房地产开发工程建设管理工作指引之±0.000以下施工

　　六、±0.000以下施工阶段

　　（一）施工准备

　　１、放线、复核

　　（１）新开楼盘由开发部联系规划部门提供不少于三个测量导向控制点（含平面与高程），对于规划局提供或认可的建筑物定位放线点，工程部必须进行全数复核并做好保护措施。

　　（２）施工单位根据测量导向控制点向各栋拟建楼栋周边引出放线基准点，工程部必须进行全数复核。监理工程师要求施工承包单位，对建设单位给定的原始基准点、

　　基准线和标高等测量控制点进行复核，并将复测结果报监理工程师审核，经批准后施工承包单位方能进行准确的测量放线，建立施工测量控制网，并应对其准确性负责，同时做好基桩的保护。

　　复测施工测量控制网。抽检建筑方格网、控制高程的水准网点以及标桩埋设位臵等。

　　放线复核时，必须严格按照设计图纸对建筑物的朝向、方位、轴线位臵逐一、全数进行认真地复核，禁止建筑物方向、位臵与设计有较大偏差的现象。

　　（３）具体可参照《工程放线实施细则》实施。

　　2、施工进度计划编制

　　根据项目开发建设节点计划要求编制施工计划，并制定关键线路进度保障措施，同时提出人工、主要材料、机具设备进场计划。

　　3、质量、安全技术交底

　　主要包括隐蔽验收、样板先行、材料验收，质量安全、例会制度等规定及时向施工单位管理人员及班组交底。

　　4、检查施工单位施工用电、机械、人员等的到位情况，须符合合同承诺及已批准的施工组织设计所规定。

　　5、基础方案和施工图审查

　　基础设计方案需经集团设计成本质量控制中心审查，在基础开工前按制度，进行基础图纸会审，对基础设计图纸进行答疑，对基础施工中相关的设计要求进行交底。

　　工程部组织相关本部门人员对基础施工组织方案进行审批，对桩基础、基坑支护等方案，按重大施工组织设计/方案审批流程报审。

　　6、策划施工排水系统，确定排水管道走向、管道管径、阀门数量、控制方式等方面时，除了考虑排水量、排水速度外，还应考虑在施工过程中的突发情况，严禁出现单体项目影响整个工地建设的情况。

　　7、制定合同计划

　　本阶段除主体合同、桩基础合同、基坑支护合同外，还需要签订的其它合同有：桩基础检测合同（含土壤承载力检测合同），土壤氡浓度检测合同，防雷施工合同，人防工程施工合同（有人防地下室时），基坑沉降观察委托合同（深基坑需要）、消防工程施工合同以及相关配套工程施工合同。

　　8、了解当地政府及行业的要求

　　充分熟悉当地政府的桩基础检测要求，钢筋、混凝土、防水材料见证取样送检和质量监督检验要求，土壤氡浓度检测要求，土壤承载力检测要求，防雷施工、检测及验收要求，基础验收要求，资料整理归档要求等。避免因未办质监手续，部分工程内容完工后无法验收，被迫停工等现象。

　　（二）基础施工

　　1、基础施工

　　基础工程施工应按制度实施旁站监理和隐蔽验收管理，如：预制桩、冲（钻）孔桩、搅拌桩、人工挖孔桩及基坑（槽）、基础钢筋、

　　基础混凝土浇注等。桩孔、天然基础持力层验收、基坑（槽）验收时，须请设计单位、勘探单位一同参加验收，并签署验收意见。

　　进场材料验收时，要重点关注：进场钢材的验收、复试以及其品牌是否符合合同约定品牌。

　　及时进行基坑降水，避免基坑泡水，严禁基础钢筋长时间浸泡生锈，导致报废或降级使用的现象。

　　2、基础检测

　　（1）选择检测方式时应结合国家规范和当地政府文件要求进行编制，同时应考虑现场实际情况，如静载试验应考虑桩的位臵是否符合静载试块的堆载面的要求，以及对后期施工进度的影响、成本等方面因素。

