大厦物业服务合同
根据双方协商决定,以政府相关的物业服务法律、法规为框架,双方本着自愿、平等的原则,就甲、乙双方委托期间的责权利关系,特制订本合同。
第一章 委托管理的物业基本情况
名称:_____银行大厦
地址:_______________
建筑面积:35500平方米
该大厦主楼层数21层、裙楼二层、地下一层。 银行实际办公用房为1F~5F、17F~21F,其余6F~16F为日后对外出租办公或另用。大厦配套设施功能有:地源热泵中央空调系统,供配电系统,消防系统,给排水系统,综合布线系统,客乘中奥电梯4部,新马货运小电梯2部,大小会议室,餐厅,直供消防供水系统,技防监控系统,一卡通系统,地下室停车场及其进出道闸控制系统,周边绿化。功能为金融商务写字楼,于20**年10月交付。
第二章 委托管理范围与内容
一、房屋建筑本体共享部位(屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道内墙面、门厅、设备机房)的维护管理。
二、房屋建筑本体配套的共享设施设备(主要包括照明系统、技防系统、配电系统、中央空调系统、消防系统、给排水系统、电梯、通讯系统、一卡通系统、监控系统等)的日常管理和运行。
三、本物业规划红线范围内属管理范围的市政设施(道路、侧石、室外管线网、化粪池、沟、井、池、绿化、室外附属房、路灯、停车场)的日常维护和管理。
四、本物业规划红线内的属配套服务设施的维护和管理。
五、公共环境(公共场地、房屋共享部位)的清洁,垃圾收集,会议室、行长室的日常卫生清洁。
六、配合和协助当地公安机关在本物业辖区开展24小时安全秩序维护和巡更等安保服务工作(不含人身、财产保险及保管责任)。
七、所有车辆停泊与进出秩序管理。
八、做好甲方大小会务后勤配套服务工作。
九、建立本大厦物业基础档案和日常运作档案管理工作。
十、完成合同条款外的由双方协商决定的其它有偿或无偿服务事项(无偿服务有:代收分发报刊、信件、杂志。有偿服务内容有:商务复印、代理代办服务。
第三章 管理运作方式
按照甲乙双方约定,本委托合同签订的有效期为三年,即自二OO五年10月1日至二OO八年9月31日。乙方对大厦全年承包管理费用为元,每季末按全额的四分之一划拨结算一次,合同期内乙方自主经营,自负盈亏为原则。
一、乙方主要负责大厦安保、车辆秩序管理、环境保洁维护、设施设备管理及机修、绿化管理、会务、以及相关服务接待;
二、甲方负责大厦设备设施日常维修换件(含油漆粉刷)费用和涉及外委专业保养和维修费用的审核,以及费用的支付(外委专业保养费用包括:电梯月度保养与年检保险、以及空调、消防、配电、技防等机组的年度计划性保养。外委专业维修:是指物业公司技术能力范围外的需要委托外部专业公司进行维修的内容)。
三、由乙方对发生的维修换件费用事项,凭逐一施工单经甲方当事人确认签字为准,为了双方在操作上便捷,由甲方对应急维修或50元以下的费用可委托乙方在事前修理后进行确认签字。涉及到工程需要外委作业事项和费用支出,事前须向甲方提请文字报告审核为准。
四、大厦内租摆盆花数量确定为;内阴植物1363盆、草花3000盆,甲方有重大活动租摆另行结算。
五、甲方饮用水送水服务由乙方负责,不再另行结算服务费用。但租客户和营业部由乙方自主进行有偿服务。
六、甲方的副行长以上领导办公室、众多会议室的卫生保洁与绿化摆设由乙方负责管理(包括食堂绿化的摆设),其他办公室的卫生与盆花事务由甲方自理;
七、涉及到大楼物业保修期内事务,乙方以第三方身分协同甲方对施工方的保修质量进行监督和督促,有责任及时按书面联系单形式,向甲方反映物业质量存在的各种问题。
第四章 甲方权利和义务
一、审核批复由乙方递交的有关大楼物业服务建议性、整改维修、约定费用结算等书面材料。
二、甲方有权利对乙方的管理质量进行随时检查,并要求乙方对管理中存在的问题进行改进,如因乙方管理不善或操作不当造成甲方经济损失或大楼共享部位设施或设备损坏,乙方应承担赔偿责任并在合理时间内修复,如没有在合理时间内修复,甲方有权根据乙方应承担的赔偿责任在该季度物业费用结算时扣除,如整体管理水平明显下降,在限期整改还达不到明显效果的,直至甲方有权解除本合同。
三、甲方在合同生效后,乙方可以向甲方申请复印与物业服务相关的档案数据,并在双方终止合同时乙方交还给甲方,不得交给第三方。
四、本合同有效之日起,按每季末向乙方划拨结算物业费用与代办费用。
五、负责大楼电、水、电信、网络等费用以及制冷供暖材料能耗费用。
六、甲方视同需外委服务的各类经营性代办、商务、代购业务,以同质同价为前提,乙方为优先选择方。
七、支付因甲方特殊需要由乙方进行加班加点而发生的费用。
八、不干涉乙方依法或依本合同规定内所进行的管理和经营活动。
九、协调处理由乙方请求协助的物业服务过程中出现的纠纷矛盾。
十、协助乙方做好物业服务相关的宣传教育和文化娱乐活动。
第五章 乙方权利和义务
一、从大楼管理目标定位要求出发,制订本大厦物业服务各项规章制度和考核制度,有效地开展各项管理服务工作。
二、根据本合同约定,从05年10月1日起始,乙方在每季末以书面形式向甲方递交具体的费用结算报告,要求甲方审核后予以支付,(来自:www.fdcew.com)涉及到已成事实的代办费用结算,须有甲方事先或事后确认的书面签字材料为准。
三、以后对出租用房的物业服务,如涉及到用户要求特约服务的,将按有偿服务自主受理。
四、负责解交本大厦的属地管理费用,包括:治安联防费、垃圾代运费、门前三包费、排污费、110处警费。
五、负责本大厦委托合同责任内的日常管理服务应尽事务,积极做好甲方机动相关事务的配合工作。
六、有权依照相关法规、本合同范畴和大厦使用公约的规定,对违章违规行为进行协调和处理。
七、接受行业主管部门及有关政府部门的监督、指导,并接受甲方和其它使用人的合理监督。
八、对本大楼的共享设施不得擅自占用和改变其使用功能,如在本大楼管理中需扩建、完善配套项目,须经甲方批准后方可实施。
九、乙方按工作需要在本大厦设置物业服务处。
十、建立大厦的物业服务档案,并负责及时记载有关变更事项。
十一、有义务配合甲方对保修期内的第三方施工质量监督和现场管理。
十二、积极做好会务活动和礼宾接待服务工作。
十三、积极配合甲方开展人文宣传活动,以及各项人性化服务工作。
十四、本合同终止时,须向甲方移交相关的大厦及甲方相关财产和物业服务档案数据。
十五、不承担对业主和使用人的财产保管、人身保险义务。
第六章 管理费用构成的范围
管理服务费用构成包括以下几个方面的内容:
一、物业服务处人员费用:
日常薪金、政策福利费、常规节日加班费。
二、卫生管理消耗、外墙、水池清洗消毒;石材金属饰面维护、地毯清洗、盆花摆设、室外绿化养护。
三、办公费用:服装费、质量管理、通讯费、资产投入折旧费、法定税费、办公易耗品,大厅环境美化和节日装点活动、相关宣传费用。
第七章 工程维护事项
一、日常维修服务,对甲方自用部位和共享部位,采用书面施工单确认签字、费用记账结算方式,与季度款同时结算,甲方有权审核乙方计收标准。
二、设备设施日常管理由乙方负责,涉及到相关费用事前由乙方提请报告,由甲方审议后方可执行,涉及到外委保养业务由乙方拟定计划方案,报甲方最终核定,费用由甲方承担。
三、乙方对租用客户的自用部位日常使用设施的维修,采用有偿服务计收方式,涉及到固定建筑配套设施维修的换件费用由甲方负责。
第八章 乙方的各项承诺指标预保证措施
一、大厦及配套设施完好率98%
状态:
大厦外观无破坏立面,整洁,无随意安装物,内墙无人为损坏,无乱涂乱写,无起皮起壳等现象,各类配套使用设施装饰,标识物等完好无损。
措施:
巡查发现或接到通知的维修任务,小修实时完成,急修不过夜,特殊修理需延长时间,应有记录和分析说明,对涉及业主和使用人正常使用的,应有联系单或其它有效方式及时告知。
经甲方或乙方许可下的施工单位进入大厦施工的人员,必须实行登记、挂牌,签订施工行为保证协议,进行定时跟踪,及时纠正不规范行为。
违约处理:
甲方发现建筑本体或配套设施因管理不到位有损的,除责令乙方照价赔偿外,每次按照损失程度处以200-1000元的罚款。
备注:因甲方未及时配合或连带责任引起的除外,并以联系单说明为依据。
二、机电设备完好率
状态:
消防设备、中央空调、给排水设备、配电设备、技防设备等的设备本体运行正常,机房整洁有序,无积水滴水现象,设备及管线表面无腐蚀锈迹现象。按实制订保养计划,做到日查记录,月检考核,24小时专人值班,持证上岗。由乙方向甲方提请设备本体年度保养计划。
1、消防系统完好率99%
设施设备自查有周期记录,区域报警试机每季一次,连动试验每年依据甲方情况而定。
违约处理:
主机及连体设施和层面设备设施物有损的,周检无原始记录或记录虚拟的,烟感报警未作说明记录和未及时处理的,消防监控员无证操作的,每次视情况处以2000-5000元的罚款。
2、中央空调完好率97%
做好中央空调系统的水质处理,中央空调循环水每季化验一次,过滤网清洗每年不少于二次,以保证空调管道系统运行状态良好。根据甲方要求的时间开停机。
