关于印发《江门市住房和城乡建设局关于首次成立业主大会和业主委员会工作指引》的通知
江建〔20**〕299号
各市(区)人民政府，各有关单位：
为规范业主大会和业主委员会成立过程中各环节工作，进一步推动我市小区业主大会和业主委员会的规范化建设，我局依据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》及有关法律法规，结合本市实际，制定了《江门市住房和城乡建设局关于首次成立业主大会和业主委员会工作指引》，已经市法制局审查，现印发给你们，请认真贯彻执行。
附件：江门市住房和城乡建设局关于首次成立业主大会和业主委员会工作指引
江门市住房和城乡建设局
20**年9月6日
江门市住房和城乡建设局
关于首次成立业主大会和业主委员会工作指引
一、申请成立首次业主大会
(一)业主申请
小区热心公益的业主向街道办事处(乡镇人民政府)提交《成立首次业主大会和业主委员会申请书》
首次成立业主大会的条件
一个物业管理区域内，符合以下两款情形之一的，业主可以向街道办事处(乡镇人民政府)提出成立业主大会的书面要求：
1.20%以上业主联名的;
2.已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的。
(二)政府倡议
收到业主的申请后，街道办事处(乡镇人民政府)应当根据小区的开发建设情况，审议业主的请求是否符合成立业主大会条件的规定，并3日内答复业主。
业主的书面请求符合成立业主大会条件规定的，由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织发动工作，在物业管理区域显著位置贴出《关于成立首次业主大会和业主委员会的倡议》，告知全体业主关于筹备成立首次业主大会的有关事宜。《关于成立首次业主大会和业主委员会的倡议》应在物业管理区域显著位置公示不少于7日。
二、成立首次业主大会筹备组
(一)筹备组成员的组成
由业主代表、建设单位以及街道办事处(乡镇人民政府)代表7～15人组成。
筹备组成员人数应为单数，其中业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的60%。业主代表应由物业管理区域内的住宅业主和非住宅业主组成。业主代表的人数由街道办事处(乡镇人民政府)根据小区的物业规模、物业用途等因素确定。
(二)筹备组业主代表应符合的条件
筹备组业主代表建议从具备以下条件的业主中产生：
1.具有完全民事行为能力;
2.遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力;
3.履行业主义务，按时交纳物业服务费用和住宅专项维修资金，无损害公共利益行为;
4.本人及其近亲属未在为本小区提供物业服务的企业及其下属单位任职。
(三)成立首次业主大会筹备组程序
1.筹备组工作方案制定
在《关于成立首次业主大会和业主委员会的倡议》公示期间，街道办事处(乡镇人民政府)应根据业主的反馈意见和小区规模、楼宇类别的实际情况会同物业所在地的区、县住房城乡建设主管部门研究制定《推选产生业主大会筹备组的工作方案》(以下简称为“筹备组工作方案”)，开展组织筹备成立业主大会筹备组的相关工作。
筹备组工作方案应明确筹备组人数、候选人的条件、产生的方式和要求(自荐或推荐)、报名期限等内容。
2.筹备组工作方案公示
筹备组工作方案在物业管理区域显著位置公示不少于7日，并在小区内设点收集业主的意见。
公示期间业主可实名提出书面的反馈意见，业主提出异议的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织协商并确定工作方案。
3.业主自荐或推荐
筹备组工作方案公示期届满后，按照筹备组工作方案拟定的程序和要求，由自荐或推荐参与筹备组成员的业主填写《筹备组成员候选人自荐(推荐)表》，并将表格送街道办事处(乡镇人民政府)。
4.筹备组的产生
街道办事处(乡镇人民政府)收到《筹备组成员候选人自荐(推荐)表》后，应对照筹备组业主代表的条件进行核实，对不符合条件的自荐(推荐)人，应取消其候选资格，并告知相关自荐(推荐)人。
筹备组业主代表候选人人数不足的，街道办事处(乡镇人民政府)组织业主再次推荐;经再次推荐，业主代表候选人人数仍未达到规定人数的，筹备首次业主大会和业主委员会工作终止。
街道办事处(乡镇人民政府)应按照筹备组工作方案的要求选举产生筹备组成员。考虑到筹备组成员的代表性和广泛性，筹备组成员原则上从拥有不同用途物业的业主中产生。
业主为法人或者其他组织，委托其工作人员参加筹备组，应当书面委托。
街道办事处(乡镇人民政府)应当书面通知该物业小区建设单位(公有住房出售单位)授权委托一名代表参加筹备组工作。建设单位收到通知后5日内，应当将填写好的《建设单位(公有住房出售单位)参加筹备组成员情况表》及时提交给街道办事处(乡镇人民政府)。建设单位(公有住房出售单位)已不存在或者未及时回复街道办事处(乡镇人民政府)通知的，视为其放弃筹备组成员资格。
建设单位(公有住房出售单位)放弃筹备组成员资格的，仍应履行其提交相关资料的义务。
5.筹备组的确立
产生筹备组业主代表后，街道办事处(乡镇人民政府)将筹备组成员名单，以书面形式在物业管理区域内张贴公示不少于7日，公示期间，业主有异议的，应当向街道办事处(乡镇人民政府)提出书面意见。业主代表存在不符合筹备组业主代表条件情形的，由街道办事处(乡镇人民政府)取消其业主代表资格。因取消筹备组业主代表资格造成筹备组人数不足的，《筹备组工作方案》有补充规定的从其规定;无补充规定的，可以按照选举筹备组业主代表得票数依次递补。
筹备组业主代表名单确定后，街道办事处(乡镇人民政府)委派代表担任筹备组组长，召集筹备组全体成员组织召开筹备组第一次会议，形成《关于江门市 市(区) 镇(街道) 住宅小区(大厦)业主大会筹备组成员名单的公告》，并在物业管理区域内显著位置公告，筹备组自公告之日起成立。
若筹备组通过上述流程后仍未能成立的，或者筹备组自成立之日起6个月内，未能组织召开首次业主大会会议表决通过管理规约和业主大会议事规则、并选举产生业主委员会的，筹备组自行解散，应当按规定重新向物业所在地街道办事处(镇人民政府)提出成立业主大会书面申请。
6.筹备组应当开展的筹备工作
筹备组组织制订《首次成立业主大会的工作方案》，按照法律规定开展成立首次业主大会的筹备工作：
(1)确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;
