中海地产写字楼工程管理的四大做法

　　一、填充墙做法

　　1.女儿墙在屋面建筑完成面以上300mm设置钢筋混凝土反坎，反坎以上采用页岩实心砖。在有安装支架部位的墙体应使用实心砖砌筑。核心筒外走廊采用120mm厚页岩多孔砖。楼梯间隔墙采用页岩空心砖。核心筒内墙体均为页岩空心砖，容重不大于8kN/m3。但在以下部位改用页岩实心砖：

　　(1)墙厚不大于120mm的墙体；

　　(2)门窗洞口边至少120mm宽范围内墙体；

　　(3)埋在回填层内的墙体。砌筑砂浆均为M5水泥砂浆。

　　2.墙厚不大于120mm的墙体，超过3m则需设置腰梁。

　　3.墙体若为幕墙饰面，墙体需考虑在龙骨连接位置设置混凝土梁或柱。

　　4.用水房间（含卫生间、茶水间、清洁间、服务间、厨房、涉水设备房等）的隔墙根部加设C20混凝土带，同墙宽，高度比完成面高120mm（若卫生间蹲位高出地面，则混凝土带比蹲位高120mm）。

　　5.所有设备房、水电井在门口处设200mm高、100mm宽C20混凝土门槛，所有设备房加设500mm高、10mm厚防鼠板。

　　6.所有用水房间的找平层砂浆及防水保护层使用1：2水泥砂浆内掺5％防水剂。

　　7.有回填层的房间的砌体墙若在本层室内地面标高以下，则应在本层地面下－0.06m处设置20mm厚1：2水泥砂浆掺5％防水剂防潮层。如果回填部分超过室内地面标高时，必须先将砌体内侧模一道防潮层，确保回填后墙体不返潮。

　　8.所有砖墙与砼墙或梁交接部位墙体两侧均应在抹灰前沿全长铺设200mm宽抗碱玻纤网格布（每边100mm），网孔中心距4mm×4mm，单位面积重量不小于160g/㎡,断裂强力不小于1250N/㎡，断裂强力保留率不小于90%。

　　9.地下车库墙面乳胶漆使用外墙乳胶漆。

　　二、工程做法

　　1.楼地面

　　若楼面有回填层，“钢筋混凝土楼板清理”和“找平层”在普通房间改为“80mm厚C25混凝土内配Φ6.5@250钢筋网单层双向，面层提浆抹光”，在车道范围改为“120mm厚C30混凝土内配Φ6.5@250钢筋网单层双向，面层提浆抹光”。

　　所有穿楼板的管道周边均用C20膨胀细石混凝土（加水泥用量6%的膨胀防水剂）分两层填实，套管内用油膏嵌缝，室内管道周边、地漏周边250mm宽范围内砼基层（基层应用1：3水泥砂浆找补平整）上均刷1.2mmJS(Ⅱ型)复合防水涂料并铺无纺布，沿管道上翻50mm。

　　2.二装楼面1：（商业区域、商业库房、餐饮区域、商场入口、办公入口、商业中庭、商业门斗、商业门厅、办公门厅、首层大堂、所有电梯厅、商业区域核心筒外走廊、后勤通道、合用前室、物管用房）