违约处理:
开机期间无日检巡查原始记录的、操作员无证操作的,每次处以1000元的罚款。
3、给水设备完好率98%
做到日查有记录,机房无积水,管线整洁,无腐蚀现象,一年一次定级保养。
违约处理:
无故大面积停水属管理引起、日查记录虚拟的、机房积水严重的、泵体及管线有明显腐蚀现象的,每次处以1000元的罚款。
4、排放设施完好率95%
状态:
排放功能完好,井盖、地漏、受检孔、潜水泵等完好无损。
措施:
制订年度保养计划报甲方:每半年一次对排放污粪明管、地漏、明沟、雨水管、窖井等进行维保、疏通、清理,并根据季节特点增加检查环节。
违约处理:
如无保养计划,因非特殊原因堵塞,造成排污不畅,污物溢出地面,屋面积水,每次处以500元的罚款。
5、配电设备完好率100%
做到24小时专人值班,做好常规动态记录,功率因数每日在0.9以上。
违约处理:
无故大面积停电经核实属管理责任的、计划作业需停电未预先告知业主造成业主经济损失的、值班记录未执行或虚拟的、功率因数小于0.9的,上岗人员无证操作的,每次处以1000元的罚款。
6、电梯外委养护监理
违约处理:
跟踪验证保养内容无监理记录的,故障放人时间超过10分钟经投诉属实的,每次处以1000元的罚款。(故障放人由乙方指定人员进行培训后由专人持证操作)。
7、应急事故处理
电梯故障放人10分钟内完成,一般性排除故障30分钟内完成。大面积停电、停水15分钟内无法恢复正常的作事故定性,必须向甲方说明原因,经核实属管理责任,每次处以1000元罚款,并作为甲方对乙方年度评审依据进行记载。
三、
四、公共照明设施完好率98%
状态:
根据甲方形象和节能要求,制订区域要求不同的开、关时间控制程序,做到灯、终端开关,闸、断路器、电度表、各类仪表及配电箱等公共设施完好无损,使用正常。
措施:
照明完好状态日检任务分解到各楼层责任区保洁员和定时巡检队员,纳入岗位业绩考核细则。照明系统装置做到月复循环检查制,设定表、闸、箱等编号坐位表,实行计划测检。
违约处理:
乙方未按甲方划定的区域要求进行及时维护,造成形象、节能工作不到位或引起投诉的,每次500元的罚款。
备注:
如特殊原因有事先说明或已与业主约定时间的除外。
五、日常维修及时率和合格率100%
状态:
制订维修机动能力运作程序和考核细则,做到一环扣一环,事后有依据。
措施:
以服务总台为事务受理和信息传递中心,保证各类信息源有效传达和及时受理,做到15分钟到达维修现场,特殊情况需有事先说明和约定。
违约处理:
接到维修通知15分钟内未到达现场的,视服务不及时原因处以200元的罚款
六、治安案发控制率99.5%
状态:
制订人防与技防相结合的管理动态程序和岗位业绩考核细则,实行24小时值岗、巡逻岗、摄像监控等有效防范措施,做到内紧外松控制模式。
措施:
1、在保证礼仪形象建设的同时,计划每月一次进行上岗人员业务素质培训。安保队员对大厦常驻单位座落分布、联系电话,在职人员数,层面薄弱环节点等概知率达到90%以上,常驻车辆牌号概知率达到95%以上。
2、非工作时间(含夜间)人员进入大厦,必须履行有效证件登记手续。
3、外出物品和易爆物品进入大厦,必须经相关责任人核实同意并经门岗登记方可放行。
4、所有外来施工人员必须凭物业服务处的许可通知单进入本大厦区域。根据管理处移交资料,巡逻队员每日不少于3次跟踪施工现场,核实施工人员和排查安全潜在隐患。
违约处理:
因乙方管理不善,引起失窃、破坏、治安、刑事案件,每次视情况处以500-1000的罚款。
备注:
根据双方案情调查结果,公安、甲方、乙方认定为依据,结合连带责任方引发程度,视情而定。
七、环境保洁率99%
状态:
1、保持各层面共享信道及门窗、梯、地、墙面、厕等可涉部位的日常净洁,定期做好难涉位(柱、玻璃墙)的登高保洁工作,消灭卫生死角。
2、做好各层楼公共部位和甲方主要领导办公室及各类会议活动室的日常保洁工作。
措施:
1、垃圾日产日清,避开电梯使用高峰期于业主下班前或后进行。
2、制订保洁时间和频次控制程序,实行督察考核和定期征询评议制。
违约处理:
甲方根据乙方服务质量意见征询单如实评议,保洁质量不到位并已向乙方提出整改意见而未纠正的,每次视情况处以50-200元罚款。
八、绿化完好率97%
状态:
楼内盆花错落有致,摆设协调,色泽常绿,无黄叶枯枝现象,楼外花坛四季常绿,无杂草,修剪有姿,适季时节鲜花点缀。
措施:
专人定时定期浇水、修剪、养护,并定期更换新盆,以适应大厦总体氛围,并节约用水。
违约处理:
绿化摆设档次低下,黄叶过多,养护不及时,甲方向乙方提出整改意见,未及时改正,每次视情况处以100-200的罚款。
九、火灾事故控制率100%
状态:
消防设备设施运行正常,自查周检,动态跟踪有记录,层级责任制考核到人,管理制度齐全,审批动用明火,装修控制条款责任签约到点和人,并做到现场监理和技防定点监控。切实杜绝火灾事故的发生。
措施:
1、消防监控到岗人员必须持证上岗,熟知消防系统运行原理,了解报警区域受控面与分布点及要求。
2、定期检查各楼层消防设施,制订计划及时更换到期灭火器液粉。
3、开展半年一次安保队员快速反应机动能力,登高体能训练。
4、开展每年不少于两次的消防灭火及逃生操作演习。
违约处理:
因乙方管理不善引起的火灾事故,消防责任制未建立或不明确的,上述措施未落实的,每次视情况处以10000-50000元的罚款。
备注:
根据双方案情调查结果,重大事故由消防部门裁定,如因连带责任方引发的视情而定。
十、有效投诉处理、回访率100%
状态:
坚持"业主至上,微笑服务,严谨管理"工作宗旨,以品牌第一目标的经营理念,创建大厦12小时一体化管理,窗口受理服务,力争业主使用人对乙方的服务保证100%的满意。
措施:
1、以大楼管理处责任人为核心,接受各类信息源登记和传递,主要负责人或值班经理根据投诉状况进行核实和落实处理,并将处理结果上报和归档。
2、根据投诉事态性质,一般事件处理结果回复24小时,需综合协调处理的事件回复48小时。性质严重的事件处理结果必须有投诉人认可签字。
违约处理:
因乙方服务不规范、综合管理不到位,引起有效投诉处理不及时,造成不良影响的,每次视情况处以100-500元的罚款。
备注:由甲方或使用人引起不能及时处理除外。
十一、应急事件处理到位率100%
按管理质保要求,制定火灾、治安、重大水浸、大面积停电、停水等应急事件处理预案及模拟救护计划。
违约处理:
由监控室接到或发现应急事件信息,调度现场第一到达人时间在10分钟以上,造成事件延发,不能及时提供控制信息的,每次视情况处以100-1000元的罚款。
备注:
乙方制定应急事件处理预案报甲方备案。
十二、业主(使用人)对物业服务满意率95%
状态:
管理满意、服务满意、形象满意。
措施:
开展每季一次的管理质量,服务受理,形象建设意见征询活动。针对征询意见汇总调研,回复调整措施和部分意见解释。
违约处理:
年终评定满意率在95%以下的,按每下降一个百分点处以500元罚款。
第九章奖惩措施
一、本合同期满,乙方如全部完成合同责任并管理成绩反映良好,乙方有优先续订合同权。
二、由乙方管理能力引起的发生严重事故或管理水平明显下降,甲方将有权在乙方存款账户中或季度结算款中扣罚因承诺的金额或终止合同履行。
三、合同执行期间,甲方确认乙方的诚心可信下,尽可能把外委业务优先推荐给乙方扩大经营活动作为奖励措施。
第十章 违约责任
一、如因甲方原因,造成乙方未完成管理目标或造成直接经济损失的,甲方应给予乙方相应经济补偿或承担相应责任。
二、如因乙方没有完成合同责任或未按本合同有关规定履行职责造成管理不善甚至发生重大失误的,造成业主和使用人经济损失的,甲方有权根据本合同约定,在乙方存款账户中扣罚保证金和罚款,并应同时由乙方承担相应的行政责任或经济赔偿责任(以政府有关部门鉴定为准)。
三、甲、乙双方如有采取不正当手段而取得管理权或致使对方失去管理权而造成对方经济损失的,过错方应承担全部责任。
第十一章 其它事项
一、本合同执行期间,如遇不可抗力的自然因素(如台风、地震等突发事件)造成人员伤亡,经济损失的,双方应相互体谅,共同协商,及时进行妥善处理。
二、因大厦建筑质量、设备设施质量或安装技术原因,达不到使用功能和造成重大事故的,由甲方负责并作善后处理。产生质量事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定为准。
三、在合同执行期间,甲方应充分考虑乙方以业养业的经营需要,支持乙方开展多种经营活动,经营项目经乙方书面报告,并经甲方书面认可,具体另行协商。
四、据有关政策规定,本大厦物业配套设备如未经相关专业部门验收已投入使用的,或在事故发生前乙方未向甲方提出的,在本合同有效期间,发生相关事故的直接责任或经济费用的由乙方承担,否则由甲方承担。
第十二章 合同更改 补充与终止
一、经双方协商一致,可对本合同有关条款进行更改或补充,以书面形式签订补充协议为准,与本合同具有同等效力。
二、本合同附件经双方确认盖章后,具有同等效力。
