房地产开发工程建设管理工作指引之交楼

　　十三、交楼

　　1、工程部必须在竣工前召集物业公司、营销部及施工单位进行分户验收并整改完毕。

　　2、每期工程竣工前必须保证通水、电、煤气、电视、电信、邮政、智能化和紧急备用电源，完成相关道路、环境配套工程，并取得电梯、消防、煤气验收合格证以及单位（子单位）工程质量验收记录。交楼前七天，由交楼领导小组对拟交物业的工程及清洁情况进行验收，确保达到五星级标准。

　　3、营销部必须在实际交楼30天前牵头组织成立交楼领导小组，并在成立当天召开综合协调会。会议由地区公司董事长主持，讨论确定交楼方案（含交楼时间、进度、地点、应收费用、现场布臵、应急预案、甲供材料的备用情况等内容），明确应售已售物业、应售未售物业、自营物业及应向政府移交的物业。交楼方案确定后须报集团营销品牌中心审核通过。

　　交楼领导小组由地区公司董事长任组长，主管工程或营销的公司领导任常务副组长，营销部经理、物业公司负责人任副组长，营销部、开发部、总工室、招投标部、财务部、工程部、合同管理部、材料公司配送部、物业公司各派一名负责人为组员。

　　4、物业公司必须在交楼3天前组织成立交楼期间维修服务中心，由主管工程的公司领导任主任，物业公司负责人任常务副主任，工程部经理任副主任，工程部组织各相关施工单位各派一名负责人为成员维修服务中心下设调度室、维修大队、慰问小组及备用维修队伍。

　　维修大队由工程部经理兼任大队长，各相关施工单位派人组成，下设土建分队、水电分队、装修分队，各分队按照已售户数每50户不少于1人的标准配备维修人员。备用维修队伍由物业公司组建。调度室及慰问小组由物业公司、营销部有关人员组成。

　　5、维修大队必须适当备足材料，按照物业公司日常工作程序完成交楼期间的维修、服务工作，提供24小时现场服务。在接到报修业主报修后，调度室1分钟内登记台帐并发调度单给维修大队。维修大队接到指令后5分钟内到现场，由业主在维修单上签认到场时间，并在30分钟内开始施工。

　　6、严格执行《*大地产集团交楼管理制度》（*地司营字[20**]第020号）与《房地产开发建设管理制度》(*地司管字[20**]第056号)相关规定。确保交楼工作的顺利进行。严禁出现维修不及时、业主大面积投诉事件。

篇2：X地产工程建设施工发电机管理指引

　　某地产工程建设施工发电机管理指引

　　为了加强施工现场发电机使用的管理，结合集团公司的实际情况，拟定本管理指引，供参照执行。

　　一、本指引主要适用于施工现场未开通临时用电或业主提供电源容量不足，需使用发电机供电的。

　　二、工程部应派专业监理工程师负责发电机的管理：发电机进退场管理台帐的建立、发电机进场验收、发电机使用记录等工作，并在组织架构和岗位职责上予以明确。

　　三、发电机使用的申请、批复管理

　　1、工程现场使用发电机前，应由使用单位提出使用申请及用电方案。

　　2、工程部应根据合同及施工方案的要求进行审查，对发电机用电负荷的大小及性质给予审核，审核要点包括：使用发电机的原因、用电设备清单及其负荷的大小、发电机供电的施工部位、发电机位臵布臵、线路走向布臵等。

　　3、发电机额定功率应与实际负荷相匹配，不得大于实际最大负荷的2倍。

　　四、发电机进出场管理及设备管理

　　1、进场使用的发电机必须具备合法有效的合格证或检验合格报告，并经监理工程师验收后方可进场投入使用。验收内容应包含发电机合格证或检验合格报告、进场发电机与申请书内规格型号是否一致、发电机馈线配电系统的布臵等。

　　2、工程部应建立《发电机进退场台帐》（见附表一），所有发电机必须登入《发电机进退场台帐》，并标明发电机规格、型号及进退出场时间、使用部位、使用单位。

　　3、发电机需使用时，开机关机必须经监理工程师同意后方可实施操作，并实时登入《发电机使用记录》（见附表二）。监理工程师在审核发电机使用时，应复核发电机是否与负荷匹配，巡视发电机的使用情况，严禁出现“大马拉小车”现象。

　　4、发电机设臵应远离生活区域，发电机排烟管出口应设臵在室外。

　　5、发电机如需与市电同时使用，必须设臵市电连锁装臵，严禁与市电并列运行。

　　6、低压发电机应采用三相四线制供电，并采用TN-S接零保护。

　　7、原则上发电机供电半径不得超过250米。

篇3：房地产开发工程建设管理工作指引之开工模式

　　房地产开发工程建设管理工作指引之开工模式

　　二、开工模式

　　1、开工标准

　　项目首期开工优先施工样板区包括综合楼（售楼部）、中心园林、样板楼、大门、标志塔及其它重要配套如运动中心、学校等；首期其余住宅按照开盘前达到预售形象进度安排施工。

　　2、工期标准

　　开工至开盘工期标准、正常施工工期标准详见《新项目开盘前工期标准》（*地司管字[20**]第076号）及《工期标准》（*地司管字[20**]第094号）

　　3、抢工措施概述

　　为了确保六个月内开盘，须统筹安排、合理配臵各种资源，如对基础形式的选用宜综合评估各项因素，尤其是售楼部、样板楼栋的基础宜采用施工周期短，施工难度小的基础形式。具体措施详见《加快样板区工程进度的措施与建议》。