　　(1)钢筋混凝土楼板清理

　　(2)饰面层（由二装施工）

　　3.二装楼面2：（非下沉式卫生间、非下沉式淋浴间、开水间、阳台）

　　(1)钢筋混凝土楼板清理

　　(2)素水泥浆结合层一道（由二装施工）

　　(3)20mm厚1：3水泥砂浆找平层（由二装施工）

　　(4)1.5mm厚JS复合防水涂料（Ⅱ型），沿墙上翻至完成面以上300mm高，门洞处做至墙外边线以外200mm（由二装施工）

　　(5)15mm厚1：2.5水泥砂浆保护层单向拉毛（由二装施工）

　　(6)饰面层（由二装施工）

　　4.二装楼面3：（下沉式卫生间、下沉式淋浴间、厨房）

　　(1)钢筋混凝土楼板清理

　　(2)素水泥浆结合层一道（由二装施工）

　　(3)20mm厚1：3水泥砂浆找平层（由二装施工）

　　(4)1.5mm厚JS复合防水涂料（Ⅱ型），沿墙上翻至完成面以上100mm高，门洞处做至墙外边线以外200mm（由二装施工）

　　(5)15mm厚1：2.5水泥砂浆保护层单向拉毛（由二装施工）

　　(6)1：6水泥膨胀珍珠岩（由二装施工）

　　(7)40mm厚C20细石混凝土刚性层内配φb4@250钢丝网单层双向，原浆压光，坡向地漏（由二装施工）

　　(8)门洞处做至墙外边线以外200mm（由二装施工）

　　(9)饰面层（由二装施工）

　　5.瓷砖楼面1：（空调新风机房、电梯机房、板换间、全热交换机房、机房走道、值班室、隔油间）

　　(1)钢筋混凝土楼板清理

　　(2)素水泥浆结合层一道

　　(3)20mm厚1：2.5干硬性水泥砂浆结合层

　　(4)10mm厚防滑瓷砖，水泥浆擦缝（周边做100mm高玻化砖踢脚线）

　　6.瓷砖楼面2：（垃圾房、清洁间）

　　(1)钢筋混凝土楼板清理

　　(2)素水泥浆结合层一道

　　(3)20mm厚1：3水泥砂浆找平层

　　(4)1.5mm厚JS复合防水涂料（Ⅱ型），沿墙上翻至完成面以上1000mm高，门洞处做至墙外边线以外200mm（墙面防水保护层做法：刷1mm厚水泥胶浆单向拉毛）。

　　(5)15mm厚1：2.5水泥砂浆保护层单向拉毛

　　(6)20mm厚1：2.5干硬性水泥砂浆结合层

　　(7)10mm厚防滑瓷砖，水泥浆擦缝（周边做100mm高玻化砖踢脚线）

　　7.瓷砖楼面3：（空调制冷机房、空调水泵房、冷却循环泵房、雨水回收机房、生活用水水泵房、生活水箱间、避难层消防水箱间、柴油发电机房、高低压配电房、10千伏开闭所、冷冻站、锅炉房、报警阀间）