(2)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;
(3)草拟管理规约、业主大会议事规则;
(4)依法确定首次业主大会会议表决规则;
(5)制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单;
(6)制定业主委员会选举办法;
(7)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。
三、确定业主人数和投票权数
筹备组向建设单位或物业服务企业索取业主资料，确认业主人数，确定每户业主在首次业主大会上的投票权数。
建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，向业主大会筹备组提供物业管理区域证明、房屋及建筑物面积清册、业主清册、建筑规划总平面图、交付使用共用设施设备的证明、物业服务用房配置证明、已筹集的住宅专项维修资金清册等文件资料，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。
投票权数为专有部分面积占建筑物总面积权重。面积和业主人数按照下列方式确定：
(一)专有部分面积，按照建筑面积计算;建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。
(二)建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算;建设单位未出售的专有部分按一人计算;总人数，按照两者之和计算。
车位、摊位等特定空间可以在《业主大会议事规则》中约定是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积内。
未参加表决的业主，其投票权数应当按照《业主大会议事规则》中约定是否计入已表决的多数票范围内。
四、草拟《业主大会议事规则》和《管理规约》征求意见稿
筹备组自成立备案后，应按照筹备组职责要求，参照江门市住房和城乡建设局制定的《业主大会议事规则(示范文本)》和《管理规约(示范文本)》拟定《业主大会议事规则》和《管理规约》两份征求意见稿。其中：
(一)《管理规约》应当对下列主要事项作出约定：
1.物业的使用、维护、管理;
2.专项维修资金的筹集、管理和使用;
3.物业共用部分的经营与收益分配;
4.业主共同利益的维护;
5.业主共同管理权的行使;
6.业主应尽的义务;
7.违反管理规约应当承担的责任等。
(二)《业主大会议事规则》应当对下列主要事项作出约定：
1.业主大会名称及相应的物业管理区域;
2.业主委员会的职责;
3.业主委员会议事规则;
4.业主大会会议召开的形式、时间和议事方式;
5.业主投票权数的确定方法;
6.业主代表的产生方式;
7.业主大会会议的表决程序;
8.业主委员会委员的资格、人数、任期和职务终止等;
9.业主委员会换届程序、业主委员会委员补选办法等;
10.业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理;
11.业主大会、业主委员会印章的使用和管理。
五、推选首届业主委员会候选人
(一)业主委员会委员条件
业主委员会委员应当从具备以下条件的业主中选举产生：
1.具有完全民事行为能力;
2.遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有较强的公信力和组织能力;
3.遵守管理规约，履行业主义务，按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为;
4.本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;
(二)业主委员会组成
考虑到业主委员会的代表性和广泛性，业主委员会成员原则上从拥有不同用途物业的业主中产生。业主委员会一般由5-15人的单数委员组成，每届任期不超过5年，可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主委员会委员是否实行差额选举以及实行差额选举的差额比例由业主大会议事规则约定。
业主委员会实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员。候补委员人数由业主大会议事规则约定。候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。
(三)推选首届业主委员会委员候选人的程序
1.筹备组发出推荐通知和公示有关文件
筹备组发出《关于自荐(推荐)业主委员会委员候选人的通知》和《关于 住宅小区(大厦)首次业主大会会议讨论事项的公告》，同时公示征求《业主大会议事规则(草案)》和《管理规约(草案)》的意见，以上文件在物业管理区域显著位置公示不少于7日。
筹备组公示征求《业主大会议事规则(草案)》和《管理规约(草案)》意见的同时，应当公告江门市住房和城乡建设局制定的《业主大会议事规则(示范文本)》和《管理规约(示范文本)》供业主参考。
2.业主推荐候选人、对公示文件提出意见和建议
在业主委员会候选人自荐(推荐)期间，符合候选人资格条件的业主填写《业主委员会委员候选人简历表》，或者提供《业主委员会委员候选人推荐表》和《业主代表(业主委员会候选人)承诺书》。连同本人身份证原件(核对原件后退还)、复印件和房产证明原件(核对原件后退还)、复印件一起交给筹备组。
在公示期内，业主可向筹备组提出对《业主大会议事规则(草案)》和《管理规约(草案)》的修改意见和建议。
六、确定业主委员会委员候选人和《业主大会议事规则(表决稿)》、《管理规约(表决稿)》
(一)确定业主委员会委员候选人
筹备组在公示期满后将收集到的名单和资料做好整理核实，最终确定候选人名单。业主委员会委员候选人人数少于业主大会议事规则约定的业主委员会委员人数的，由筹备组继续组织业主推荐。
(二)确定《业主大会议事规则(表决稿)》、《管理规约(表决稿)》
根据业主提出意见和建议，对《业主大会议事规则(草案)》和《管理规约(草案)》进行修改和完善。
七、首次业主大会会议的召开
(一)发出召开业主大会会议通知
筹备组将整理核实过的候选人名单与简历表、《首次业主大会会议表决规则》和修改后的《业主大会议事规则(表决稿)》与《管理规约(表决稿)》等资料形成《业主大会工作方案》。
筹备组将《关于召开首次业主大会的通知》与《业主大会工作方案》在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域的显著位置公告。