三、合同规定的管理期满,本合同自然终止。如须续订,应在本合同期满六个月前向对方提出书面意见。
四、本合同在履行中如发生争议,应友好协商或报请行业主管部门调解,调解不成的,提交本市仲裁委员会裁决。
五、本合同共____页,一式四份,甲乙双方各执二份,具有同等法律效力。
六、本合同自双方签字盖章之日起生效。
附件:
甲方法人盖章: ____________乙方法人盖章:____________
甲方代表人盖章: ____________乙方代表人盖章:____________
合同签订日期:____年____月____日
物业经理人网-www.pmcEo.com篇2:业主委员会物业服务委托合同
业主委员会物业服务委托合同
第一章 总则
第一条 本合同当事人
委托方(以下简称甲方):工程小区业主委员会
受委托方(以下简称乙方):_____物业服务有限公司
根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一致的基础上,甲方将 工程小区 委托于乙方实行物业服务,订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型:住宅小区
座落位置:沈阳市和平区南九社区
四至:东:海口街_____南:南十马路
西:集贤街 北:南九马路
占地面积:3.86万平方米
建筑面积:63394平方米
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本全同承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理,包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。
第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理,包括:共用的上下水管道,落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备。市政公用设施和附属建筑物、物筑物的维修、养护和管理,包括道路、室外上下水管道、化粪池、自行车棚。
第六条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第七条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,包括文化 、体育娱乐场所。
第八条 公共环境卫生,包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第九条 交通与车辆停放秩序的管理。
第十条 维护公共秩序,包括巡视、门岗执勤。
第十一条 管理与物业相关的工程图纸。
第十二条 组织开展社区文化娱乐活动。
第十三条 负责向业主和物业使用人收取下列费用:
1、物业服务服务费;
2、公共设施维修基金;
3、承租户的房租。
第十四条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护,在当事人提出委托时,乙方应接受委托并合理收费。
第十五条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为,针对具体行为并根据情节轻重,采取批评、规劝、警告、制止。
第三章 委托管理期限
第十六条 委托管理期限为3年。自_____年11月1日起至_____年11月1日。
第四章 双方权利义务
第十七条 甲方权利义务
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。
2、制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约。
3、审定乙方拟定的物业服务制度。
4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。
5、审定乙方提出的物业服务服务年度计划、财务预算及决算。
6、当业主和物业使用人不按规定交纳物业服务费时,负责催交或以其它方式偿付。
7、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题;
8、协助乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化活动。
第十八条乙方权利义务
1、根据有关法律法规及本合同的约定,制订物业服务制度。
2、对业主和物业使用人违反法规、政策的行为,提出请有关部门处理。
3、按本合同第十六条的约定,对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。
4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务,但不得将本物业的管理责任转让给第三方。
5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。
6、业主和物业使用人告知物业使用的有关规定,当业主和物业使用人装修物业时,告知有关限制条件,订立书面约定,并负责监督。
7、制物业服务年度管理计划、资金使用计划及决算报告。
8、六个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目。
9、本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需要本物业内改、扩建或完善配套项目,须与甲方协商后报有关部门批准方可实施。
第五章 物业服务服务质量
第十九条 乙方须按下列约定,实现目标管理。
1.房屋外观:整洁无破损,外观完好率100% 。
2.设备运行:良好无不安全隐患 。
3.房屋及设施、设备的维修、养护:及时处理用户报修,按计划完成。
4.公共环境:环境设施完备,实行标准化保洁。
5.绿化:绿化管理要经常化、制度化,无破坏、践踏及占用现象,保证绿化成活率。
6.交通秩序: 按规定做好小区内机动车辆出入及存车处车辆管理和保管,维护小区交通秩序保障,小区内车辆安全。
7.保安:加强防范,完成治安保卫工作,保证业主及物业使用人生命财产安全。
8.急修:随叫随到。
9.小修:及时率达98%以上。
第六章 物业服务服务费用
第二十条 物业服务服务费
1.本物业的管理服务费,住宅房屋由乙方按单室9元/月,双室10元/月,三室11元/月收取。
2.管理服务费标准的调整,按市物价局有关规定并经过业主大会讨论通过调整。
3.业主和物业人逾期交纳物业服务费的,从逾期之日起按每天 物业服务费的3‰元收取滞纳金。
第二十一条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务,由当事人按实发生的费用计付,收费准须甲方同意。
第二十二条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下:
1、有偿服务按市场价规定收费。
2、特约服务双方议价。
第二十三条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用。
1、房屋共用部位的小修、养护费用,由 业主和自管单位承担;大中修费用,由自管单位承担;更新费用,由自管单位承担。
2、房屋共用设施、设备的小修、养护费用,由自管单位承担;在中修费用,由自管单位承担;更新费用,由自管单位承担
3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用,由自管单位承担;大中修费用,由自管单位承担;更新费用,(来自:验收手续。
第二十九条 合同期满后,乙方全部完成合同并且管理成绩优秀,大多数业主和物业使用人反映良好,可续订合同。
第三十条 双方可对本合同的条款进行补充,以书面形式签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。
第三十一条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜,均遵照中华人民共和国有关法律、法规的政策执行。
第三十二条 本合同正本连同附件共6页,一式三份,甲乙双方及物业行政主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。
第三十三条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因,达不到使用功能,造成重大事故的,由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因,以政府主管部门的签定为准。
第三十四条 本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十五条 本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决或报请物业服务行政协主管部门进行调解。
