中海地产:利润之王成本算盘

2024-06-18 5246

　　中海地产：利润之王的成本算盘

　　当前结构成本管理的现状，仅仅是从经济指标上对结构成本进行控制，从而陷入钢与混凝土含量越低结构设计越优秀的误区。对于“利润之王”中海而言，实现行业最高利润的背后是一系列精细化的管控，其中结构成本的关键点控制，起到了重要作用。

　　前期策划：地质的考虑

　　规划阶段：建筑物的排放

　　方案阶段：结构的可行性及合理性，避免返工

　　扩初阶段：结构方案的优化

　　施工图阶段：结构的精细化设计

　　施工配合阶段：变更、签证的合理控制

　　关键点1：层高

　　层高的增加不仅仅对竖向构件的长度和体积有影响同时还影响一系列的间接成本，比如对基础及相关内容、建筑构件、外装、设备及运营成本等都有成本影响，据行业内有关单位统计，对于中档房屋来讲层高每增加250px，就增加30元/㎡的造价。

　　控制好层高并不是要牺牲房屋的净高，因为房屋的净高是房产客户极度关注的内容之一，如果牺牲房屋的净高就降低了建筑产品的价值，就违背了全方位的控制成本的原则，所以一般情况下控制层高从控制结构的梁高和有效利用机电设计的管道空间上面着手。

　　1.控制结构的梁高

　　一般情况下设计单位仅仅从结构成本这单一成本考虑结构梁高的经济合理取值在1/8~1/12梁高，但是若把层高等因素综合分析宜取1/10~1/16梁高，这是一个经验取值，如果在实践中去应用的话需要具体问题具体分析，做好和设计人员的沟通工作同时也要做定量的方案比较。

　　设计院通常的做法，是取结构本身最经济的梁高（一般为1/8-1/12的跨度），综合各种成本因素，取值应较正常结构本身最经济的梁高降低10%~30%。（建议为1/12~1/18的跨度）

　　2.有效利用机电设计的管道空间

　　对于有效利用和压缩机电空间要从两个方面着手：

　　首先在机电管线设计时在条件许可的情况下要求设计院做楼层的综合管线图（空调、电缆、水管），采用综合管线图对机电管线进行认真的优化，这样一般可节省近200mm的空间高度，采用综合管线图进行优化的另外一个目的就是能够让各个专业认真沟通，有效避免差错。

　　其次压缩机电管线空间的另外一个途径就是让结构梁和管道空间能够结合起来，综合利用，基本方法有：

　　（1）采用变截面梁、在机电管线通过处，减少梁截面高度。

　　（2）在梁中预埋管或预留洞口，使管线穿过。

　　（3）采用设柱帽（或不设柱帽）的无梁楼盖，使管线与结构柱帽在同一高度空间。

　　（4）设计使结构梁的布置与空调管线的布置保持一致，以便结构梁与空调管线共同占用一个空间。

　　关键点2：地下室

　　地下室结构在结构成本中所占的比重很大，设计方案对地下室结构成本的影响也最大，而且地下室的结构离散性比较大，对其他部分的影响和关联不明显，做好地下室结构的优化设计对于控制整个结构成本至关重要。

　　1.地下室层高

　　地下室层高=建筑净高（2.2m）+结构梁高（0.9m）+空调管高度（0.4m）+消防喷淋高度（0.1m）=3.6m，水电交叉等在次梁部分进行，因此地下室层高在3.8m左右是比较合适的。

　　2.空间利用率

　　对地下室的结构成本控制首先要注意公共大地下室的面积的充分利用，做好单层地下室和多层地下室的方案比较。因为地下室的空间利用率一直是业主和甲方都不注意和关注的地方，一般情况下如果利用充足停一辆车一般只需要利用20㎡~25㎡的面积空间，同时还要关注设备用房的面积是否过大，一般情况下地下空间的面积不做考究，往往把设备空间的面积做的过大，造成了不必要的浪费。一般情况下对于自然地质条件较好的场地设置多层地下室比设计单层地下室要节约成本，但是使用单层地下室在用户使用起来比较方便，这就要结合具体项目和具体项目的自然地质条件做好方案比较，具体情况具体分析。

　　对地下室的结构成本控制要把握好支护成本的降低，尽量抬高整个±0.000的标高，因为这不仅降低了支护的成本还节约了土方的开挖和外运，减少了地下水丰富区域的水压力的影响，对地下室的底板和抗拔桩的设计都起到了有利影响。