同时，筹备组将《关于召开首次业主大会的通知》在首次业主大会会议召开15日前以下列方式之一送达业主：
1.当面递交书面通知;
2.将书面通知放入业主信箱或业主的物业专有部分内;
3.邮寄书面通知;
4.其他法定方式。
在公示期内，业主对公告内容有异议的，可向筹备组提出，筹备组应当记录并作出答复。业主委员会委员候选人存在不符合业主委员会委员条件情形的，由筹备组取消其业主委员会委员候选人资格。因取消业主委员会委员候选人资格造成候选人人数少于业主大会议事规则约定的业主委员会委员人数的，由筹备组继续组织业主推荐。
在发出《关于召开业主大会的通知》的同时，筹备组及时告知物业所在地的住房城乡建设主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)，并印刷好《选举业主委员会委员选票》和《业主大会议事规则、管理规约表决票》。
(二)召开首次业主大会会议
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用的表决方式必须与《业主大会议事规则》规定相一致。
业主大会会议采用集体讨论形式的，按照下列程序进行：
1.筹备组组织会议签到并核实到会业主身份，发放选票(表决票);
2.表决《管理规约》、《业主大会议事规则》等;
3.选举业主委员会委员;
4.回收选票;
5.现场公开计票;
6.现场公布业主大会会议结果，并填写《 小区首次业主大会表决票验票结果确认书》和《 小区首届业主委员会选举验票结果确认书》;
业主大会会议采用书面征求意见形式的，按照下列程序进行：
1.发放选票(表决票)。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书和相关的文件送交每一位业主;无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告。
2.组织投票。投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行;投票时间建议不少于10天，具体时间由筹备组会议决定，并在物业管理区域显著位置公告。
3.组织计票。投票结束后，由业主大会筹备组组成监票组、计票组，进行现场验票、计票;计票结束后，应当填写《 小区首次业主大会表决票验票结果确认书》和《 小区首届业主委员会选举验票结果确认书》，届时，筹备组应组织发动业主现场临督，必要时可邀请公证机构现场公证。
4.按需要延长回收选票时间。如果回收的选票未达到规定票数，筹备组可以延长回收选票时间。需要延长回收选票时间的，筹备组应当将延期决定在物业管理区域显著位置进行公示，公示不少于7日。公示期满后，应告知街道办事处(乡镇人民政府)。在回收选票延长期内，筹备组应积极发动未投票的业主参与投票。
物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。
业主委托代理人参加业主大会会议的，必须符合《业主大会议事规则》约定，业主和代理人应当签订《业主参加业主大会委托书》，代理人持业主委托书并根据委托内容进行投票表决，委托书应载明委托内容、委托期限、委托权限等内容。
首次业主大会会议，投票表决产生《业主大会议事规则》、《管理规约》、业主委员会委员等事项，首次业主大会按照《首次业主大会议事规则》规定是否实行差额投票选举方式产生首届业主委员会，并确定委员人数。
以上表决事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方能通过。
业主大会和业主委员会依法成立完成之日起10日内，筹备组将业主大会会议资料、业主名册等有关资料移交给业主委员会，其职责自行终止。
若业主大会按照上述流程仍未能通过的，应当按规定重新向物业所在地街道办事处(镇人民政府)提出成立业主大会书面申请。因业主表决未达到法定条件业主大会未能通过的，筹备组以及部分筹备工作在下一次的业主大会成立活动中可以有效。
八、业主委员会成立
(一)首次业主大会会议结果公示
业主大会自首次业主大会会议表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》，并选举产生业主委员会之日起成立。
将首次业主大会的投票表决结果、业主委员会名单在物业管理区域显著位置公示，采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示不少于30日，业主有权查询相关材料。
《管理规约》、《业主大会议事规则》表决的公示内容应当包括业主的房号和专有部分面积，业主对《管理规约》、《业主大会议事规则》的赞同、反对、弃权意见，全体业主对《管理规约》、《业主大会议事规则》赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。业主委员会委员表决的公示内容应当包括业主的房号和专有部分面积，业主对业主委员会委员候选人的赞同、反对、弃权意见，全体业主对业主委员会委员候选人的赞同、反对、弃权意见的汇总结果等。
(二)复查表决结果
在表决结果公示期间，业主要求复查表决结果的，筹备组应当及时答复。
业主要求查验表决票的，筹备组应当将业主本人的表决票供其查验。业主本人查验表决票，应当持本人身份证和有效房产证明申请;业主委托他人查验表决票，委托人应当持业主出具的书面委托书，业主本人的身份证和有效房产证明申请。委托书应当载明委托事项、委托权限及期限。
业主委员会应将业主投表决票选票及召开业主大会的相关资料妥善保存。
(三)推选业主委员会主任、副主任及业主委员会分工
业主委员会自产生之日起7日内召开首次业主委员会会议，推选产生主任1人，副主任1～2人，以及其他职责人员。
(四)备案
业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料(一式两份)向物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)和区、县住房城乡建设主管部门办理备案手续：
1.《江门市业主委员会备案申请表》;
2.《管理规约》、《业主大会议事规则》;
3.业主大会的会议记录、会议决定和会议表决结果;
4.业主委员会委员(候补委员)名单及其基本情况、分工安排;
5.其他资料。
物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门应当在收到上述材料后5日内发出《业主委员会备案回执》。
