篇2：浅议我国物业管理发展的趋势

　　浅议我国物业管理发展的趋势

　　中国物业管理发展20多年来，不仅推进了中国城市的文明化进程，推动了改革和经济建设，更重要的是为中国人带来了一种全新的生活方式。这一切均让人有充足的理由相信物业管理的前景会更加美好。随着社会的不断发展，各种层面上的因素日趋成熟，物业管理行业也将进入健康而有序的发展阶段。

　　一、规模化、集约化是物业管理发展的方向

　　物业管理作为服务行业，其发展与经济的增长、人们生活水平的提高有着密切的联系，这就决定了物业行业在相当长一段时间内仍属于微利行业，不可能有暴利，所以要求物业企业必须规模化、集约化经营，这就决定了物业行业发展的方向。这是因为:

　　(1)规模化、集约化经营能为物业企业降低成本，充分利用有限的资源，获取更多的经济效益，使物业企业不断壮大;

　　(2)规模化、集约化经营能为企业积聚更多的专业人才，使英雄有用武之地，不致于人才流失;

　　(3)规模化、集约化经营能为物业企业积累更多的资金，使物业企业经济实力雄厚，增强市场竞争能力，增强企业抗风险能力。

　　1.兼并重组，充分利用小企业资源。

　　目前，无资质等级、小而全的物业管理企业较多，许多房地产开发商为了肥水不流外人田，自己成立物业管理公司管理开发的楼盘，但由于面积较小，造成大量重复投资及资源浪费。显然，这种状况对物业管理行业整体进步不利，由于这部分公司服务的不规范，也使本应享受正常服务的业主(住户)的利益受到损害，使业主投诉增多，损害了行业的整体形象。因此，为促进行业健康发展，这些小物业管理企业宜通过兼并重组，实现生产要素的优化组合，共享企业资源如资金、技术、材料、劳动力等。通过企业整合，建立产业规模，促进行业健康发展。规模化经营也可推动这些要素的流动和优化组合，促进行业的共同发展。

　　2.物业管理走“名牌战略”之路，物业管理行业“国际化”趋势，促使我国物业管理“超级航母”出现。

　　随着物业管理范围和内容的扩展，市场化进程的加快，物业管理招投标的逐步规范，物业管理行业的竞争将日益激烈，行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧、迅速扩展。在激烈的市场竞争中各物业管理公司将更注重企业的管理质量和企业外部形象，“以名牌闯天下，以质量取天下，以服务守天下”，创立企业名牌，树立行业形象将直接关系到企业的存亡。同时作为一个企业，“效益”是中心，对物业管理这个“微利”行业而言，管理就是“效益”、规模就是“效益”。

　　没有规模、没有效益的物业管理企业必然会被市场淘汰。由于竞争的加剧，物业管理行业也势必走上“横向联合、纵深发展”之路，在建立健全企业化经营体制的同时，通过关合并购、改组等方式进行有效扩张，从而降低成本，达到规模经营。随着市场经济的发展和完善，还会“走出去，引进来”，由“洋和尚”来念中国物业管理的“经”，我国的物业管理也会到国外去争夺市场，物业管理行业的国际流动会日益频繁。另外到21世纪中叶，早期开发的商品房土地使用权纷纷到期，土地使用转型，对一些老物业管理公司将带来很大冲击，到时候行业间的联合、兼并、转型在所难免。物业管理企业间合弱为强、强强联合的行业会相当普遍。综合种种因素，在本世纪我国物业管理面积1亿平方米以上甚至几亿平方米的“超级航母”一定会出现。“超级航母”的出现也会将我国的物业管理带入“后工业物业管理时代”，真正实现规模效应。到时全国物业管理可能主要集中在少数超大型物业管理企业手中，物业管理行业也将成为促进社会经济发展，配合国家城市化进程，稳定地区经济的中坚力量。

　　二、物业管理企业建立现代企业制度，是适应市场经济和物业管理市场调整的需要

　　建立现代企业制度是我国企业尤其是国有企业所面临的重大体制改革的课题，也是国有企业必须经历的一场广泛而深刻的变革。由于我国物业管理企业绝大部分都是国有企业，也同样受到传统体制的影响，相当一部分物业管理企业还不适应市场经济的要求，经营机制不活，管理水平落后，服务意识不强，技术创新能力差，亏损经营或上级补贴经营普遍，甚至没有经济上的独立自主权和决策权，较严重地制约了企业走向市场和在市场上求生存、求发展的道路，也阻碍了物业管理市场的健康发展本确认:经济发展应该优先，并将经济发展视为解决后进国家面临的各种社会问题(贫困、恶劣的劳动条件等等)的手段，把铲除阻碍经济发展的社会障碍称之为社会发展，这一观念为后来研究不发达国家经济问题引入了“社会发展”的概念。

　　笔者认为，联合国的“社会发展”概念应该能够成为评判“虫经济”这一宁阳地区发展“功臣”的重要标准之一的。社会的文化价值体系为人们提供了参与市场活动的直接动机，这种动机可能是通过市场行为的收益来满足自身的消费需要，也可能是出于其他目的。笔者认为，有益的文化价值体系应该是这样的:摒弃那种以自然需要和享乐本能为出发点的对商业的物质利益的追求，而以经济成就为主要的价值评判标准;以作为市场活动的收益的货币为最普遍的社会象征符号。因而，宁阳10余年经济飞速发展的成就应作为“虫经济”是非的价值评判标准。因为“虫经济”，宁阳农民富裕起来了;因为“虫经济”，宁阳人接触到走进来的外地人;因为“虫经济”，宁阳人多了走出去的机会，这看似简单的“走进来”与“走出去”，所带来的是宁阳人思想的变化，文化的发展，人口素质的提高。宁阳的经济、社会发展，这些正是宁阳“虫经济”最大的社会效益。

