平湖市人民政府文件
平政发〔20**〕183号
平湖市人民政府关于加强市区拆迁安置住宅小区物业管理工作的指导意见
各镇人民政府、街道办事处，平湖经济开发区管委会(钟埭街道办事处)、独山港区管委会，市政府各部门，市属各单位：
为进一步加强市区拆迁安置住宅小区物业管理工作，建立健全长效管理机制，提升物业服务标准化和规范化水平，切实维护业主和物业服务企业的合法权益，改善小区居住生活环境，根据国务院、浙江省《物业管理条例》和《平湖市物业管理实施办法》(平政令第41号)等有关规定，现就加强市区拆迁安置住宅小区物业管理工作，提出如下指导意见：
一、实施范围
市区拆迁安置住宅小区，具体指市区2000年以后建成的未实施市场化物业管理的住宅小区。
二、加强规划与建设管理
(一)新建市区拆迁安置住宅小区应当按照土地出让的各项指标、条件，在规划、建设、管理的各个环节充分考虑后期物业管理的需要，满足小区物业管理的基本条件。
(二)市区拆迁安置住宅小区要严格按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，实行集中建设、统一管理，不得降低建设标准，不得随意降低物业管理配套用房和设施的标准，市规划建设等部门须严格把好审核和批准关。
(三)建设单位在办理市区拆迁安置住宅小区房屋产权初始登记前，须到市规划建设部门办理房屋交付使用备案手续。
三、建立物业管理长效机制
(一)新建市区拆迁安置住宅小区，建设单位应在交付使用备案前，按市有关规定全额缴纳物业专项维修资金和物业保修金。安置面积超过原拆除面积的维修资金，由建设单位在房屋交付时向业主收取。已办理初始登记且未建立维修资金的市区拆迁安置住宅小区，由建设单位制定补缴计划，并按照有关规定专款专用，以确保小区共用部位共用设施设备的正常维修。维修资金补缴标准按现行市有关文件规定执行。
(二)新建市区拆迁安置住宅小区在按规定配置7‰的物业管理用房(其中3‰为物业办公用房，4‰为物业经营用房)基础上，增配2-3‰的物业经营用房(增配的物业经营用房产权归建设单位所有)。
物业经营用房使用用途为商业用房，必须配置在沿街或沿路适于经营的一层位置，如物业经营用房总建筑面积超过一层店面总建筑面积20%，其超过部分可配置在二层或二层以上。
(三)拆迁人与被拆迁人签订拆迁安置协议时，要将临时管理规约和前期物业服务主要内容作为拆迁协议的附件同时签订。
(四)新建市区拆迁安置住宅小区在房屋交付前成立业主委员会(或业主委员会筹备小组)，原则上应通过招投标形式招聘物业服务企业，双方签订合同后，建设单位应做好相关资料的移交工作。
(五)物业服务企业应与业主签订规范的物业服务协议，明确双方权利义务;健全各项管理制度，按标准配备各类管理服务人员;必须公示服务内容、收费标准等，接受业主和业主委员会监督。
(六)新建市区拆迁安置住宅小区，按地上总建筑面积多层房屋5元/平方米、小高层房屋6元/平方米、高层房屋等7元/平方米的标准，由建设单位在选聘物业服务企业前，按规定交纳初期物业管理费。
四、落实物业管理工作责任
(一)市区拆迁安置住宅小区物业管理工作，按照“属地管理”的原则，由所在地街道办事处在小区交付使用前，及时组织小区业主筹建业主大会、成立业主委员会或业主委员会筹备小组;社区、业主委员会等单位协助物业服务企业按时足额收取物业服务费。
(二)已建成的市区拆迁安置住宅小区，应在选聘物业服务企业前由所在地街道办事处组织建立业主委员会，原则上由业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业。
(三)市规划建设局是全市拆迁安置住宅小区物业管理工作的行业主管部门，具体负责物业管理工作的业务指导和监督管理，组织街道、社区、业主委员会等单位对小区物业管理工作实行考核，并将考核结果作为对物业服务企业实行补贴的主要依据。
(四)市城市管理部门负责行使小区物业管理区域内市政、绿化、市容、环保、工商管理等方面法律、法规、规章规定的违法违规行为的行政处罚;会同相关部门查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、违规装修以及擅自改变房屋使用性质等行为。
(五)市公安局负责指导小区落实各项治安管理措施，督促物业服务企业做好治安协助工作。