第三十六条 合同期满本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满30天 前向对方提出书面意见。
第三十七条 本合同自签字之日起生效。
甲方签章:工程小区业主委员会 乙方签章:沈阳市铁房物业有限责任公司
代表人:__________代表人:__________
_____年____月____日
篇3:物业服务公司合同管理制度
物业服务公司合同管理制度
合同管理是物业管理企业管理的一项重要内容,搞好合同管理,对于公司经济活动的开展和经济利益的取得,都有积极的意义。各级管理人员及其他有关人员,都必须严格遵守、切实执行本制度。各有关部门必须互相配合,共同努力,搞好公司以"重合同、守信誉"为核心的合同管理工作。
1.目的:为规范公司合同的管理,防范与控制合同风险,有效维护公司的合法权益,根据《合同法》及其它有关法规的规定,结合公司的实际情况,制订本制度。
2.适用范围:公司对外签订的各类合同、协议、约定、等合同类文书均适用本制度。补充协议、补充约定、合同附件等原合同的补充类文书是原合同的必要组成部分,从属于原合同,同样适用本制度。
3.职责
3.1董事长负责标的3万以上合同的审批签署;
3.2公司总经理受董事长委托负责标的3万以下合同的审批签署;
3.3公司总经办负责公司各类合同的管理工作,具体职责是:
3.3.1负责在有需要情况下介入各类合同的谈判工作。
3.3.2负责制定销售、采购合同统一文本;
3.3.3负责对合同专用章、合同统一文本、法人授权委托书的发放和管理;
3.3.4负责各职能部门/项目提交的各类合同的合法性、可行性、有利性审查;
3.3.5负责合同纠纷的处理;
3.3.6负责合同的档案日常管理;
3.3.7负责本制度的监督执行。
3.4 职能部门/项目负责各类相关业务的合同谈判。
4.合同的签订
4.1所有合同必须由公司签订,任何职能部门、项目、分公司等不得擅自签订合同。
4.2签订合同前须审查的资料:
4.2.1必须审查对方当事人的主体资格,如营业执照、法人机构代码证、身份证明文件等。
4.2.2资信能力、履约能力,如资产证明、信誉纪录、企业规模和状况、相关的资质证明等。
4.3合同的审批
公司签订的合同,必须经公司总经理审批。
4.3.1具体权限如下:
4.3.1.1一般情况下合同由董事长授权总经理审批。
4.3.1.2 标的超过3万元的由董事长审批。
4.3.1.3标的超过公司资产1/3以上的合同由董事会审批。
4.3.2合同原则上由经办部门/项目负责人具体经办,拟订初稿后必须经相关职责部门、品质督导部、总办、总经理(董事长)审阅后按合同审批权限签署。
合同审查的要点是:
4.4.1.1合同的合法性。包括:当事人有无签订、履行该合同的权利能力和行为能力;合同内容是否符合国家法律、政策和本制度规定。
4.3.2.2合同的严密性。包括:合同应具备的条款是否齐全;当事人双方的权利、义务是否具体、明确;文字表述是否确切无误。
4.3.2.3合同的可行性。包括:当事人双方特别是对方是否具备履行合同的能力、条件;预计取得的经济效益和可能承担的风险;合同非正常履行时可能受到的经济损失。
4.3.3根据法律规定或实际需要,合同还应当视情况是否呈报上级主管机关鉴证、批准,或报工商行政管理部门鉴证,或请公证处公证。
4.4不得与没有独立承担民事责任的组织签订合同,也不得签订与法人履约能力明显不相符的经济合同。
4.5公司出具授权委托书委托员工签订合同的,该员工为公司委托人。公司委托人,可以在公司授权范围内代表公司签约。公司委托人必须对本企业公司负责。若公司委托人超出委托权限签约,造成公司损失的,公司将按照有关本制度有关规定处理。
4.6签订合同必须贯彻"平等互利、协商一致、等价有偿"的原则和"价廉物美、择优签约"的原则。任何人对外签订合同,都必须以维护本公司合法权益和提高经济效益为宗旨,决不允许在签订合同时假公济私、损公肥私、谋取私利,违者依本制度有关规定严惩。
4.7合同的形式:除即时结算付清款项的合同外,一律采用书面合同,并必须采用统一合同文本。
4.8合同的内容应符合以下要求:
4.8.1当事人的情况:记载清楚合同当事人的名称(个人的要写姓名和身份证号)、地址、联系方式,合同抬头、落款、公章以及对方当事人提供的资信情况载明的当事人的名称、住所应保持一致。
4.8.2合同标的:合同标的应具有唯一性、准确性,买卖合同应详细约定规格、型号、商标、产地、等级等内容;服务合同应约定详细的服务内容及要求;对合同标的无法以文字描述的应将说明材料如图纸等作为合同的附件。
4.8.3数量:合同应采用国家标准的计量单位,约定标的物数量,无法约定确切数量的应约定数量的确定方式(如电报、传真、送货单、发票等)。
4.8.4质量:有国家标准,部门行业标准或企业标准的,应约定所采用标准的代号;化工产品等可以用指标描述的产品应约定主要指标要求(标准已涵盖的除外);凭样品支付的应约定样品的产生方式及样品存放地点。
4.8.5价款或报酬:价款或者报酬应在合同中明确,采用折扣形式的应约定合同的实际价款;价款的支付方式如转帐支票、汇票(电汇、票汇、信汇)、托收、信用证、现金等应予以明确;价款或报酬的支付期限应约定确切日期或约定在一定条件成就后多少日内支付。
4.8.6履行期限、地点和方式
履行期限应具体明确定,无法约定具体时间的,应在合同中约定履行期间的方式;
合同履行地点应力争作对本方有利的约定,如买卖合同一般约定交货地点为本公司仓库或本公司的住所地;约定具体地名的应明确至市辖区或县一级;
买卖合同在合同中应约定交付的手续,即合同履行的标志,如托运单、仓库保管员签单等。
4.8.7合同的担保
合同中对方事人要求提供担保或本方要求对方当事人提供担保的,应结合具体情况根据《担保法》的要求办理相关手续。
4.8.8合同的解释
合同文本中所有文字应具有排它性的解释,对可能引起歧义的文字和某些非法定专用词语应在合同中进行解释。
4.8.9保密条款
对技术类合同和其他涉及经营信息、技术信息的合同应约定保密承诺与违反保密承诺时的违约责任。
4.8.10违约责任
根据《合同法》作适当约定,注意合同的公平性。
4.8.11合同纠纷解决的约定:为了方便公司控制诉讼成本,合同纠纷统一约定由公司所在地的法院、仲裁委员会处理。
4.9 签订合同的工作程序:
4.9.1签订合同前,经办人员或公司指定的其他谈判人员应按照本制度4.2条对对方当事人的有关情况进行审查,并复印对方当事人所有的相关资料如法人营业执照及专业资格证书等留存。
4.9.2销售、采购合同,由主办业务人员与对方当事人商谈后拟好合同条款,附合同会签表报审批,由总经公编写合同编号并加盖合同专用章,必要时,由总经理指定责任人员对合同进行合法性审查。
4.10.3除销售、采购合同以外的合同由总经理指定责任人员会同相关部门与对方当事人进行商谈,拟好合同条款,附合同会签表报批,审批程序按照本制度4.3规定执行,合同审批通过后再经公司签章生效。
4.10.4若合同要经过政府有关部门登记才生效的,或者法律、行政法规规定应当办理批准登记手续的合同,合同成立后由总经办依法及时办理。
4.10.5合同正式签订后,合同文本及有关材料复印件除经办人自行保管外,应当随合同及相关资料的原件和会审表交存公司总经办备案。
5.合同的履行
5.1公司及所属分公司应当按照合同约定全面履行自己的义务,并随时督促对方当事人及时履行其义务。合同的经办员工应当负责公司依约履行合同,因工作疏忽导致公司违约的,公司将按照本制度有关规定追究经办人的责任。
5.2在合同履行过程中,对本公司的履行情况应及时做好记录并经必须做好对方确认工作。
其中,履行销售合同交付货物时应由对方当事人签署一式二份的收货单,一份留存对方,一份交销售部门备查。向对方当事人交付增值税发票时应由对方当事人出具收条。
履行采购合同付款时应由对方当事人出具收款收据或收条,公司原则上只开具限制性抬头的转账支票,不允许以现金形式支付。
5.3在履行合同过程中,经办人员若发现并有确切证据证明对方当事人有下列情况之一的,应立即中止履行,同时及时书面上报总经办处理,并报总经理。
5.3.1经营状况严重恶化;
5.3.2转移财产,抽逃资金,以逃避债务;
5.3.3丧失商业信誉;
5.3.4有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形;
5.4债权债务的定期确认和发生重大变动时的确认;
5.4.1在常年合同特别是常年销售、采购合同履行过程中,经办人员应定期对帐,确认双方债权债务;
5.4.2在对方当事人发生兼(合)并、分立、改制或其他重大事项以及本公司或对方当事人的合同经办人员发生变动时,应及时对帐,确认合同效力及双方债权债务。
6.合同纠纷的处理
6.1合同双方在履行过程中发生纠纷时,应首先根据法律和公司规定,按照实事求是的原则,由经办人、有关业务部门与法律顾问,与对方当事人平等协商解决;经办人对纠纷的处理必须具体负责到底。