　　和物业管理市场化的发展进程。所以，物业管理建立现代企业制度势在必行，其主要途径有以下三个方面:一是建立真正的以资产为纽带的有限责任公司，明晰企业资产结构，明确各股东的责任、权利和义务，弱化上级对下级公司的指挥和支配权，强化物业管理企业在市场上的独立决策和运作的能力，使物业管理企业具备市场准入的基本条件。二是积极发展多元投资主体的物业管理企业。物业管理行业属于第三产业中一般竞争性服务行业，除保留部分员工或管理者持股外，大部分国有资产都应逐渐从物业管理企业中退出去，采取股份制、合作制、内部员工持股、管理者持股、期权制等多种形式或成分进行重组，促进大型物业管理企业和物业管理集团的发展。放开搞活中、小物业管理企业，对一些规模小、管理质量差、经济效益不好的中、小企业，鼓励兼并、合并和购买重组;允许和规范破产，使物业管理市场结构更趋合理。三是对房管所改制的企业要确保房管所改制成功，使其能够在步入物业管理市场化的轨道上生存和发展，就必须要在改制的基础上尽快建立现代企业制度。同时鼓励目前正在进行房管所转制的单位，直接按现代企业制度进行转改制，使其提高适应物业管理市场快速发展的能力。

　　三、新技术革命和物业智能化将促进物业管理行业新的发展

　　1.新技术革命和物业智能化步伐加快。物业管理是一个新兴行业，也是一个快速发展的行业。过去开发建设的物业，配套设施、设备的技术含量都不高，其管理维护的技术要求也不高。但是，随着新科技的迅速发展，现代物业建设中引入了很多科技含量很高的智能化设备，使物业建设智能化已经是大势所趋。管理好这些复杂的设备，靠过去那种简单的管理维护技术显然是难以担当管理重任的。当前，高新科技发展日新月异，各类物业建设中的科技含量都在迅速上升，引入了大量高新科技的智能化物业已经出现。

　　2.物业管理企业面临转型。面对挑战，物业管理企业必须重视各类专业管理技术的掌握，从劳动密集型向技术密集型转变，不断更新、学习新的管理服务技术，以适应现代物业管理的技术要求，保证自己的管理实力始终与物业设备的科技进步同步。特别是当前宽带网络技术的迅速普及推广，为物业管理企业服务手段的革新提供了新的平台，网络化、智能化管理服务已经成为当前和今后一段时间内物业管理企业竞争制胜的关键筹码，今后还将成为物业管理企业的基本管理服务手段，如何借助先进的互联网技术手段进一步提高管理服务水平，物业管理企业将无法回避。面对现代化的物业，一个仍然停留在传统管理技术、管理手段的物业管理企业，不可能适应现代人和现代化物业的管理服务要求。作为物业管理行业来说，关注这方面的科技进步和发展应用态势，对于及时提高管理技术、增强市场竞争力度以及促进整个行业的进步都十分重要。

　　四、新世纪物业管理将向区域化方向发展

　　所谓区域化物业管理就是利用城市管理理论、系统论及可持续发展理论，对辖区物业实行综合管理。它是以市政社区规划为基础，以城市规模的生产、生活为规模，条块结合，组合成若干适度区域，使之成为能全面推行物业管理的小区。区域化物业管理同单一的物业管理有着许多不同的地方。我们知道，任何单一物业都与其周边环境、公共市政、公用事业、配套设施有着必然的联系;从这个意义上说，单一物业管理是区域综合型物业管理的组成部分。前者是单一专业型，后者则是综合网络型，后者更贴近城市管理的核心，并具有社会职能和企业职能的双重性。如区域型物业管理企业必然会承担相当的社会责任，直接介入和参与政府组织的相关活动。区域化物业管理最大的特点是辖区集中成片，具有一定的规模，服务的内容和对象比较广泛，配套齐全，软件建设思路明晰。有利于企业倡导以人为本，便于合理处置城区建设与可持续发展的关系，有机、有效、合理地配置资源，并不断回报社会，从而促进物业管理在可持续发展理论指导下健康、稳步发展。区域化物业管理的企业会根据区域(片区)物业管理的需要，科学、合理地对区域内辅助配套设施进行规划，最大限度地避免日后维修所造成的不必要的浪费，为后续管理打好基础。同时，区域化物业管理要求把区域内分散的物业集中起来进行集约化管理。但这并不等同于一个公司要搞区域垄断经营和管理，而是要实现整个区域的资源共享，优势互补，共同发展。现代化生产的重要特征之一是集约化，即资源的优化组合与专业化管理和规模化经营相集合，这在21世纪物业管理中将表现得更为突出。

　　五、突现大物业概念

　　物业管理将不再局限于住宅物业，甚至不再局限于建筑物业，而是在更广泛的意义上进行诠释。

　　(1)地域结构。目前的物业管理区域已呈现出了这样的趋势，即从沿海向内地扩展，从中心发达城市向周边欠发达地区辐射;首先覆盖全国的大中城市，并随着我国社会的全面进步而最终覆盖全国所有城镇甚至乡村。最后一步也许要到本世纪末才能够实现。

　　(2)产权结构。将从多元化产权向单一产权过渡，最终形成多元产权结构和单一产权结构并存的局面。住宅区物业是典型的多元产权结构，而企业自建办公楼、宿舍区、矿山、林场则属单一产权结构类型。

　　(3)物业类型。现在物业管理的类型已从当初的单一住宅区物业扩展到工业区、商业区、写字楼、政府机关、医院、学校等等。但仍有许多待开发的领域，如宾馆、酒楼、娱乐场所、市政设施等。

　　(4)边缘行业。物业管理的核心虽然是管理物业，但应尽量地拓展空间，并藉此丰富物业管理的内涵。物业行业应与房地产业的租赁与销售、社区内的商品零售业与信息产业、金融保险业、旅游业、物流业、教育业等诸多行业充分交流，构筑合理的多链条式物业管理产业结构，以此使本产业能够产生最大的社会效益和经济效益。

　　六、物业管理与房地产开发关系更加密切，物业管理工作将贯穿建设开发的各个环节

　　新世纪里，开发商与物业管理已不是简单的“开发、销售、管理”三段式关系中的两头。开发商在开发的同时也是物业管理者。“物业管理”与开发商的结合不但从商品房、写字楼、工业厂房向所有建筑、公共场所扩展，而且从规划设计、施工到销售、管理都要积极参与。物业建设单位在销售物业时，必须与购买物业者签订前期管理协议，明确前期物业管理的企业名称、物业管理范围、价格、标准、期限等较细致的内容，并及时签订“业主公约”。