(六)市消防大队负责检查和指导小区物业管理区域内消防设施和消防工作，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。
(七)市工商局负责查处小区物业管理区域内违法广告和无照经营、异地设立经营(办公)场所行为，对利用住宅或车棚(库)作经营(办公)场所的，不予核发营业执照。
(八)市环保局负责小区物业管理区域内噪声、油烟、废气等日常监督和管理。
(九)市物价局会同市规划建设局加强对物业服务收费的监督。
(十)市水务集团做好小区物业管理区域内供水设施的维修和养护;供电局负责小区物业管理区域内供电设施及路灯等维护;供气、广电、通信等单位按照各自职责做好小区物业管理区域内各类管线的管理和维护。
其他相关职能部门要认真履行职责，积极受理业主和单位的投诉和举报，及时查处小区物业管理区域内各类违法违章行为，保证居民的正常生活秩序。
五、物业管理收费标准和经费补贴
(一)新建市区拆迁安置住宅小区物业服务收费标准，由业主委员会与物业服务企业协商确定。
(二)已建成的市区拆迁安置住宅小区物业服务收费标准：多层0.45元/平方米·月(以建筑面积计算)，其中业主交纳0.2元/平方米·月，建设单位补贴0.25元/平方米·月。建设单位连续补贴三年，第四年起由业主委员会与物业服务企业协商确定收费标准，由业主全额交纳。业主委员会与选聘物业服务企业签订的物业服务合同原则上不少于5年。
每年物业服务费收缴、使用和管理等情况，必须及时向业主公布。
物业服务收入营业税地方留成部分给予全额补贴，由市和街道财政按财政体制分别承担。
(三)资金来源和拨付。新建市区拆迁安置住宅小区初期物业管理费，由建设单位在市区拆迁安置住宅小区选聘物业服务企业前一次性支付给市规划建设局。市规划建设局在前期物业管理服务协议签订后7日内将30%初期物业管理费划拨给物业服务企业，其余部分在房屋交付并经市规划建设局考核合格后划拨。
物业服务费补贴，由市规划建设局在组织考核验收合格后，由建设单位按实拨付。
(四)考核方式。由市规划建设局组织街道、社区、业主委员会、建设单位等，按考核办法等有关规定，对市区拆迁安置住宅小区物业服务进行考核，经考核合格的予以补贴;同时，市区拆迁安置住宅小区业主物业服务费的年收缴率达到70%以上，按实予以补贴;如收缴率低于70%，按物业服务费补贴总额50%实行补贴。具体考核办法另行制定。
(五)市区拆迁安置住宅小区中的低保、特困家庭(凭有效证件或社区证明)免收物业服务费。
(六)市供水、供电、供气、电信、有线电视等部门和单位，除向小区物业管理区域内终端用户收取费用外，不得向小区物业服务企业或单位收取其他费用。
六、加强组织领导，加大宣传力度
市区拆迁安置住宅小区物业管理工作事关广大业主的切身利益，直接影响城市环境和形象，同时也是构建平安平湖、和谐平湖的重要内容之一。市有关部门和所在地街道要高度重视此项工作，切实加强组织领导，落实工作责任，严格监督管理，进一步提升小区物业管理工作水平;要加大物业管理工作宣传力度，教育和引导广大业主依法行使权利、履行义务，自觉执行业主大会的决议、决定，遵守小区管理规约和物业管理有关规定，树立有偿服务意识，按时足额交费，共同营造良好的小区生活环境。
七、其他镇、街道拆迁安置住宅小区物业管理，参照本意见执行。
八、本意见由市规划建设局负责解释。
九、本意见自发布之日起施行。
平湖市人民政府
二○一○年十二月十六日
篇2：拆迁安置小区物业管理学习心得与体会
拆迁安置小区物业管理学习心得与体会
我是今年2月4日到真诚物业公司接管的惠民拆迁安置小区上班的。刚上班时，业主对我不太友好。通过走访才知道，因房子质量问题、房产证问题、大门问题、车库问题等等没有解决，小区业主对有关部门和开发商非常不满，就以拒缴物业管理费来对抗。
但小区存在的这些问题，我们基本没有办法解决。我们这些保安保洁人员也有一大家人，也要吃饭。怎么办？我们就组成收费小组，采取主动出击，上门收费的办法。白天收商铺，晚上收住户，礼貌相待，耐心解释。但业主相互观望，无人带头，仍然不愿缴。有的甚至相互赌咒发誓，进行串连不缴费。