　　（2）由检测单位编制基础检测方案，经建设、勘察、设计、监理等单位审核、签字盖章后，报质监站审批备案。

　　（3）检测准备工作。

　　为加快基础检测进度，应及时做好检测方案并备案、签订检测合同、支付检测费用等准备工作，并根据检测方案要求，提前准备好检测所需的现场条件，如：预制桩桩头截桩完毕、灌注桩的砼桩帽制作完成且达到一周以上龄期等。

　　（4）在书面检测结果出来前，应提前向检测站（实验室）咨询检测结果，以便尽快安排下道工序施工或采取相应处理措施。

　　（三）基坑支护

　　1、基坑支护方案

　　基坑支护方案需经集团设计成本质量控制中心审查。深基坑支护设计方案根据当地建设行政主管部门要求，通过专家组评审后实施。

　　2、基坑监控

　　深基坑支护施工前应委托有资质的单位进行基坑监控，主要包括位移、倾斜、水位、沉降及对周边建筑物影响的监控，工程部经理每天了解监控数据，对异常情况须及时通报，并采取应急控制措施。

　　3、质量控制

　　（1）基坑支护施工须进行旁站监理，加强隐蔽验收、做好相关台帐记录，保持地下水位低于施工作业面。

　　（2）基坑开挖时，进行旁站监理，检查土方开挖流程、基坑支护及基坑观测是否按审批的专项方案进行施工。

　　（3）对于喷锚支护工程，尤其要检查锚杆的间距、锚杆打入深度、钢筋网间距、喷锚混凝土的厚度等施工情况，杜绝偷工减料的行为。

　 （四）地下室施工

　　1、底板防水

　　（1）材料验收：对板验收，见证取样、送样，做复试，检查材质书、合格证各相关质保资料。

　　（2）卷材防水：基层平整、干燥、清洁，搭接范围与宽度、泛水的细部做法等为质量控制要点进行重点检查，防水层施工时避免雨天进行。

　　（3）冬季施工时应注意气温对防水材料的影响，尤其配臵水皮优等防水涂料时，气温不宜低于5℃,否则应与厂家联系，采用特殊的配料和方法，保证在低温环境下防水涂料的固结。具体见《　　水皮优冬季施工方法》

　　2、钢筋、模板工程

　　参见主体部分

　　3、混凝土

　　地下室混凝土应严格按设计的抗渗等级要求施工，并对其配比进行检查，抗渗混凝土试块制作要旁站监理。

　　4、后浇带

　　后浇带设臵与施工应符合设计及规范要求，预留钢筋必须采取保护措施，施工后浇带前应清除预留钢筋表面的污染物及铁锈。浇注前支撑不得拆除。

　　5、地下室侧壁防水

　　严格按防水要求施工，保护层务必按图施工，回填时注意土质、并分层夯实。

　　6、地下室施工注意事项

　　（1）

基坑土方开挖时，可适当超挖，以使减少承台土方外运，加快施工进度。

　　（2）塔吊的安装位臵应考虑销售的要求，不应将塔吊设臵在样板房所在的塔楼外，严禁影响销售通道施工及销售环境。

　　塔吊基础标高的确定应考虑室外管网的敷设，塔吊基础顶标高平地下室底板顶标高或低于附近室外管网标高。

　　地下室地板施工前应做好塔吊基础的施工，及时进行塔吊安装，并取得准用证或办理备案。

　　（3）施工缝止水带安装时，重点检查：止水带的规格、位臵是否符合设计要求，安装是否牢固。

　　（4）地下室顶板防水施工应在后浇带完工后及时穿插施工。

　　（5）地下室顶板后浇带拆模后，及时穿插泵房、高低压房等土建施工。

　　（6）专业协调

　　地下室施工完成后，工程部应组织外电、外水、泵房设备、消防、人防、发电机组设备、泳池设备、通风、空调、机械车库设备等施工单位会同总工室到现场实地勘查，共同会审各专业管道施工图是否有冲突，并及时解决处理。