　　同时建立健全“物业管理”的实施与退出机制，在前期管理工作完成后，现有物业管理应退出。而业主可以保留已有的物业管理公司，提出新的管理要求，也可以选择新的物业管理公司为其服务。物业管理的“前期介入”概念，在今后将被不断深化，并越来越受到重视，直至成为行业性规范要求。物业管理的重要性和前瞻性正日益提高，物业管理与房地产开发的关系既互相独立，又密不可分。物业管理同房地产开发全过程的日益紧密联系，有助于将一些先进的管理理念植根于开发的全过程，有助于物业管理企业“品牌战略”的贯彻实施，有助于切实保障业主权益，便于物业管理整体工作的顺利实现;也为开发商从“业主”和“管理”角度考虑问题提供了新的思路。最终保证实现开发商、物业管理和消费者(业主)“三赢”的局面。

篇3：浅淡中国物业管理的发展趋势

　　浅淡中国物业管理的发展趋势

　　21世纪，是中国物业服务行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业服务行业来说，质量理念和品牌理念的角逐市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业服务企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。

　　面对日益激烈的市场竞争，物业服务企业如何求生存、求发展，这是我们的当务之急。笔者试图就新世纪的行业特点，谈谈个人的看法。

　　一、奉行“以人为本”的服务理念，不断提升管理服务的质量平台

　　新世纪里，市场意识和市场竞争，对于物业服务行业来说，既是机遇又是挑战。面对即将到来的挑战，物业服务企业要生存、要发展，就必须走进市场参与竞争。因此，物业服务企业应当在国内物业服务规章制度不断健全、物业服务市场容量不断扩展的机遇下，坚持“以人为本”服务理念，不断创新服务平台，才能获得市场。

　　第一，建设“天人合一”的居住区。市场的开放和经济的发展，必然使人们的生活水平从量到质的飞跃。人们对居住环境的需求将不满足于现有的条件，向往的是“天人合一”的环境，关注的是居住质量，追求的是高品位的生活。因此，新世纪的居住区建设，应当把“以人为本”的服务理念，贯穿到房地产规划、建设的全过程中，人才能营造出中国“天人合一”的居住环境，满足人们的需求。首先要充分应用社会学和心理学理论，既考虑居住者相互联系、增进邻里间活动与交往的机会，又考虑每户甚至每人都有自身隐私、不愿公开的心理需要；其次是应用生态环境学理论，从社区选址到建设都要注意保持区内自然景观和生态环境，以保持原有地形的起伏与湖泊的走势，依自然环境来铺设道理等；再次是应用美学理论，即通过整体规划设计来表列社区美观的建筑风格、生态环境的保持、小品的形式与布置，使人造景观与自然环境最佳地融为一体。与此同时，应用智能化技术，以微电脑实现客访、防盗、防火、防警等系统的自动化控制；自动检测空调系统的温度、湿度、风速、风压等参数；水、电、煤气表出户计费；保健、家庭办公等功能。从而使居室、教育机构、文化娱乐、商业配套、休闲等场所，都让人感受到一种高雅文化环境的氛围，使居住者产生对居住环境的认同感。

　　第二，提供“以人为本”的人性化服务。21世纪是质量的世纪，这是一种新趋势，更是一种新挑战。物业服务作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是居住者，居住者的满意才是衡量物业公司工作的最终标准。无论是顾客、发展商还是物业公司，对物业服务越来越关注的是服务质量，服务质量自然而然地成为关系到物业服务企业发展的核心问题。市场竞争使物业服务行业正经历着从经验式的管理向理性管理的转变，这就要求物业服务企业:一方面要更新服务观念，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理；不断捐纳优秀人才、建立系统化的人员培训、学习、进修和深造制度，提高人员的综合素质；投入大量的人才、物力和时间等资源，从企业的经营理念、发展战略、员工管理政策、服务方法、各项业务的操作程序、培训教材等进行系统化的、文字化的规范。另一方面要创新服务理念，优化服务质量，市场迫使物业公司将管理的重点放在对硬件管理上的同时，注重如何进行对顾客提供优质的服务，从完善居住者的居住生活出发，提供高水准的服务；以诚恳、守信、积极的态度对待居住者；关心居住者，满足居住者的需要，不断改进服务质量。只有这样，才能真正尊重居住者的理和心理需求，进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。

　　第三，营造具有中国特钯的“人文”居住环境。居住区的可持续发展，关键在于如何创造一个人性化的环境。物业服务在注重高质量、高水平服务的同时，把“感情投资”看作是物业服务活动的重要组成部份，力求把自已变为社区群众的核心，使人们信任、依赖与求助于它；利用公众假日，组织丰富多彩的社会活动，为居住者提供广泛的交流机会，以此推动和协调 物业区居住者之间的人际关系，建立起互惠互利、和睦共处的邻里关系，在居住区中创造出没有“陌生人”的理想家园，增强居住者对居住区的归属感。

　　二、运用专业化、规范化、科学化管理手段，开拓进取，提高参与市场的竞争力

　　中国物业服务企业面临的竞争将不仅仅是国内的竞争，还有国际性的竞争。在竞争中形成国有企业、私营企业、外资企业、合资企业多元竞争的局面。如果没有意识上、思想上的制高点，也就难以占领市场竞争上的制高点。因此，国内物业服务走规范化、专业化、科学化的道路，是时代的呼唤。1、专业化管理是提高管理服务水平的先决条件。专来化体现在专业技能和专业分包两方面。因此，要求物业服务企业首先要折好人力资源管理，提高员工的专业技能。员工是企业最有价值的资源，也是唯一能提供竞争争优势的潜在力量。员工管理是服务行业的核心工作，提高管理服务水平，根本途径只能是进行员工管理。通过抓好管理人才的培养，解决“顾客对服务质量的需求与企业管理水平之间的邓盾、管理人才的缺乏和培训能力不足之间的矛盾”，解决企业长久发展的问题。其次，要做好分包工作的评估和考核。不型物业服务企业除配备小修所需的人员外，将保安、清洁、维修等项目以合同的形式发包给专业公司、承包商去做，而物业公司将代表居住者监督各类专营公司的工作，这样，物业服务公司成为物业服务的组织者，按合同进行管理协调、考核评价。

　　2、规范化管理是增强服务质量观念的前提。没有规矩，不成方圆。在市场经济日益成熟的今天，物业服务企业应当有意识地引进国外已经成熟的管理、经营和服务思想、方法，以科学的手段规范管理。按照ISO9000标准，建立一套完整、规范的管理体系、工作标准和服务程序，明确规定每一个岗位的工作职能、每一类工作的操作步骤、各种问题的处理方法，由“人治”变为“法治”，让每一个员工工作都有章可循，才能确保工作质量，全面提高企业的管理水平和服务质量。通过调查分析顾客的真正需要，科学地分解、组合管理服务过程，最大限度地提高工作效率，从而使管理工作步入标准化、规范化的轨道。