　　3.地下水位

　　要利用好地下水位高度的取值和应用，在计算地下室侧板的时候总是把侧向土压力和地下水压力组合起来计算，同样在计算地下室基础荷载的时候也可以充分利用地下水有利的方面进行计算，不过这需要一定的经验和折减，同时也要把握好抗浮设计水位和最低设计水位，这就要求在做地勘报告的时候做好相关数据的要求，为后面的成本控制和精细化设计服务。

　　4.地面覆土厚度

　　要把握好地下室顶部覆土厚度和顶部活荷载的控制，地下室顶部覆土的厚度一般与景观布置和地下管线的埋设要求有关系，这就要求在设计管理过程中把景观设计和管网设计提前介入，做好精细化设计和专业配合工作，严格控制好地下室顶部覆土的厚度。

　　（1）地下室顶板覆土厚度

　　水电管线的走向、交叉布置以及埋置深度以及景观种植树木的要求，是决定地下室顶板覆土厚度的关键因素，一般地下室顶板的覆土厚度在1.0~1.5m左右是比较合适的。为了避免上部建筑的设备管线直接穿越人防顶板，设计中往往将地下室顶板降低后覆土，在覆土层中完成上部建筑设备管线的转换，既避免了对管线采取防护密闭措施，又可以节省投资。

　　另外，大型地下室顶板的跨度一般较大，仅靠中间向两边放坡很难解决排水问题。因此设计中考虑将地下室分成几个区域，利用轻质陶粒砼找坡，坡向顶板外围水沟，由区域边的排水暗沟接入小区管网。

　地下室顶板的结构布局形式：主次梁布置、井字梁布置、十字梁布置，带柱帽的无梁楼盖。当覆土1~1.5米时，较优的经济性顺序为：主次梁布置、井字梁布置、十字梁布置，对于覆土大于1.5米，则带柱帽的无梁楼盖最经济。

　　（2）顶部活荷载

　　对于一般的设计单位地下室顶部活荷载的取值为10kN/㎡（非人防和消防车道部位），规范中规定这个活荷载取为10kN/㎡是因为考虑在上部结构施工工程中加在地下室顶板上的脚手架等施工荷载，但是在实际的施工过程中这个活荷载往往和覆土荷载不是同时组合的，这样实际的荷载组合就比设计荷载组合小了不少，所以对于有经验的荷载取值这里的10kN/㎡可以换为4kN/㎡，这样就大大减少了结构成本，不过这些覆土厚度和荷载优化的时候要注意做好根据具体情况的灵活运用，不可千篇一律。

　　对地下室的结构成本控制要把握好地下室顶板和底板的布置方案，对这些结构布置方案要做好多方案成本比较，要全方位的把握方案的可行性，对方案的取舍要慎之又慎。

　　关键点3：基础选型和方案比较

　　1.体系选型与结构布局要合理

　　基础部分（尤其是桩基础）在施工过程中往往是最不容易控制成本的，有的项目实际基础造价会大幅度超过合同价甚至达到原合同价的两倍，造成成本控制的不准确，这就要求在设计管理过程中要认真做好地质勘察设计，摸清地下复杂的地质情况，根据地质情况合理选择合适的基础形式或桩型，合理选择持力层，合理选择桩长，还是要认真做好精细化设计，做好多方案的比较，用总的成本数据与合理施工周期为依据做好选择。

　　在基础方案比较的时候一定要耐心的把具体的方案全部做出来，认真的算经济帐再确定合理的方案，这时候切忌想当然。

　　2.结构计算与内力分析要正确

　　一般情况下估算建筑的重量有个经验值，供参考，对于框架结构单位面积重量的标准值在12kN/㎡~15KN/㎡；框剪结构为13kN~16 kN/㎡；剪力墙结构为15kN/㎡~18 kN/㎡；框筒结构为14kN/㎡~16 kN/㎡；地下室一般在20 kN/㎡左右。这样基本上根据建筑方案和地质条件在设计初期对基础方案进行比较了，然后根据设计条件的成熟逐步深入。