　　(1)钢筋混凝土楼板清理

　　(2)砂夹石回填并按设计要求找坡

　　(3)80mm厚C20混凝土内配φ6.5@200钢筋网单层双向，面层提浆抹光，坡向排水沟或地漏

　　(4)1.5mm厚JS复合防水涂料（Ⅱ型），沿墙上翻至完成面以上300mm高，门洞处做至墙外边线以外200mm（由二装施工）

　　(5)15mm厚1：2.5水泥砂浆保护层单向拉毛

　　(6)素水泥浆结合层一道

　　(7)20mm厚1：2.5干硬性水泥砂浆结合层

　　(8)10mm厚300mm×300mm防滑瓷砖，水泥浆擦缝（周边做100mm高玻化砖踢脚线）

　　注1：高低压配电房、10千伏开闭所防水及保护层取消。

　　注2：排水沟做法

　　a.沟侧壁采用120mm宽C20混凝土

　　b.20mm厚1：3水泥砂浆找平层

　　c.1.5mm厚JS复合防水涂料（Ⅱ型）

　　d.15mm厚1：2.5水泥砂浆保护层压光

　　8.玻化砖楼面（避难空间、卸货平台、公共楼梯间）

　　(1)钢筋混凝土楼板清理

　　(2)素水泥浆结合层一道

　　(3)20mm厚1：2.5干硬性水泥砂浆结合层

　　(4)玻化砖，白水泥浆擦缝（周边做100mm高玻化砖踢脚线）

　　注：避难空间楼面1.5mm厚JS复合防水涂料（Ⅱ型），在钢筋混凝土楼板面砂浆找补后完成。

　　9.砂浆楼面1：（非机动车库、储藏室、空调水井、强电井、送风机房、排风机房、所有人防区域除机动车库外）

　　(1)钢筋混凝土楼板清理

　　(2)素水泥浆结合层一道

　　(3)25mm厚1：2水泥砂浆面层抹平压光

　　注：人防区域密闭通道视所在位置单独设计。

　　10.砂浆楼面2：（水管井）

　　(1)钢筋混凝土楼板清理

　　(2)素水泥浆结合层一道

　　(3)20mm厚1：3水泥砂浆找平层

　　(4)1.5mm厚JS复合防水涂料（Ⅱ型），沿墙面上翻300mm，门洞处做至墙外边线以外200mm

　　(5)1：2水泥砂浆面层抹平压光，向地漏找5%坡度，最薄处10mm

　　11.砂浆楼面3：（机房楼梯间）

　　(1)钢筋混凝土楼板清理

　　(2)素水泥浆结合层一道

　　(3)25mm厚1：2水泥砂浆面层抹平压光，踏步踏面阳角处通长铺贴50mm宽灰色防滑地砖

　　(4)设置100mm高灰色外墙乳胶漆作踢脚线

　　12.架空地板楼面：（办公区域核心筒外走廊、办公区域、消防控制室、卫星电视机房、弱电广播间、弱电机房、弱电井、进线间）

　　(1)钢筋混凝土楼板清理

　　(2)网络架空地板（由二装施工）

　　(3)自流平楼面：（机动车库）

　　(4)钢筋混凝土底板

　　(5)素水泥浆结合层一道

　　(6)50mm厚C30细石混凝土找平，集水坑范围3m找坡2%，坡向集水坑

　　(7)自流平地坪（做法详专项设计）

　　13.汽车坡道：（汽车坡道、自行车坡道、首层卸货通道）

　　(1)钢筋混凝土底板清理

　　(2)素水泥浆结合层一道

　　(3)50mm厚C30细石混凝土，面层提浆抹光

　　(4)环氧树脂地坪（做法详专项设计）

　　三、顶棚

　　1.二装顶棚：（商场入口、办公入口、后勤通道兼办公次入口、商业中庭、商业门斗、商业门厅、办公门厅、合用前室、所有电梯厅、后勤通道、核心筒外走廊、地下室后勤通道、物管用房、清洁间、办公区域、卫生间、开水间、阳台）。

　　(1)钢筋混凝土楼板清理平整

　　(2)铝板或石膏板吊顶（由二装施工）

　　2.清水顶棚：（商业区域、商业库房、餐厅区域、餐饮区域、厨房、避难空间、强电井、弱电井、进线间、空调水井、水管井）

　　3.乳胶漆顶棚：（公共楼梯间、机房楼梯间、卸货通道）

　　(1)钢筋混凝土楼板清理

　　(2)1：3水泥砂浆找补

　　(3)白色腻子二道磨光

　　(4)白色乳胶漆一底两面

　　4.腻子顶棚：（各设备用房—“空调制冷机房、空调水泵房、冷却循环泵房、雨水回收机房、生活用水水泵房、生活水箱间、送风机房、排风机房、空调新风机房、卫星电视机房、弱电广播间、电梯机房、低压配电房、高压配电房、10千伏开闭所、柴油发电机房、板换间、全热交换机房、冷冻站、锅炉房、报警阀间等”、隔油间、垃圾房、值班室、非机动车库、机动车库、汽车坡道、地下室卸货平台、机房走道、储藏室、所有人防区域）

　　(1)钢筋混凝土楼板清理

　　(2)10mm厚矿棉吸音板顶棚（由二装施工）

　　5.保温顶棚：（具体位置详设计）

　　(1)挤塑聚苯板保温层用专用粘结剂粘贴，用尼龙胀管螺钉固定

　　(2)3mm厚抗裂砂浆复合耐碱玻纤网格布一层

　　(3)饰面层

　　注：具体位置、厚度和节点做法以单项设计为准。其中架空层、避难层及其下一层的顶棚须做保温。

　　6.格栅顶棚：（具体位置详设计）

　　(1)灰色腻子二道磨光，沿墙下翻至格栅位置

　　(2)格栅吊顶（由二装施工）

　　四、内墙面

　　1.二装内墙：（商业区域、商业库房、餐厅区域、餐饮区域、厨房、商场入口、商业中庭、商业门斗、商业门厅、办公入口、办公门厅、后勤通道兼办公次入口、合用前室、所有电梯厅、后勤通道、核心筒外走廊、物管用房、）

