主真实意思表示的，应提供有效证据。本小区验证业主大会会议表决票、选票等采取笔迹鉴定方式，验证所产生的费用由责任方承担。在验证期间不影响统计结果。

　　第二十三条业主表决意见应当选择同意、反对、弃权其中一项，选择两项以上(包含两项)的，作无效票处理;

　　表决票(选票)无法送达的，不作统计，并做好记录;表决票(选票)送达后，业主在投票截止日不反馈同意、反对或弃权意思表示的，视为弃权。

　　无效票、弃权票计入多数票中。

　　第二十四条业主的表决权按照面积和人数计算。

　　(一)业主的面积表决权数按照下列方法认定：

　　专有部分面积按照房屋权属证明所记载的面积计算;尚未进行登记的，暂时按照测绘机构的实测面积计算;建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

　　(二)业主的人数表决权数按照下列方法认定：

　　业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算;总人数，按照前项的统计总和计算。

　　人防工程和独立车库面积不计算投票权。

　　第二十五条业主可以委托代理人参加业主大会(全体)会议，但应符合下列约定：

　　(一)业主为法人(其他组织)的，由法定代表人(负责人)出席业主大会会议，该法人(其他组织)应当出具加盖单位印鉴章的法定代表人(负责人)证明;法定代表人(负责人)不出席的，应委托代理人出席，并出具加盖单位和法定代表人(负责人)印鉴章的书面委托书，委托书应当载明委托期间、委托事项和委托权限。

　　(二)业主是自然人的，可以委托本物业管理区域的其他业主或者物业使用人出席，并出具书面委托书。书面委托书应当载明委托期间、委托事项和委托权限。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法定代理人出席业主大会会议，并代为行使表决权。

　　(三)书面委托书形式包括手机短信、电子邮件、微信和QQ载明的信息。

　　代理人必须根据委托内容进行投票表决。

　　第二十六条业主代表大会会议程序：

　　(一)会议筹备和公告发布。会议召集人按照《议事规则》第二十二条第(一)项、第(二)规定筹备会议和发布公告。会议召集人应当于会议召开十五日前将会议内容函告街道物管办、社区居民委员会。

　　(二)会前通知。业主代表大会召开五日前，业主委员会用电话、短信等方式通知业主代表，告知会议召开的时间、地点、会议内容等事项，邀请物管办和社区居民委员会列席指导。

　　(三)会议召集人就本次业主代表大会会议召开目的、会议召集情况及业主代表到会情况等进行说明;

　　(四)会议召集人就本次会议需要决议事项进行说明;

　　(五)投票表决采取书面实名制方式。参加会议的业主代表就需要决议事项逐一进行投票表决(因特殊情况不能到会议现场的业主代表，可以通过手机短信、微信和QQ 信息投票)。

　　(六)业主委员会在社区居委会监督下，与唱票人、计票人和监票人共同对表决票进行统计。

　　(七)会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的真实性、合法性、有效性作出说明，确定并宣布决议事项是否通过或有效;

　　(八)会议召集人将业主代表大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内显著位置及时公示，公示时间最短不得少于7日。

　　(九)业主委员会应做好业主代表大会会议书面记录;业主代表大会会议的议事决定、文件等由业主委员会加盖业主大会、业主委员会印章后存档;

　　(十)业主代表认为业主代表大会会议决议表决票涉嫌伪造、篡改，或不是业主代表真实意思表示的，应提供有效证据。本小区验证业主代表大会会议表决票等采取笔迹鉴定方式，验证所产生的费用由责任方承担。在验证期间不影响业主代表大会的决定。

　　第二十七条业主大会定期会议按照下列要求召开：

　　每年一月下旬召开一次定期会议，由业主委员会负责召集。定期会议应当讨论并决议以下内容：

　　(1)听取和审议业主委员会工作报告、监事会工作报告;

　　(2)听取和审议物业公司工作报告;

　　(3)审议批准业主大会、业主委员会、监事会年度财务预算报告和决算报告;

　　(4)依需要提议讨论、决定属于《议事规则》第十九条或第二十条规定的事项。

　　业主委员会工作报告和物业公司工作报告内容应当包括上一年度工作情况和本年度工作计划;财务预算报告和决算报告应当包括上一年度业主大会收支情况。

　　.第二十八条有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

　　(一)发生重大事故或紧急事件需要及时处理的;

　　(二)半数(含)以上业主委员会委员提议召开的;

　　(三)经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主书面提议的;

