项目总图工程施工管理规程

　　1.编制目的

　　用于指导工程管理人员对总图工程进行全面质量控制，确保总图工程全过程处于受控状态。

　　2.适用范围

　　本规程适用于总图工程（道路及管线）施工过程各阶段的质量控制。本规程所指综合管线是指给水管、排水管、煤气管、电力、电信、有线电视、安保监控等各种小区内管线。

　　3.职责

　　3.1总工程师办公室负责本规程的制定、修改、分发及解释；

　　3.2项目工程部负责本规程的具体实施。

　　4.管理流程

　　5.管理过程

　　5.1事前控制

　　5.1.1管线综合协调及图纸会审

　　5.1.1.1配合前期召集各管线设计单位及环境设计单位召开综合协调会，审查设计方案是否合理，是否已得到相关行业接口部门的认可。

　　5.1.1.2组织设计、监理各施工单位进行图纸会审并形成会审纪要，重点审查建筑单体与管线、区外管线与区内管线的接口有无问题。

　　5.1.2施工单位资质及人员审查

　　5.1.2.1审查各配套施工单位是否具有相应的施工资质要求。

　　5.1.2.2审查各配套施工单位人员的施工经验、素质和质量保证体系，主要管理人员的资质和到位情况，并填写《施工单位管理人员及特殊专业工种人员资格证明文件统计表》，对不能满足要求的，立即通知施工单位整改（特殊管线得到接受部门认可的除外）。

　　5.1.3审核施工单位的施工方案施工进度计划

　　5.1.3.1审查各配套管线与道路施工单位的施工组织设计，并将审查意见填写在《施工组织设计审批表》上。

　　5.1.3.2审查各配套管线与道路施工单位的施工进度计划，重点把握各配套管线的先后施工顺序，避免相互干扰。

　　5.1.3.3审查各配套管线与道路施工时，是否已充分考虑到对其余成品或自然环境的保护措施。

　　5.1.4材料及工艺

　　5.1.4.1根据不同的配套管线，检查各施工单位所用的材料是否已满足设计和施工规范的要求。

　　5.1.4.2对新材料、新工艺、工程管理人员应组织设计单位、监理单位和施工单位进行工艺交底，必要时邀请质监站、供货方参加。

　　5.2事中及事后控制

　　5.2.1管道施工及验收

　　5.2.1.1复核道路各种管道定位是否符合设计要求，确定管道的开挖方法和开挖顺序。一般要遵循由深到浅的施工顺序，即最深的管道先施工（如污水管、雨水管等），然后施工较浅的管道（如煤气管道、上水管等）。

　　5.2.1.2复核各种管道的垫层与基础的厚度、标高，是否符合设计各施工规范要求。

　　5.2.1.3复核各种管道检查井的坐标、井底标高，是否符合设计和施工规范要求。

　　5.2.1.4检查各管道的连接方式是否符合设计各施工规范要求。

　　5.2.1.5管道连接完成后需进行隐蔽工程验收。有闭水试验要求的，必须按规范要求进行闭水试验，并将试验结果填写在《隐蔽工程验收记录》上，隐蔽工程全部验收合格后方可回填隐蔽。