　　(1)对基层进行毛化处理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂浆打底分两次打底

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂浆抹平搓毛

　　(4)饰面层（由二装施工）

　　注：若墙面饰面层为幕墙，则取消抹灰，但高中区电梯厅逃生门周围600mm范围内需抹灰。

　　2.二装内墙2：（卫生间、开水间、淋浴间）

　　(1)对基层进行毛化处理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂浆打底分两次抹

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂浆抹平搓毛

　　(4)自建筑面完成算起700mm高墙面刷1.2mm厚JS复合防水涂料（Ⅱ型）（由二装施工）

　　(5)防水施工区域刷1mm厚水泥胶浆单向拉毛（由二装施工）

　　(6)饰面层（由二装施工）

　　注：淋浴区防水高度为建筑完成面起1800mm高。

　　3.瓷砖内墙：（垃圾房、隔油间、清洁间）

　　(1)对基层进行毛化处理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂浆打底分两次抹

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂浆抹平搓毛

　　(4)10mm厚中档瓷砖，勾缝剂擦缝

　　4.乳胶漆内墙1：（消防控制室、办公区域、机房走道、公共楼梯间、机房楼梯间、汽车坡道、地下室卸货平台、首层卸货通道）

　　(1)对基层进行毛化处理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂浆打底分两次抹

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂浆抹平搓毛

　　(4)白色腻子二道磨光

　　(5)白色乳胶漆一底两面

　　注：卸货通道自地面起600mm高度以下做玻化砖墙裙。

　　5.乳胶漆内墙2：（墙面未做特殊处理的各机房—“低压配电房、高压配电房、10千伏开闭所、报警阀间、电梯机房、卫星电视机房、弱电广播间等”、避难空间、机动车库、非机动车库、值班室）

　　(1)对基层进行毛化处理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂浆打底分两次抹

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂浆抹平搓毛

　　(4)白色腻子二道磨光

　　(5)自地面起2.8m高度以下墙面刷白色乳胶漆一底两面

　　注：车库若有彩色乳胶漆，需专项设计，由二装施工。

　　6.乳胶漆内墙3（地下室砼柱）

　　(1)钢筋混凝土柱面清理

　　(2)1：3水泥砂浆找补

　　(3)白色腻子二道磨光

　　(4)自地面起2.8m高度以下墙面刷白色乳胶漆一底两面

　　7.腻子内墙：（储藏室、人防功能房间）

　　(1)对基层进行毛化处理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂浆打底分两次抹

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂浆抹平搓毛

　　(4)白色腻子二道磨光

　　注：人防区域密闭通道视所在位置单独设计。

　　8.清水内墙：（强电井、弱电井、进线间、空调水井、水管井）

　　(1)墙体清理

　　(2)3mm厚1：3水泥砂浆分两次抹平压光（仅用于砖墙面，砼墙面无此层）

　　9.随砌随抹内墙：（砌体井道）

　　8mm厚砌筑砂浆随砌随抹平压光

　　注：砌体烟道采用此做法，建议优先考虑成品烟道；油烟必须使用成品烟道。

　　10.隔音板内墙：（空调制冷机房、空调水泵房、空调新风机房、冷却循环泵房、雨水回收机房、生活用水水泵房、生活水箱间、柴油发电机房、板换间、全热交换机房、送排风机房及其它有噪声的房间）

　　(1)基层处理刷水泥浆一道

　　(2)7mm厚1:3水泥砂浆打底扫毛

　　(3)6mm厚1:3水泥砂浆找平

　　(4)40mm×50mm防火处理木龙骨双向@600，内填50mm厚无纺布包玻璃棉

　　(5)10mm厚穿孔矿棉板（穿孔滤＞25%）固定在木龙骨上

　　(6)内墙涂料两道（接缝之间粘贴拉结带）

　　注：柴油发电机房隔音板由二装施工。

　　11.防爆板内墙：（锅炉房、冷冻站）

　　(1)基层处理刷水泥浆一道

　　(2)7mm厚1:3水泥砂浆打底扫毛

　　(3)6mm厚1:3水泥砂浆找平

　　(4)防爆板

　　五、外墙面（使用部位按设计，幕墙外墙面单独设计）

　　1.面砖外墙

　　(1)对基层进行毛化处理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂浆打底分两次抹(内掺杜拉丝纤维0.9kg/m3)