6.2合同双方在一定期限(一般为一个月)内无法就纠纷的处理达成一致意思或对方当事人无意协商解决的,经办人员应及时书面报告总经办和总经理,并拟定处理意见,报总经理决定。
对方当事人涉嫌合同诈骗的,应立即报告总经办和总经理。
6.3公司决定采用诉讼或仲裁处理的合同纠纷,以及对方当事人起诉的,相关部门应及时将合同的签订、履行、纠纷的产生及协商情况整理成书面材料连同有关证据报总经办。
6.4处理合同纠纷的原则:
6.4.1坚持以事实为依据、以法律为准绳,法律没规定的,以国家政策或合同条款为准。
6.4.2以双方协商解决为基本办法。纠纷发生后,应及时与对方当事人友好协商,在既维护本公司合法权益,又不侵犯对方合法权益的基础上,互谅互让,达成协议,解决纠纷。
6.4.3因对方责任引起的纠纷,应坚持原则,保障我方合法权益不受侵犯;因我方责任引起的纠纷,应尊重对方的合法权益,主动承担责任,并尽量采取补救措施,减少我方损失;因双方责任引起的纠纷,应实事求是,分清主次,合情合理解决。
6.4.4合同纠纷的提出,加上由我方与当事人协商处理纠纷的时间,应在法律规定的时效内进行,并必须考虑有申请仲裁或起诉的足够的时间。
6.5凡由总办处理的合同纠纷,所有相关职能部门及项目必须主动提供下列证据材料:
6.5.1合同的文本(包括变更、补充、解除合同的协议),以及与合同有关的附件、文书、传真、图表等;
6.5.2送货、提货、托运、验收、发票等有关凭证;
6.5.3货款的承付、托收凭证,有关财务帐目;
6.5.4产品的质量标准、封样、样品或鉴定报告;
6.5.5有关方违约的证据材料;
6.5.6其他与处理纠纷有关的材料。
6.6对双方已经签署的解决合同纠纷的协议书、上级主管机关的处理意见、仲裁书、判决书、裁定书、调解书等,在正式生效后,应复印若干份,分别送与对该纠纷处理及履行有关的部门收执,各职能部门/项目应由专人负责该文书执行的了解或履行。
6.7对于当事人在规定的期限届满时没有执行上述文书中有关规定的,承办人应及时向主管负责人汇报。
6.8对方当事人逾期不履行已经发生法律效力的调解书、仲裁决定书或判决书的,可向人民法院申请执行。申请执行统一由总经办处理。在向人民法院提交申请执行书之前,有关部门应认真检查对方的执行情况,防止差错,并把有关情况及时报告总经办。执行中若达成和解协议的,应制作协议书并按协议书规定办理。
6.9合同纠纷处理或执行完毕的,应及时通知有关职能部门/项目,并将有关资料汇总归档以备考。
7.合同的变更、解除
7.1 公司的合同变更、解除,按照合同签订程序报原审批人员批准。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准登记等手续的,应依法及时办理。
7.2变更、解除合同的协议在未达成或未批准之前,原合同仍有效,仍应履行,经双方一致同意停止履行的除外。
7.3合同的变更、解除的有关规定:
7.3.1在合同履行期间由于客观原因需要变更或者解除合同的,须经双方协商,重新达成书面协议,新协议未达成前,原合同仍然有效,必须继续履行。公司收到对方当事人要求解除或变更的通知书后,应当在规定的期限内作出书面答复。
7.3.2存在下列情形之一的,公司可以单方解除合同,经办人应当及时向公司合同的审批程序原审批人员报告情况。
7.3.2.1因不可抗力致使不能履行合同的;
7.3.2.2在履行期限届满之前,对方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
7.3.2.3对方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
7.3.2.4对方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的;
7.3.2.5法律规定的其他情形。
7.4变更或解除合同的,应当采用书面形式(包括书信、电报)。
8.合同档案的日常管理
8.1本公司实行二级合同管理,公司总经理办公室全面负责公司的合同原件管理,相关职能部门/项目留存合同的复印件。总经理办公室会同有关职能部门/项目认真做好合同管理的基础工作。具体如下:
8.1.2.1建立合同档案;
8.1.2.2建立合同管理台帐;
8.1.2.3填写"合同情况月报表"。
8.2公司的公章专人管理,公司的空白合同、授权委托书也由专人管理,公司所有合同、授权委托书均由总办统一登记编号、经办人签名,并记录领取情况,业务人员不得随身携带合同专用章或已盖章的空白授权委托书、空白合同出外,特殊情况由总经理批准的除外。
合同专用章、盖章的空白合同、授权委托书、已签订的合同有遗失的,应及时向当地公安机关报案,并登报声明。
8.3合同有关的送货回单,增值税发票收据以及业务往来传真、信函、对帐单等资料,职能部门/项目应自行保管好;重要资料应将原件交总经办随合同保管。
8.4合同经办人员与本公司终止劳动关系前应把有关材料及空白合同、名片、委托书移交完毕,经总经办和有关部门确认后方可办理有关手续。
合同经办人员与本公司终止劳动关系或因其他原因发生变更的,总经办应在情况发生当日二周内书面告知各有关单位。
9.考核与奖惩
9.1公司、所属各项目全体职员应当严格遵守本制度,有效订立、履行合同,切实维护公司的整体利益。总经办负责本制度执行情况的监督考核。
9.2对在合同签订、履行过程中发现重大问题,积极采取补救措施,使本公司避免重大经济损失以及在经济纠纷处理过程中,避免或挽回重大经济损失的,予以奖励。
9.3合同经办人员出现下列情况之一,给公司造成损失的,公司将依法向责任人员追偿损失:
9.3.1未经授权批准或超越职权签订合同;
9.3.2擅自为他人提供合同专用章或盖章的空白合同,授权委托书;
9.3.3应当签订书面合同而未签订书面合同;
9.3.4工作疏忽导致公司违约造成损失的。
9.4合同经办人员出现下列情况之一,给公司造成损失的,公司酌情向有关人员追偿损失:
9.4.1因工作过失致使公司被诈骗;
9.4.2公司履行合同未经对方当事人确认;
9.4.3遗失重要证据;
9.4.4发生纠纷后隐瞒不报或私自了结或报告避重就轻,事发后没有立即报告公司的按隐瞒不报处理;
9.4.5合同专用章、盖章的空白合同、授权委托书遗失未及时报案和报告;
9.4.6其他违反公司相关制度的。
9.5公司职员在签订、履行合同过程中触犯刑法,构成犯罪的,将依法移交司法机关处理。
9. 6 以上未明晰奖罚的行为均通过年度绩效考核体现。
10、附则
10.1 本制度由广州**物业管理有限公司总经办负责解释。
10.2 本制度由总经理批准后生效,自颁布之日起执行。
篇4:物业服务合同练习试题
物业服务合同练习试题
一、单项选择题(每题1分)
1、物业管理优质服务的核心内容是( )
A、早期介入与前期管理B、签订与履行物业管理合同
C、物业的承接查验D、物业入住与装修管理
2、合同的订立,必须经过( )两个阶段
A、要约与要约邀请B、邀请要约与承诺C、要约和承诺D、要约和新要约
3、甲方向乙方发出售出防盗门的意思表示,乙方回复同意购买,并提出能否便宜一点,乙方的回复属( )
A、承诺B、反要约C、要约邀请D、撤销要约
二、不定项选择题(每题2分)
4、合同要约的构成要件为( )
A、要约必须是特定人的意思表示,必须是有订立合同的意图
B、要约必须包括合同的主要内容,并且内容必须具体确定
C、要约生效以要约人发出要约的时间为准
D、要约必须传达到受要约人才能生效
E、要约可以是不特定人的意思表示
5、作为要约以下哪种说法是正确的( )
A、要约在邮件中遗失,要约不发生任何效力
B、要约在邮件中遗失,要约生效
C、要约的内容是否明确,由要约人确定
D、所有的订约提议都可以构成要约
6、以下哪几种行为属于要约邀请( )
A、商业广告B、拍卖中的出价C、商品的标价、陈列D、招标E、悬赏广告
7、要约的撤回或撤销法律规定中正确的是( )
A、撤销要约的通知应当在要约到达受要约人之前到达受要约人
B、撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前到达受要约人
C、撤回要约的通知只限于受要约人发出承诺通知之前到达受要约人
D、撤销要约的通知只限于受要约人发出承诺通知之前到达受要约人
E、撤销要约的通知应当与要约同时到达受要约人
8、合同法规定不得撤销的情形是( )
A、要约人确定了承诺期限B、要约人推定要约不可撤销
C、要约人明示要约不可撤销D、受要约人有理由认为要约是不可撤销的
E、受要约人有理由认为不可撤销的并已为履行合同作了准备工作
9、合同承诺构成的要件包括( )
A、承诺必须与要约内容完全一致B、承诺必须由受要约人或其他代理人作出
C、承诺必须在要约规定的有效期作出D、受要约人不能对要约内容作实质性修改
E、承诺必须传达给要约人
10、合同法规定承诺可以撤回的情形是( )
A、撤回承诺的通知应当在承诺到达受要约人之前到达要约人