　　5.2.1.6检查各管道回填的材料与施工方法是否符合设计和施工规范要求。

　　5.2.1.7检查各管线的穿路管有否遗漏。

　　5.2.1.8组织人员对管道进行验收与质量评定。

　　5.2.2道路垫层施工与验收

　　5.2.2.1复核道路的定位放样工作，是否符合设计要求。

　　5.2.2.2复核路基持力层土方的质量和标高是否满足设计要求，土路基两侧临时排水沟有否考虑。

　　5.2.2.3检查路基垫层的材料、铺设方法和压实、厚度方法是否满足设计要求。

　　5.2.2.4复核路基垫层标高是否符合设计要求。

　　5.2.2.5组织人员对路基垫层进行验收与质量评定。

　　5.2.3道路基层施工与验收

　　5.2.3.1检查道路基层材料（主要为三渣）生产厂家的生产许可证及材料的试验报告。

　　5.2.3.2检查道路基层铺设前的顶标高是否已做好标记，并复核铺设厚度是否符合设计和施工规范要求。

　　5.2.3.3检查道路基层铺设顺序是否合理，铺设方法是否符合施工规范要求。

　　5.2.3.4检查道路基层压实方法是否符合施工规范要求，基层面标高是否符合设计要求。

　　5.2.3.5组织人员对道路基层进行验收与质量评定。

　　5.2.4各种管线穿线、调试

　　5.2.4.1检查各种线路的材料有否生产合格证、规格是否符合设计要求。

　　5.2.4.2检查各种线路中继设施的设置是否合理。

　　5.2.4.3检查各种线路的调试情况是否已符合设计和使用要求。

　　5.2.5道路面层施工与验收

　　5.2.5.1检查道路面层材料生产厂家的生产许可证及材料的检验报告。

　　5.2.5.2检查道路面层预铺设厚度是否符合设计要求，顶标高是否符合设计要求。

　　5.2.5.3检查各种管线检查井的顶标高是否与道路面层顶标高一致。

　　5.2.5.4检查路边侧石与平石的施工质量是否符合规范要求，标高是否符合设计要求。

　　5.2.5.5检查道路面层施工机械是否符合规范要求。

　　5.2.5.6组织人员对道路面层进行验收与质量评定。

　　5.2.6最终验收及交付

　　6.编制依据

　　6.1建筑施工手册

　　6.2市政公用工程质量检验评定标准汇编

　　6.3给水排水管道工程施工及验收规范

　　7.相关/支持性文件

　　7.1工程管理过程控制程序

　　7.2监视和测量控制程序

　　7.3工程质量管理工作规程

　　7.4工程材料管理工作规程

　　7.5工程进度管理工作规程

　　8.质量记录

　　8.1施工单位管理人员及特殊专业工种人员资格证明文件统计表（GT/QR·15-03）

　　8.2施工组织设计审批表（GT/QR·15-05）

　　8.3检验、试验报告检查表（GT/QR·23-01）

　　8.4隐蔽工程验收记录

篇2：设计主线:规划设计(总图竖向)

　　设计主线：规划设计（总图、竖向）

　　规划设计：规划总图（含指标）、竖向图（含道路分析或单独出）、管线综合图、日照分析图（住宅相关）、绿化图、设计说明书;

　　各地规划部门，对规划设计报建文件要求不一样，总图、竖向、管线、日照是必有的；

　　一、总图：

　　1.指标：常规的指标表，数据必须严格控制

　　地上建筑面积：规划阶段按容积率计算，方案阶段基本保持一致（略有不一致也按一致报，少了以后也不能加，多了以后可以少），规证阶段准确；关系利润，没有经过公司决策，设计不能轻易减少指标；

　　地下建筑面积：一般规划部门不太严格，满足车位情况下，可以调整；（前期预留人防增设的面积，避免超出出现立项损益的地下面积）；

　　建筑密度/绿化率：一般控规指标已确定，后期调整要经过城规委会等重大会议决策；有些地方对绿化率的核算严格，要求提供pl线的绿化范围图；

　　车位：含安置房、经济适用房、公租房等，1户/个指标可以调低；地上车位我们地区上限为总停车位的10%，一般按允许的上限控制，减少地下车库积压成本；

　　配套面积：能放地下的不要放地上（换热站除外），能卡最低指标的绝不增加；

　　2.周边环境及交通条件

　　景观资源，如自然景观（海景山景），人工景观（公园）等，如何利用或改造提升，沿之布置优质产品；

　　商业交通资源，商业交通等吵杂环境，对居住为劣势，但对商业、办公、公寓等为优势；如需布置住宅，将其楼栋的产品量降低，低价薄利销售；

　　市政设施：变电站、供热公司等劣势环境，布置产品量减少，产品类型及总价均减少；

　　即：好地方，多布楼，布好楼，反之亦然；

　　3.入口及周界布置

　　一般小区至少设置主次两个小区入口，主入口放在人流最多的道路上；大门能形成标识性；如果沿街的商业网点价值高，门可结合网点设计；

　　入口设计也要结合现场情况，如果周边道路未建，在交付时也可能无法建成，至少保证一处入口在交房时能方便使用；

　　车行入口：根据我们项目交付后，物业管理的反馈，最好的车库入口位置是，直接面向小区外部，在岗亭一侧（另一侧设置小区消防车道和人行入口），这样一个岗亭可以同时监控地上地下车辆和人流。如果地下车库设置在小区门内部，业主要打两次卡才能进入车库，物业也难以控制车辆进入园区；