业主委员会收到备案回执后，应将备案情况告知物业服务企业，并在物业管理区域的显著位置公告。
备案的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起15日内书面报告物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。
(五)刻制印章及对印章的管理和使用
业主委员会办理备案手续后，可持备案回执向公安机关申请刻制业主委员会印章。印章应当标明业主委员会的届数。
业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。应当根据业主大会议事规则的约定和业主大会的决定使用业主委员会印章。
九、业主委员会委员的终止和递补
业主委员会委员有下列情况之一的，其委员资格自行终止：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)丧失民事行为能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：
(一)以书面方式提出辞职请求的;
(二)不履行委员职责的;
(三)利用委员资格谋取私利的;
(四)拒不履行业主义务的;
(五)侵害他人合法权益的;
(六)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域的显著位置公告。
业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会议事规则中规定。业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。
业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足五人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。
业主委员会委员集体辞职的，应当召开业主大会会议重新选举业主委员会。业主可以向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出协助要求，街道办事处、乡镇人民政府应当给予协助。
附件：1.《江门市成立首次业主大会和业主委员会流程图》
2.《成立首次业主大会和业主委员会申请书》
3.《关于成立首次业主大会和业主委员会的倡议》
4.《筹备组成员候选人自荐(推荐)表》
5.《建设单位(公有住房出售单位)参加筹备组成员情况表》
6.《关于江门市 市(区) 镇(街道) 住宅小区(大厦)业主大会筹备组成员名单的公告》
7.《关于自荐(推荐)业主委员会委员候选人的通知》
8.《关于 住宅小区(大厦)首次业主大会会议讨论事项的公告》
9.《业主委员会委员候选人简历表》
10.《业主委员会委员候选人推荐表》
11.《业主代表(业主委员会候选人)承诺书》
12.《首次业主大会会议表决规则》
13.《关于召开首次业主大会的通知》
14.《选举业主委员会委员选票》
15.《业主大会议事规则、管理规约表决票》
16.《业主参加业主大会委托书》
17.《 小区首次业主大会表决票验票结果确认书》
18.《 小区首届业主委员会选举验票结果确认书》
19.《江门市业主委员会备案申请表》
20.《业主大会议事规则(示范文本)》
21.《管理规约(示范文本)》
篇2：物管案例：业主通过网络自发成立业主委员会怎么办
物管案例：业主通过网络自发成立业主委员会怎么办
物业管理公司刚刚进驻小区，业主们却已经成立业主委员会。他们是在网上联络发起的，有一百左右人，还推选了一位业主委员会主任，这位主任在网上联络各位业主。这样的业主委员会合法吗？
[案例分析]
业主委员会是业主自治管理的核心，其成立根据惯例要有具备一些必要的条件，并履行必须的成立程序，该组织的成立才是合法的。业主委员会成立的条件是：公有住宅出售建筑面积达到30%以上；新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上；住宅出售已满2年，其成立程序在“相关法规制度”中有明确介绍。本案例中小区业主委员会的成立显然未按组织程序成立的，其不具备法律地位，是不合法的组织。
[解决办法]
从与业主长远合作的角度，首先物业管理公司应肯定业主这种自治管理的民主意识，但也要宣传业主委员会成立的相关法规政策，指出他们目前这种做法的不合法，提出积极的建议。同时，物业管理公司还要表明愿意积极帮助业主成立业主委员会的愿望，愿意与其友好合作的心意。
[相关法规制度]
1．《业主委员会成立程序》
一、提出申请
物业管理小区（大厦）符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区（大厦）所在的街道办事处（或镇人民政府，下同）书面提出申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：
（一）物业已交付使用的建筑面积达到50％以上；
（二）物业已交付使用的建筑面积达到30％以上不足50％，且使用超过一年的。
二、成立筹备小组
街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区（大厦）成立业主委员会筹备小组（以下简称筹备小组）。
三、筹备小组开展筹备工作
（一）筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。
（二）筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区（大厦）内明显位置张贴公布，征求业主意见。
筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。
（三）筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。
（四）筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。
四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。
筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。
会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。
五、申请登记业主委员会
自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；