功夫不负有心人，经过一段时间的努力，少数爱面子的业主缴了，但是大部分还是不愿交。三番五次登门还有意见，嘴里骂骂叽叽的，说影响他们做生意。我们的原则是骂不还口、打不还手。在6月份一位员工被打住进医院，经过派出所处理，赔那个员工各项费用壹万元，物业管理费当面缴清。这家费用是交了，但还要面对几千几百户，冷嘲热讽、冷言恶语、拒绝门外，说什么样的话人都有。这时有很多朋友劝我不要去上这个班了，苦口婆心，还没人理解。经过一番考虑，我还是做出了坚守的决定。我想最主要的还是要有自己的精神，要有信心、有勇气。时时有机会，行行出状元，我为什么不能坚持下去，服务他人也是自己的一份贡献。
通过这次学习，使我懂得了物业管理的各项具体要求，也学到了很多的知识。如何转换服务模式？在物业项目运营管理中怎样抓住赢利点？如何开拓盈利空间？怎样与业主进行沟通？这些新鲜知识给了我很大的启发。回去以后，我要把学到的知识应用到实际工作中去，加强和业主的沟通。对业主所反映的问题，积极向有关部门汇报，争取得到领导的支持和帮助。我相信，在我们的努力下，我们的日子一定会好起来。最后感谢真诚物业公司，给了我这个好的学习机会。
本文源自：《淮安物业管理》
洪泽县真诚物业有限公司 高中兰
篇3：无锡市惠山区加强安置小区物业管理工作的意见（2014）
江苏无锡市惠山区关于进一步加强安置小区物业管理工作的意见(20**)
无锡市惠山区人民政府关于进一步加强安置小区物业管理工作的意见
惠府发〔20**〕69号
各镇人民政府，各街道办事处，开发区管委会，无锡职教园管委会，区各办局，区直各单位：
为进一步加强全区安置小区物业管理工作，加快建立健全长效管理机制，促进安置小区物业服务的规范化和标准化建设，全面提升安置小区综合管理水平，根据《关于贯彻〈江苏省物业管理条例〉的实施意见》(惠府发〔20**〕67号)、《关于加强拆迁安置房小区管理服务的实施意见(试行)》(惠府发〔20**〕56号)和省、市有关物业管理文件精神，提出如下工作意见：
一、目标任务
以***为统领，以便民、利民、为民、安民为主旨，适应新型城市化管理的要求，深入实施安置小区物业管理改善工程，完善物业管理体制，规范物业管理机制，优化物业服务质量，全面提升我区安置小区物业管理水平，努力打造环境美、设施全、服务优、管理好的新型拆迁安置小区，不断提高居民生活品质。主要完成以下工作任务：
(一)开发区、各街道(镇)要把安置小区物业管理纳入社区(村)综合管理工作范畴，设立物业管理工作机构，通过选聘或组建物业公司等方式，实现安置小区物业管理全覆盖。
(二)努力提高物业管理水平。利用三年时间，使全区3万平方米以上安置小区，物业服务水平全部达到“无锡市普通住宅物业服务等级(试行)”一级服务标准，每年完成比例不低于30%。开发区、各街道(镇)要在20**年底前培育一个安置小区物业管理示范点，达到市级物业管理优秀住宅小区相应标准。
(三)建立安置小区物业管理经费保障机制。开发区、各街道(镇)要按照“一级服务标准”对应安排小区日常物业管理经费，要研究探索物业服务市场化，在安置小区物业服务达到“一级服务标准”的基础上，稳步推进物业服务有偿化。
(四)逐步完善安置小区各类公建配套设施和设备。利用三年时间，确保物业服务用房到位、消防控制系统正常、监控技防设施全覆盖、智能车辆管理系统到位，并完成小区综合验收备案。
(五)建立安置小区物业管理考核督查机制。建立区、开发区和街道(镇)以及社区(村)二级安置小区物业管理考核督查机制，由开发区、街道(镇)、物业管理工作机构会同属地社区居(村)民委员会对安置小区日常物业管理工作进行考核，考核结果作为拨付物业管理经费的重要依据。
二、工作措施
(一)进一步规范物业管理模式。我区安置小区物业管理按照“政府扶持、属地管理、专业服务”的原则，实行属地管理，物业管理模式采取专业化物业管理和社区管理相结合的方式，即由开发区、各街道(镇)负责通过招投标选聘物业服务企业或组建具有独立法人资格并取得三级以上(含三级)资质等级的物业服务企业，做好辖区内所有安置小区的物业管理工作;同时把安置小区的物业管理纳入社区(村)综合管理范畴，筹建安置小区业主委员会或物业管理委员会，积极发挥社区居(村)民委员会等基层组织的作用，通过教育引导、协调调解、考核督查，不断提升安置小区综合管理水平。
(二)进一步提升物业管理水平。安置小区物业管理服务按照《无锡市物业服务收费管理实施办法》实施，不低于一级服务标准。依托社区(村)管理平台，提升物业管理水平，努力做到“十有十无”，即“有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修服务、有志愿服务、有社会公德”，“无乱吐乱扔、无乱牵乱挂、无乱停乱放、无乱贴乱画、无毁绿种菜、无卫生死角、无违章搭建、无破墙开店、无偷盗抢劫、无群体事件”。