　　规划设计时，应把小区入口设计和围墙周界都简要的布置在图上；

　　4.产品布局：

　　一般住宅小区，常见类别：住宅、网点、配套用房（物业用房、幼儿园或小学、养老院）；

　　住宅产品：强排及损益阶段已经对产品的方向（层数、位置、面积等）确认，规划阶段结合初步选定的户型标准层布置，计算日照；（建筑外轮廓稍放一点，避免单体方案受限过多）；

　　网点：原则上利润最大化，总价低，一层沿街价值最高，普通网点进深16-24米；

　　配套用房：一般选用商业价值低的地方，也可集中设置重点打造，作为项目的卖点，对社区型商业有一定的带动作用；

　　5、活动场地/配套：

　　规划局作为政府控制机构，对居民福利设施比较重视，儿童活动老年活动场地要明确，物业用房、公共卫生间、垃圾收集点等都会重点关注；

　　注意控规里是否有垃圾收集点等不利条件；

　　6、内部资源创造对产品价值的提升：

　　创造景观或商业资源，提升邻近住宅的附加值；比如别墅区，制造人工湖或人工水系，打造户户临水，临水别墅，比普通别墅单价至少可提高10%～20%；

　　高层中心景观，核心景观周边楼栋价值高，其正北向的楼栋可作为楼王（南向大窗景观卖点）；

　　内部社区商业街区，网点以上的住宅比普通住宅单价贬值10%～20%，但好的商业配套周边的步行距离较近的楼栋价值还不错；出则繁华，入则宁静也是不错的楼盘设计方式；

　　7.内部交通组织：

　　比如别墅，一般采用挂葡萄的布局方式，给每栋别墅独门独户之感；往细了说，对于山地别墅，上挂比下挂价值高，即路面低于住宅入口；

　　规划是个有趣的课题，以前大学时也做过小区规划的作业，但也不理解规划的价值，只是套用“一环一路”“外方内圆”等流于形式的布置；

　　8.消防系统：消防环道，扑救面、回车场；消防日渐严格，主要考虑消防相关场地对邻近住宅的影响，避免局部过多过近；

　　对规划的其他限制条件：限高/红线退道路/控制线退红线

　　二、竖向：

　　1.周边道路标高与地块标高的关系：

　　地块周界与四边的关系，如何处理（是否要设挡土墙），较大的高差是否可以利用（如网点、半地下车库），对出入口的位置也有影响；

　　四周道路本身高差较大，是否可采用双首层的设计；

　　2.地块内部标高：

　　高差处理：各单体建筑0.00室内标高是否一致，，地下车库是否可以利用高差选择更为经济的区域（减少土方）；

　　是否可以利用高差造景，设置半地下配套用房或地下室采光天井；

　　3.道路标高：

　　道路坡度：规范规定8%的坡度不超过200米，考虑北方冬季雪天，坡度最好不要超过6%；

　　对每段道路的坡度进行分析，均衡布置，不要出现局部陡坡现象；且道路坡度要解决路面雨水顺利排出小区，不应出现局部低点积水问题；

　　4.建筑室内外高差：

　　排查建筑0.00及周边一圈竖向标高的关系，不要出现室外标高高于室内标高的情况，也不要出现单元入口区域出现较大高差；（后期景观设计阶段也要严格核查，避免微地形影响一层住户感受）；

篇3：项目总图定位策略引领开发制胜？

　　项目总图定位策略如何引领开发制胜

　　从一个项目的开发流程来看，一般开发商在前期产品研发和设计阶段的流程是这样的：从市场调查开始，到产品定位，然后开始进行规划设计、景观设计，图纸确定之后，便开始施工和营销的准备。

　　这样的操作程序对于业内人士来说已是标准动作，但对于领先的开发商来说，这个常规操作程序中缺少了一个重要的阶段，那就是总图定位。总图定位如此重要，以至于它成为决定项目成败的关键流程。