　　3、科学化管理是创造企业高效率的保证。科学技术是第一生产力，这已经是被现实证明的真理。通讯技术、计算机网络运作技术、多媒体应用技术、现代控制技术的发展普及和运作，为实施智能化小区管理和节约管理成本提供了可能。因此，高新技术手段为有实力的物业公司提供了新的竞争资本。研究和应用新的物业服务技术，全面提升管理服务平台，节约服务成本，将会为物业服务企业提供新的竞争手段，谁领先掌握了这种手段，谁就能有效地占领市场。国内市场化竞争的日趋激烈，国际市场的逐步形成，给物业服务提出了全新的课题:谁先掌握科技，谁就能够把握市场的脉搏。物业服务企业一要建立物业服务信息系统，落 实电脑化管理。利用物业服务信息系统 ，在记录、查询有关物业服务资料的基础上，参与物业服务决策，及时、准确地反映企业经营管理中的状况，发挥辅助决策的作用，提高自动化程度，减少重复的工作，节省人力，也大大提高工作效率。二要采用网络科技，实现智能化管理。智能化建筑在21世纪将成为国际都市的潮流，物业服务应适应社会发展的需要，要突破传统的观念，引入网络科技手段，才能发挥智能建筑应有效果，最大限度地满足居住者的需求。

　　三、实施集团化、规模化经营和品牌战略，赢得市场份额

　　目前，企业竞争战略中的主要方向是品牌战略。通过实施品牌战略，扩大企业的竞争优势，形成一批规模化、集团化的企业。优势强化的企业优势互补和优势叠加，能够形成立业的“航空母舰”，从而提高行业的竞争能力，才能与跨国公司相抗衡。

　　首先，品牌战略是企业发展的“助产士”。品牌是企业的招牌，是企业的信誉，更是企业发展的“助产士”。物业服务企业要想保持其行业领先地位，一定要有自已的品牌，必须把产业发展汇入到这一潮流中，制定和实施品牌战略。要树立品牌发展意识，充分认识到“一个品牌可以带来一方市场”的市场选择，把提高质量创造品牌的重要性列上发展议程，并切实将名牌意识融入企业的经营行为当中。从质量竞争、集团经营、技术创新、宣传推广等方面入手催生品牌。通过较准确的市场定位，创造出与市场需求相适应的“产品”，体现自已的品牌特色，从而创造出企业的品牌效应，不仅有助于与广大的直接相关的公众建立一种良好的信任与合作关系，也有助于在不直接相关公众中树立威信产生亲和力，造成“慕名而来”的结果，从而有利于企业的发展。

　　其次，规模化经营给消费者提供信心。随着科技的发展，物业配备的设备将越来越先进、复杂，物业公司为此建设一支庞大的技术队伍是不合实际的，那种分散型的人员多、成本大、“五脏俱全”的管理和经营方式，必然被规模化和连锁经营形式为特征的全国规模的物业公司所取代。规模效应的物业才能吸引专业人才、充分发挥专业人才的作用，最终实现提高质量、降低成本的目标。物业服务企业靠良好的管理和服务进入和占领市场，健全科学的组织机构，各职能部门各司其职，既分工又合作，大型物业服务公司以其雄厚的实力，成片甚至跨地区承接楼盘的管理服务工作，用其规模化与集约化相融合的经营优势，大大降低成本，获可观利润并赢得市场，甚至垄断市场。小型企业依赖专营公司，大型企业实现集团化经营。因此，只有充分发挥企业的规模优势，才能凭借规模的群体效应、集团化的雄厚实力和辐射力，实现资源的共享和低成本的市场扩张。

　　再次，集团化发展增强企业的竞争力。竞争投标机制的实施，地方保护主义的打破，为那些有能力、有实力的物业公司实施跨地区经营提供了新的机遇与可能。集团化的商化、金融业和保险业，给消费者住心的保证。物业服务和经营也一样离不开消费者，如果能给消费者充分地展示企业的实力，就自然而然地拥有了消费群。以集团方式管理和经营，大大扩展了企业的覆盖面，在为消费者展示了企业实力的同时，给消费者提供了信心的保主，更给企业参与竞争提供了“核动力”。这是因为集团化的发展有利于把有限的专业人才集中起来，形成强有力的“智囊团”来为企业的发展出谋划策，使企业能处处、事事都走在行业的前面，提高企业竞争能力；集团化管理与经营，有利于人力、财务、物力的集中，力量集中后不但可以发展物业的管理，也可以发展物业的经营，逐步走扩大规模和占领市场之路。

　　总而言之，物业服务企业，要想求生存，求发展，就必须为参与市场竞争做好充分的准备，才能在竞争中，赢得市场、占领市场。

篇4：重庆物业管理现状及其发展趋势

　　重庆物业管理现状及其发展趋势

　　重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。

　　21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。

　　一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段

　　(一) 1991年至 1998年，是重庆物业管理探索起步阶段

　　1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。

　　1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号;1997年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。

　　(二)1998年至20**年是重庆物业管理快速发展阶段

　　1998年2月，市政府明确国土资源和房屋管理局(以下简称市国土房管局)作为全市物业管理的行政主管部门，重庆物业管理开始步入规范、快速发展的轨道。其主要的特点表现为:

　　1、设置行政管理机构，规范企业行为、提高管理水平

　　为加强对行业的宏观指导和管理，重庆市、县(市)、区各级政府主管部门，相继设置物业处或物业科专司物业管理工作，市国土房管局在管理全市物业管理过程中重点抓了以下工作:一是整顿市场秩序，对全市物业管理企业重新进行资质审查和注册登记，以保证合法企业的权益;二是提高人员素质，对全市物业管理企业部门经理、管理人员提出持证上岗要求，并积极开展岗位培训工作;三是以评促建，积极组织开展创建市级、国家级优秀(示范)住宅小区(大厦、工业区)的达标考评活动，引导物业管理上规模、上水平。1998年底锦绣山庄、渝海城、龙湖花园、洋河花园四个物管项目，参加国家建设部组织的考评验收，其中:锦绣山庄获全国城市物业管理示范住宅小区称号;渝海城、龙湖花园、洋河花园获优秀住宅小区称号。