　　（五）基础、地下室中间验收

　　1、按公司制度要求在基础、地下室实体施工完成后三个月内取得中间验收登记表。

　　2、基础验收条件：结构施工达±0.000，基坑土方未回填，经监理方验收合格，验收等相关资料齐全。

　　（六）土方回填

　　基础、地下室的土方严禁被水浸泡，回填前，基坑内淤泥须清理干净，按30厘米的厚度进行分层回填并碾压或夯实，地坪下回填土需按设计保证回填密实度，回填后做密实度试验；回填时注意土质选择，不能含淤泥、建筑垃圾等。

篇2：X地产工程建设施工发电机管理指引

　　某地产工程建设施工发电机管理指引

　　为了加强施工现场发电机使用的管理，结合集团公司的实际情况，拟定本管理指引，供参照执行。

　　一、本指引主要适用于施工现场未开通临时用电或业主提供电源容量不足，需使用发电机供电的。

　　二、工程部应派专业监理工程师负责发电机的管理：发电机进退场管理台帐的建立、发电机进场验收、发电机使用记录等工作，并在组织架构和岗位职责上予以明确。

　　三、发电机使用的申请、批复管理

　　1、工程现场使用发电机前，应由使用单位提出使用申请及用电方案。

　　2、工程部应根据合同及施工方案的要求进行审查，对发电机用电负荷的大小及性质给予审核，审核要点包括：使用发电机的原因、用电设备清单及其负荷的大小、发电机供电的施工部位、发电机位臵布臵、线路走向布臵等。

　　3、发电机额定功率应与实际负荷相匹配，不得大于实际最大负荷的2倍。

　　四、发电机进出场管理及设备管理

　　1、进场使用的发电机必须具备合法有效的合格证或检验合格报告，并经监理工程师验收后方可进场投入使用。验收内容应包含发电机合格证或检验合格报告、进场发电机与申请书内规格型号是否一致、发电机馈线配电系统的布臵等。

　　2、工程部应建立《发电机进退场台帐》（见附表一），所有发电机必须登入《发电机进退场台帐》，并标明发电机规格、型号及进退出场时间、使用部位、使用单位。

　　3、发电机需使用时，开机关机必须经监理工程师同意后方可实施操作，并实时登入《发电机使用记录》（见附表二）。监理工程师在审核发电机使用时，应复核发电机是否与负荷匹配，巡视发电机的使用情况，严禁出现“大马拉小车”现象。

　　4、发电机设臵应远离生活区域，发电机排烟管出口应设臵在室外。

　　5、发电机如需与市电同时使用，必须设臵市电连锁装臵，严禁与市电并列运行。

　　6、低压发电机应采用三相四线制供电，并采用TN-S接零保护。

　　7、原则上发电机供电半径不得超过250米。

篇3：房地产开发工程建设管理工作指引之开工模式

　　房地产开发工程建设管理工作指引之开工模式

　　二、开工模式

　　1、开工标准

　　项目首期开工优先施工样板区包括综合楼（售楼部）、中心园林、样板楼、大门、标志塔及其它重要配套如运动中心、学校等；首期其余住宅按照开盘前达到预售形象进度安排施工。

　　2、工期标准

　　开工至开盘工期标准、正常施工工期标准详见《新项目开盘前工期标准》（*地司管字[20**]第076号）及《工期标准》（*地司管字[20**]第094号）

　　3、抢工措施概述

　　为了确保六个月内开盘，须统筹安排、合理配臵各种资源，如对基础形式的选用宜综合评估各项因素，尤其是售楼部、样板楼栋的基础宜采用施工周期短，施工难度小的基础形式。具体措施详见《加快样板区工程进度的措施与建议》。

　　对于关键且周期长的材料设备如大门、综合楼外立面的石材、电梯，须提前策划，必须从签订合同、定金支付、跟踪生产甚至派专人、专项资金至厂家直接解决确保满足工程进度需要。

　　三、开盘模式

　　1、每期楼宇发售15天前，售楼部及外立面、样板房及首层大堂、样板房楼层及以下外立面、销售电梯及内装、中心园林等销售环境、大门、标志塔等重要配套工程、销售围挡等必须全面完工，样板区范围内全面清洗完成并达星级标准。