　　一、总图定位是什么？

　　先给大家描述一个场景。20**年，当龙湖地产掌门人吴亚军看过陆军（当时北京龙湖研发副总）排出来的颐和原着密密麻麻的的总图，长舒一口气后说：“你们这个总图一出来，项目八成的把握就有了！”作为龙湖进入一线城市市场最重要的项目，颐和原着承载了龙湖太多的使命。

　　战役开局之前，龙湖高层集体密集开会研判，最关键的一次会议就是研究总图。后来的市场证明，龙湖颐和原着项目成为龙湖集团内里程碑式的项目，即叫好又叫座，龙湖北京市场首战告捷，赚得盆满钵满。同时也树立了龙湖全国市场的江湖地位。之后，全国业界开发商潮水般的来此项目学习，颐和原着因此也成为了业界的典范。

　　什么是总图定位？为何龙湖高层如此重视总图定位？

　　总图定位是决策者最重要的沙盘推演。因为即使在项目定位完成后，在一定的规划条件下，项目的开发（总图）仍有多种可能性。如何发现、创造可能性，并找出最优的可能性，既关乎到项目的成败，也锁定了项目价值最大化。

　　总图定位是一种决策方法论。它把决策时面临的多视角的观点冲突：市场部门的、设计部门的、成本部门的、财务部门的、有美学偏好的老总们的。。。整合到统一的决策维度----项目价值最大化，而这种项目价值最大化完全是由财务数据作为决策支撑的。

　　总图定位和设计院出总图是根本不同的工作！两者的区别在于：前者是纲，后者是目。总图定位在先，设计院跟进在后；总图定位是开发模式的机理图，是把开发理念、产品线组合、成本逻辑、开发顺序、财务结构、技术指标分配等融合在一起的主干图；而设计院是在这个骨架下进行演化和发挥，是体块、比例、天际线、符号等建筑和景观的创作和深化。两者完全是两个不同层次的工作。

　　二、总图定位开展的现状

　　总体来看，业内在进行总图研究阶段，呈现如下几种状态：

　　现状1：一些开发商还没有意识到这项工作的性质和意义，简单交由设计单位出几个方案，凭感觉进行选择；

　　现状2：一些开发商开展了此项，按图索骥进行程序化的总图比选，但质量不高，与领先开发商的效果差异极大（直接反应到市场效果和利润水平差异）；

　　现状3：领先型开发商永远自己做此工作。并将其作为企业的核心能力，秘而不宣。此项技能也仅限于少数营销和研发的高管，且需要配合才能完成，其他人只能见树木不能见森林。

　　现状4：房地产顾问公司基本不提供此类服务。并不是他们不知道此项服务的巨大价值，而是提供此类服务需要整合市场营销、研发、成本、财务等多项开发核心技能。而且业务领军人物必需要有领先开发商的关键角色的经历和成功经验。

　　三、如何进行总图定位？

　　简单的说，总图定位的最终成果是一张经过比选之后的总图和经济评价报告。它帮助决策者在项目开发伊始就能清晰、准确的找到最优方案，实现项目价值最大化。开发商选择了总图，就等于确定了项目开发的大方向，也就从商业模式的高度锁定了规划结构、产品线布局和重大成本分配。

　　总图定位的主流程包括：若干个总图设计任务书-------若干个总图研发------经济模型-------模拟定价和风险评估--------总图比选。

　　四、总图定位为何具备极高的附加值和技术含量？

　　总图定位的高附加值和高技术含量的是由于：

　　总图定位是营销部门和研发部门互动的产物，它是创意思维和技术思维的碰撞的结果。一般开发商通常面临的情况是：市场策划人员提出了创意和设计要求，一方面并没有穷尽最优的可能性，另一方面有些设想和要求没有技术可实现性或在技术落地时自相矛盾。

　　而研发人员设计过程中发现新的可能性和机会（规划布局和物业组合等），但没有敏锐的市场嗅觉和方法去甄别和捕捉，从而有可能失去一次绝佳的总图机会。优秀的总图定位主要就是这两种职能、两种思维贯通、平衡的能力。