　　2、加强法规建设、奠定物业管理生存与发展的法制基础

　　为进一步规范企业行为，建立较为完善的政策法规体系，重庆市加快了物业管理立法步伐，1998年11月，市政府审定通过了《重庆市物业管理办法》，并相继出台了《重庆市物业管理资质管理规定》、《重庆市城市物业管理收费实施办法》、《重庆市物业管理优秀住宅小区(大厦)考评暂行办法》、《重庆市业主委员会实施办法》等法规、文件和物业管理服务合同、业主公约、业主委员会章程等示范文本。这些政策、法规、规章及办法的制订与实施，使物业管理企业能够按照较为完善的市场规则去依法管理和运作，对引导、规范、促进重庆市物业管理行业健康、快速、稳定的发展，起到了重要的保障作用。

　　3、成立物业管理协会、增强行业发展动力

　　1998年11月20日重庆市物业管理协会(社团组织)宣告成立，协会在市民政局的监督管理和市国土房管局的业务指导下，重点开展了以下工作:一是大力协助、主动配合政府主管部门研究行业发展和管理中的问题，为政府主管部门在制定全市物业管理政策和宏观决策，提供咨询和建议，以营造良好、宽松的企业外部环境，较好地发挥了政府与企业之间的桥梁和纽带作用;二是大力加强行业建设，积极组织制定、实施行规行约，建立自律机制、规范企业行为，协调重庆物业管理市场，促进行业健康、有序发展;三是创办行业会刊--《重庆物业管理》(双月刊)，大力开展物业管理理论研讨，积极宣传政策、法规，及时反映物业管理企业的呼声和业主需求，传递物业管理信息、展示行业风貌与动向，树立行业形象，为行业发展提供舆论阵地;四是为尽快缩短与先进地区的物业管理差距，认真组织业内人员赴国内外参观考察，学习借鉴国外及我国沿海城市物业管理的先进经验，积极开展专题讲座、沙龙论坛，进行理论研讨，提高物业管理人员的理论水平和业务素质。

　　4、重视专业理论研究、建立人才培养基地

　　物业管理的发展，离不开系统理论的指导，重视并加强物业管理经验的总结交流和物业管理理论的应用性研究，是重庆物业管理发展的显著特点。近年来，重庆物业管理协会组织完成了重庆市科委和重庆市国土房管局下达的《重庆市物业管理发展趋势与对策研究》科研课题;合作完成了《旧城区物业管理运作机制研究》并获重庆市国土房管局2000年度科技成果二等奖;与软件公司共同开发了《重庆市物业管理数字化信息系统》应用软件;由李英儒主编，重庆出版社出版的《中国物业管理手册》正式发行。此外，《旧城区实施物业管理探析》等理论性研讨文章，还分别收录和刊载在‘99中国住宅发展论坛论文集，以及《中国房地产》、《中国房地信息》、《中外房地产导报》、《重庆大学学报》、《重庆物业管理》等学术刊物上。

　　在注重理论学习、研究的同时，物业管理协会加强了对物业管理专业人才的培训、培养工作，除依托重庆房地产业培训中心开展对全市物管企业部门经理进行上岗培训，提高行业整体素质外，还充分利用重庆市高校教育资源，建立物业管理人才培养基地。目前，重庆大学、西南师大已开设有含物业管理的工程硕士和物业管理研究生课程进修班。重庆大学、三峡联大物业管理学院、重庆工学院、重庆石油高等专科学校等一批大专院校，相继开设了本科及大专学历的物业管理专业。重庆市物业管理协会、重庆大正物业管理有限公司、渝开发物业公司、深国贸物业管理有限公司等企业还与在渝高校就实施以职业技术教育培养为中心的教学模式，达成了产学合作意向，并共同建立物业管理专业的实习基地，共同培养既具有良好职业道德，又有管理才能的应用型物业管理人才，使学生毕业后能更好地服务于企业，满足物业管理日趋发展对专业人才的迫切需要，探索出提高物业管理水平与专业人才培养相结合的同步发展模式。

　　5、物业管理企业发展迅速、品牌企业脱颖而出

　　重庆物业管理经过10年的发展，无论是从量还是从质都显示出了一定的规模和档次。到目前，全市物业管理企业从过去105家，发展到677家，其中:一级资质企业62家、二级资质企业230家、三级资质企业385家;从业人员达4万多人，实施物业管理面积达5500多万平方米;有3个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理示范小区(大厦)”称号;8个住宅小区、大厦荣获“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦)”称号;6个住宅小区、工业区、大厦荣获“重庆市物业管理示范住宅小区(工业区、大厦)”称号;21个住宅小区、大厦、工业区荣获“重庆市物业管理优秀住宅小区(工业区、大厦)”称号;有20多家物业管理公司通过了ISO9002或ISO9001:2000国际质量体系认证。涌现了一批如渝海、锦绣山庄、龙湖、康居、大正、安达、渝开发、深国贸、南方、大昌祥、庆通、中渝、中天、经济技术开发区、天骄、绅帝、康达、庆安、志大、渝能等管理水平高、服务质量好的物业管理知名企业。这些公司创出了企业品牌，为提升重庆物业管理的社会形象起到了很好的示范作用，并成为重庆物业管理行业发展的中坚力量。

　　6、积极引导、加强管理，推进重庆物业管理的全面发展

　　1999年，重庆市国土房管局提出“三年打基础、五年跨入全国物业管理先进行业”的目标规划。2000年4月14日，市国土房管局组织召开第一次全市物业管理经验交流会，14家优秀物管企业在会上作了经验介绍。2000年11月28日，重庆市物业管理协会召开第三次会员大会，重庆市副市长陈际瓦到会并作了“重视物业管理工作，提高人民居住质量”的发言，市国土房管局副局长尤世程在大会上总结了我市物业管理近几年的发展情况，提出20**年物业管理工作的思路和意见:一是要继续加强物业管理的法制建设，争取尽快出台《重庆市物业管理条例》、《重庆市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《重庆市物业管理项目招投标管理办法》第三部法规，重新修订《重庆市物业管理企业资质管理规定》;二是开展十优物业管理企业评选活动;三是搞好调查研究，重点开好三个片区物业管理工作会;四是开展物业管理基础理论研究，推进物业管理事业健康发展;五是在“物业管理地域、物业管理类型、物业管理方式及服务、业主委员会的规范和建立、行业监管措施”等五个方面力争实现新的突破，以推进重庆物业管理的全面发展。