B、撤回承诺的通知应当在承诺到达受要约人同时到达要约人
C、撤回承诺的通知应当在承诺到达受要约人之后到达要约人
D、撤回承诺的通知应当在承诺到达受要约人之前或同时到达要约人
11、合同应当具备的必要条件包括( )
A、当事人具备缔约能力B、当事人的真实意思表示
C、合同的内容合法D、合同的形式合法
E、合同的程序合法
12、东方贸易公司与大方房地产开发公司签订了一份房屋建设合同,由东方公司负责建造房屋1万平方米,该合同( )
A、有效B、无效C、待政府批准后有效D、效力待定
13、车主将车开到停车场进口处,停车场管理员将停车闸打开允许车辆入内后,车辆停放合同即成立,这属于( )
A、口头合同B、书面合同C、事实合同D、默示合同
14、合同法的最高要求是( )
A、主体平等B、合同自由C、权利义务公平对等D、守法和维护社会公益
15、诚实信用原则有哪几项基本功能( )
A实质公平B确定行为规则C平衡利益冲突D解释法律与合同E社会公德
16、合同自由原则包括( )
A、选择缔约相对人B、决定合同内容C、选择合同方式
D、排除法律与国家对合同的适当干预
E、解释合同的自愿
17、《物业管理条例》规定( )
A、建设单位与物业买受人签定的合同买卖合同不包括前期物业服务合同约定的内容
B、建设单位与物业买受人签定的合同买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容
C、建设单位与物业买受人签定的合同买卖合同可以包括前期物业服务合同约定的内容
D、建设单位选聘物业管理企业的,可以签订书面的前期物业服务合同
18、前期物业服务合同涉及( )
A、政府物业管理主管部门B、法院C、建设单位D、物业管理企业E、业主
19、前期物业管理服务由( )选聘物业管理企业
A、建设单位B、业主委员会C、政府物业管理部门D、业主代表
20、前期物业服务合同的主要内容除合同当事人、物业的基本情况、服务费用、服务内容和质量外还包括( )
A、物业的经营与管理B、承接查验和使用维护
C、专项维修基金D、违约责任E、业主大会的成立
21、前期物业服务合同当事人中一般是法人组织包括( )
A、业主委员会B、建设单位C、物业管理企业D、物业协会E、物业管理主管部门
22、前期物业服务合同中基本情况包括( )
A、收费标准B、公共秩序维护C、收入分配办法D、坐落位置E、建筑面积
23、前期物业管理服务应达到( )质量标准
A、法定B、约定C、合理D、必要
24、签订前期物业管理合同中收费约定的方式一般有( )
A、计时制B、计件制C、包干制D、酬金制E、年薪制
25、前期物业管理服务合同应注意的事项包括( )
A、物业的承接验收B、物业服务的费用C、合同的解除
D、合同的终止E、合同的撤销
26、物业承接验收中无需在前期物业服务合同中约定的( )
A、物业共用部位B、共用设备的承接验收内容
C、业主自有物业专有部分D、共用设备的验收标准、责任
27、前期物业服务费用中应当在物业销售前予以明示或约定的费用部分是( )
A、建设单位支付的B、物业公司支付的C、业主支付的D、政府支付的
28、前期物业合同具有( )
A、不确定性B、确定性C、时间性D、不可变性
29、前期物业合同规避风险的方式包括( )
A、撤销合同B、解除合同C、中止合同D、要求补偿E、转让合同
30、有必要时前期物业合同中对解除合同的条件( )
A、推定B、不需约定C、明确约定D、默示
31、物业服务合同是( )之间关于物业管理、服务达到的权利义务关系的协议
A、建设单位与物业管理企业B、物业管理企业与业主
C、建设单位与业主D、业主与业主委员会
32、业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权( )以上通过,决定选聘物业管理企业
A、1/2B、3/4C、2/3D、1/3
33、物业服务合同签订之后应及时向政府物业管理主管部门( )
A、核准B、批准C、审议D、备案
34、《物业管理条例》对物业服务合同主体资格作出明确规定( )
A、业主大会成立B、业主委员会选举必须符合法定程序
C、物业管理企业必须具备相应的资质证书D、建设单位必须具备相应的资质证书
E、业主委员会主任产生并经过批准
35、物业管理服务是( )
A、公益性质B、无偿性质C、有偿性质D、约定性质
36、某小区2/3业主决定选择A物业管理企业,1/3业主选择B物业管理企业,A企业中标后选择B企业的业主( )相应的物业服务合同
A、不承担B、必须承担C、可以承担D、视情况而定
37、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别是( )
A、合同的内容不同B、订立合同的当事人不同
C、合同的主管机关不同D、合同期限不同E、合同审批程序不同
38、关于物业服务合同错误的说法是( )
A、期限明确B、稳定性强
C、主体是业主与物业管理企业D、期限受前期物业服务合同的影响
39、物业服务合同( )时生效
A、经签字或盖章B、附条件时,该条件成熟
C、应当在成立时D、通常在成立时E、必须在成立时
40、签订物业服务合同应注意的事项包括( )
A、明确业主委员会的权利义务B、明确物业管理企业的权利义务
C、对违约责任和免责条款的约定D、主要条款宜粗不宜细E、明确违约责任的界定及争议解决方法。
篇5:中山市物业服务合同示范文本(与业委会)
中山市物业服务合同示范文本(与业委会)
(由物业管理公司与业委会签定)
注:本合同参照中山市房地产行政主管部门设定格式文本制定。
说明
1、本合同文本为示范文本,也可作为签约使用文本。适用于各类物业的业主委员会代表业主大会或经全体业主同意,决定不成立业主大会而履行业主大会职责的机构与物业管理公司签订。签约之前,双方应当仔细阅读本合同内容,对合同条款及专业用词理解不一致的,可向当地主管部门咨询。
2、签订合同时,双方可在本示范文本内容以外增加双方认为需要约定的其他内容。
3、为体现合同双方平等、自愿的原则,本合同文本中相关条款后留有空白行,供双方协商约定或补充约定。合同签订生效后,未被修改的文本印刷文字视为双方同意的内容。
4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。
5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容,双方应当协商确定。【】中选择内容,以划√方式选定;对于实际情况未发生或双方不作约定时,应在空格部位打×,以示删除。
6、本合同条款参照《广东省物业服务合同》制定,由中山市建设局负责解释。
物业服务合同
第一章 总则
合同双方当事人
甲方:______居业主委员会
地址:中山市西区______居
乙方(物业管理公司):中山市____物业管理服务有限公司
注册地址:中山市西区______居9幢第1卡
营业执照注册号:_____;企业资质证书号:中建物字第[2000]____号
法定代表人:_______;联系电话:________
根据法律、法规和有关规定,在自愿、平等、协商一致的基础上,双方就__居物业(以下简称“本物业”)实行物业管理的有关问题达成一致意见,特订立本合同,双方共同遵守。
第一条 本物业基本情况
物业类型:住宅、商铺
坐落位置:中山市西区______居
占地面积:47658平方米,其中绿地面积12359平方米。建筑面积78743.35平方米(含车库及人防面积),总建筑面积82394.47平方米;总户数1037户(其中住宅956户,商铺81户)。
第二条 甲方代表本物业业主大会签订本合同,本物业全体业主和非业主使用人均应遵守本合同;乙方为本物业业主大会选聘提供物业管理的企业。
第三条 本合同中涉及的币值,均指人民币。
第二章 物业服务事项
第四条 乙方向业主或非业主使用人提供以下服务内容及服务质量
(一)日常服务
1、房屋建筑共用部位的维修养护和管理,包括:【楼盖】、【屋顶】、【外墙面】、【承重结构】、【楼梯间】、【走廊通道】、【门厅】、。
服务质量:外墙完好,外观整洁,完好率达98%,零修及时率、合格率100%。
2、共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理,包括:【道路】、【垃圾道】、【烟囱】、【化粪池】、【沟渠】、【池】、【照明系统】、【中央空调】、【电梯】、【发电机】、【消防设施设备】、【智能化设备】【外墙排水管】、。
服务质量:设备良好,运行正常、畅顺,无重大管理责任事故。
3、按国家《物业管理条例》(以下简称《条例》)第四十五条的规定,物业管理区域内,供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当向最终用户收取有关费用。或按合同的约定,来行使合同权利和履行合同义务。
4、生活服务设施的维修养护和管理,包括【商业网点】、【文化体育娱乐场所】、。
服务质量:设备良好,运行正常,无重大管理责任事故。