　　优秀的总图定位是站在巨人的肩膀上。总图定位所涉及到的先进的开发理念、高效率的规划结构、侧重高盈利能力的产品布局、不平衡使用容积率的方法、价值提升技术（如景观节点布局）、重大成本（如场平标高的处理、停车方案等）的规避和优化能力、成熟的建筑体块尺度感等无不是领先开发商数10年经验成果的积淀。做好总图定位意味着从起点上和先进开发商接轨。

　　越是复杂项目（如大盘或商住混合项目），总图定位所产生的价值越大。复杂项目由于涉及到对多种业态的市场指标和技术指标进行取舍和平衡，因此需要对不同业态产品最核心指标（既是经济的又是技术的）有敏感度、理解力和转化力。

　　如别墅总图中最核心的指标不是容积率和密度，而是栋数；商住混合项目最核心的指标是覆盖率（所以有时出现超高层反而是经济的）。这样的项目经过总图定位，不同方案盈利的能力差异往往以数亿计。

　　提高土地的利用强度，是高水平开发商的一个共同特点和趋势。龙湖是其中杰出的代表。

　　案例：别墅项目总图定位的逻辑

　　对于一个低密度的别墅类项目，开发商往往会纠结于什么样的容积率或者建筑面积是价值最大的？在决策之前，一个关键性问题必须首先得到澄清，即什么是决定项目价值最大化的核心指标？

　　一个想当然的、符合逻辑的答案是容积率。因为销售收入=销售面积（和容积率正相关）×单价。这也是大多数开发商以提高容积率作为总图策略的缘由。当然，不同开发商提高容积率的手法各有不同：有些是通过提高密度；有些是通过简单放大单套建筑面积来实现的。

　　而事实上还有另一个公式：销售收入=套数×套总价。两个公式的差异实质反映了不同的定价模式，即按套定价VS按面积计价。你会发现，有些楼盘的销售员会详细介绍别墅总价的构成；而另一些盘只报总价，问其单价却打死也不说（即便是个简单的除法）。

　　这让我想到一个营销教科书式的例子：小时候买衣服，大小号的价钱是不一样的，后来，即使特大号和超小号的价钱也一样。它反映了从生产厂商立场出发的成本定价模式进化到从消费者立场出发的市场定价模式。当然，我们不能据此简单判断两种定价模式在房地产行业孰优孰劣，但这却是高水平开发商的策略原点。

　　在这个新的视角下，“套数”是总图控制的核心指标。提高套数，虽然意味着相对较小的地块面积，但高水平开发商有信心通过设计创新使产品仍具竞争力，从而保持较高的套总价

（甚至贵过竞争对手大一号产品），从而获得价值最大化。另一方面，通过增加套数，而不是一味增加单套面积可以避免高总价风险，保持策略弹性。

　　拨开浮云遮望眼，看清真相之后，高强度开发策略是否变成了一个众人皆可实施的简单策略呢？当然不是！

　　高强度开发策略实质上是对市场心理底线的不断试探和挑战。能够把小花园、密间距的产品变成一个迷人的、有美好体验和价值感的产品，主要取决于开发商创新设计和高水平景观能力。龙湖的“植物是遮眼睛的，而不是遮建筑的”的独特景观价值理念和万华“大气的公共景观是提升整个社区环境的撬点”的巧妙逻辑正是这类开发商的基本功和必不可少的能力。

　　实际上，为什么一个项目地块应按照12×32米的方式规划，而不是11或13×32米的方式？这除了要比较不同方案的套数指标外（主要受户型定位和用地的自然地理条件等因素约束），还需要在没有开始建筑设计之前，就对建筑的退距、边界、与庭院的关系，与街景的关系做“假想下的精确的”平衡，从而保证未来创新设计的落地。这种拿捏是一种处理模糊和不确定的能力！

　　当面对营销专家们的担心：5米进深的主花园会不会让客户觉得太小？侧花园1.5米间距会不会让客户感到建筑很挤？即使是身经百战的设计师也不敢笃定的回答，就如业内人士“刘栽树”（刘泽塑）所说，每一次景观都是一次冒险。

　　追求利润和安全落地是评价方案的两个基本点，从这个意义上看，总图能力与其说是一项技术，不如说是一种艺术，散发出高山仰止般、谜一样的魅力。