（一）业主委员会登记申请表；
（二）街道办事处核准证明；
（三）业主委员会选票；
（四）业主代表选票；
（五）业主授权委托书；
（六）业主大会或业主代表大会签到表；
（七）业主委员会章程；
（八）业主公约；
（九）其他相关资料。
六、核准批复
区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。
2．业主委员会章程（示范文本）
第一章 总则
第一条本会是本物业管理范围内代表全体业主对本物业实施自治管理的组织。
本会由业主大会业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当则业主担任。
本会是业主大会的常设机构，对业主大会负责。
第二条本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导。
第三条本章程所称业主是指房屋所有权和土地使用权人。
第四条本会代表全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共、创造整洁、优美、安全、舒适、明的环境。
第二章 组织及职责
第五条第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门指导开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。
第六条本会设委员--名，其中主任一名，副主任--名，本会主任、副主任在全体委员会中选举产生。
本会聘任执行秘书（或秘书长）一名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以是，也可以不是委员。
本会主任、副主任、执行秘书为专职或兼职。
第七条本会权利
1．召集和主持业主大会；
2．与物业管理单位议定管理服务费等费用的收取标准及使用办 法；
3．采用招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行管 理，并与其签订管理合同；
4．与物业管理单位议定年度管理计划、年度费用概算及决算报 告；
5．检查、监督物业管理单位的物业管理工作；
6．修订业主公约、本会章程。
第八条 本会义务
1．筹备业主大会并向业主大会报告工作；
2．执行业主大会通过的各项决议；
3．执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，对住用户开展多种形式的宣传教育；
4．保障本物业各项管理目标的实现；
5．执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；
6．本会作出的决定，不得违反法律、法规政策，不得违反业主 大会的决定，不得损害业主公共利益。
第九条 本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。
第十条 下列人员经本会决定可获得适当津贴：
1．本会主任；
2．本会副主任；
3．本会执行秘书；
4．本会同意的其他人员。
第三章 会议
第十一条 本会会议每三个月至少召开一次。有三分之一以上业主和委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。
第十二条 本会会议的召开应由召集人提前七天将会议通知有关材料送达每位委员。委员因故不能参加会议的，可以一次性书面委托代理人参加。
第十三条 本会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副 主任主持。
第十四条 本会召开会议时，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。
当本物业有三分之一以上为出租时，必须聘请相当于本会委员三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员，并通知其列席本会会议。
第十条 本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进 行表决时，每位委员有一票表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人在自已已投过的一票外，再投一票决定票（赞成或反对票），但此规定不适用于对其本人或直系亲属有利害关系的事项。
第十六条 本会执行秘书必须作好每次会议记录，并由会议主持 人签署后存档；涉及物业管理的重大问题应由与会的全体委员签署。
第四章 委员
第十七条 本会委员由业主大会从业主中选举产生，人数为单数，最多不超过15人。
第十八条 本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强， 有一定的组织能力和必要的工作时间的成年人担任。
第十九条 本会委员的撤换、增，由本会会议通过后，提交业主 大会确认。
第二十条 有下列情形的人员不得担任本会委员，已担任的须停 任，并由下次业主大会确认：
1．已不是业主；
2．无故缺席会议连续三次以上；
3．因体或精神上的疾病而丧失履行职责能力的；
4．有违法犯罪行为被司法部门义定或正在接受调查的；
5．其他原因不适宜担任本会委员的。
6．第二十一条任何委员停任时，必须在停任后半个月内将由其 管理、保存的本会件、资料、帐以及属于本会的所有物移交给本会。
第二十二条委员的权利和义务
（一） 权利
1．有权参加本组织的有关活动；
2．有选举、被选举和监督权；
3．有权参与本会有关事项的决策；
4．具有对本会的建议和批评权。
（二） 义务
1．遵守本会章程；
2．执行本会的决议，完成本会交办的工作；
3．参加本会组织的会议、活动的公益事业；
4．向本会的工作提供有关资料和建议；
第五章 经费与办公用房
第二十三条 本会的经费由--费用中支出。
第二十四条 本会的经费开支包括：业主大会和本会会议；有关人员的津贴；必要的日常办公等费用。经费收支帐目由物业管理公司负责管理，每季度向本会汇报，每年度向业主公布。
第二十五条本会的办公用房由--解决。
第六章附则
第二十六条业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。
第二十七条本会的解散与终止，依照业主大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。