　　在桩（基础）的设计时要把握好以下几点，从而对桩的总量进行优化；

　　（1）关注柱底内力的取值，考虑好实际的柱底内力组合。

　　（2）关注桩承载力的应用，选择合适的桩径和桩长。

　　（3）关注桩基础中地下室底板承载力的利用，一般老土的承载力还可以，这时候地下室的底板和活荷载可以利用老土来承载。

　　（4）关注水浮力的利用，利用水浮力抬升建筑物，降低桩和基础的数量，不过这学要一定的经验，同时在地质勘测的时候要让地质部门提供一个准确的历史最低水位值，有时靠地下水的作用可以使桩的数量有一定的减少。

　　（5）关注基础类型的归并，一般基础的归并不宜超过15%，否则就造成一定程度的浪费。

　　关键点4：梁的布置和配筋方式

　　1.梁的布置

　　一般情况下梁的布置不会有什么大的问题，但是在地下车库和商业大跨度空间，比如在8.5m*8.5m的柱网下，选择井字梁还是十字梁就要做个方案比较了，一般情况下对于标准层采用十字梁比井字梁较经济大概综合成本（计算钢筋的数量、混凝土的数量和模板的数量）要低10%左右，对于地下室则采用井字梁比较经济，对于屋面或荷载较小的时候井字梁和十字梁相差不多；在梁布置的时候还要注意对于一些短墙下一般不需要布置梁来支撑这些短墙，因为通过荷载规范可以知道对于楼板局部有集中荷载是没有问题的，尤其是住宅的楼板通常情况下是构造配筋，也就是在承载力计算上有一定的余量，加墙后计算也应该不存在什么问题，所以一般在墙长度在3m以内的情况下不再墙下加设小梁。

　　2.梁的配筋

　　在梁的配筋方式上要做到精细化设计，在设计的过程中做的细致一点，就在梁配筋上能节省几公斤，每个梁能不浪费（或节省）几公斤那整个项目就是一个不小的数字，例如设计院在梁的配筋习惯上往往造成一定的浪费，一般设计院对于跨中钢筋就是简单的把支座钢筋截断一些，剩余的通长布置，这样就存在一定的浪费，这就需要在做设计管理的过程中，请设计院先提供配筋样图，仔细核算并进行耐心沟通，以理服人，真正在设计过程中做好项目的精细化设计。同时还要注意在住宅标准层梁宽通常为200或250这是在梁截面配筋要尽量采用小直径钢筋；尽量把梁的钢筋控制在25以内；主次梁相交处是否需要设计吊筋等等。

　　关键点5：勘察报告

　　地质勘察费用占比很小，但地质勘察对岩土、结构成本的影响却很大，特别是对基坑边坡、基础以及地下室等与土体有关部分的成本造价将起到决定性作用。现在常见一些勘察单位以低价中标，却往往土体取样与实验不足，只好向甲方提交偏于安全甚至过于安全的勘查成果，对于甲方是因小失大。因此选取一个当地经验丰富、服务配合意识好的地质勘察单位，并给予合理的勘察费用是做好报告的关键因素。严格的勘察要求和勘察报告审核是地质报告做好的重要保障。

　　地质勘察布孔应满足以下要求：

　　（1）有地下室时勘察方案需考虑满足基坑支护设计要求。

　　（2）同一项目分期开发时，其地质勘察应该同时满足远期与近期工程开发的要求。

　　（3）需进行场地地震安全性评价工作的，在进行地质勘察时，应同时考虑场地地震安全性评价的要求，并将地质勘察钻孔作为场地地震安全性评价所需的工程钻孔，重复利用。

　　（4）布置勘察孔时，应结合地下室（有地下室时）范围、标高、层高综合考虑，确定孔距、孔深，以及控制性孔与一般性孔的数量比例。

　　（5）当地下室有抗浮需要时，应明确要求提供设计抗浮水位。

　　（6）对地质报告，设计单位应认真审阅，并应对地质报告内容及数据的准确性、完整性提出意见并及时反馈给甲方。

　　勘察报告的取值，应关注基础选型及地基处理建议、关注承载力的取值建议、关注抗浮设计水位的标高，及可否提出最低设计水位标高。

　　关键点6：基坑、边坡

　　在基坑、边坡的设计中，经验占70%，计算占30%，因此在当地找一个经验丰富的设计单位和设计人员是相当关键的。

　　支护设计是通过方案招标确定的，其评标标准为“在满足结构安全可靠及环境

绿化要求的前提下综合造价最低方案为中标方案”。在设计方案确定后为进一步降低造价、方便施工和缩短进度，需要在计算、构造、施工图设计等方面进行细致的优化，使设计施工图在满足安全的前提下更经济合理。