　　对于关键且周期长的材料设备如大门、综合楼外立面的石材、电梯，须提前策划，必须从签订合同、定金支付、跟踪生产甚至派专人、专项资金至厂家直接解决确保满足工程进度需要。

　　三、开盘模式

　　1、每期楼宇发售15天前，售楼部及外立面、样板房及首层大堂、样板房楼层及以下外立面、销售电梯及内装、中心园林等销售环境、大门、标志塔等重要配套工程、销售围挡等必须全面完工，样板区范围内全面清洗完成并达星级标准。

　　2、首期主体工程达到当地政府要求的预售标准。

　　四、工程管理基本机制

　　1、样板先行

　　工程建设实行样板先行制度。施工样板未经批准不能大面积施工。详见《房地产开发建设管理制度》（*地司管字[20**]第056号）

　　第十五条。

　　需做样板的有：外墙饰面砖、外墙涂料、铝合金窗、栏杆等；室内墙地面砖、木地板、地暖、内外保温；室内墙面、天花（吊顶）的扇灰及油漆；大堂、电梯前室的所有装饰；室外园建装饰、道路及广场的铺装面层等；室内外砖砌体及批荡；主体结构的钢筋及模板；预制构件的安装等。对于入户门、木地板、地砖、阳台栏杆、铝合金重点是阳台推拉门、电梯必须做成品保护样板，经工程部经理验收批准后方可大面积施工。

　　2、隐蔽验收

　　(1)需要进行隐蔽验收的工程

　　集团规定，以下工程须进行隐蔽验收：岩土工程勘察；工程桩：预制桩、冲孔桩、搅拌桩、人工挖孔桩；基坑验槽；锚杆；防水工程；

　　模板工程；钢筋工程；砌体工程；门窗塞缝；墙体保温；地暖工程；水电线管暗埋和预留；防雷、接地工程。

　　（2）隐蔽验收程序：

　　详见工程部工作流程中的《隐蔽工程验收流程》。隐蔽工程未办理隐蔽工程验收手续或经抽检仍不合格的不得进入下道工序。

　　（3）隐蔽工程验收管理与考核，具体按照《房地产开发建设管理制度》（*地司管字[20**]第056号）中的第三章隐蔽工程验收管理与考核的规定执行。

　　3、旁站监理

　　在以下的工程内容施工时，工程部必须安排技术人员进行旁站监理，并做好相关台帐和旁站记录，及时处理并上报施工中的突发事件。须进行旁站的工程：勘探施工、工程桩施工、护壁工程施工、钢结构吊装施工、关键部位装修、重要设备安装、砼浇捣施工、隐蔽工程施工、高边坡和深基坑土方施工、施工情况和工艺要求特殊的工程以及项目总监理工程师（工程部经理）认为有必要实行旁站监理的工程。

　　4、维权取证（索赔反索赔）

　　（1）对索赔反索赔事件保持高度敏感，前提是熟悉合同关键条款，尤其对于停工事件、反复进出场事件、材料人工价格剧烈波动期间、质量安全事故等，一旦发生或潜在发生，必须及时汇报、取证，并与合同管理部密切沟通，共同制定防范措施或处理方案。

　　（2）对于施工单位常规性的不履约行为如管理人员不足、机具设备不足、材料不符、隐蔽工程工艺材料等不合要求、偷工减料、不按图施工等情况必须及时取证并书面督促整改，不整改的须及时上报，并于合同管理部、预决算部沟通。

　　（3）严格执行发文收文签收手续，及时归档工程资料，加强工程档案文件及各种会议纪要的签认归档管理。

　　（4）严禁以会议纪要、施工备忘录、施工签证、来往函件等形式进行赔偿、补偿、奖励及上调价格。

　　严禁各地公司及属下公司变相以合同形式为不合格单位提供挂靠，使违规经营活动合法化。

　　5、工程建设交流会

　　在工程开工前及开工后，每月召开一次由工程部经理组织全体监理人员和施工单位管理人员以上参加的工程建设交流会。

　　会议纪要经与会各方代表会签后，3天内报工程技术部、管理中心备案。

　　会议内容详见《房地产开发建设制度》（*地司管字[20**]第056号）第五条

　　6、现场协调会

　　每周日前，地区公司主管工程领导组织总工室、合同管理部、工程技术部、招投标部、预决算部、材料部、开发部、工程部召开现场协调会，解决工程遇到的问题，同时讨论索赔反索赔风险与措施。详见《房地产开发建设制度》（*地司管字[20**]第056号）第十条

　　7、主要施工单位季度综合评价

　　每季度初，主管工程公司领导组织工程部、工程技术部、预决算部、合同管理部对参建主体、装修、园建、铝合金等主要施工单位进行综合评价并排名，评价结果经地区公司董事长审批后报管理中心及当地公司招投标部，由管理中心组织合同管理中心进行总体评比并形成专项报告。