第二十八条本章程经业主大会通过后生效，同时报当地物业管理行政部门备案。
篇3：江门市住宅小区（大厦）成立业主大会和业主委员会的工作指引(2007年)
江门市住宅小区（大厦）成立业主大会和业主委员会的工作指引(20**)
第一条 为规范我市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、建设部《业主大会规程》等有关规定，制定本工作指引。
第二条 本市范围内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本工作指引。
第三条 本工作指引所称的业主是指物业所有权人，即房地产权利证书记载的权利人。
物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，享有业主在物业管理活动中的权利，承担相应义务。
业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。
业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。
第四条 市（区）房产管理局是市物业管理行业的行政主管部门（以下简称行政主管部门），负责依法对业主大会、业主委员会的成立（换届选举）进行业务指导，并对依法产生的业主委员会进行登记备案。
第五条 街道办事处、居民委员会负责指导、协助本辖区内的业主召开业主大会及业主委员会的选举（换届选举）工作，监督、检查业主大会、业主委员会的日常活动，并负责协调处理本辖区内的物业管理与社区管理的相关事务，并对依法产生的业主委员会进行登记备案。
第六条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动。
第七条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的行政主管部门或者街道办事处，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的行政主管部门应当责令其即时解散，由所在地的居民委员会依法协助业主组织召开业主大会，重新选举产生业主委员会：
（1）业主委员会有越权、不履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；
（2）业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的。
第八条 业主大会的组成和职责
（一）业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。
一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
（二）业主大会的主要职责如下：
（1）制定和修改业主大会议事规则；
（2）制定和修改管理规约；
（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（4）选聘和解聘物业服务企业；
（5）筹集和使用专项维修资金；
（6）改建、重建建筑物及其附属设施；
（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第九条 首次业主大会会议的筹备
（一）业主拟筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的行政主管部门和街道办事处的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。
（二）筹备组成员名单确定后，应当书面告知物业所在地的行政主管部门和街道办事处，并且以书面形式在物业管理区域内公告。物业所在地的行政主管部门、街道办事处应在收到书面告知后15日内，指导、协助业主成立首次业主大会筹备组。
筹备组一般由5～17名成员组成，其中建设单位代表或社区居民委员会工作人员1名、业主代表2～15名。筹备组的组长由业主担任。筹备组中的业主代表可由业主自荐、推荐或社区居民委员会推荐产生。
筹备组主要负责业主大会筹备工作。物业所在地的行政主管部门、街道办事处应当指导、协助筹备组开展工作，广大业主应配合筹备组开展工作。
（三）筹备组的主要职责如下：
（1）自成立之日起，拟定《管理规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）；
（2）确定业主委员会委员的人数；
（3）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；
（
4）确认业主的身份及其在首次业主大会会议上的投票权数；（5）根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法，并在业主中推选票的发放人、唱票人、计票人和监票人各若干名。
（四）业主委员会应由5至17人的单数组成，具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。
（五）业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%。
（六） 筹备组应当依法确认业主身份，并发放业主委员会选举证。选举证应当写明业主姓名、性别、住址、有效的联系方式及拥有的投票权数等基本内容。
选举证用于业主大会事务中核实业主身份。
（七） 业主大会投票权数按物业的建筑面积计算。以每1平方米为一个投票权，不足1平方米的，按四舍五入计算。
（八） 业主委员会委员候选人由筹备组推荐，10名以上业主也可以推荐一名候选人。筹备组应该审查候选人的资格并确定候选人名单。
业主联名推荐的，应在筹www.pmceo.com备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。
（九） 筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示，公示时间为7日：
（1）《管理规约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）；
（2）业主委员会委员候选人简历、会议的表决票样、业主委员会选票票样、业主大会会议议程。
业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式并署实名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。