　　(四)业主委员会委员空缺达半数(含)以上的;

　　(五)符合法律、法规要求召开临时业主大会会议情形的。

　　业主书面提议召开业主大会临时会议的，应将议题、业主签名和业主票权构成清单书面送达业主委员会，并在物业管理区域内的显著位置公示，公示期不少于七日。业主委员会应当在接到议题、业主签名和票权构成清单后二十日内核查，并作出是否召集业主大会临时会议的书面决定，在物业管理区域内显著位置公告，书面决定同时告知社区居民委员会。

　　业主对业主委员会决定不召集业主大会临时会议的书面决定有异议的，可以于书面决定公示后十五日内向街道办事处提出申请，由街道办事处依法协调处理。

　　业主委员会应当在作出召开临时业主大会的决定之日起，20日内确定议题并组织召开业主大会会议。

　　临时会议的议题，必须符合议事规则约定的议事范围。

　　20%以上业主认为需要改选、换选现任全部或半数以上业主委员会委员的，由街道办事处、社区居民委员会指导提议业主召开临时业主大会。

　　业主委员会不履行或者无力履行召开业主大会临时会议职责时，1/3以上业主委员会委员或者三分之一以上的业主代表可以联名书面申请社区居委会组织召开临时业主大会。社区居委会组织召开临时业主大会应遵守本议事规则，但不受20日时间限制。

　　第二十九条业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向区物业管理行政部门或街道办事处书面提出撤销申请;业主大会形成的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

　　第三十条业主大会发布决议、公告，业主委员会发布公告、告示、意见征集书等采取下列方式：

　　(一)本小区五个主要出入口业主委员会公告栏,公告栏位于：北门A7栋与C4栋之间路口;喷泉门转盘靠F9栋;西南门门岗靠G3栋;AB商业街、GF商业街出行左侧。

　　(二)业主委员会官方微信、QQ群293079128，业主委员会网站www.akywh.com

　　(三)物业行政主管部门建立的业主议事电子平台。

　　必要时，在各单元门张贴发布。

　　第五章业主委员会

　　第三十一条业主委员会由业主大会(全体)依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主委员会职责和权限：

　　(一)拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》的修改方案，提交业主大会表决;

　　(二)组织业主委员会委员和候补委员的增选、补选工作;在街道办事处指导、协助下成立换届改选小组，选举产生新一届业主委员会;

　　(三)做好物业服务企业或者其他管理人的考察、考核及招投标工作，拟订选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人方案;

　　(四)拟订物业管理方式、服务事项、服务标准、收费方案;

　　(五)拟订物业服务合同条款;代表全体业主签署物业服务合同，监督合同履行;

　　(六)拟订需全体业主共同决定的维修资金的筹集、管理和使用方案;组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

　　(七)拟订全体业主共有的建筑物及其附属设施的改建、重建方案。

　　(八)拟订业主大会、业主委员会和监事会工作经费的设立、筹集、使用;

　　(九)召集和主持业主大会会议，向业主大会报告工作，汇报物业管理的实施情况;

　　(十)拟订物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的经营方式及收益分配方案;管理和使用并公布物业共用部分和共用设施设备的经营收益;

　　(十一)拟订本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

　　(十二)拟订业主大会、业主委员会、监事会年度财务预算报告和财务决算报告;

　　(十三)拟订改建、重建道路、停车位方案;

　　(十四)指导、协助各业主小组推选业主代表，更改或者撤销业主小组作出的不适当的决定;

　　(十五)代表业主大会起诉、应诉;

　　(十六)拟订物业服务合同无法履行等情形的应急预案;

　　(十七)决定聘请专职财务人员和法律顾问;

　　(十八)督促业主交纳物业服务费用;督促业主、物业使用人遵守《管理规约》和有关规定;

　　(十九)配合街道办事处、社区居民委员会、公安机关做好本物业管理区域内的社区建设、社会治安等工作，调解业主之间及业主与物业服务企业之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。

　　(二十)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，形成议案提交业主大会会议决定;

　　(二十一)拟订聘请第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动的提议;

　　(二十二)代表业主大会设立基本账户和维修资金二级账户，负责业主大会的财务管理;

　　(二十三)对违反法律法规和南京市相关规定以及管理规约、业主大会议事规则的行为，可以要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失;

　　(二十四)建立业主委员会接待制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督;

　　(二十五)法律、法规和业主大会赋予的其它职责。

　　第三十二条业主委员会委员应当符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力的本物业管理区域的业主;

　　(二)遵守国家有关物业管理的法规、规章;