　　由于基坑、边坡设计中经验占了决定地位，因此请一个经验丰富的专家小组对重要基坑、边坡设计方案进行评审是一个重要环节。

　　关键点7：柱的配筋

　　框架柱设计第一要素是柱截面尺寸不要抠太紧，即轴压比不宜太接近限值，这不仅可减少配筋，而且还能较易实现强柱弱梁的要求。

　　纵筋配置也应有适当余量，角筋可选择较大直径，其他纵筋根据计算要求设计即可。箍筋在满足最小配箍率和计算要求前提下，宜I和II（III）级钢混用，即外围箍筋选用II、III级钢，内部箍筋仍采用I级钢。这样可利用强度较高的外围箍筋增加对内部混凝土的约束，而且容易实现配箍率要求。若全部采用I级钢，为满足配箍率，有可能箍筋数量会太多或者直径过大。若全部采用II、III级钢，有可能不经济。剪力墙边缘构件的配箍可采用类似方法。

　　关键点8：剪力墙

　　优化剪力墙布置的位置数量，一是建筑物的两端和周边重点布置，二是建筑物的内部和中间位置减少布置，以保证结构的抗震扭转指标满足要求。

　　优化剪力墙的长度（墙身用钢量45%~65%），剪力墙太长，结构本身成本增加，同时又使地震力增加，进一步加大结构成本；短肢剪力墙，抗震性能不好，构造配筋成倍放大，成本也会增大。

　　最优化的剪力墙长度是其宽度的8倍+100；剪力墙的翼缘小于600时，应关注其结构设计结果。

　　关于剪力墙的厚度取值，《高层建筑混凝土结构技术规程》中提到：底部加强层剪力墙厚度不小于层高的1/16（一、二级抗震等级）或1/20（三、四级抗震等级）。但底部商业、底层假复式住宅或架空层层墙高较高，按此规定，厚度必须增加较多，同时变成短肢剪力墙，配筋进一步大幅增加。

　　经过《高规》附录专门的公式验算，大部分墙厚不需比标准层加厚或加厚一点即可满足稳定要求，节省本层造价约15%。

　　关键点9：楼板厚度

　　标准层楼板厚度50px，占标准层总荷载约3.3%；仅考虑构造因素，板的配筋量与板的厚度成比例增加；标准层楼板50px的厚度增加地震力约3.3%。此外，标准层楼板厚度对梁、柱、墙配筋，以及基础也有间接影响。

　　在实际工程中的楼板厚度选择，建议：

　　普通3~4米跨度的楼板可取100；高层核心筒部位的楼板可取150；客厅处的异形大板可取120~150；普通屋面板可取120；管线密集处可取120；地下室顶板可取180。

　　关键点10：钢筋、混凝土材料

　　结构梁、柱、墙钢筋统一选取原则：6~200px直径钢筋统一采用HRB235；10~300px直径钢筋统一采用HRB335；350px及以上钢筋统一采用HRB400。