5、绿化与建筑小品的维修养护和管理,包括【共用绿地】、【花木】、【建筑小品】、【园林小品】。
服务质量:完好、整洁,绿化长势良好。
6、公共环境卫生,包括【公共场所、房屋共用部位的清洁卫生】、【垃圾的收集、清运】、垃圾中转站的清洁冲洗等。
服务质量:设施完好、整洁,公共场地保洁率95%,垃圾日产日清。
7、交通与车辆停放秩序的管理。
服务质量:交通畅顺,停放有序,行车线路标志明显。
8、安全防范工作,包括【安全监控】、【巡视】、【门岗执勤】。
服务质量:设备良好,运行正常,岗亭24小时值班。
(二)定期服务
1、 1 【日】用水清洗楼梯一次;
2、 1 【日】清理生活垃圾一次;
3、 15 【日】清洗水池一次;
4、 6 【月】清疏化粪池一次;
5、 6 【月】清疏排水系统一次;
6、 24 【月】清洗建筑物外立面一次;
7、 1 【月】检修水泵一次;
8、 1 【月】检修电梯一次;
9、 1 【月】检修发电机一次;
10、 1 【月】检修中央空调一次;
11、 1 【月】检修消防设施、设备一次;
服务质量:设备良好,运行正常、畅顺,垃圾日产日清。
(三)管理与物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料。
服务质量:收集整理,装订规范,妥善管理,合理使用。
(四)其它服务事项
1、________________;
2、________________;
服务质量:______________。
第五条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应符合法律、法规和有关规定,并经有关业主、业主大会及甲方的同意,其收益主要用作补贴物业管理费的不足。。
第六条 业主或非业主使用人装饰装修物业时,应当告知乙方并与乙方签订物业装饰装修协议。乙方可向业主或非业主使用人收取物业装饰装修保证金1000元。物业装饰装修完毕,如未发现有损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地,不存在安全隐患的,不违反“物业装饰装修协议”的,乙方应在业主入住60日后将物业装饰装修保证金【本金】退回给业主或非业主使用人。
第七条 业主或非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向乙方提出维修养护服务要求的,乙方认为有能力承担的可以接受,收费由双方协商确定。
第三章 物业服务费用
第八条 本物业服务总收入包括如下项目:
1、物业服务费;
2、露天汽车车位停放费;
3、露天摩托车车位停放费;
4、露天电动车车位停放费;
5、各种有偿服务收费;
6、________。
第九条 本物业服务总支出包括如下项目:
1、管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、服务区域内清洁卫生、绿化养护,秩序维护费用;
4、办公费用、固定资产折旧费用、法定税费;
5、共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
6、经业主同意的其他费用;
第十条 本物业采用以下第 3 种方式收取物业服务费和提取酬金:
1、酬金制一:按每月每平方米一定的标准收取物业服务费,包括共用水费、电费。乙方按【每月物业服务总收入的____%】、【每月从物业服务总收入中提取____元】作为乙方酬金。乙方在年终决算物业服务总收入和总支出,总收入减去总支出的结余列入【下一年度物业服务总收入】、______属全体业主所有。乙方每半年将物业管理计划和支出预算送甲方备案,甲方有异议的,可在收到备案资料后五个工作日内向乙方提出。
2、酬金制二:按每月每平方米一定的标准收取物业服务费,不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按【各户使用量】分摊。乙方按【每月物业服务总收入的____%】、【每月从物业服务总收入中提取____元】作为乙方酬金。乙方在年终决算物业服务总收入和总支出,总收入减去总支出的结余列入【下一年度物业服务总收入】、______,属全体业主所有。乙方每半年将物业管理计划和支出预算送甲方备案,甲方有异议的,可在收到备案资料后五个工作日内向乙方提出。
3、包干制一:按每月每平方米一定的标准收取物业服务费,包括共用水费、电费,梯灯费另行分摊。乙方在年终决算物业服务总收入和服务总成本,盈余或者亏损均由物业管理企业享有。
4、包干制二:按每月每平方米一定的标准收取物业服务费,不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按【各户使用量】另行分摊。乙方在年终决算物业服务总收入和服务总成本,盈余或者亏损均由物业管理企业享有。
第十一条 乙方按本合同第四条约定的内容及要求提供服务,按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费
1、住宅按【建筑面积】、【套内建筑面积】一、二期每月每平方米0.5元收取;三期每月每平方米0.65元收取;四、五期每月每平方米0.8元收取;商铺按【建筑面积】、【套内建筑面积】每月每平方米按1.0元收取。
2、业主物业出租时,物业管理费仍由业主交纳;业主若对物业转让、交换、馈赠、继承等转移行为时,业主须交清较移之前的物业管理服务费及其它应交的费用;否则,受让人应当承担原业主拖欠物业管理服务费(包括物业维修基金及其它相应费用等)的连带责任。二手房物业管理交费,按一手房的套内面积加公摊面积计算。
3、已竣工验收(以建设部门签发房屋建筑工程竣工验收备案表的时间为准)但仍未售出或未交付使用的物业,由乙方按本条本款第1点约定的标准向建设单位(业主)全额收取物业服务费。
第十二条 乙方应在本合同生效后的20**年1月1日开始实施物业服务工作。并从20**年1月1日起计收物业服务费,以后每次收取物业服务费的时间为当月10日前。乙方在首次收取业主或非业主使用人物业服务费时,可预收三个月。业主或非业主使用人变换或物业服务合同终止时,如业主或非业主使用人不欠乙方物业服务费,乙方应在一个月内将预收的物业服务费【本金】退回给业主或非业主使用人。
第十三条 物业服务费的调整和违约责任
1、物业服务费收取标准在合同期内【不作调整】、________。
2、业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的, 按以下第(2)项处理:
(1)从逾期之日起按每天________元交纳滞纳金;
(2)从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金;
3、业主或非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的,甲方应将欠缴的名单予以公布,并督促其缴交,乙方可采取合法途经进行追讨。当物业服务费收缴率低于80%时,乙方可在告知甲方15日后,有权单方中止物业服务合同,退出物业管理区域。
非业主使用人不履行交费义务时,由业主承担连带交费责任。
第十四条 车位使用服务费和停车保管费由乙方按下列标准向车位使用人收取:
(一)车位停放服务费
1、露天汽车车位停放费90元/月;摩托车、电动车停放费一、二、三期13元/月;四、五期15元/月。
2、自行车停放服务费5元/月。
(二)停车保管费
车主缴交停车保管费的,乙方与车主应另行约定保管责任,签订车辆保管合同。发生车辆损坏或丢失车辆事故的,由责任双方按约定承担责任。
(三)临时停车的,【每小时】、【每次】汽车超过1小时收取3元,超过零时收取5元;摩托车收取1元;自行车收取0.5元。
第十五条 物业管理有关收费需报价格主管部门核准的,由乙方负责。
第十六条 物业共用部位、共用设施设备的大、中修和更新、改造费用按以下方式承担:
1、保修期内的,由物业建设单位承担;
2、保修期后由全体业主承担,或用专项维修资金支付;
3、__________。
第十七条 本物业按以下第2种方式筹集专项维修资金(可多种方式同时使用)。
1、购房人按元/㎡或购房款的%的标准在收楼前直接向代办银行交纳,或物业管理公司代收,实行专户存储,专款专用,业主代表或业委会监督。资金按5年定期存款利率计息,利息按年度结算,其使用记帐到栋,分摊到户。
2、物业维修基金的筹集和不敷使用时,经当地房地产行政主管部门或业主委员会研究决定,按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。具体办法由市、区人民政府制定。
3、________。
专项维修资金的使用与管理,由甲乙双方按照法律、法规和有关规定另行约定。
物业需要使用专项维修资金时,如专项维修资金已筹集部分不足以支付的,经业主大会同意,按该工程的预算向全体业主进行一次性筹集,业主应当按其业权建筑面积的比例分摊。在紧急情况下,甲方可决定临时一次性筹集专项维修资金,以该工程预算为基数,业主应当按其业权建筑面积的比例分摊。乙方发现危险情况但专项维修资金不足而要求甲方筹集,因甲方不筹集或筹集不及时导致物业损害的,应当免除乙方的责任。