　　(三)未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职;

　　(四)遵守《管理规约》、《业主大会议事规则》，履行业主义务，按时足额交纳物业服务费用及其它相关费用;

　　(五)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

　　(六)具有一定组织能力;

　　(七)具备必要的工作时间。

　　业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。法人或者其他组织只能由一个自然人代表。一套房屋的房屋权属证明上有数人的，由证载业主授权其中一人参加业主委员会选举。

　　第三十三条业主委员会设委员9名，其中主任1名，副主任3名。内设机构及职责分工由业主委员会确定。

　　业主委员会每届任期5年，委员可以连选连任。

　　未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

　　候补委员递补后，业主委员会委员仍不足总数二分之一的，业主委员会应当组织召开业主大会会议增补委员，在委员增补之前，不得以业主委员会的名义从事组织召开业主大会会议决定增补委员以外的活动。

　　第三十四条业主委员会主任和副主任在全体委员中推选产生，业主委员会主任或者副主任委员资格终止的，业主委员会应当及时召开会议，重新推选业主委员会主任或者副主任。

　　第三十五条业主委员会应当依法依规建立健全印章管理、档案资料管理、财务管理等制度。业主委员会印章、档案资料、财务账册等由业主委员会会议决定的专门委员保管，并按制度使用。

　　违反印章管理制度、档案资料管理制度、财务管理制度，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任，并赔偿造成的损失。

　　第三十六条业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会会议应当按下列规则召开：

　　(一)会议由主任或其委托的副主任负责召集;

　　(二)召集人应提前3日将会议召开时间、地点、内容及有关材料送达每位委员;

　　(三)委员因故不能参加会议的，应提前1日向业主委员会会议召集人说明原因，业主委员会委员不能委托代理人参加会议;重要会议应当邀请社区居民委员会派员参加;

　　(四)会议应做好书面记录，并由全体出席会议的委员签字并存档;

　　(五)会议有过半数委员出席方为有效，作出的决定(包括形成的业主委员会议案)须经全体委员过半数同意方为有效。

　　(六)讨论、决定物业管理公共事项的，应当在物业管理区域内以书面形式公告会议议程，听取业主的意见和建议;

　　(七)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署，加盖业主委员会印章后存档;

　　每月至少召开一次业主委员会定期会议;经1/3以上业主委员会委员或者20名业主代表联名书面提议，应当在20日内召开业主委员会临时会议;业主委员会主任认为有必要的，应召开业主委员会临时会议。如业主委员会主任或副主任不履行或者不能履行召集职责时，可由街道办事处指定一名业主委员会委员召集并主持。

　　业主委员会应当将业主委员会的决定(包括业主委员会议案)在作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。业主委员会的决定自公告之日起对全体业主具有约束力。

　　业主委员会做出的决定，应当书面告知社区居民委员会。

　　第三十七条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止。由业主委员会对其资格终止的情况予以公示，公示期不得少于七日：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再具备业主资格的;

　　(二)被司法部门认定有犯罪行为的;

　　(三)除个人特别重大情况或者不可抗力因素外，缺席业主委员会会议连续3次以上或同一年度内累计达到5次的;

　　(四)因疾病等原因丧失履行职责能力或具备履职条件，应当履行业主自治活动职责或业主委员会决定而不履行的;

　　(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的;

　　(六)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业中兼职的;

　　(七)有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的;

　　(八)未按照规定交纳物业服务费用、公共水电分摊费用、汽车停放费用和住宅专项维修资金等相关费用且未改正的;

　　(九)违反市人民政府有关房屋出租规定且未改正的;

　　(十)牟取妨碍公正履行职务的其他利益且未改正的;

　　(十一)有不良信用记录情节严重的;

　　(十二)不具备完全民事行为能力的;

　　(十三)有违反管理规约、业主大会议事规则，或者其他不宜担任业主委员会委员的情形。

　　第三十八条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起7日内将其保管的有关财务凭证、档案资料等文件、印章及其他属于业主大会所有的资料、用房和财物等移交给业主委员会。如不移交相关资料的，责任人按有关法律法规规定承担相应责任，造成经济损失的应当承担民事责任。

　　第三十九条发生下列内容变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，将变更内容书面报告街道办事处，办理变更备案手续。

　　(一)管理规约、业主大会议事规则的内容发生变更的;

　　(二)业主委员会主任、副主任发生变更的;

　　(三)业主委员会成员因补选、换选和增补等变更的;