　　楼板钢筋统一选取原则：优先采用冷轧带肋钢筋（3级钢）；板底配筋尽量采用直径小、间距密的方式配置；当冷轧带肋钢筋不能满足承载力要求时，采用HRB400。

　　混凝土标号对成本的影响：

　　（1）混凝土标高增加，单价直接上升，标号每增加一级，单价提高5%~8%；

　　（2）提高标号可显著减小墙柱的尺寸，增加建筑实际使用率；

　　（3）正常情况下标号对梁的承载力几乎没影响，因此对梁的截面及配筋影响很小，不宜采用高标号；

　　（4）正常情况下标号对板的承载力几乎没影响，但可能会提高板的构造配筋率，同时还会增加板开裂的隐患，应尽量采用低标号。

　　实际工程中混凝土标号的选择建议：

　　（1）普通的结构梁板混凝土标号一般为C25、C30。

　　（2）受力较大的梁板混凝土标号可采用C30（C35）：如地下室的底板、顶板、转换层、屋顶花园的楼板等。

　　（3）剪力墙、柱混凝土标号按轴压比控制，使其尽量接近轴压比规定的上限，同时又使绝大部分竖向构建为构造配筋。

　　（4）高层竖向构件砼宜按层数分段，下部楼层提高标号以减少截面，上部降低标号以降低成本。（30层左右：C50~[C45]~C40~C35~C30）

篇2：以速度赢取利润:碧桂园成本控制

　　以速度赢取利润--碧桂园的成本控制

　　碧桂园以大盘开发为主。其产业链条之长，是其它房地产企业无法企及的。这种产业模式带来的首先是成本控制的精算，是生产过程的可控制性非常强，使整个生产节奏加快。

　　一、低土地成本是碧桂园成功的不二法门

　　1．碧桂园是全国最大的“地主”

　　“土地多了不一定赚钱，老婆多了不一定幸福。”地产圈思想家冯仑的这句格言，碧桂园集团的老板杨国强显然不太认同。

　　过去两个月来，这位起步于广东顺德的地产富豪，正催促其部下以惊人的速度全国圈地：据其最新公告称，截至8月15日止，该集团土地储备总可建筑面积达到5400万平方米——仅仅在15天前，这一数字为4500万平方米，而统计至6月30日止的中期业绩报告则显示，当时的数字是2950万平方米。这些新增土地储备遍布广东及天津、重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等多个省市自治区，且基本上位于三线中小城市。

　　毫无疑问，这家赴港上市不到半年(4月20日挂牌)的内地地产股新贵，已经成为中国开发商中最大也是最生猛的“地主”之一。中银国际甚至预计，一年后碧桂园的土地储备总建筑面积可能增至8600万平方米。

　　对10年来(碧桂园创办于1997年)以“大盘开发”战略笑傲珠三角的杨国强而言，展开全国扩张攻势后土地储备的急剧膨胀尚在意料之中，而其新增土地地价之低廉，更让人印象深刻。上述中报披露，碧桂园集团的平均土地成本仅约占楼盘售价的7.4％，平均楼面地价每平方米不超过200元。7～8月份新增的2000多万平方米土地储备，一共花了不到30亿元，平均楼面地价更只有145元！作为对比，其广东老乡富力地产9月11日拍下的广州白云区一幅地块，楼面地价每平方米高达18700元。

　　2．碧桂园的低价拿地策略

　　碧桂园的低价拿地策略：（1）第一招：先予后取——碧桂园超低价圈地的秘诀之一；（2）第二招：酒店开路——“酒店+住宅”模式一举两得；（3）第三招：急人所急——杨国强深谙基层政府的心思（做成流程图）

　　杨国强曾说过，低土地成本是碧桂园成功的不二法门。但在政府土地出让政策日益收紧的今天，他是怎样做到这一点的呢？短时间内吞食如此巨量的土地，难道他不担心消化不良吗？

　　（1）第一招：先予后取——碧桂园超低价圈地的秘诀之一

　　在韶关市“十一五”规划中，武江区芙蓉新城将成为“大韶关”的核心，建造中的武广客运铁路专线韶关新站就设在新城之内。武广专线通车后，由广州到韶关坐火车只需50分钟，而目前最快也要两个半小时。

　　20**年7月12日，碧桂园两家子公司联合竞得的韶关新项目，就在芙蓉新城中心地带。让人有点不敢相信的是，占地达239万平方米，总建筑面积430万平方米，且山水资源丰富、发展前景可观的这一大片土地，只花了碧桂园4.5亿元，每平方米楼面地价仅104元。

　　“碧桂园是通过公开出让方式获得这一地块的，不存在所谓‘暗箱操作’。”韶关市国土资源局的屠主任强调，“政府借助有实力的民间资本撬动新城区发展，作为知名开发商和香港上市公司，我们相信碧桂园有足够的经验与实力。”

　　“其实韶关的地价并不低。”韶关怡和园房地产公司开发部一位人士说。20**年6月底，该公司同样在武江区拍下的一幅土地，每平方米地价为339元。而7月20日一幅更靠近市区的总面积达37万平方米的地块，最终成交价达3亿元，每平方米地价超过了800元。

　　“虽然碧桂园新项目离市区还有一段路，但业内都知道芙蓉新城是个潜力股。如果不是政府支持默许，谁也不可能以如此低的价格投得。”上述人士表示。

　　实际上，早在20**年，碧桂园就已进入韶关，当时宣称将投资100亿元。据知情人士介绍，杨国强对当时正在规划中的芙蓉新城表示出浓厚兴趣，但因时机尚不成熟，杨转而在韶关浈江区拿下了其当地首个项目，并命名为“韶关碧桂园”。