（十） 筹备组应当于业主大会会议召开15日前将会议通知以下列方式送达全体业主：
（1）当面递交书面通知，业主签名确认；
（2）挂号信邮寄或通过媒体公告。
此外，会议通知还应当在小区公告栏公告。
通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。
第十条 首次业主大会会议的召开
（一）首次业主大会会议的内容包括：
（1）表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》；
（2）选举产生业主委员会；
（3）其他需要业主大会会议表决通过的事项。
（二） 业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。业主为无完全民事行为能力的，由其法定代理人或监护人行使投票权。
业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。书面委托书应载明委托事项和投票权数。
业主投票时应出示选举证，代理人除应出具业主的选举证外，还应出示委托书、身份证复印件。
（三）单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。
（四）业主委员会委员候选人以得票多少排序，按预定委员人数得票多者，且必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，依次当选为首届业主委员会委员，产生业主委员会。
（五） 采用书面形式召开业主大会会议的，筹备组应当在公示期满7日内组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票和选票，并做好签收与登记工作。
（六）回收时限届满后，如收到业主或其委托人的表决票或选票的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，由筹备组告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例。
前款“与会业主总票权数”指与会的业主所持票权数的累计之和。
（七）筹备组负责组织开箱验票、统计工作，并在物业管理区域内公布选举结果。
（八） 筹备组应当自业主委员会选举产生之日起3日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任一名、副主任一至两名。
首次业主委员会会议结束后，筹备组自行解散。
第十一条 《业主大会议事规则》应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期、业主大会和业主委员会开展工作的经费筹集、管理、使用等事项依法作出约定。
第十二条 《管理规约》应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
第十三条 业主大会定期会议和临时会议
（一）业主大会会议分为定期会议和临时会议。
（二） 业主大会定期会议由业主委员会按照《业主大会议事规则》和《管理规约》的规定召集，并每年至少应召开一次。
经业主提议，且提议业主达到物业管理区域内20%以上的，业主委员会应当依法召集业主大会临时会议。
提议应附上提议业主本人的签名、联系电话、物业名称、投票权数、会议内容等。
业主委员会有权核实提议业主的业主身份，无法核实业主身份的业主的提议无效。
（三）业主委员会逾期不召开业主大会会议的，行主管部门应当责令业主委员会限期召集；仍不召开的，由提议业主提请该物业管理区域所在地社区居民委员会协助组织召开。
（四）业主大会定期会议和临时会议应当按照《业主大会议事规则》的规定由业主委员会组织召开，可以邀请物业所在地的街道办事处、社区居民委员会参加。
（五）因客观原因未能选举产生业主委员会或业主委员会集体辞职的，业主大会仍应依法履行职责，其定期会议和临时会议由所在地社区居民委员会组织召集。
（六）有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（1）20％以上业主提议的；
（2）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（3）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，物业所在地的行政主管部门应当责令业主委员会限期召开。
（七） 除业主委员会和社区居民委员会外，任何单位和个人不得非法召集业主大会定期会议和临时会议。
第十四条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十五条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的行政主管部门或街道办事处备案。备案时应提交以下材料：
（1）业主委员会备案登记申请表；
（2）《管理规约》；
（3）《业主大会议事规则》；
（4）选举和表决结果统计表；
（5）业主委员会组成人员基本情况及委员分工情况。
行政主管部门应当在收到上述材料后15日内将有关情况书面通报物业所在地的街道办事处、社区居民委员会、派出所、物业服务企业。
第十六条 业主委员会的有关事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内将依照前款规定重新备案。
行政主管部门应当在收到上述材料后15日内将有关情况书面通报所在地街道办事处、社区居民委员会、派出所、物业服务企业。
第十七条 业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：
（1）具有完全民事行为能力；
（2）遵纪守法；
（3）模范履行业主义务，未欠交物业服务费、专项维修基（资）金等；
（4）热心公益事业，责任心强，具有社会公信力；
（5）具有必要的工作时间和一定组织能力，并在本小区居住的时间不少于十个月；
（6）未在本物业管理区域的物业服务企业及其上级或下属企业内任职。
第十八条 业主委员会委员应履行下列职责：
（一）模范遵守管理规约、履行业主义务，按时交纳物业管理服务费、专项维修基（资）金；
（二）定期与业主沟通，了解业主在物业管理方面的意见和建议；
（三）向业主委员会报告业主的意见和建议。
第十九条 业主委员会委员应参加由行政主管部门或街道办事处组织的业务培训，参加行政主管部门或街道办事处召集的会议。