　　(四)应办理变更备案的其他情形。

　　第四十条业主委员会委员职责：

　　(一)参加业主委员会会议等有关活动;

　　(二)参与制订业主委员会工作计划和实施方案;

　　(三)参与组织、协调、解决本物业区域物业管理实施工作中的日常问题;

　　(四)联系业主、业主代表，广泛了解本物业区域内物业管理动态、情况和问题，向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会反映业主的意见和建议;

　　(五)承担业主委员会布置的专项工作;

　　(六)执行业主大会、业主委员会的决定，完成业主委员会交办的其他工作;

　　第四十一条业主委员会主任职责

　　(一)全面主持业主委员会工作，负责业主委员会的日常事务，负责召集业主委员会会议;

　　(二)主持制订业主委员会工作计划和实施方案;

　　(三)代表业主委员会向业主大会汇报工作;

　　(四)组织、协调、解决本物业区域物业管理实施工作中的日常问题;

　　(五)执行业主大会、业主委员会决定;

　　(六)主持制订印章管理使用、财务管理、档案资料管理等制度;

　　(七)主持制订业主委员会内部工作考核、工作补贴制度;

　　(八)完成业主委员会交办的工作。

　　第四十二条业主委员会副主任职责

　　(一)协助业主委员会主任工作;

　　(二)根据业主委员会主任的授权，召集业主委员会会议，主持业主委员会工作;

　　(三)业主委员会主任缺席时，代行其职责;

　　(四)参与组织、协调、解决本物业区域物业管理实施工作中的日常问题;

　　(五)执行业主大会、业主委员会决定;

　　(六)完成业主委员会交办的工作。

　　第四十三条业主委员会任期届满三个月之前，应当书面告知街道办事处、社区居民委员会。由街道办事处指导、协助成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　业主委员会逾期未能换届改选的，由街道办事处指导社区居民委员会组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

　　第四十四条业主委员会委员、候补委员候选人产生办法：

　　(一)业主本人自荐;

　　(二)10名以上业主联名推荐;

　　(三)由筹备组或换届改选小组中50%以上成员共同提名。

　　业主委员会委员实行差额选举，差额比例不低于15%。候选人条件必须符合第三十二条、第三十七条有关规定。报名参加竞选的人数多于改选或增补产生的委员和候补委员人数的，由筹备组或换届改选小组综合评比决定最终候选人名单。

　　筹备组或换届改选小组将业主委员会委员候选人的照片、姓名、性别、学历、工作履历等在本物业管理区域内公示，公示期不少于十日。业主委员会委员选举按照候选人姓氏笔画从小到大顺序依次排列。

　　筹备组或换届改选小组成员人数为7至9人，且为单数。

　　第四十五条业主大会、业主委员会等工作经费用于下列开支：

　　(一)办公设备：包括桌椅、文件柜、电脑、打印机、传真机、电话机等办公设备及耗材的开支;

　　(二)办公经费：包括日常办公开支、交通费、通讯费、广告宣传费、差旅费、业务交流、培训费;

　　(三)会议经费：业主大会、业主委员会会议专项开支;

　　(四)咨询费：外聘的会计、顾问、审计费用;

　　(五)物业公司选聘招聘费：包括宣传广告费、评估费、公告、工本费;

　　(六)在资金允许情况下，计划安排公共设施和设备维护、维修、保养以及更新、改造费用;

　　(七)维权费用：包括诉讼费、律师费等;

　　(八)组织活动类：为丰富小区居民精神文化生活，而开展的各种文体娱乐活动的经费;

　　(九)其他合理费用

　　(十)业主委员会工作补贴：费用9600-14000元/月，具体支付情况：

　　1、主任，3000-4000元/月;

　　2、副主任，1500-2000元/月;

　　3、委员，600-1000元/月。

　　以上经费全部列入年度财务预算报告中，根据社会经济发展状况以及小区事务开展情况可以对工作补贴进行适当调整，年度财务预决算报告由年度业主代表大会审议。业主委员会制定业委会工作规则、业委会补贴办法，实行严格的出勤、考勤制度，每月主任、副主任出勤服务时间不得低于80小时，委员出勤服务时间不得低于48小时。

　　第四十六条业主大会、业主委员会、监事会等开展工作的经费来源，采用下列方式筹集：

　　(一)业主捐赠;

　　(二)本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的经营收益分配;