　　碧桂园表现出来的务实作风及出色的效率与能力，让韶关市政府官员对其信心倍增。比如联合浈江区政府妥善解决了8000亩征地青苗费清点及补偿工作，后又与政府达成协议，为受征地影响农民提供培训后安排到公司内就业。此后，碧桂园在韶关，尤其是在急剧扩容的新城开发过程中便一路绿灯。

　　（2）第二招：酒店开路——“酒店+住宅”模式一举两得

　　“一年一个碧桂园”，曾经是前些年杨国强最喜欢一句口号。如今的碧桂园显然早已远远突破“一年一个”的目标，但其“克隆”战术的精髓却始终未变。

　　在建的浈江区韶关碧桂园，就有一座五星级酒店的规划，而其芙蓉新城项目也宣称，将建造五星级标准的酒店及相应商业配套。在韶关这样经济不算十分发达的中等城市里，10公里内由同一家集团开发两座五星级酒店的做法，从投资回报角度看是否合理姑且不论，至少当地政府是乐见其成的，因为这有助于提高城市形象，以吸引其他外来投资。

　　当地人士评价说，酒店及各项商业配套，是每个城市的面子工程，共同的利益出发点使碧桂园与政府关系融洽，在竞争看中的地块时自然握有更多议价筹码。

　　值得注意的是，在碧桂园8月宣布的全国5个新增项目中，有四个沿用“酒店+住宅”的模式，除韶关芙蓉新城外，重庆长寿、安徽池州和天津塘沽等，都计划在项目内建设五星级标准的酒店。

　　据前述中报披露，迄今为止碧桂园集团一共要做五星级酒店17座。其中开始运营的两座(另有一座为四星级)，即将投入运营的三座，在建的五座，仅20**年7、8月新规划兴建的就达七座。

　　至于高档酒店及商业配套能大大提升周边住宅的价值，自然是碧桂园乐此不疲的更重要原因。

　　（3）第三招：急人所急——杨国强深谙基层政府的心思

　　起步于乡镇的杨国强最明白基层政府的心

思。20**年8月，碧桂园在韶关辖下的县级市乐昌，也获得了一幅8万平方米的土地。乐昌紧邻湖南，境内山高林密，经济发展较落后，而碧桂园是作为当地政府主要招商引资对象“请进来的”，据知情人士介绍，乐昌市委市政府及外经局、招商办、国土局、规划局、拆迁办等部门为此还组织了联合行动，视碧桂园项目为“提升城市形象的重点工程”。

　　在湖北的咸宁及随州、安徽和县等不大知名的小城市，碧桂园所到之处，都享受了同样的特殊待遇。除数千万平方米的土地储备外，碧桂园在这些城市还参与了至少1800万平方米土地的一级开发。

　　广东省省情调查研究中心执行副主任冯胜平称，碧桂园向来习惯于选择二、三线城市作为开发重点，当年碧桂园就是借助城郊大盘起家，对如何控制成本，如何在二、三线城市打开局面，有一套成熟而独到的运作模式。

　　广州市同创卓越房地产顾问公司总经理赵卓文近年来曾考察了碧桂园在广东的20多个项目。他举例说，佛山辖下县级市高明的碧桂园每平方米售价达2000～3000元，而该市内房价则基本在1000元左右，碧桂园几乎把这个小城市中的富人全部锁定了，事实上这个项目销售反映非常不错。

　　“正因为如此，碧桂园很乐意到一些不太知名的中小城市圈地，而后者也急需借助碧桂园之类大名鼎鼎的‘外来和尚’帮助念好本地经济发展这本经。”他说。

　　3．碧桂园作为全国最大的地主也有软肋

　　“碧桂园目前可以动用的银行现金达180亿港元。”20**年4月20日成功登陆港股后，杨国强曾意气风发地宣布。而经过四个多月来近乎疯狂的圈地扩张后，这条后劲十足的大鳄，现金流依然强大。据中期业绩报告显示，20**年上半年碧桂园负债比率为-74.6%(即有净现金流)，而上市前负债比率是160%，换言之，公司上市后所募集资金尚未使用完毕。