　　二、重庆物业管理发展趋势展望

　　经过近十年的探索和实践，重庆物业管理已打下了坚实的发展基础，初步形成前景广阔、充满生机，最具发展潜力的新兴行业。在新的世纪里，如何把握物业管理发展的趋势和走向，满足社会经济和城市建设的发展以及广大市民对物业管理的需求，在开拓、创新、进取的旗帜下，创造出更加辉煌的业绩，是物业管理行业值得深思和探索的问题。根据重庆的现状与事物发展的基本规律，行业的未来发展将会呈现以下趋势。

　　(一)物业管理价值的认识将不断深化

　　1、物业的资产价值得以充分体现随着对物业维护、修理为内容的工程技术管理工作的不断加强，将提高房屋使用功能和物业设备设施正常运行时间，减少和避免物业不应有的损失和费用支出，延长物业的寿命周期。另一方面，良好的物业管理品质、优美的人文环境将大力提升小区(大厦)的知名度和形象，增加物业的无形资产，从而实现保值、增值的目的使物业的资产价值得以充分体现。

　　2、物业的环境价值日趋重要

　　近几年的经济发展已使人们认识到，把经济的发展与生态环境的保护联系起来同步发展，是保持经济长期、持续增长的唯一途径。物业管理对市政建设、城市形象维护和环境的改善，将起到重要的支撑作用。优美的居住环境，已成为人们改变居住现状、提升居住需求层次的首选条件之一，物业环境的价值已被人们所认识，拥有大量绿地庭院式和良好人文环境的住宅小区将充满生机。

　　3、物业管理的社会价值备受重视

　　由于物业管理具有多功能、全方位的管理服务特点，因而对社区的管理和社区精神文明建设具有不可替代的作用。随着城市建设步伐加快，小区数量不断增多，政府对社区建设也日益重视，物业管理在社区文化、社会治安和培养健康文明的生活方式等方面，有巨大的潜力和广阔的发展空间。

　　4、物业管理费用以价值规律为评价核心

　　随着国民经济的发展和社会消费水平的不断提高，人们的消费观念也随之发生变化。由于物业管理的企业行为日趋规范、物业管理市场日渐成熟，人们对物业管理价值的认识、评价也更加科学和全面。物业管理费用的收取标准也将会以市场供求变化和管理的质量水平按价值规律全面确定，不再单纯以经济成本作为物管费用收取的评价基础。物业管理费用收取市场化，必然带来物业管理价值的回归，有利于维护企业的经济利益，促进行业的良性发展。

　　5、服务管理向经营管理转变，提高企业盈利水平

　　为了更好适应物业管理市场发展的要求，增强竞争能力，提高经济效益，企业将实现由服务管理型向经营管理型的转变，并树立现代经营管理理念，制定正确的经营策略，从根本上扭转保本微利、亏损补贴的局面，满足企业自我积累、自我发展的需要，在行业可持续发展下，使企业利润率不断增长。

　　(二)物业管理在国民经济发展中的地位得到增强

　　l、物业管理将得到社会的进一步重视和更广泛的认同

　　物业管理在管理的深度、广度，以及管理的观念、模式、手段、内容、服务质量等方面都有别于传统的房屋管理。在房产管理由传统的福利型行政性管理方式向现代经营型服务性管理方式转变的推动下，受托管理的物业面积不断增大，由于政策导向、舆论宣传、企业形象等多方面的共同作用，社会对物业管理的重视与认同将得以深化，从而扩大了行业的影响。

　　2、物业管理成为城市管理、社区建设的重要组成部分

　　随着我国经济管理由计划经济体制向市场经济体制逐步转轨，政府工作的重点也由直接插手企业经营管理，转变为向投资者、企业营造良好的投资环境以促进经济的增长。建好、管好城市，改善城市的生态环境，树立城市新形象，已成为投资条件评价和促进地区经济可持续增长的基本要求之一。由于物业管理具有社区、环境建设和管理的独特功能，将成为城市管理、社区建设的最重要组成部分。

　　3、物管覆盖面迅速扩大，成为发展势头强劲的新兴产业

　　由于物业管理是房产管理由传统的计划经济模式向市场经济体制转换的必然产物，福利型行政性房屋分配和管理体制将在短期内退出，改由适应市场经济运行规律和城市发展的物业管理体制所取代。房地产管理体制改革和房地产业的迅速发展，促使物业管理覆盖面迅速扩大，深圳1981年至20**年近20年时间，其物业管理覆盖率达到90%以上，物业管理类型涉及各个领域。重庆1991年至20**年10年时间，其物业管理覆盖率才为35%;据测算， 20**年至 20**年未来 10年间，重庆物业管理覆盖率可望达到95%以上，物业管理类型涉及面将更为宽广，物业管理将呈现加速推进的态势，成为发展势头强劲的第三产业。

　　4、物业管理与社会各界的关系更加协调

　　由于物业管理行业在我国发展时间短、速度快，专业理论学科体系建立还不完善，政策法规还不能完全适应行业发展的要求，物业管理企业与各大产业的经济关系，以及与政府行政管理部门、街道办事处、居委会的社会关系还未理顺。但是，随着物业管理市场化进程的加快，现代企业制度的建立，物业管理企业将成为真正的法人企业，物业管理协会对行业管理的社会作用将得到增强，社区管理中的治安、水、电等行政事务管理将回归于政府和社会;保洁、保安、绿化、房屋维修等日常事务将由社会的专业化公司完成;物业管理与房地产开发企业的关系，也将由传统的“父子”关系转变为平等竞争、关系密切的独立法人关系。物业管理企业的经营管理活动将会得到进一步加强和发展。

　　(三)行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向

　　1、物业管理企业向规模化、品牌化方向发展

　　目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，全行业2万多家物业管理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利，而按现代企业制度建立起来的企业还不足4%。随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化。

　　2、知识经济时代将不断提高物业管理的技术含量

　　计算机及技术的快速发展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业管理带来了革命性的发展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，物业管理将步入一个崭新的时代。