第二十条 业主委员会应当建立业主委员会活动档案，并指定专人保管，也可以委托所在地社区居民委员会管理。档案一般包括以下内容：
（1）各类会议记录、纪要；
（2）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；
（3）各届业主委员会选举产生、备案的材料；
（4）业主名册；
（5）物业服务合同；
（6）有关法律、法规和业务往来文件；
（7）业主和使用人的书面意见、建议书；
（8）维修资金收支情况；
（9）其他书面和实物资料。
第二十一条 业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。
经三分之一以上委员提议，应当及时召开业主委员会会议。
业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。
业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。
业主委员会召开会议时，可邀请物业所在地街道办事处和社区居民委员会派员列席会议。
第二十二条 业主委员会可以聘请一名执行秘书，负责处理业主委员会的日常事务。执行秘书的津贴数额由业主大会确定。
第二十三条 业主委员会的任期为2年或3年。业主委员会任期届满2个月前，业主委员会应当书面报告物业所在地的行政主管部门和街道办事处，同时开展换届选举工作。
业主委员会委员的津贴数额由业主大会确定。
第二十四条 业主委员会在规定时间内不组织换届选举工作的，物业所在地的行政主管部门责令该业主委员会组织换届选举工作；业主委员会逾期仍不组织的，由所在地社区居民委员会协助业主组织换届选举工作。
因参加业主大会会议的业主未能达到法定人数等客观原因未能如期换届改选的，业主委员会仍应继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。
第二十五条 新一届业主委员会产生后15日内，原业主委员会应当将印章、档案资料以及财物等移交给新一届业主委员会。
第二十六条 业主委员会委员缺员超过40%的，应当召开业主大会增补。业主委员会不组织增补工作的，行政主管部门应当责令业主委员会限期组织，逾期仍不组织的，由所在地社区居民委员会协助业主组织增补工作。
第二十七条 分期开发的物业经已入住的过半数投票权的业主申请，在分期开发期间成立临时业主委员会。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员。
增补的候选人从新一期物业的业主中推www.pmceo.com举，差额比例不得少于20%.
增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不宜超过17人。
增补工作完成后，原临时业主委员会经报经物业所在地的行政主管部门或街道办事处备案后，自动转为正式业主委员会。
第二十八条 业主委员会委员有下列情况之一的，由主任提议或经物业所在地的行政主管部门或街道办事建议，并经业主委员会会议通过，其委员资格终止，并予以公告：
（1）不再是本物业区域业主的；
（2）因违法犯罪等原因不能履行委员义务的；
（3）拒不履行业主义务的；
（4）连续三次缺席业主委员会会议的；
（5）因疾病或其他原因丧失工作能力的；
（6）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（7）在物业管理项目所聘请的物业服务企业工作的。
其中出现（1）、（2）项情况的委员资格自动终止，其他情况须报下次业主大会备案。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。拒不移交的，业主委员会、社区居民委员会可以请求该区域的辖区派出所协助移交。
第二十九条 业主委员会会议应当制作书面记录，由出席会议的委员签字并加盖印章后存档。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告，有下列情况之一的应当送达每一位业主：
（1）关于专项基（资）金的使用的建议；
（2）关于调整物业服务费并提交业主大会表决的建议；
（3）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业服务企业的决议；
（4）对物业服务企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；
（5）关于决定召开临时业主大会会议的决议；
（6）关于罢免委员的建议；
（7）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。
第三十条 业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。
第三十一条 业主委员会应依法制定印章刻制使用、管理规定，并遵照执行。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由www.pmceo.com责任人承担相应的法律责任。
第三十二条 以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会作出决定，加盖业主委员会印章方可对外公布。
有下列情况之一的，还须经全体委员过半数以上签字：
（1）关于专项基（资）金的使用的建议；
（2）关于调整物业服务费并提交业主大会表决的建议；
（3）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业服务企业的决议；
（4）对物业服务企业制订的年度物业服务计划初审并提交业主大会表决的建议；
（5）关于决定召开临时业主大会会议的决议；
（6）关于罢免委员的建议；
（7）向行政主管部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁的决议；
（8）其他涉及物业管理区域内部分或全体业主利益的重大决议。
第三十三条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在行政主管部门和街道办事处的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第三十四条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三十五条 业主委员会的名称须与物业的名称保持一致。
第三十六条 本工作指引自发布之日起施行。
江门市房产管理局
二○○七年十二月二十七日