　　德意志银行一份研究报告称，预计20**年碧桂园毛利润将增至38%，达到同业中最高的盈利水平。9月份开始，碧桂园先后成为摩根士丹利资本国际环球标准指数及香港恒生综合指数、恒生中国内地综合指数的成分股。机构投资者的认同，使碧桂园股价迅速攀升，7月底时其股价尚不到9港元，短短1个半月已突破13港元。目前碧桂园港股市值超过1500亿港元。

　　（1）短期大规模圈地——资金压力巨大

　　尽管现金流丰富，但短时间内超大规模的圈地，还是给碧桂园造成了一定压力。上述中报承认，由于新项目发展及补充土地之需要，将动用IPO(股票首次公开发售)所得资金，或进行额外借款。而20**年初政府开始征收土地增值税后，碧桂园这类土地储备量大、开发周期长的房企，更首当其冲受到冲击。

　　（2）应对大笔增值税，开支大幅增加

　　碧桂园集团投资者关系部主管刘嘉毅接受记者采访时就表示，为了应对增值税清算，上半年仅此一项公司就增加了3.4亿元的开支，拨备余额达到9.6亿元。但他不同意碧桂园“滥储土地”的外界质疑，坚称公司有一套独特的开发模式，所有土地储备都是经过认真而理性的调查研究后才进行的。

　　（3）“酒店＋住宅”的开发模式也有软肋

　　从技术层面上说，“酒店＋住宅”这一碧桂园通行的开发模式也有软肋。业界人士称，富力地产、合景泰富(1813.HK)等香港上市的粤系房企，同样注重开发酒店及商业配套，但实际操作中大都引进知名酒店管理集团负责管理运营，而碧桂园旗下酒店完全由自己开发管理。

　　“尽管酒店只是碧桂园住宅开发的辅助性业务，但同时运营十多座五星级酒店，需要真正国际级的酒店管理能力，杨国强懂这个吗？”业界人士对此表示质疑。

　　对于碧桂园目前土地储备存在的一些问题，很多专业人士提出了很好的建议。

　　第一，利用时机，增发募资，加固资金链。

　　凯基证券一位分析师认为，虽然近期政府暂缓实施所谓“北水南调”(允许个人投资者投资香港股市)政策，但中期来看政策放开势在必行，像碧桂园这样以广东为大本营的内地房企股，自然“近水楼台先得月”。有传闻称，珠三角地区不少民间资金已在加紧集结，只要政府发令枪一响，相信碧桂园等将会迎来一波股价上涨高潮。“碧桂园完全可以充分利用有利时机增发募资，加固其早晚会紧绷的资金链。”有分析人士认为。

　　第二，人事领域扩张，防止人才短板。

　　碧桂园的高速扩张还从土地和资金延伸到人事领域。自上市后到6月30日止，两个多月内碧桂园新招了3000多名员工，比上市前增加约18%，同时正四处从同行那里抢夺中高层管理人才，据传连房企老大万科集团一位副总级人物，也成为其挖角目标。“现在的矛盾是，虽然集团储备土地充足，但多年来在广东行之有效的开发和管理模式，向全国扩张后必然要有所调整，而人才储备正是我们的短板。”碧桂园某区域经理表示。

　　二、低成本规模制造彰显竞争优势

　　任何一个到过碧桂园楼盘的人，都会被其庞大的规模、恢弘的气势以及优美的环境所震撼，并深深地感受到它那种奇特的影响力。震撼背后是碧桂园强大的综合开发实力、资源整合及调配能力，也是碧桂园长期以来坚持规模开发模式创造的奇迹。这种“一条龙式”的房地产开发模式，从前期策划、规划设计、园林绿化、户型配置到售前售后服务，每一环节都配备快速反应的精英团队，成功地获得了“高品质”与“高速度”的双赢。

　　1．低成本土地为主要利润来源

　　碧桂园“做生不做熟”，通过大规模拿地，将生地做成熟地，碧桂园所参与的地产项目，基本是由土地一级开发阶段就开始介入。以二、三线城市为根据地的碧桂园，“购地成本较低”已成为其主要卖点之一，20**至20**年土地成本仅是售价的6％～7％。碧桂园也就是这么发家的，这也是支持碧桂园在广东二十多个项目开发成功的商业模式。