　　3、物业管理可持续发展需要高素质人才

　　由于物业管理是新兴产业，具有综合性、复杂性的多学科特点，因而吸引了如建筑、经济、管理、工程等众多门类的专业人才。随着行业科技含量的不断提高，以及加入世界贸易组织后所面对的市场竞争，掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业管理可持续发展的重要资源。高等院校正根据行业发展的需要，培养物业管理专业人才，行业的不断发展也将为高层次人才提供广阔的发展空间。

　　4、“以人为本”，提升居住环境的文化品位

　　人们在满足了物质需求之后，自然过渡到追求和期望高层次、高品位的文化生活，物业管理除立足于物业的管理外，更重要的是要对业主提供多方位的服务，满足业主不断追求的文化需要。努力营造高雅舒适的文化氛围，以优美的人文和居住环境使业主产生对物业管理的认同，以赢得业主的信赖，扩大社会影响。因此，将有更多的物业公司为营造小区、大厦的人文环境特色而不断努力。

　　(四)物业管理行业发展更加建康、规范、有序

　　1、物业管理行业政策体系趋向完善

　　任何产业的最初发展都离不开政府的扶持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系，特别是资金政策、税收政策、价格等经济政策。由于物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的的地位与作用，政府将继续为扶持行业的发展，提供强有力的政策支持，并形成较为完善的物业管理政策体系。

　　2、物业管理行业法规体系逐渐形成

　　物业管理的发展需要成熟的行业法规、条例为基础。尽管各地相应出台了各项配套法规对规范物业管理起到了积极的促进作用，但是一部分法规、条例已落后于物业管理的实际运作，无法满足新形势的要求，影响并制约了物业管理的发展。加大物业管理的立法力度，使行业发展有法可依，这不仅是企业的呼声，国家有关部门也正在进行《物业管理条例》等法律、法规的制定和立法研究，那些一时无法适应新形势发展要求的法规和条例将在全面清理之列。更加科学、合理，真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系将逐渐形成。

　　3、从严审查资质条件、严格市场准人

　　物业管理诱人的市场前景，吸引了众多企业的目光，近几年物业管理企业增长迅猛，但发展参差不齐，个别企业的物业管理面积明显不足，如重庆市677家物业管理企业，仅管理5000多万平方米物业，平均每个企业管理物业不足10万平方米，而最大的企业也只管理200万平方米左右。由于一些企业规模过小，综合实力差、管理不到位，导致投诉增多，影响了行业形象，也浪费了社会资源。因此，除大力开展物业管理招标投标工作外，还将抓好企业资质审查管理和从业人员职业资格认证工作，严把市场准入关。

　　4、行业自我管理、自我约束的自律意识增强

　　随着国民经济宏观管理体制的改革，小政府、大社会的管理模式将逐渐形成，政府对企业的行政管理职能也将日益弱化，最终淡出对企业的行政干预和指导，行业协会作为政府与企业的桥梁和纽带，将会配合政府行使监督、管理企业的职能。协会履行政府部分转移职能后将会发挥更大的作用，行业的自律管理将会得到进一步增强，行规、行约将会显示出更大的作用。

　　5、业主委员会的建设与运作趋向规范

　　目前，重庆多数小区、大厦还未成立业主委员会，使业主难以有组织的参与管理和表达对物业管理的看法，委托管理与受托管理的责、权、利关系难以理顺，双方利益不能得到有效保障。行业主管部门根据物业管理的需要对业主委员会的建设会更加重视，从而使业主、业主委员会与物业管理的法律关系更趋明确，以推动和实现业主委员会建设与运作的规范化。

篇5：高校物业管理的发展趋势

　　高校物业管理的发展趋势

　　随着近几年我国高校的快速发展，许多高教园区的建立、再加上高校新校区的扩建，使高校物业管理成为高校后勤的新兴行业，并受到社会的高度重视。虽然高校物业管理起步晚，但发展较快，高校物业管理因其特殊属性，必将在社会物业中发挥生力军的作用，同时有着广阔的发展前景，下面就高校物业管理的发展趋势谈一点粗浅的认识。

　　1、高校物业管理的发展趋势

　　20**年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》，(国务院令第379号，以下简称《条例》)《条例》的颁布，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理作为城市物业管理的组成部分，其发展趋势应同社会物业管理同步，同时因其特殊属性与社会上的业内同行相比，有着不可比拟的优势和发展空间，作为社会物业管理发展的排头兵，实施市场化、社会化、专业化、规范化管理的方向也将成为高校物业管理的发展趋势。

　　所谓高校物业管理市场化:是指物业管理按照市场经济的原则去运作。高校后勤部门不应是下属的行政性组织，后勤部门可以组建物业管理企业，允许其获取合理的利润，其利润的大小，有无由市场来确定。物业管理企业实行有偿服务。按照惯例，“谁得益，谁出钱”，物业管理企业可根据服务项目，服务标准的要求，以及服务对象的消费层次，开展多元化，多层次的经营服务[1]。要建立完整的高校物业管理运行机制，脱离原来的行政管理模式，从职能管理转到经营型管理，走市场化道路。这是高校物业管理发展的方向。从一些发展较好的高校物业企业实例看，只有按照企业化运转模式并科学规范的进行管理，开展多元化、多层次的经营服务，才能保证高校物业管理水平的提高，使之适应高校教学、科研发展的需要，为师生员工提供一个良好的校园工作、学习、生活环境。

　　所谓高校物业管理社会化:是指高校物业管理为适应社会化大生产分工的要求，谋求更大发展，必须扩大规模，走向社会。随着全国物业管理行业的快速发展，高校物业管理作为特殊的行业，首先，一定要立足学校这个大市场，学校市场是高校后勤企业的生存之本。其次，在切实保障学校教学、科研的顺利进行，为师生员工提供优质、优价和良好的服务，为学校稳定发展发挥作用的前提下，必须扩大规模，谋求更大的发展。要结合企业实际，积极稳妥的拓宽市场，要充分利用高校优势，利用国家给予的优惠政策，抓住时机，大胆走向社会参与社区物业管理，努力壮大实力，为自己争取和创造更大的生存发展空间。而要做到这一点，必须打破小兵团分散作战的局面，组建一批实力雄厚，人才集中，专业技术力量强，具有市场竞争力的企业集团，创出自己的品牌，增强竞争实力，才能实现其规范效益，走上良性循环的道路。