第十八条业主自用物业存在安全隐患,危及公共利益及他人利益的,应当及时维修养护,其他有关业主应当给予配合。存在安全隐患的业主不履行维修养护责任造成公共利益及他人利益损害的,经业主大会同意可委托乙方负责维修养护,费用由该业主承担。
第十九条本物业按以下第2种方式筹集购买物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用:
1、由乙方代办,保险费用由全体业主按各自业权建筑面积比例分摊;
2、由乙方代办,保险费用从物业服务费总收入中支出,计入成本;
3.__________。
具体投保的保险险种为 物业管理责任保险,该险种基本险主要承保各类物业管理公司因管理或从业管理过程中的疏忽或过失而造成第三者的人身伤亡,依法应由物业管理公司承担的经济赔偿责任。
附加险险种为:停车场机动车辆盗窃、抢劫责任险。
业主或非业主使用人的家庭财产与人身安全保险,由业主或非业主使用人自行办理。
第四章 双方责任
第二十条 甲乙双方责任
(一)甲方责任
1、履行本合同约定的甲方责任,按照法律、法规和有关规定及本合同约定,协助乙方做好物业管理工作。
2、向业主公布《业主公约》,督促业主或非业主使用人遵守。非业主使用人不履行《业主公约》的,由业主承担连带责任。
3、审议乙方制定的各项物业管理制度,没有异议的应当督促业主或非业主使用人遵守各项物业管理制度。
4、交给乙方管理的房屋、设施、设备应当符合国家规定的验收标准。如存在质量问题,双方应当以书面形式确认并按以下第2、3种方式处理:
(1)由甲方负责返修;
(2)委托乙方返修,由甲方支付全部返修费用;
(3)属保修期内的质量问题由乙方与发展商协调维修。
返修后由双方共同验收,并以书面形式确认。
5、在本合同签订之日起或本物业竣工验收交付使用之日起60日内甲方按(中府[1999]24号文要求)总建筑面积1.5-2‰比例向乙方提供物业管理用房,乙方无偿使用,2-3‰比例(商业大厦按3-5‰比例)向乙方提供公共用房。公共用房经甲方同意可用作商业用房,由乙方出租,其租金收入主要用于补贴物业管理费不足、____________。即在合同生效之日起60日内向乙方提供__8.12平方米建筑面积物业管理用房,由乙方无偿使用;向乙方提供157.49平方米建筑面积的公共用房。
6、负责收集、整理物业管理所需图纸、档案、资料,并于合同生效之日起60日内向乙方移交;
前款所述的资料包括:
(1)竣工验收资料,包括物业竣工总平面图;单体建筑、结构、设备竣工图;配套设施、地下管网工程竣工图等;
(2)技术资料,包括设施设备安装、使用和维护保养等资料;
(3)物业质量保证书和物业使用说明书;
(4)物业管理所必需的其他资料。
由于甲方提供的资料不完整导致乙方无法履行物业服务合同的,乙方不承担违约责任。
7、协调、处理本合同生效前发生的物业管理遗留问题。
(二)乙方责任
1、履行本合同约定的乙方责任,按照法律、法规和有关规定及本合同的约定,制定物业管理制度,开展物业管理活动;
2、将制定的物业管理制度送甲方审议,有异议的应当进行协商;
3、编制物业年度维修养护计划,送甲方审定后组织实施;
4、向业主或非业主使用人告知使用物业的有关规定,业主或非业主使用人装饰装修物业时,告知有关禁止行为和注意事项;
5、可将物业管理的专项服务委托给专业公司承担,但不得将物业管理整体服务内容一并转让或委托给第三方;
6、不得擅自占用物业的共用设施或改变其使用功能。如需在本物业内改建、扩建或完善配套项目,应当经甲方同意并按规定报有关部门批准方可实施;
7、本合同终止时,应当向甲方移交各种用房及物业的全部档案资料,清理与业主或非业主使用人发生的债权债务,与新的物业管理公司妥善交接,按时退出物业管理区域。业主或非业主使用人欠交物业服务费等费用的,乙方可依法追讨,甲方应当予以协助,但乙方不得以此为理由不移交物业管理权和退出物业管理区域。
第二十一条 乙方未能履行本合同的约定,导致业主或非业主使用人人身、财产安全受到损害的,业主或非业主使用人可依法向法院提起诉讼,由法院裁定乙方应承担的责任。
第五章 违约责任
第二十二条 甲方违反本合同第二十条第(一)项约定的,乙方有权要求甲方在合理的期限内整改,逾期未整改的,乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的,甲方应给予经济赔偿。
第二十三条 乙方违反本合同第四条和第二十条第(二)项约定,甲方有权要求乙方在合理的期限内整改,逾期未整改的,甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的,乙方应给予经济赔偿。
第二十四条 乙方违反本合同第三章约定,擅自增加收费项目或提高收费标准的,甲方有权要求乙方清退多收的费用;造成甲方经济损失的,乙方应给予经济赔偿。
第二十五条 甲方根据第二十三条或乙方根据第二十二条行使终止合同权利的,应当书面通知另一方,终止合同通知书在送达另一方时生效,双方应当对物业管理有关事项进行交接。
第二十六条 甲乙任何一方无正当理由提前终止合同的,应向对方支付拾万元(100000元)的违约金;给对方造成经济损失超过违约金的,还应对超过部分给予赔偿。
第二十七条 本合同在执行期间,如遇到不可抗力致使合同无法履行时,甲乙双方应当按照有关法律、法规及有关规定协商处理。
第二十八条 业主或非业主使用人违反法律、法规和有关规定及业主公约的,甲方应当制止,乙方也可根据情节轻重,采取批评、规劝、警告、制止、提请有关部门处理、法院裁决等措施。
第二十九条 物业管理区域内如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、强台风、暴雨、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件,乙方为维护公众、业主或非业主使用人的人身和财产利益,在迫不得已的情况下因采取紧急措施造成业主或非业主使用人财产损失的,双方按有关法律、法规和有关规定处理。
第三十条 因房屋建造质量、设施设备质量或安装质量等原因,使物业或者物业的一部分达不到正常使用功能,由甲方承担责任并作善后处理。
第六章 服务期限
第三十一条 服务期限为3年。自______年1月1日起至______年1月1日止。
第三十二条 合同期满,甲乙双方如有意向续签合同,应当在合同期满180日前向对方提出书面要求,协商达成一致意见时续签合同。一方书面提出续签合同的意见,另一方没有提出明确的书面答复的,合同继续有效。
第七章 附则
第三十三条 本合同签订后甲乙双方需要变更合同条款或有其他事项需要补充约定的,应当协商一致后以书面形式签定补充协议。
第三十四条 小区综合楼、水中楼、架空层车库(车房)的产权属发展商所有,不属于共有物业。
第三十五条 小区内的露天车位及其它共用部位、共用设施设备属全体业主共有,其经营和收益由物业公司支配,主要用于物业公司营运支出。
第三十六条 本合同在履行中如发生争议,双方可以通过协商解决,协商不成的,双方同意向中山市仲裁委员会申请仲裁或依法向人民法院起诉。
第三十七条 本合同连同附件共12页,一式3份,具有同等法律效力。本合同由甲方存1份,乙方存1份,行政主管部门存1份。
第三十八条 本合同自双方代表人签字并加盖公章之日起生效。
甲方(盖章):______居业主委员会乙方(盖章):________物业管理服务有限公司
代表人(签名):__________法定代表人(签名):______
____年____月____日 ____年____月____日
附件一:物业管理区域范围示意图(总平面图)
附件二:物业及共用设施设备明细表。
物业构成明细表
类型幢数 套(单元)数 建筑面积
(平方米)
高层住宅 0 0 0
多层住宅 46 956 75201.17
别墅 0 0 0
商业用房 0 81 3542.18
工业用房 0 0 0
办公楼 0 0 0
车库 0 0 0
会所及公共配套 0 0 0
学校 0 0 0
幼儿园 0 0 0
管理用房 0 0 管理用房:__8.12
公共用房:157.49
合计 46 1037 78743.35
物业共用设施设备明细表
1、绿化面积12359平方米,
2、道路面积6195平方米,
3、化粪池57座,
4、污水检查井124座个
5、雨水检查井237座,
6、垃圾站 1 个,
7、公用垃圾桶 56个,
8、配电室 3 个,
9、水泵房 0 个,
10、空调冷却塔个,
11、煤气调压站0个,
12、机动车库 0个 0 平方米,
13、露天停车位 个 平方米,
14、非机动车位个平方米,
15、道路灯98盏,
16、庭院灯38盏,
17、电梯0部,
18、、信报房(箱)46个,
19、中央监控系统 1 个,
20、消防箱318个。