(三)进一步落实物业管理经费。开发区、各街道(镇)应当建立安置小区物业管理经费保障机制，通过属地财政补贴、公共设施收益和业主缴纳相结合的方式多渠道筹集物业管理资金，并按照不低于“一级服务标准”对应安排日常物业管理经费。根据《无锡市住宅专项维修资金管理办法》规定，有计划地归集专项维修资金，做到应缴尽缴。要积极探索安置小区物业服务市场化，研究制订相应的收费政策，以收取非安置对象物业管理费、停车库(位)费等为突破口，拓展物业管理经费来源，物业管理费逐步由政府补贴向市场化有偿服务过渡。
(四)进一步完善公建配套设施。对已建和交付使用的安置小区，开发区、各街道(镇)要按照规划设计要求，安排专项资金，逐步完善配套功能和服务设施，重点完善消防、电梯等安全设施，落实物业服务、社区建设等配套用房，按有关规定做好小区物业移交验收接管工作，落实建设单位保修期内的保修工作。对新建的安置小区，开发区、各街道(镇)要严格按照“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，实行集中建设、统一管理，区国土、规划、建设等部门要严格把关和审批。建设单位在规划、建设的各个环节应充分考虑后期物业管理的需要，不得随意降低物业管理配套用房和设施的标准。小区
内配建的车库(位)、商业等公建配套设施，不得买卖或变相买卖，不得改变规划用途，出租所得收益补充物业管理经费。
(五)进一步加强小区综合管理。由开发区、各街道(镇)牵头，建立健全由社区(村)、建设、房管、城管、公安、工商、卫生、环保、民政等相关部门协同配合的综合整治管理机制。各相关职能部门应根据《区政府关于贯彻〈江苏省物业管理条例〉的实施意见》精神，进一步明确职责，主动将管理职能延伸到物业管理区域，加强对物业管理人员的培训，加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，加大对物业管理的支持力度和执法力度，对安置小区内乱搭建、群租、改变住宅使用性质、违章装修、破墙开店、倚门设摊、毁绿种菜、占用公共空间等违法违章行为进行集中整治，制止违法违章势头的蔓延。
(六)进一步强化物业服务考核督查力度。开发区、各街道(镇)要切实履行工作职责，按照省、市、区有关物业管理文件精神和《惠山区安置小区物业管理工作考核办法》的要求，进一步明确考核标准，细化对物业服务企业的考核办法，采取明查与暗访等多种形式，以安置小区群众满意为目标，加大考核督查力度，确保安置小区物业管理真正到位。区政府将安置小区物业管理纳入区政府百分制考核，对年度考核优秀的街道(镇)前二名和获得区级以上荣誉的小区实施奖励，对考核暴露问题较多的街道(镇)、小区予以通报批评。
三、工作步骤及要求
(一)广泛宣传，营造氛围(4月-5月)。区各相关部门和各镇、街道要充分运用各种媒体，开展形式多样的宣传教育活动，广泛宣传物业管理政策法规，引导居民改变原有农村不文明生活习惯，倡导现代城市生活新观念，增强居民的参与意识、自律意识和有偿服务意识，努力营造和谐共建、遵规守约、文明诚信的社区物业管理氛围。
(二)加强领导，落实责任(5月-6月)。开发区、各街道(镇)要切实加强安置小区物业管理工作的组织领导，设立物业管理工作机构，明确工作职能，配备专职人员，落实办公场所和工作经费;要根据本意见中的目标任务，制订具体的实施方案，落实相关工作措施，搞好统筹协调，强化监督考核。
(三)深化管理，培育典型(6月-10月)。开发区、各街道(镇)要认真梳理各安置小区物业管理存在的问题，制订切实可行的小区物业管理改善方案，充分调动社区(村)党员干部及物管人员的积极性，对照小区综合管理要求，打造物业管理示范小区，并以点带面，努力提升各个安置小区的物业管理水平。
(四)检查考核，务求实效(11月-12月)。安置小区物业管理工作的目标任务时间紧、要求高，开发区、各街道(镇)要树立强烈的责任意识、紧迫意识、标准意识，按照市、区关于安置小区物业管理工作精神，科学安排，精心组织，按轻重缓急有计划有步骤地解决小区管理中存在的问题，确保安置小区物业管理工作扎实推进。
无锡市惠山区人民政府
20**年5月4日