　　2、首期主体工程达到当地政府要求的预售标准。

　　四、工程管理基本机制

　　1、样板先行

　　工程建设实行样板先行制度。施工样板未经批准不能大面积施工。详见《房地产开发建设管理制度》（*地司管字[20**]第056号）

　　第十五条。

　　需做样板的有：外墙饰面砖、外墙涂料、铝合金窗、栏杆等；室内墙地面砖、木地板、地暖、内外保温；室内墙面、天花（吊顶）的扇灰及油漆；大堂、电梯前室的所有装饰；室外园建装饰、道路及广场的铺装面层等；室内外砖砌体及批荡；主体结构的钢筋及模板；预制构件的安装等。对于入户门、木地板、地砖、阳台栏杆、铝合金重点是阳台推拉门、电梯必须做成品保护样板，经工程部经理验收批准后方可大面积施工。

　　2、隐蔽验收

　　(1)需要进行隐蔽验收的工程

　　集团规定，以下工程须进行隐蔽验收：岩土工程勘察；工程桩：预制桩、冲孔桩、搅拌桩、人工挖孔桩；基坑验槽；锚杆；防水工程；

　　模板工程；钢筋工程；砌体工程；门窗塞缝；墙体保温；地暖工程；水电线管暗埋和预留；防雷、接地工程。

　　（2）隐蔽验收程序：

　　详见工程部工作流程中的《隐蔽工程验收流程》。隐蔽工程未办理隐蔽工程验收手续或经抽检仍不合格的不得进入下道工序。

　　（3）隐蔽工程验收管理与考核，具体按照《房地产开发建设管理制度》（*地司管字[20**]第056号）中的第三章隐蔽工程验收管理与考核的规定执行。

　　3、旁站监理

　　在以下的工程内容施工时，工程部必须安排技术人员进行旁站监理，并做好相关台帐和旁站记录，及时处理并上报施工中的突发事件。须进行旁站的工程：勘探施工、工程桩施工、护壁工程施工、钢结构吊装施工、关键部位装修、重要设备安装、砼浇捣施工、隐蔽工程施工、高边坡和深基坑土方施工、施工情况和工艺要求特殊的工程以及项目总监理工程师（工程部经理）认为有必要实行旁站监理的工程。

　　4、维权取证（索赔反索赔）

　　（1）对索赔反索赔事件保持高度敏感，前提是熟悉合同关键条款，尤其对于停工事件、反复进出场事件、材料人工价格剧烈波动期间、质量安全事故等，一旦发生或潜在发生，必须及时汇报、取证，并与合同管理部密切沟通，共同制定防范措施或处理方案。

　　（2）对于施工单位常规性的不履约行为如管理人员不足、机具设备不足、材料不符、隐蔽工程工艺材料等不合要求、偷工减料、不按图施工等情况必须及时取证并书面督促整改，不整改的须及时上报，并于合同管理部、预决算部沟通。

　　（3）严格执行发文收文签收手续，及时归档工程资料，加强工程档案文件及各种会议纪要的签认归档管理。

　　（4）严禁以会议纪要、施工备忘录、施工签证、来往函件等形式进行赔偿、补偿、奖励及上调价格。

　　严禁各地公司及属下公司变相以合同形式为不合格单位提供挂靠，使违规经营活动合法化。

　　5、工程建设交流会

　　在工程开工前及开工后，每月召开一次由工程部经理组织全体监理人员和施工单位管理人员以上参加的工程建设交流会。

　　会议纪要经与会各方代表会签后，3天内报工程技术部、管理中心备案。

　　会议内容详见《房地产开发建设制度》（*地司管字[20**]第056号）第五条

　　6、现场协调会

　　每周日前，地区公司主管工程领导组织总工室、合同管理部、工程技术部、招投标部、预决算部、材料部、开发部、工程部召开现场协调会，解决工程遇到的问题，同时讨论索赔反索赔风险与措施。详见《房地产开发建设制度》（*地司管字[20**]第056号）第十条

　　7、主要施工单位季度综合评价

　　每季度初，主管工程公司领导组织工程部、工程技术部、预决算部、合同管理部对参建主体、装修、园建、铝合金等主要施工单位进行综合评价并排名，评价结果经地区公司董事长审批后报管理中心及当地公司招投标部，由管理中心组织合同管理中心进行总体评比并形成专项报告。