　　(三)业主大会通过的其他方式。

　　业主大会、业主委员会的工作经费归全体业主共有。按月、季、半年度和年度分别编制财务报表，季度、半年度、年度财务报表必须按照第三十条要求进行公示，接受业主监督。

　　第四十七条业主可以向业主委员会书面申请查阅业主委员会所有会议资料，业主委员会在接到书面申请之日起15日内安排查阅。

　　第四十八条业主委员会委员擅自以业主委员会的名义发表言论、开展活动，给业主或他人造成损失的，由本人承担赔偿责任。

　　业主委员会违反法规或超越职权作出的决定，给业主或他人造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。

　　业主委员会经业主大会授权或同意作出的决定，造成业主或他人经济损失的，由全体业主共同承担赔偿责任。

　　第四十九条业主委员会应当建立以下档案：

　　(一)物业管理区域内的物业资料;

　　(二)各类会议记录、纪要;

　　(三)本物业区域业主大会议事规则、管理规约等相关制度

　　(四)业主大会、业主委员会作出的决议、决定等书面材料;

　　(五)业主大会设立及业主委员会产生、备案的材料;

　　(六)业主清册及联系方式;

　　(七)签订的物业服务合同;

　　(八)有关法律、法规和业务往来文件;

　　(九)业主和使用人的提议、书面意见、建议书;

　　(十)维修资金收支情况清册;

　　(十一)利用物业共有部分经营所得收益的收支情况清册;

　　(十二)业主委员会工作经费的收支情况清册;

　　(十三)与第三方签订的各种合同;

　　(十四)半年度、年度财务报表;财务凭证;

　　(十五)其他有关材料。

　　业主大会表决资料和业主委员会重大表决记录档案管理存档期不少于十五年，一般资料存档期不少于五年。

　　第五十条、业主委员会可邀请房地产行政管理部门、街道办事处、公安局派出所、社区居委会和物业服务企业等方面的代表共同召开物业管理联席会议，协调解决社区居民生活及物业管理中遇到的问题。

　　第五十一条业主委员会委员、候补委员全体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并以书面形式告知街道办事处和社区居委会。

　　第五十二条业主委员会不能正常开展工作，不履行职责，或未按照规定及时召开业主大会会议的，由街道办事处责令限期改正。业主委员会逾期仍不履行职责，拒不改正的，街道办事处应当协助业主召开业主临时会议，共同决定有关事项。

　　第六章监事会

　　第五十三条监事会是业主大会选举产生的监督机构，监事会依据业主大会的决定、决议及授权开展工作，向业主大会负责并汇报工作，接受全体业主监督。

　　业主委员会负责组织监事会选举工作。

　　监事会设委员五名，其中监事会主席一名，监事会在主席主持下开展工作。

　　第五十四条监事会职责：

　　(一)制定年度工作计划，报业主委员会审议后，提交业主大会批准;

　　(二)在业主大会期间，向业主大会报告监督物业管理工作实施情况;

　　(三)检查监督业主大会决议、决定的实施情况并提出意见和建议;

　　(四)向业主解释、宣传与物业管理有关的法律法规、小区管理规约、议事规则以及其他管理制度的职责，接受业主质询;

　　(五)业主委员会委员、候补委员有议事规则第三十七条规定的情形之一的，有权书面建议业主委员会免去其委员资格，有权向街道办事处、居民委员会反应情况;

　　(六)有权列席业主委员会会议;

　　(七)听取、收集业主的意见和建议，形成议案，报业主委员会讨论决定后提交业主大会决议;

　　(八)监督业主大会选举、表决事项的记票、监票和唱票工作;

　　(九)对业主大会、业主委员会财务、项目管理以及小区公共收益使用和分配情况等事项进行监督。

　　(十)对物业公司落实物业合同情况进行监督;

　　(十一)监督小区工程招投标活动;

　　(十二)协助、配合业主委员会依法开展工作;

　　(十三)配合街道办事处、社区居民委员会、公安机关做好本物业管理区域内的社区建设、社会治安等工作，调解业主之间及业主与物业服务企业之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。

　　(十四)其他事项的监督权利。

　　第五十五条监事会委员资格条件：

　　(一)本人是业主代表;

　　(二)非业主委员会委员或候补委员;

　　(三)在工程造价、财务、统计、法律、电气设备、给排水、消防等某一领域具备一定的知识和专长。

　　第五十六条监事会委员产生办法：

　　(一)监事会委员由业主代表大会在业主代表中选举产生。

　　(二)业主代表本人自荐，或由五名以上业主代表联名推荐产生监事会委员候选人名单;