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂浆抹平搓毛(内掺杜拉丝纤维0.9kg/m3)

　　(4)水泥胶浆粘贴面砖，水泥细砂浆勾缝

　　2.涂料外墙

　　(1)对基层进行毛化处理

　　(2)13mm厚1：3水泥砂浆打底分两次抹(内掺杜拉丝纤维0.9kg/m3)

　　(3)5mm厚1：2.5水泥砂浆抹平搓毛(内掺杜拉丝纤维0.9kg/m3)

　　(4)耐水腻子二道磨光

　　(5)外墙涂料一底两面

　　六、防水工程做法

　　屋面及地下室防水做法参考中海地产成都公司企业标准《防水体系工程做法标准（试行）》执行，本标准不再赘述，仅作补充。

　　1.地下室侧壁防水保护层做法

　　120mm厚M5水泥砂浆页岩实心砖保护墙，每隔3600mm设一个240mm×240mm砖柱，在防水层和保护墙之间留10mm宽缝隙用M5水泥砂浆随砌筑随填实。若地下室大于两层，那两层以下的保护墙采用240mm厚M5水泥砂浆页岩实心砖保护墙。

　　2.水池做法

　　(1)水池底板面防水：（消防水池、雨水

回收池、雨水清水池）

　　a.防水钢筋混凝土底板清理

　　b.1：2.5水泥砂浆找补

　　c.4mm厚聚酯胎II型SBS卷材防水层

　　d.20mm厚1：2.5水泥砂浆保护层抹平压光

　　(2)水池侧壁迎水面防水：（消防水池、雨水回收池、雨水清水池）

　　a.防水钢筋混凝土墙清理

　　b.1：2.5水泥砂浆找补

　　c.4mm厚聚酯胎II型SBS卷材防水层

　　d.120mm厚M5水泥砂浆页岩实心砖保护墙,在防水层和保护墙之间留10mm宽缝隙用M5水泥砂浆随砌筑随填实

　　e.20mm厚1：2.5水泥砂浆保护层抹平压光

篇2：写字楼工程管理概念和组织机构设置

　　写字楼工程管理的概念和组织机构设置

　　1、写字楼工程管理的概念

　　（1）保证写字楼的建筑、配套设备、设施正常运行及客户安全的使用。

　　（2）提供良好的办公条件，做好写字楼配套设备、设施的运行管理及维修保养工作。

　　（3）因工程管理质量及水平提高，使写字楼的租售亦可增加。

　　（4）因工程设备、设施的保养良好，使办公效率提高，亦使物业管理的服务质量提升。

　　（5）良好的工程管理，可减少业户/租客的投诉。亦可维护公司的良好形象。

　　写字楼工程管理的任务：

　　工程设备管理的主要任务是做好所有系统的设备设施运行维护，并要控制设备运行维护及能源消耗的费用以降低成本。具体来说，就是做好以下工作：

　　1）设备运营 根据实际需要和规定，确保各种设备的准时开启和关闭。

　　2）设备值班 根据实际需要和规定安排值班。

　　3）设备巡查 分日检、周检、月检、年检和临时检查，检查应做好记录，发现故障及时排除。

　　4）设备保养和修理 应根据不同设备的情况制定保养计划并认真落实。一般设备可由自已保养，重要和复杂的设备可请专业公司来保养。

　　5）能源管理 采取各种先进技术和管理措施节约能源，节省开支，减少浪费。

　　6）资料管理 由专人负责管理土建和设备竣工图纸、设备维修档案。

　　7）应急处理 即对突然发生的停电、停水、电梯停运、漏水、污水外溢等影响较大的设备故障，接到报告后，及时采取应急措施，恢复设备的正常运行。

　　2、工程部组织机构设置