　　所谓高校物业管理专业化:是指高校物业管理要有健全的企业组织机构，各职能部门要各尽其职，这是分工协作，顺利实施管理的组织保证，高校物业管理所涉及的内容较为广泛，包括水、电、气、办公用房、教学楼、公寓、图书馆、公用设备、设施、维修、绿化、清洁、管理服务等，由于物业管理的范围很大，有许多项目专业性很强，为保证管理水平和必要的工具设备，仅靠校内物业管理部门很难做好。尤其是对那些正处在发展过程中的物业管理企业来说，更不能面面俱到，与社会上的专业公司相比，也无优势可谈。

　　比如搞绿化、空调设备维修等，大多数高校就不是很强。因此，引进一些专业化管理企业到校区管理，也是高校物业管理发展的一个趋势。如20**年10月深圳市大众高校物业管理公司通过竟标率先挺进广东外语外贸大学，成为我国高校首家校外清洁绿化物业公司，随后许多高校都运用招投标形式，委托社会物业管理公司进校管理部分或全部物业项目。这些校外物业管理公司的介入、不仅为高校带来规范化、标准化、科学化的管理理念，使学校节约了大批人力、物力和财力，还为高校引进了竞争机制。培育了良好的校内物业管理市场，使高校物业管理行业充满生机和活力。

　　所谓高校物业管理规范化:是指作为高校的物业管理企业应根据国家有关政策法规到工商管理部门正式登记注册，接受审核、依法经营同时要建立一套完整的科学规范的管理制度，工作标准和服务程序，以确保企业的管理和服务质量。主动接受监督，以此作为自己规范化经营管理的重要条件之一。要明确学校与物业管理部门的责权关系。主动接受学校相关部门包括纪检、审计、财务部门的监督，接受全校师生的监督;根据国家有关规定和行业条例，制定各种管理办法，用法规和制度规范约束物业部门的行为[2]。

　　2、高校物业管理的范围和发展目标

　　高校物业管理的范围:主要有办公楼、教学楼、公寓、校区保洁、绿化、维修、水电管理、设备管理等学校后勤项目。

　　高校物业管理的定位:应秉承以人为本的服务理念，凭借现代化的管理模式和方法，始终坚持“三服务，两育人”的根本宗旨，为师生员工不断的提供优质、高效、全方位的服务。全面营造文明向上、环境优美、舒适、服务周到、经营有序的良好的校园环境，让学生满意，让教师满意。

　　高校物业管理的发展目标:高校物业管理的发展目标应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨，高校物业管理主管部门应尽快制定具体的适合高校物业管理发展的、适合高校实际的《高校物业管理办法》，使高校物业管理有法可依，有章可循。尽快做到:在人事上，人事相宜、减员增效;在资产上，产权明晰、保值增值;在管理上，建章立制、科学竞争;在经营上，规范运作、规模经营;在服务上，以人为本、快捷高效[3]。

　　3、加快高校物业管理健康发展的建议

　　3.1以人为本，加强队伍建设，多种形式培养人才

　　发达、完善的高校物业管理，取决于训练有素的物业管理人才，他们首先要有良好的思想素质，肯于奉献、不怕辛苦的精神，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用实践。培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人才的素质，一是要利用高校的优势，向社会上招聘高素质物业管理人才，充实到高校物业管理队伍中来;二是要利用多种渠道、多种形式培养一支思想好、技术硬、进取心强、勇于开拓、有敬业精神的物业管理骨干队伍;三是引进竞争机制，加强考核，采取现代企业通行的竞争上岗制度，优胜劣汰，建立一支动态、稳定的高素质物业管理队伍。

　　3.2强化培训，为师生提供优质服务

　　高校物业管理属于劳动密集型服务行业，企业中百分之八十员工是操作层面的员工。他们担负了物业管理服务中百分之八十以上的工作量，保洁、绿化、维修等岗位，每天直接面对师生，这些员工素质的好坏、业务能力的高低，直接影响到物业管理的质量。直接导致师生的满意度，直接导致企业能否生存的大问题。所以决不能忽视了操作层员工的岗位培训。即把实际操作的经验，程序变成理论文字传输给员工，有针对性的开展各种专业培训。用良好的服务，为师生创造优美舒适的工作、学习环境。

　　3.3提升高校物业管理人文品位，营造良好的文化氛围

　　高校物业管理作为新生行业与社会物业相比，除了有物业管理的共性，还有其特殊性，它作为高校工作的一部分，同样肩负着“管理育人，服务育人”的责任和义务。高校物业管理处于高校这个特定的环境，受其浓厚的文化底蕴影响，决定了其价值取向应服从于高校“教育育人”的大目标。因此，高校物业管理要强化“服务育人”的管理理念，确立“服务求生存，效益求发展”的经营理念，树立“诚信、创新、拼搏、向上”的企业精神，用良好的服务提升高校物业管理的科学内涵和人文品位，营造良好的有文化特色的高校物业管理氛围。

　　3.4尽快取得合法资质，扩大经营规模

　　高校物业管理部门由于没有建立明晰的产权关系，大部分高校物业管理企业都没有经过登记注册，在法律上均没有得到正式认可，因此也无法申请物业管理资质，也就无法参与市场上的物业管理项目的正常竞标活动，不能以自主的身份参加市场竞争。因此应尽快通过国家的相关部门认可，取得合法资质。合法有效的参与市场竞争，对外扩大经营规模，要充分利用高校优势，利用国家给予的优惠政策，抓住时机，大胆走向社会参与社区物业管理，树立品牌，为自己争取和创造更大的生存发展空间。

　　3.5尽快实施ISO9001质量体系认证，打造品牌

　　高校物业管理企业要在竞争中求生存、谋发展，就要有良好的质量保证，实施ISO9001质量体系认证，是遵循国际惯例与国际接轨的需要，通过引进ISO9001质量体系，在员工中树立质量意识，通过科学的管理手段，提高服务质量，提升服务水平，以服务求生存，以质量求发展，树立自己的品牌，以优质的服务，科学的管理，良好的信誉，规范的行为，赢得广大师生的赞誉。

　　总之，随着高校的快速发展，高校后勤社会化的不断深入，高校物业管理作为高校后勤的新兴行业，由于其特殊性，越来越受到社会的高度重视。在社会物业市场中，它有着强大的生命力和广阔的发展前景，相信其在激烈的市场竞争中，必将获得长足发展，发挥巨大的社会作用。