　　(三)监事会委员候选人名单在业主大会召开十五日之前，在物业管理区域显著位置进行公示，公示时间不少于七日;

　　(四)监事会委员选举实行差额选举，比例不低于15%，获得备案登记的全体业主代表过半数以上同意且得票排列前五名的候选业主代表当选为监事会委员。

　　监事会主席由监事会内部选举产生，监事会选举产生后在业主大会备案。

　　第五十七条监事会活动经费由全体业主承担。年度活动经费由监事会草拟方案，由业主委员会审查后列入年度财务预决算报告，提交业主大会审议。

　　第七章附则

　　第五十八条本议事规则经业主大会通过后生效，修改和解释权归业主大会。

　　本议事规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。

　　第五十九条本议事规则对本物业管理区域内的全体业主和使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时，议事规则的效力及于物业继受人。

　　第六十条本议事规则应在生效后30日内报街道办事处备案。

　　第六十一条本议事规则全体业主各执壹份，业主业委会保存贰份。

篇2：《业主大会议事规则》《管理规约》《专项维修资金管理规约》表决结果公告

　　《业主大会议事规则》《管理规约》《专项维修资金管理规约》表决结果公告

　　上海市/区花园村/业主大会公告

　　关于《业主大会议事规则》《管理规约》《专项维修资金管理规约》表决

　　第二届业主大会〔20**〕02号

　　上海市/区花园村/业主大会表决票统计于20**年7月12日在/居委会举行，/区房办、居委会、业委会成员参加。根据国务院《物业管理条例》的规定，对《业主大会议事规则》《管理规约》《专项维修资金管理规约》的表决应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。本小区居住区域业主代表人数113人(其中裙房6人)，建筑总面积15233.27平方米，委托居委会送达表决票113张，占业主人数100%，占总面积100%，符合业主大会会议召开条件。

　　表决结果如下：

　　《业主大会议事规则》《管理规约》《专项维修资金管理规约》表决票数超过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，表决通过，上述规约将于20**年8月1日生效。

　　特此公告

　　上海市/区花园村/业主大会

篇3：《小区业主大会议事规则》增加条款表决生效公告

　　关于《小区业主大会议事规则》增加条款表决生效公告

　　根据业委会和全体业主代表协调会的协调意见，就完善议事规则条款提交全体业主表决等事宜等三个议题，于20**年7月3日在本小区张贴的，就 “事项2”：

　　组织全体业主进行议事规则完善增加“参与率”条款和延续代表大会运行的表决，

　　20**年10月27日公示表决结果的本小区业主大会议事规则【第二条】增加第4项：“全体业主和代表大会的有效表决，应同时满足已投票面积票权和人数票权分别超过小区两项总票权的50%”。

　　已产生的业主代表和代表大会，按照本项议题的表决结果履职运行。”

　　从20**年7月3日公示至7月18日满15天，至20**年9月19日，投票表决参与满足“人数-面积”双过半；投票的票数为人数权3758人，面积权371834.59平米，参与比例分别为人数权63.06%，面积权52.81%。

　　其中，同意“增加有效表决参与率条款，确认已产生的业主代表和代表大会”为人数权50.93%，面积权43.25%。依此前小区业主大会议事规则，将已送达未投票计入已投的多数票，本次业主大会临时会议表决，同意“增加第4项条款”的人数权和分别为87.87%和90.44%。本次临时会议关于针对议事规则增加条款表决生效，特此公告。

　　说明1、5个片区(北区、单身公寓+商业街、睦邻居、新北区、友邻居)统计总人数5959户、专有总面积704085.68m2；

　　说明2、5各片区参与投票统计比例汇总为：

　　确认增加　维持不变　弃权　总数

　　单身公寓：　人数　720　36　197　953

　　面积　　38023.13　2268.55　9191.89　49483.57

　　睦邻居：　人数　325　72　21　418

　　面积　420**.26　8907.06　3048.93　53959.25

　　友邻居：　人数　565　70　60　695

　　面积　65494.39　9502.16　6697.81　81694.36

　　片区总和：　人数　3035　356　367　3758

　　人数占比　50.93%　5.97%　6.16%　63.06%

　　面积　304486.22　41022.59　26325.78　371834.59

　　面积占比　43.25%　5.83%　3.74%　52.81%

　　说明3、本公告张贴公示7日，请全体业主对可能的疏误，在公示期内向秣陵街道物管办书面提交。

　　附：全体业主表决结果清单见展板张贴的附件

　　z花园小区业主代表大会

　　20**年9月20日